Beräkning av hyra för inneboende
Hej!
Jag planerar att köpa en bostadsrätt (3a) och vill ha en inneboende för att få det lättare med ekonomin.
Som jag förstår är det lagen om privatuthyrning som gäller, men vad får jag ta ut för hyra? Skälig hyra är ca 8000 för hela lgh, men nu när det bara gäller ett rum, måste jag dela den skäliga hyran på rummets ytan mot hela bostadsytan, eller får jag begära 4000/mån? (rummet är ca 20 kvadrat av lägenhetens 80 kvadrat).
Tacksam för hjälp!
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Eftersom du hyr ut ett rum i din bostadsrätt som bostadslägenhet åt en inneboende, och detta inte är led i någon näringsverksamhet, så är Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig (Lag om uthyrning av egen bostad 1 § första stycket). Som utgångspunkt är du och din hyresgäst fria att göra upp om hyrans storlek i enlighet med den allmänna principen om avtalsfrihet. Det finns dock en begränsning, nämligen att en kostnadsbaserad hyra inte påtagligt får överstiga summan av bostadens driftskostnader och kapitalkostnad. Med driftskostnader avses vanligen exempelvis värme, el, vatten, Internet, avgift till bostadsrättsföreningen och slitage på möbler. Kapitalkostnaden beräknas däremot som en skälig årlig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde (Lag om uthyrning av egen bostad 4 § andra stycket). Eftersom bostadsrätten ännu inte har köpts så kommer det pris du får erlägga i betalning vara en god vägledning för att bedöma bostadsrättens marknadsvärde. En skälig årlig avkastningsränta utgörs i sin tur av högst ett par procentenheter över riksbankens referensränta, vilket framgår av lagens förarbeten. Eftersom Riksbankens referensränta för närvarande är 0,00 så är med andra ord en skälig årlig avkastningsränta 2 %.
Om du exempelvis erlägger 2 miljoner kronor för bostadsrätten och driftskostnaderna uppgår till 2000 kronor i månaden så får du följande uppställning:
(2 000 000 * 0,02) / 12 + 2000 = 5333 kronor
Vad som skulle kunna anses överstiga detta belopp i påtaglig utsträckning bedöms i varje enskilt fall, men i vårt exempel så skulle ett godtagbart hyresbelopp för varje månad med stor sannolikhet kunna vara 5500 kronor. Detta exempel gäller dock om hela bostaden hyrs ut. Eftersom du endast hyr ut en del av bostaden så finns det en risk för att Hyresnämnden i en eventuell tvist kommer att anse att en hyra baserad på hela eller större delen av marknadsvärdet inte är godtagbar. Jag rekommenderar därför att du för din beräkning låter marknadsvärdet motsvara den andel i bostadsrätten som din hyresgäst kommer att disponera över genom uthyrningen. Eftersom det rum han kommer att hyra omfattar en fjärdedel av bostadsrättens yta så är det rimligt att du först dividerar marknadsvärdet med fyra. Därigenom får vi i vårt exempel följande, modifierade, uppställning:
((2 000 000 / 4) * 0.02) / 12 + 2000 = 2833 kronor
Om du ändå är osäker så kan du vända dig till Hyresnämnden för att begära ett fastställande av hyran till viss nivå.
Med vänlig hälsning
