Får fel i fastighet göras gällande efter 10 år?
Kan man 10 år efter köp erhålla skadestånd? Vid renovering efter 13 år upptäcker fackman att skorsten var felaktig och ej enl lag. Den hade ej heller godkänts av sotare. Dessutom var takets skydd undermåligt då skydd som takpapp eller dylikt saknades under tegelpannor. Fuktskador undertaket. Takstolar var underdimensionerade och måste stärkas. Finns det prejudicerande fall i domstol - efter 10 år?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I jordabalkens fjärde kapitel finns bestämmelser och fastighetsköp, inklusive vad som gäller när fastigheten som avyttras är behäftad med fel. Köparen har en förhållandevis omfattande undersökningsplikt avseende fel i fastigheten och får i regel inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid sådana undersökningar av fastigheten som köpet påkallar. Om fastigheten är behäftad med så kallade dolda fel, kan dock köparen enligt 4 kap. 19 § jordabalken (här) kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, samt i vissa fall kräva skadestånd.
Som du har förstått, kan dock inte säljaren hållas ansvarig hur länge som helst. Köparens reklamations- och preskriptionsfrister regleras i 4 kap. 19 a-b §§ jordabalken (här). I regel måste köparen reklamera felet inom skälig tid efter att det upptäcktes eller borde ha upptäckts. Dessutom preskriberas eventuella anspråk som köparen kan ha mot säljaren till följd av felet efter tio år från att köparen tillträdde fastigheten. Det bör noteras att preskriptionsfristen löper från tillträdet, inte från att köpeavtalet undertecknades. I ditt fall har tretton år passerat sedan köpet. Jag förmodar därför att över tio år har passerat sedan tillträdet. I så fall kan inte längre några fel i fastigheten göras gällande mot säljaren.
Jag känner inte till några prejudicerande rättsfall avseende preskriptionstiden. Lagtexten är mycket tydlig på området, så behovet av förtydligande avgöranden från högsta instans torde vara litet. Det finns dock ett antal rättsfall avseende när en reklamation ska anses ha lämnats inom skälig tid. Några exempel är rättsfallen NJA 2008 s. 1158 (här) och NJA 2012 s. 1021 (här). Huruvida reklamationen har skett inom skälig tid saknar dock betydelse i de fall där preskriptionstiden har löpt ut eftersom felen i sådana fall ändå inte får göras gällande mot säljaren.
Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.
Med vänlig hälsning,
