Faktiskt, dolt fel i fastighet
Hej vi sålde ett hus med en fungerande luftvärmepump som vi använde dagen innan den nya köparen skulle flytta in dagen efter dom flyttat in så säger dom att lugtvärmepumpen inte fungerar och hävdar dolt fel men allt fungerade som det ska när vi lämnade över huset har försökt lösa detta genom att erbjuda nya köparen halva kostnaden för montering av en ny pump men dom vill att vi står för hela kostnaden. Vad gäller? Har vi några skyldigheter att ersätta dom?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En luftvärmepump som är avsedd för stadigvarande bruk är ett så kallat byggnadstillbehör, dvs fast egendom enligt Jordabalken (JB) 2 kap. 2§. https://lagen.nu/1970:994 Den följer således med fastigheten vid fastighetsköpet.
Avgörande för ansvarsfrågan är när felet på värmepumpen uppkom. Enligt JB 4 kap 11§ står säljaren faran för att fastigheten skadas medan den fortfarande är i säljarens besittning. Om det går att bevisa att felet uppkom efter det att köparna tagit fastigheten i sin besittning, och att felet inte berodde på er, behöver ni inte ersätta köparna för felet på pumpen. Det framgår av JB 4 kap. 11 och 12§§.
Om det däremot är fråga om ett så kallat dolt fel, dvs att felet på pumpen fanns redan vid köpetillfället men visade sig först senare (köparen borde då ej ha upptäckt felet), så blir ni skyldiga att ge dem avdrag på köpeskillingen enligt JB 4 kap. 19§, eftersom fastigheten inte längre överensstämmer med vad köparna med fog kunnat förutsätta. Det facto att pumpen fungerade när ni lämnade huset talar för att köparna ej borde ha upptäckt felet och att det därmed är fråga om ett dolt fel.
Eftersom köparna tycks ha reklamerat felet inom rimlig tid (JB 4 kap 19a§) kan köparna göra gällande felet mot er. Jordabalkens fjärde kapitel inte innehåller ingen bestämmelse om ersättning för reparationskostnader, varför reglerna om prisavdrag mot bakgrund av JB 4 kap. 19§ tillämpas istället. (Se t. ex Hellner m.fl. Speciell avtalsrätt II kontraktsrätt, första häftet 5 uppl s 68). Uträkningen av prisavdraget ska ske enligt den så kallade proportionella metoden i JB 4 kap.19c§ och ser ut enligt följande:
Fastighetens värde i felaktigt skick/ fastighetens värde i avtalsenligt skick. Räkna ut procentsatsen av det och subtrahera från köpesumman.
Ex: Fastighetens värde i avtalsenligt skick: 5 mkr. Fastighetens värde med skadad luftvärmepump: 4970 000
Uträkning: 4970 000/ 5000 000= 0.994 = avdrag på köpeskillingen med 1.6%.
Det kan hända att prisavdraget inte täcker de kostnader köparna hade för den nya pumpen/reparation av den gamla. De skulle då kunna försöka kräva ut ersättning för resten av kostnaden i form av en skadeståndstalan mot er enligt JB 4 kap 19§. En förutsättning för framgång med en sådan talan är emellertid att de kan bevisa att ni har agerat försumligt, vilket nog blir svårt för dem att bevisa.
Lycka till!
Med vänliga hälsningar,
