Att byta bostadsrätt under marknadsvärdet
Jag & min pojkvän vill byta bostadsrättslägenhet med våra grannar. Jag har en 1a värderad till 2.5 milj och grannarna har en 3a (ej värderad men en liknande såldes för 4.8milj). Nu funderar vi på att båda parter "går ner i pris" till 2 resp. 4 milj. Kan mellanskillnaden (dvs. det de går ner i pris, 800 000kr) ses som en gåva som vi måste skatta på? Eller är det Ok att vi båda säljer under marknadsvärde?
Vad bör man sedan tänka på när jag och min pojkvän reglerar ägandet av lgh? Jag avvarar en del av min vinst nu för att få en bättre deal på den nya lägenheten.
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Skatter är reglerade i inkomstskattelagen (IL) medan regler om bostadsrätt finns i bostadsrättslagen. Sambolagen är behjälplig till frågor kring samboförhållandet.
Byte av bostadsrätt är en avyttring precis som köp, 44 kap. 3 § IL. Marknadsvärdet skall då anses som avyttringspriset men om ni byter under marknadsvärdet blir det en underprisöverlåtelse. Vid underprisöverlåtelser av bostadsrätter används delningsprincipen, vilket innebär att en del av överlåtelsen räknas som gåva och en del som köp. Detta kallas för blandat fång enligt praxis.
I ert fall blir 2 mkr köpdelen och 500 000 kr blir gåvodelen (skillnaden mellan marknadsvärdet 2,5 mkr och det faktiska avyttringspriset 2 mkr). I er grannes fall blir 4 mkr köpdelen och 800 000 kr blir gåvodelen.
Skattekonsekvenserna av en underprisöverlåtelse är som följande. För köpdelen blir ni beskattat på kapitalvinsten, vilket beräknas som avyttringspriset minus omkostnadsbeloppet (inköpspris, förbättringsutgifter m.m.), 44 kap. 13-14 §§ IL. Eftersom det handlar om ett blandat fång får ni dock bara dra av en del av omkostnadsbeloppet som avyttringspriset utgör i förhållande till marknadsvärdet.
I ert fall blir procentsatsen: 2 mkr (avyttringspriset) / 2,5 mkr (marknadsvärdet) = 0,8 eller 80 %. Om vi t.ex. antar att ert fullständiga omkostnadsbeloppet är 1 mkr, blir det användbara omkostnadsbeloppet: 1 mkr x 80 % = 800 000 kr. Skattepliktig kapitalvinst blir: 2 mkr - 800 000 kr = 1,2 mkr.
Den delen som är gåva är skattefri enligt 8 kap. 2 § IL. Däremot tar grannarna över er skattemässiga situation för gåvodelen, vilket innebär att de beskattas för gåvan vid en eventuell framtida försäljning av bostadsrätten som de har fått. Se 44 kap. 21 § IL.
Om vi använder samma antagandet som ovan övertar grannarna: 500 000 kr (värdet på gåvan) - 200 000 kr (omkostnadsbeloppet som tillhör gåvodelen) = 300 000 kr, vilket blir deras skattepliktiga kapitalvinst.
Detsamma gäller för gåvodelen ni får från grannes lägenhet, d.v.s. 800 000 kr. Ni kommer att beskattas för den vid en eventuell framtida försäljning av den nya lägenheten.
Således är en sådan underprisöverlåtelse komplicerad skattemässigt. Med tanke på att båda parter kommer att överta en del av varandras skattskyldighet kan ett byte till marknadspris blir bättre på lång sikt.
I all fall behöver ni upprätta ett skriftligt överlåtelseavtal med utgifter om vem som överlåtar/övertar, lägenheterna som kommer att bytas och avyttringspriset, 6 kap. 4 § bostadsrättslagen.
Reglering av ägandet mellan dig och din pojkvän gör ni genom ett samboavtal, 9 § sambolagen. I avtalet kan ni t.ex. specificera vem äger vilken andel eller avtala att bostadsrätten inte kommer att ingår i bodelningen.
Lawline har en avtalstjänst där ni kan få hjälp att skapa ett överlåtelseavtal och ett samboavtal, se länken här. Kolla gärna även Skatteverkets webbsida om försäljning av bostadsrätt, se här.
Med vänlig hälsning,
