Andrahandsuthyrning av bostadsrätt utan föreningens samtycke och beskattning av hyresintäkter
Hej!
Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand i strax över 2 år nu, det har fungerat utan problem samt har haft godkännande från föreningen. Nu funderar jag dock på att hyra ut den på nytt i ett år, minst ett halvår, då jag och sambon ska köpa hus förhoppningsvis inom ett år och jag vill ha kvar den som en investering. Hur illa är det att hyra ut den utan föreningens godkännande? Vad kan hända? Hur noga är det att meddela föreningen och få deras godkännande? Jag äger ju min lägenhet.
Till detta ska nämnas att hyran dras från mitt konto och el, tv/bredband med mera står i mitt namn. Nyttjar fortfarande ett förråd i huset.
Jag har heller inte skattat på den "vinst" jag gör för uthyrningen.. Den vinsten uppgår som mest till 26000 per år. Hur fungerar sådant?
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Bostadsrättsföreningens godkännande
Som jag förstår det är din lägenhet en bostadsrätt. Då måste bostadsrättsföreningens styrelse samtycka till din andrahandsuthyrning, enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) (förkortad BrL). Det spelar ingen roll att t.ex. årsavgiften betalas från ditt konto eller att du fortfarande nyttjar ett förråd. Styrelsens godkännande krävs dock inte för t.ex. inneboende, varför det finns ett visst gränsdragningsproblem mellan totala och delvisa uthyrningar. Att bara undanta förrådet lär dock inte vara nog för att styrelsens tillstånd inte ska behövas (för vidare läsning, se rättsfallet NJA 2001 s. 241 I och II).
Om du hyr ut din bostadsrätt utan styrelsens godkännande är din bostadsrätt som huvudregel förverkad, enligt 7 kap. 18 § andra punkten BrL. Det betyder att föreningen kan säga upp dig till avflyttning, efter att den har gett dig tillfälle till rättelse (7 kap. 20 § första stycket BrL). Föreningen måste dock inte säga upp dig.
Efter att du har sagts upp ska din bostadsrätt i princip tvångsförsäljas enligt 7 kap. 30 § BrL. Att din bostadsrätt förverkas innebär alltså inte att bostadsrättsföreningen beslagtar den, utan endast att du tvingas flytta ut och sälja den. Observera dock att du, föreningen och de kända borgenärer som berörs av en tvångsförsäljning kan komma överens om något annat.
Ett undantag från huvudregeln att din bostadsrätt är förverkad finns i 7 kap. 19 § BrL. Om din underlåtenhet att söka samtycka från styrelsen är av ringa betydelse är din bostadsrätt inte förverkad. Vad som är av ringa betydelse beror av en konkret bedömning i det enskilda fallet. I rättsfallet NJA 1953 s. 518 var det dock inte av ringa betydelse att en bostadsrätt hade hyrts ut i andra hand utan styrelsens samtycke, trots att hyresgästen hade köpt den uthyrda bostadsrätt.
Även om din bostadsrätt är förverkad enligt 7 kap. 18 § andra punkten BrL går det att förhindra en uppsägning från föreningen. I t.ex. 7 kap. 20 § andra stycket BrL står det att uppsägning pga en otillåten andrahandsuthyrning inte får ske ”om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd till [uthyrningen] och får ansökan beviljad”.
Skatt på hyran
Inkomsten från att du hyr ut din bostadsrätt beskattas som inkomst av kapital, enligt 41 kap. 1 § och 42 kap. 1 § inkomstskattelagen (1999:1229) (förkortad IL). Din bostadsrätt torde dock vara en privatbostad, enligt 2 kap. 8 § andra stycket och 17 § IL. Det innebär att du enligt 42 kap. 30 § andra stycket IL får dra av upp till 40 000 kr av hyresintäkterna (observera dock att du inte kan dra av så mycket så att dina hyresintäkter blir negativa).
Eftersom dina hyresinkomst bara uppgår till 26 000 kr behöver du då alltså inte skatta på något. Det skulle krävas en hyresintäkt på mer än 40 000 kr per år för att du ska behöva skatta på något. I sådana fall blir också ytterligare ett avdrag relevant (se 42 kap. 31 § tredje stycket IL).
Sammanfattning
Om du hyr ut din bostadsrätt i andra hand utan styrelsens tillstånd är den förverkad. Det betyder att föreningen kan säga upp dig till avflyttning och tvångsförsälja din bostadsrätt. Hyresintäkterna ska beskattas som inkomst av kapital, men då det rör sig om en privatbostad är din inkomst så liten att du kan dra av allt.
Jag hoppas att det var svar på din fråga!
Behöver du vidare hjälp med andrahandsuthyrning av bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
