Fel i fastighet
Hej
Vi har köpt en tomt av kommunen som enligt papperna är "Terrasserad och byggklar".
På övriga tomter ser man tydlig att dom fyllt upp och gjort terrasser, men inte på vår.
Vi såg att det lutade när vi köpte den men insåg inte då att det skulle innebära att vi själva
behövde fylla upp för att kunna bygga.
Det krävs både fyllnadsmassor, jobb, och någon form av mur för att det inte ska rasa in till grannen som bor nedanför.
Ska vi själv ta dessa kostnader?
Kommunen vill även att vi får ok av grannen på muren. Risken finns ju att dom inte alls ger sitt godkännande.
Ska vi verkligen hålla på och själva försöka lösa detta?
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan är fastighetsrättslig och regleras i jordabalken (JB) i svenska lag. Jag antar att du har köpt en fastighet i mitt svar (alltså inte en tomträtt).
Enlligt 4 kap 19 § JB föreligger ett fel i följande två typfall:
1: Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet.
2: Om fastigheten annars "avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta".
När ett fel väl konstaterats utgår ersättning i form av prisavdrag (19 § genom hänvisning till 12 §). Är felet av "väsentlig" betydelse för köparen kan köpeavtalet hävas. Att köparen har en viss undersökningsplikt framgår också av 19 §. För att kunna kräva säljaren på ersättning krävs det dock enligt 4:19 a JB att ni så snart ni fick kunskap om felet reklamerade detta till säljaren. Här kräver det att ni beskriver felet för säljaren och att det framgår att ni vill göra felanspråk gällande.
Köparens undersökningsplikt
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten ansvarar inte säljaren för. Tvärtom ansvarar säljaren för fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten, under förutsättning att köparen inte borde ha räknat med att felet skulle föreligga, s.k dolda fel. Säljaren ansvarar för sådana fel oavsett om han/hon har känt till felet eller inte. Köparens undersökningsplikt är alltså omfattande men det krävs inte att köparen gör åverkan på byggnaden för att fullgöra sin undersökningsplikt, om inte det finns anledning att misstänka fel. Vad som anses ha omfattats av köparens undersökningsplikt är också beroende på om köparen tog hjälp av en besiktningsman.
Angående muren
Huvudregeln i Plan- och bygglagen 9 kap 2 § (PBL) är att bygglov krävs men det finns vissa undantag för mindre byggnader men då krävs istället ett skriftligt medgivande från grannen, exempelvis när man bygger en mur vid tomtgränsen som är närmare än 4,5m, enligt PBL 9 kap 4 §. Om grannen inte ger medgivande kan du söka bygglov hos byggnadsnämnden i din kommun.
Svar
Du kan vända dig till säljaren och försöka få prisavdrag eftersom ditt köp inte verkar följa avtalet men det är möjligt att säljaren (kommunen) kontrar med att du inte har uppfyllt din undersökningsplikt då ni rimligen kunde ha upptäckt felet innan köpet. För att sammanfatta det hela: Det är möjligt att det föreligger ett fel i fastigheten som ni enligt 4 kap 19 § 1 st och 4 kap 12 § JB kan göra felanspråk gällande mot säljaren. Detta förutsätter dock att felet inte var möjligt att upptäcka vid en undersökning av fastigheten innan köpet. Var det möjligt att upptäcka så kan ni inte göra något felanspråk. Det krävs även att ni så snart som ni upptäckte felet reklamerade detta till säljarna. Har ni inte redan reklamerat felet till säljarna så råder jag er att göra detta så snart som möjligt. Det är möjligt att det redan är för sent att reklamera felet till säljaren men ni skulle kunna hävda att det är först nu ni har fått kunskap om att det är ett fel. Enligt praxis har det accepterats att man reklamerat ett fel senast 4,5 månader efter att man fick kunskap om felet.
Angående muren kan du be grannen om ett skriftligt samtycke alternativt om grannen nekar samtycke, kan du ansöka om bygglov hos byggnadsnämnden i din kommun.
Rekommendation
Det är svårt att ge ett korrekt svar vid avtalsförhållanden utan att granska avtalet och utan att känna till omständigheterna kring köpet därför rekommenderar jag att ni anlitar en jurist som kan gå igenom avtalet för att bättre bedöma om ni har rätt till prisavdrag eller inte.
Om du har en följdfråga eller vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se.
Vänligen,
