Dolt fel i fastighet
Har fått hem brev från min gamla husköpare som bott i huset i 5 mån och hon vill nu häva husköpet pga ett dolt fel påstår hon.
Hon besikta inte huset innan köp och hennes advokat kräver nu att häva husköpet.
Vad bör jag göra i denna situation?
Hade inga problem med huset när jag bodde där.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om fastigheter återfinns i jordabalken; nedan JB, se här. Huset utgör fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § JB. Om huset står på ofri grund tillämpas JB:s regler om fel trots att huset då räknas som lös egendom, se 1 § 4 st köplagen.
Fel i fastighet regleras särskilt i 4 kap. 12-19 d §§ JB. För att kunna häva ett fastighetsköp krävs enligt 4 kap. 12och 19 §§ JB att felet är av väsentlig betydelse. Vidare framgår av 4 kap. 12 § 2 st JB att rätten att kräva hävning preskriberas efter ett år från tillträdet om inte talan har väckts, samt enligt 4 kap. 19 § 2 st JB att som fel inte får åberopas sådana avvikelser som köparen vid en undersökning av fastigheten skäligen borde ha upptäckt med hänsyn till omständigheterna vid köpet, fastighetens skick och den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter. Enligt 4 kap. 19 a § JB ska en reklamation om fel göras inom skälig tid från dess att felet upptäckts eller borde ha upptäckts.
Undersökningplikten enligt 4 kap. 19 § 2 st JB betyder inte att köparen faktiskt måste undersöka fastigheten innan köpet. Bestämmelsen betyder snarare att om en skälig undersökning skulle ha gjort, att som fel inte får åberopas avvikelse som skulle ha upptäckts vid sådan undersökning. Faktum är att det till och med kan vara till fördel för köparen att inte göra en faktiskt undersökning, då om en sådan undersökning genomförts och köparen vid undersökningen märkt vissa avvikelser detta kan leda till att dennes undersökningsplikt utvidgas. Nackdelen med att inte göra undersökningen är ju självklart att man då inte vet vad man köper. Vidare kan man ju inte då åberopa t.ex. öppen röta i köket eftersom att man borde upptäckt att den fanns där om undersökning vidtagits.
För att kunna häva ett fastighetsköp krävs, som nämnts ovan, att det rör sig om ett väsentligt fel som är dolt (dvs. det borde inte upptäckts vid en besiktning av fastigheten, se ovan), se 4 kap. 12 och 19 §§ JB.
Utan att veta något om omständigheterna i ditt fall, t.ex. fastighetens ålder, felets beskaffenhet eller dylikt, kan jag inte uttala mig om huruvida köparen har fog för sin hävning. Jag rekommenderar dig att först få reda på vad köparen åberopar för fel, sedan anlita ett juridiskt ombud som kan hjälpa dig i ärendet om du avser att bestrida hävningen. Du kan själv kontrollera med köparen när felet upptäcktes (för att ta reda på om reklamationen kan ha skett för sent), eller om felet möjligen omfattas av köparens undersökningsplikt varpå köparen inte kan åberopa det.
Jag hoppas att du blivit lite klokare av detta inlägg!
Vänligen
