Fel i fastighet, utfästelse
Hej,
vi sålde ett radhus i höstas. Anticimex gjorde en besiktning. I besiktningsprotokollet står det att ägaren uppgivit att det finns en Radonsugfläkt. Vi har inte ifrågasatt protokollet.
Det vi trodde var en Radonsugfläkt visade sig inte vara det utan nu yrkar köparen på att vi ska stå för kostnaden av installationen av en sådan då det står i protokollet att det finns en.
Vi har ställt frågan till Anticimex om inte de borde ta på sig en del av ansvaret här- de borde väl undersökt om det var en radonsugfläkt?
Både mäklaren och Anticimex slår sig fria från ansvar. Är det bara för oss att betala?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vände dig till Lawline med din fråga! Ni har sålt ett radhus. Radhus kan vara både lös och fast egendom. Radhuset är fast egendom (fastighet) om även marken den stod på ägdes av er och såldes av er när radhuset såldes. Detta är det vanliga varför jag i det följande utgår från att radhuset var fast egendom (fastighet). Regler om köp av fastighet och fel i sådan finns i jordabalken (JB). För att avgöra säljarens ansvar vid en försäljning av en fastighet behöver en bedömning i flera steg göras. Innan jag går in på den bedömningen ska jag dock säga något om de olika parternas ställning till varandra.
De olika parterna
Du beskriver att ni har sålt en fastighet. Denna fastighet har ni sålt till en köpare. Mellan er två - köpare och säljare - finns således ett avtal vilket gör att det finns skyldigheter och rättigheter er emellan.
Det framgår inte vem som anlitat Anticimex för att besiktiga fastigheten, d.v.s. om det var ni som gjorde det innan försäljningen eller om det var köparen som anlitade Anticimex. Mellan Anticimex och den som ingått avtalet med dem finns det således skyldigheter och rättigheter. Det är således ni som säljare som ansvarar gentemot köparen för eventuella fel, inte Anticimex. En annan sak är att Anticimex - om de är avtalspart till er - kan ha ansvar för en felaktig besiktning. Jag återkommer till det sistnämnda i slutet av mitt svar.
Fel i fastighet
En fastighet kan vara behäftad med främst tre olika sorters fel; rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Av intresse i ditt fall är att undersöka om ett faktiskt fel föreligger. Detta regleras i 4 kap 19 § JB. Ett faktiskt fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller avviker från vad köparen annars med fog kunnat förutsätta. Säljaren blir bunden av direkta utfästelser om fastigheten som är tillräckligt preciserade. Av din fråga framgår inte riktigt vad som har hänt. Det framgår inte vem som anlitat Anticimex för besiktningen eller vad som sagts till Anticimex eller säljaren. Jag ska därför redogöra för vad som händer i de olika fallen.
Om det är så att ni ej sagt något till säljaren eller Anticimex om att det fanns en radonsugfläkt kan ett fel ej anses föreligga. Ni är då ej skyldiga att betala köparen för någon installation av en ny sådan.
Om det är så att ni sagt till antingen säljaren eller Anticimex att det finns en radonsugfläkt får ni anses ha lämnat en direkt utfästelse om fastigheten som är tillräckligt preciserad. Eftersom det ej fanns en radonsugfläkt föreligger då ett faktiskt fel i fastigheten. Ni är då som säljare skyldiga att medge prisavdrag för felet. Ett sådant prisavdrag kan rimligen tänkas uppgå till kostnaden för att installera en sådan. Ni är dock ej skyldiga att medge prisavdraget om köparen ej fullgjort sin undersökningsplikt. Här bör dock köparens undersökningsplikt avseende fläkten anses ha försvunnit, i och med den utfästelse ni lämnat (jfr rättsfallen från Högsta domstolen NJA 1978 s 301 och NJA 2007 s 86). I detta fall är ni således skyldiga att stå för den nya installationen.
Anticimex ansvar
Jag redogjorde ovan för att det är oklart för vem som anlitat Anticimex. Om det är så att ni anlitat Anticimex och anser att de ej fullgjort besiktningen i den mån de borde ha gjort, genom att ej undersöka om fläkten faktiskt var en radonsugfläkt, kan ni kräva Anticimex på ersättning. Man måste då se till avtalet med Anticimex för att avgöra vad avtalet innefattade och om Anticimex på något sätt avvikit från detta. Jag saknar dock tyvärr uppgifter för att göra denna bedömningen.
Sammanfattning
Jag har således kommit fram till att svaret på din fråga beror på vad som hänt. Är det så att ni sagt till säljaren eller Anticimex att fläkten i fråga var en radonsugfläkt gör jag bedömningen att ni i princip har att betala köparen för att sätta in en sådan. Om ni inte har sagt något sådant gör jag dock bedömningen att köparen ej har rätt till någon ersättning. Jag har slutligen redogjort för att det kan vara så att Anticimex har en skyldighet att ersätta er, men att jag saknar material för att kunna göra denna bedömningen. Du är välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se om du har eventuella följdfrågor.
