Fel i fastighet
Hej!
Köpte ett bostadsrättsfritidshus med tillträdesdag 1 juni. Visning var någon gång i maj men vi hade inte möjlighet att åka på den och valde att köpa det utan att ha sett det (känner givetvis till att man bör undersöka före köp men nu gjorde vi detta val och min fråga är därför under dessa förutsättningar och utifrån svaret får man givetvis acceptera situationen om det är till vår nackdel).
Upptäcker vid första besöket, 2 juni, att golvet i badrummet har fel lutning vid duschhörnan så att vattnet inte rinner ner mot golvbrunnen utan istället bort från den och därmed ut på golvet i badrummet. Den list som avskärmar duschhörnan från resten av badrummet gör ingen som helst nytta, allt vatten flyter ut på badrumsgolvet pga lutningsproblematiken.
Relevanta omständigheter:
Jag är en privatperson som köpt bostadsrätten av ett företag, ett aktiebolag. (Konsumentköplagen?)
De har enligt överlåtelseavtalet sålt det i befintligt skick.
I en bilagd frågelista till överlåtelseavtalet svarar de nej på samtliga frågor om brister/fel samt även nej på frågan om de "observerat eller haft anledning att misstänka några andra brister eller fel i lägenheten som köparen bör upplysas om? Försök tänka er in i köparens situation".
Bifogat överlåtelseavtalet finns också en sammanställning av köparens och säljarens skyldigheter utifrån köplagen.
Kan jag ha någon framgång i att påtala felet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Till att börja med vill jag reda ut vilka lagregler som är tillämpliga här, konsumentköplagen gäller som du påpekar mellan konsument och näringsidkare men finns andra kriterier som behöver vara uppfyllda. I Konsumentköplagen står det att lagen bara är tillämplig vid köp av lösa saker, https://lagen.nu/1990:932#P1S1 , vilket är ett snävare begrepp än lös egendom. Genom definitionen i detta stycke undantas därför från lagens tillämpningsområde köp av fast egendom(fastigheter) samt köp av annan lös egendom än lösa saker såsom arrende- och hyresrätter, andra nyttjanderätter, panträtter, fordringar, aktier och andra värdepapper, fasta saker t.ex. byggnad på annans mark m.m. Konsumentköplagen är därför inte tillämplig på din situation.
Du nämner även köplagen, även denna lag har speciella regler kring köp av hus. Lagen är tillämplig på lös egendom, vilket betyder att vissa byggnader kan omfattas av vissa bestämmelser i köplagen medan resterande byggnader istället omfattas av Jordabalkens regler, https://lagen.nu/1990:931#P1S4. Ditt fritidshus är en bostadsrätt, och sådana hus kan omfattas av köplagen och då är det felreglerna i den lagen som gäller.
När föreligger fel i vara? I detta fall så är det lutningen på golvet som är felaktig och säljaren har underlåtit att lämna den informationen till dig som köpare. Dessutom har han fyllt i ett formulär där han svarat att det inte finns några fel och inget övrigt som köparen behöver känna till. I köplagen står det i 17 § 1 st, https://lagen.nu/1990:931#P17S1 att varan ska överensstämma med avtalet, och om den bifogade listan ses som en del av avtalet så har säljaren brutit mot avtalet. I 17 § 3 st, https://lagen.nu/1990:931#P17S3 står också att om varan avviker från vad köparen annars har fog att förutsätta så föreligger fel. I ditt fall har varan, bostadsrättsfritidshuset, sålts i befintligt skick. Detta gör att mycket av det som man kunnat åberopa som fel inte längre gäller då man accepterat varans befintliga skick. Dock gäller 19 § KL, https://lagen.nu/1990:931#P19S1 som säger att trots att varan sålts i befintligt skick så kan köparen göra fel gällande under vissa omständigheter. Det som stämmer in på din situation är 19 § 1 st, 2 p. och tar sikte på situationen när " säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet".
I ditt fall skulle du alltså kunna hävda att badrumsgolvet är ett sådant väsentligt förhållande rörande användningen och att säljaren måste vetat om detta. För att du ska kunna göra gällande denna paragraf gäller att det ska ha inverkat på ditt köp, alltså att om du vetat om de rätta förhållandena hade du köpt ett annat fritidshus eller begärt lägre köpeskilling.
Hittills kan det nog hävdas att det föreligger fel i vara. Det föreligger ingen skyldighet enligt köplagen att undersöka varan innan köpet men dina möjligheter att göra fel gällande är påverkade av två saker. En köpare får inte göra gällande fel som skulle ha upptäckts vid en undersökning, eller om denne inte gjort en undersökning av varan trots uppmaningar från säljaren enligt 20 § KL, https://lagen.nu/1990:931#P20S1. Jag vet inte hur det gick till i ditt fall men ett erbjudande om visning av fritidshuset kan nog inte räknas som en sådan uppmaning att undersöka varan. Om du kan göra felet gällande beror alltså på om du fått uppmaning att undersöka huset innan köpet?
Sammanfattningsvis:
Köplagen är tillämplig i ditt fall och enligt denna föreligger fel när varan avviker från vad som avtalats vid köpet eller innan samt om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Fel föreligger även när varan sålts i befintligt skick om säljaren underlåtit att upplysa köparen om ett väsentligt förhållande som kan antas ha påverkat köpet. Din rätt att göra fel gällande påverkas av om du har underlåtit att undersöka varan trots uppmaning att göra så av säljaren. Det är dock min uppfattning att fel i vara föreligger, under förutsättningen som nämns ovan.
Hoppas att du fått svar på din fråga,
Med vänliga hälsningar,
