Fel i fastighet
Jag har köpt en villa (en fastighet med ett hus på avsett för privatbostad). Efter jag flyttat in efter någon månad upptäcker jag att luktar konstigt i tvättstugan. Jag tar tid en fukttekniker som konstaterar att golvbrunnen är felaktigt monterad och att golvet under plastmattan är fuktskadat och uppvisar mögelpåväxt. Jagtycker inte att detta är rätt när du betalt så dyrt för villan.
Hur går jag till väga om jag vill kräva säljaren på något? Vad kan jag kräva, det vill säga vad kan jag yrka på mot säljaren? Vad gäller kring reklamation i det här läget, vid så kallat fel i fastighet?
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
Reglerna om köp av fastigheten finns i jordabalkens (nedan kallad JB) 4:e kapitel, som du hittar här.
Felregeln i JB återfinns i 4 kap 19 § och innebär att om en fastighet avviker från vad som följer av avtalet (s.k. konkret fel) eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (s.k. abstrakt fel) svarar säljaren för felet och köparen kan då kräva prisavdrag eller, om felet är väsentligt, häva köpet (4 kap 19 § med hänvisning till 4 kap 12 §). Dock får en köpare inte åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, felet är då ”öppet” (4 kap 19 § 2 st). Vad som krävs avseende denna så kallade undersökningsplikt beror på fastighetens skick och omständigheterna i det enskilda fallet men generellt gäller att undersökningsplikten reduceras om säljaren lämnat en uttrycklig garanti avseende en viss egenskap eller ett visst förhållande och att den utökas om det finns tydliga och synliga symptom på fel (exv. lukt eller fuktfläckar). Som utgångspunkt ska man inte behöva riva upp eller förstöra något för upptäcka ett fel utan felet anses då som ett sådant dolt fel som säljaren som huvudregel ansvarar för, men det kan krävas att köparen klättrar upp på vinden eller tar sig in i andra trånga utrymmen. Värt att påpeka är att det är möjligt för en säljare att friskriva sig från felansvaret vilket innebär att det då, med vissa undantag, inte är möjligt för en köpare att åberopa felet.
Om det konstateras att fastigheten har ett dolt fel, det vill säga ett fel som köparen inte borde ha märkt vid undersökningen och som säljaren svarar för, kan köparen kräva prisavdrag (4 kap 12 § och 4 kap 19 c §). Det är dock bara det direkta felet som omfattas av prisavdraget, inte så kallade följdskador (typiskt sett fuktskador). För att köparen ska få lov att åberopa felet måste han reklamera i skälig tid (4 kap 19 a §). Det finns inget formkrav på reklamationen vilket innebär att det räcker att köparen muntligt berättar för säljaren att han avser göra säljaren ansvarig för fel i fastigheten men på grund av bevissvårigheter rekommenderas alltid en skriftlig reklamation. Vad gäller innehållet i reklamationen räcker det att köparen beskriver felet och att han vill göra gällande felanspråk. Vad som avses med ”inom skälig tid” beror på omständigheterna i det enskilda fallet men bör alltid göras så snart som möjligt. HD har i ett fall (NJA 2008 s 1158) funnit att en reklamation som skett 4,5 månader efter att köparen borde ha märkt felet var ”inom skälig tid” men det betyder inte att det är rekommenderat att vänta så länge.
Som framgår ovan medger reglerna i jordabalken att säljaren har ett visst ansvar för fel i fastighet. Eftersom det är mycket som spelar in för att avgöra om det i ditt fall föreligger rätt till prisavdrag (exv eventuell friskrivning från säljaren) eller inte kan jag tyvärr inte göra en slutgiltig bedömning i frågan. Jag skulle dock rekommendera att du reklamerar till säljaren så snart som möjligt. För vidare konsultation rekommenderar jag dig att därefter kontakta Lawlines samarbetspartner Familjens jurist, de har lång erfarenhet av fastighetsrätt och kan titta närmare på omständigheterna i ditt fall. De kan dessutom företräda dig som ombud i en eventuell tvist. Vill du boka en tid kan du göra direkt genom att klicka här eller alternativt på knappen till höger.
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänliga hälsningar,
