En bostadsrättsförenings organ och deras inbördes beslutskompetens
Hej!
Har en fråga som gäller BRF som jag inte kunnat hitta något svar på bland artiklarna i LAWLINE. Det gäller utnyttjandet av vissa utrymmen i bottenvåning på de sex hus som ingår i våran BRF. Rummen innehåller en del installationer för el och VVS men det finns även utrymme för viss förvaring. Tex stora blomkrukor, ett eller annat trädgårdsredskap eller en stor säck med fågelfrön som en boende har haft stående där. Till saken hör att förråden till lägenheterna är ytterst små och definitivt inte rymmer stora blomkrukor.
Nu har det kommit ett påbud från styrelsen att utrymmena skulle tömmas och dessutom låsas med nyckel som endast styrelsemedlemmar förfogar över. Till saken hör även att styrelsen själv har tagit sig friheten att förvara utemöbler för den gemensamma altanen i ett eller annat av dessa rum. Det ryktas även att styrelsemedlemmar själva förvarar saker i något av rummen. I stadgarna står inga regler för dessa utrymmen och det finns heller inget stämmobeslut i frågan. Det här agerandet från styrelsens sida har väckt en hel del irritation hos ett antal boende tillika medlemmar i föreningen. Min fråga är om det finns några bestämmelser som kan tillämpas här.
PS: Har läst artikeln om matning av fåglar! Även andra artiklar under rubriken BRF.
Med vänliga hälsningar H Achilles
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När det kommer till bostadsrättsföreningar är det Bostadsrättslagen (BRL) och Föreningslagen (FL) som utgör primär tillämplig lagstiftning. Härutöver gäller vad som står i föreningens stadgar, såvida dessa är tillkomna enligt lag.
Jag har valt att försöka besvara din fråga så grundligt som möjligt eftersom svaret i vissa steg annars kan bli komplicerat att återge. En del information kan därför anses som överflödig. Längst ned finner du en sammanfattning.
Beslutskompetensen i en Bostadsrättsförening
Först och främst är det för att besvara din fråga av intresse att du är erinrad om den beslutskompetens respektive de organ en Bostadsrättsförening innehar. Beslutskompetensen avser vilka frågor organen har rätt att fatta beslut om och organen är föreningsstämman (stämman) och styrelsen (även revisor, men här är det irrelevant). Stämman är det högsta beslutade organet och är behörig att fatta samtliga beslut å bostadsrättsföreningens vägnar såvida de inte strider mot lag. Av de samtliga besluten är vissa lagstadgade beslut samt föreningens förvaltning, dvs. dagliga skötsel, undantagna för styrelsen. Gemensamt är såväl stämman som styrelsen även bundna av föreningens stadgar, även om stämman kan besluta om ändring av dessa.
Likabehandlingsprincipen
Vid varje beslut som fattas av såväl stämman som styrelsen är de båda organen tvungna att iaktta den s.k. likabehandlingsprincipen. Denna princip innebär att varje beslut måste behandla varje medlem lika, såväl på gott som på ont. Till denna princip, som inte är lagstadgad utan förstås som en allmän rättslig princip, hör att varken stämman eller styrelsen får fatta ett beslut som innebär en otillbörlig fördel/nackdel för en eller några få medlemmar, jfr FL 7:16 och 6:13.
Möjligheter att klandra en styrelses beslut
Ett styrelsebeslut kan inte klandras på samma sätt som ett beslut gjort av stämman. Det föreligger ingen lagreglerad grund för ett sådant klander. Men har styrelsen fattat ett beslut som strider mot likhetsprincipen är det ogiltigt. Ogiltigheten innebär i det sammanhanget att beslutet inte får verkställas.
Möjlighet att framkalla ett stämmobeslut
Är man som medlem i en bostadsrättsförening missnöjd med styrelsen agerande eller önskar man att föreningen ska fatta ett beslut hur man ska förhålla sig i olika frågor, t.ex. hur man ska bruka föreningens gemensamma ytor, kan man inlämna ärendet i form av en motion till styrelsen. En motion innebär en möjlighet för varje medlem att tillföra ärenden som ska behandlas på stämman, vilket är en rätt enligt lag. I stadgarna kan det finnas regler för hur en motion ska lämnas in för att få tas upp, jfr FL 7:6.
En motion kan således innehålla en önskan om hur man anser att föreningen borde besluta avseende hur de gemensamma ytorna (i det här fallet driftutrymmena) ska hanteras. Medlemmarna kan sedan rösta för eller mot motionen ifråga. Röstas den för utgör dess innebörd således ett beslut fattat av föreningens högsta organ, vilket styrelsen är tvungna att förhålla sig till.
Möjlighet att påkalla en extrastämma
Tiden mellan stämmor kan vara lång eftersom det endast är den s.k. årsstämman som måste hållas kontinuerligt enligt lag. Är det så att det rör sig om en fråga som minst en tiondel av samtliga röstberättigade medlemmar vill ta upp kan dessa begära hos styrelsen att föreningen ska hålla en extrastämma som kan ligga närmare i tiden. En kallelse till sådan stämma ska efter en korrekt begäran utfärdas efter senast 14 dagar, jfr FL 7:5.
Sammanfattning
Det är stämman som är föreningens högsta beslutande organ. Det är den och inte styrelsen som har kompetens att besluta hur föreningens gemensamma ytor ska hanteras. Stämman och styrelsen är vid beslutsfattande bunden av likabehandlingsprincipen. Härutöver får organen heller inte fatta beslut som innebär otillbörliga fördelar eller nackdelar för en eller några få medlemmar.
Att styrelsen beslutat att förvara föreningens gemensamma möbler i förråden bör varken strida mot likabehandlingsprincipen eller vara otillbörligt, det får anses gynna alla medlemmar lika mycket/lite. Att styrelsemedlemmarna själva skulle nyttja förråden för egen del skulle däremot göra det.
Ett beslut som strider mot likabehandlingsprincipen är ogiltigt och får inte verkställas. Vill man åstadkomma ett stämmobeslut i ett visst ärende kan detta uppnås genom inlämnande av en motion i ärendet i tid inför stämman. En stämma kan närsomhelst påkallas om en tiondel av medlemmarna begär det.
Jag hoppas att mitt svar gett dig lite mer kött på benen kring hur du vidare kan agera i frågan. Behöver du mer ingående rådgivning eller hjälp att granska styrelsens agerande rekommenderar jag att du tar hjälp av en erfaren fastighetsrättsjurist. Du kan boka tid med en sådan via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.
Med vänlig hälsning,
