Avtal vid andrahandsuthyrning
Hej!
Jag har en fråga angående ett andrahandskontrakt på en hyresrätt. Hur det ligger till juridiskt angående att "min" hyresgäst har skrivit under ett avtal för en hyrestid som gäller 20150601-20160601 (och en uppsägningstid på 0 månader, efter dessa 12 månader). Nu ska hon plötsligt flytta ut från och med 1/1-2016 och jag står med en hyra till 1/6-2016 (om jag inte säger upp lägenheten). Min fråga är om man ska tolka detta kontrakt som ett bindande ettårskontrakt eller inte? Alltså att hyresgästen ska betala hyra fram till den 1/6-2016.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om hyresavtal finns i kap. 12 Jordablaken (JB). Reglerna gäller även när hyresrätter hyrs ut i andrahand.
I JB görs det skillnad på lägenheter som används som lokal eller bostad. Jag gissar att det handlar om att du har hyrt ut din bostad i andra hand och kommer därför svara utifrån det. Om läget är annorlunda, skriv en kommentar så reder jag ut vad som gäller för en lokal.
Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att ni båda två är bundna av ert avtal under hela avtalsperioden mellan 1 juni 2015 och 1 juni 2016, det finns dock en regel som möjliggör tidigare uppsägning för hyresgästen. Hon kan säga upp hyresavtalet för att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen enligt 5 § 12 kap JB. Hon har alltså möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, räknat i kalendermånader. Om hon sa upp avtalet den 15 november räknas uppsägningstiden december, januari och februari. Hyresavtalet upphör såldes sista februari. Detta är en tvingande regel och det hjälper inte att ni har kommit överens om att hyrestiden ska vara bestämt till ett år. Hon kommer således inte att behöva betala hyra till den 1 juni 2016 eftersom att hon sagt upp avtalet utan istället ska hon betala hyra fram till den dag avtalet upphör att gälla. Detta gör det antingen den dag ni kommer överens om eller månadsskiftet efter tre kalendermånader från uppsägningen.
Viktigt att tänka på andrahand uthyrning
En sak att observera är dock att ert hyresavtal på bestämd tid ska sägas upp, trots att ni avtalat att ni inte ska ha uppsägningstid, eftersom avtalet varar längre än nio månader, enligt 3 § 12 kap JB. Hur långt i förväg uppsägningen ska ske beror på hur lång hyrestiden varit. Om den varat längre än tre månader så ska hyresavtalet sägas upp tre månader i förväg vilket framgår av 4 § 12 kap JB. Om ert avtal saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp senast 1 mars 2016 så skulle det anses vara förlängt på obestämd tid enligt 3 § 12 kap JB. Detta är alltså endast en parentes till frågan då hyresavtalet nu är uppsagt men trots allt viktigt att notera vid andrahandsuthyrningar som varar längre än nio månader!
Vänliga hälsningar,
