Är säljaren och/eller mäklaren skyldig att kompensera för vilseledande uppgifter i en objektsbeskrivning?
Hej!
Vi har köpt ett hus, skrivit kontrakt och betalat handpenning. Objektet beskrivs bl.a. med "en härlig helt insynsskyddad trädgård…". Nu har jag en slump hittat att fastigheten ligger med i ett ärende där de har överklagat att det ska byggas hus nära uppe på berget som kommer att påverka insynen. Dessa hus kommer att få byggas om inte ärendet överklagas igen till någon överdomstol. Överklagas det inte vinner domen laga kraft om nio dagar. Borde vi inte fått denna information av mäklaren då detta påverkar husets värde eller borde vi tagit reda på detta själva? Får vi skylla oss själva eller har vi ett case med mäklaren/säljaren?
Lawline svarar
Inledning
Hej!
Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni vill att jag ur något avseende ska vidareutveckla svaret är ni välkomna att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.
Svaret är strukturerat på så vis att jag under skilda rubriker resonerar om säljarens och mäklarens eventuella ansvar. Avslutningsvis presenterar jag en konkret rekommendation till handling. Notera att jag beträffande redogörelsen för gällande regler utgår från att köpet redan genomförts. Att så inte skett i ert fall tar jag hänsyn till först i rekommendationen.
Har säljaren något ansvar?
Rättslig reglering angående konsekvenserna av fel i fastighet återfinns i 4 kap. jordabalken. Enligt 19 § föreligger ett fel i följande två typfall:
1: Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet.
2: Om fastigheten annars "avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta".
När ett fel väl konstaterats utgår ersättning i form av prisavdrag (19 § genom hänvisning till 12 §). Är felet av "väsentlig" betydelse för köparen kan köpeavtalet hävas. Att köparen har en viss undersökningsplikt framgår också av 19 §.
Den relevanta frågan att ställa sig beträffande er situation är om en framtida omständighet, d.v.s. byggnationen av de hus som kommer ge upphov till oönskad insyn, kan vara antingen ett avtalsbrott eller en avvikelse från vad ni med fog kunnat förutsätta? Eftersom det är omöjligt att avgöra detta endast mot bakgrund av lagtexten måste vägledning hämtas i rättspraxis.
Jag har hittat ett avgörande från Högsta domstolen (NJA 1981 s. 894) som jag betraktar som användbart i förhållande till er situation. I det aktuella målet hade en fastighet förvärvats som låg förhållandevis nära en rondell. Vid tidpunkten för köpet hade kommunfullmäktige dock fattat ett beslut om att den aktuella rondellen, till följd av en omläggning av vägen, skulle placeras ännu närmare fastigheten (det rörde sig då om ett fåtal meter).
Säljaren var väl medveten om kommunfullmäktiges ställningstagande och hade personligen protesterat mot beslutet ifråga. Ändå lät säljaren bli att upplysa köparen om vad som skulle komma att ske. Högsta domstolen ansåg att detta indirekta vilseledande berättigade köparen till ett prisavdrag på 60 000 kr i dåtidens penningvärde. Det kan även noteras att domstolen inte ansåg att köparen på egen hand borde ha skaffat sig kännedom om den tilltänkta åtgärden (köparen hade m.a.o. inte försummat sin undersökningsplikt).
I mina ögon kan slutsatsen i rättsfallet i stort sett appliceras direkt på er situation. Här handlar det visserligen inte om någon miljöpåverkande omständighet men förhållandena påminner ändå mycket om varandra. Er säljare har bevisligen känt till planerna på nybyggnation och dessutom genom att delta i en överklagandeprocess engagerat sig för att husen inte ska komma till stånd. Att i ett sådant läge, framförallt med tanke på formuleringen i objektsbeskrivningen, inte upplysa er om den sannolika förändringen av omgivningen bedömer jag som ett icke godtagbart undanhållande av för er betydelsefull information.
Konsekvensen av detta bör bli prisavdrag (felet kan sannolikt inte anses vara av så pass stor betydelse att det legitimerar en hävning av avtalet). Ett prisavdrag ska enligt 19 c § motsvara skillnaden mellan fastigheten i avtalsenligt och felaktigt skick. Således måste en uppskattning göras av hur stor negativ inverkan de planerade husen kommer att ha på fastighetens marknadsvärde.
Har mäklaren något ansvar?
En fastighetsmäklares juridiska ansvar regleras i fastighetsmäklarlagen. Av 8 § följer en allmän omsorgsplikt, med innebörden att mäklaren ska tillvarata såväl säljarens som köparens intressen. Enligt 16 § ska mäklaren uppmana säljaren att lämna köparen upplysningar om alla för köpet relevanta omständigheter och även själv informera säljaren, om mäklaren äger vetskap om sådana omständigheter. Om mäklaren inte fullgör dessa skyldigheter kan köparen kräva skadestånd med stöd av 25 §.
Baserat på de uppgifter ni lämnat vågar jag inte uttala mig om huruvida mäklaren i detta fall kan ha ett ekonomiskt ansvar. En mäklare är inte per definition skyldig att göra efterforskningar kring pågående bygglovsärenden eller liknande och bör avseende detta kunna förlita sig på den information som tillhandahålls av säljaren. Under förutsättning att mäklaren bara använt sig av de uppgifter som säljaren har lämnat, och inte haft anledning att misstänka att de inte stämmer, är min bedömning att det blir svårt att få någon ersättning från vederbörande.
Min rekommendation
Er situation är speciell såtillvida att köpet ännu inte kommit till stånd. Ett köp av fast egendom är aldrig bindande förrän köpeavtalet upprättats och det står er följaktligen fritt att vägra fullfölja affären. Detta kan dock få besvärande konsekvenser avseende handpenningen, som säljaren eventuellt vägrar att återbetala. Enda sättet att återfå handpenningen är i ett sådant scenario att gå till domstol, vilket kan bli en lång och kostsam historia.
Min rekommendation till er blir därmed, under förutsättning att ni överhuvudtaget kan tänka er att köpa fastigheten trots nybyggnationsplanerna, att vänligt men bestämt sätta press på säljaren. Kontakta denne och säg att ni känner er vilseledda av objektsbeskrivningen och att det finns rättspraxis från högsta instans på att den här typen av undanhållande av information berättigar till prisavdrag. Lämpligtvis anger ni i samband med kontakten ett förslag till prisavdrag (eventuellt lite sockrat) på köpeskillingen. Vad som är ett rimligt belopp att begära vågar jag, med hänsyn till den knapphändiga informationen, inte uttala mig om. Det beror helt på köpeskillingens storlek och hur insynen rent objektivt kommer att påverkas av de planerade husen.
Visar det sig att säljaren inte är kompromissvillig tycker jag ni ska acceptera att fullfölja köpet enligt lagt bud men att ni överväger att i efterhand inleda en rättsprocess i syfte att framtvinga prisavdrag. I ett sådant skede bör ni anlita en advokat/jurist med goda kunskaper inom fastighets- och processrätt. Ett domstolsförfarande, framförallt när det rör relativt stora belopp, är förknippat med många strategiska överväganden och det är viktigt att stödja sig på expertis för att optimera chanserna till framgång. Mina duktiga och färdigutbildade kollegor på Lawline kan ni kontakta här.
Med vänlig hälsning,
