Fel i fastighet
Jag köpte en fastighet för tre månader sedan, två dagar efter tillträdesdagen upptäckte jag en vattenskada i köket. Trots noggrann undersökning av fastigheten innan köpet hade jag inte upptäckt skadan. Jag vid kontakt med säljarens försäkringsbolag efter att jag upptäckt skadan visade det sig att de hade gjort en skadeanmälan men att de inte är villiga att stå för kostnaden. De hävdar istället att det är jag som har förorsakat skadan trots att det finns tydlig dokumentation om att det är en gammal skada. Jag har väntat flera månader på besked från försäkringsbolagen och har även anlitat en advokat för juridisk hjälp, men finns det något annat jag kan göra, har jag rätt att häva köpet och få ersättning för de kostnader jag har lagt ner?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Utgångspunkten vid fel i fastighet är köparens undersökningsplikt. Enligt 4 kap. 19 § 2 st. JB får köparen inte åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Hur långt undersökningsplikten sträcker sig går inte att utläsa från lagen. Omständigheterna vid fastighetsköp varierar från fall till fall och således är det svårt att fastslå en allmän undersökningsplikt. I propositionen till jordabalken framgår att undersökningen ska bedömas utifrån en person som är ”normalt erfaren och på området normalt bevandrad”, dvs. vad en medelköpare borde ha upptäckt vid en undersökning. Om medelköparen inte borde ha upptäckt felet i fråga är det dolt och för dolda fel ansvarar säljaren. Vid fel i fastigheten kan du som köpare kräva prisavdrag. Endast när felet är av väsentlig betydelse kan köpet hävas, se 4 kap. 12 § JB.
Många försäkringsbolag har en överenskommelse som innebär att om köparen till en fastighet upptäcker en pågående vattenskada inom en månad från tillträdet (som har börjat när säljaren fortfarande ägde huset), ska skadan regleras utifrån säljarens försäkring. Dock är det försäkringsbolagets villkor som styr om ersättning för skadan kan utgå. Som jag förstår av frågan har säljarna redan innan försäljningen anmält vattenskadan till deras försäkringsbolag, vilket komplicerar frågan ytterligare. Detta kan indikera att skadan faktiskt var upptäckbar. Däremot kan säljarens vetskap om felet åberopas om det kan styrkas att säljaren har gjort sig skyldig till svek eller annat ohederligt förfarande. Eftersom jag inte har alla omständigheterna i fallet är det svårt att ge ett ordentligt svar på frågan.
När det gäller vattenskador kan en besiktningsman oftast konstatera om det är en skada som har pågått under en längre tid. Se till att dokumentera detta för att säkra din bevisning.
Jag önskar dig stort lycka till och hoppas att du har fått några av de svar du efterfrågade. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig igen!
Vänligen,
