Felaktig angiven tomtarea vid fastighetsköp
Hej.
Jag och min sambo köpte i juni en tomt där mäklaren angav att total Byggnadsarea var 200kvm och utöver det 60kvm för garage, nu när vi håller på att söka bygglov visar det sig att det som gäller enligt detaljplanen är 200kvm inklusive garage, finns det någon skyldighet/ansvar från mäklarens håll att infon vi fått ska vara rätt eller faller allt på våran undersökningsplikt?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När säljarsidan vid en fastighetsförsäljning angett information som avviker från verkligheten, uppkommer frågan om det föreligger fel i fastigheten i jordabalkens mening.
Fel i fastighet
I 4 kap. 19 § JB regleras faktiska fel. Det skiljs på konkreta fel och abstrakta fel. Med konkreta fel förstås avvikelser från avtalet, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som har lämnats i samband med köpet. Avvikelser från vad säljarens allmänna lovprisande omfattas inte. Ett exempel på allmänt lovprisande framgår av rättsfallet NJA 1978 s. 301 där en säljare hade uttalat att vattnet i brunnen var "friskt och kallt".
En uttrycklig garanti är oftast intagen i köpehandlingen men den kan också vara muntlig. För att det ska vara fråga om en uttrycklig garanti ska det röra sig om klara uppgifter från säljarens sida, exempelvis att denne garanterar att arealen är ett visst antal kvadratmeter. Vid bedömningen av om det föreligger fel i fastigheten jämför man fastighetens verkliga egenskaper med vad som är garanterat. En uttrycklig garanti medför att köparens långtgående undersökningsplikt kraftigt reduceras eller faller bort helt.
I rättsfallet NJA 1983 s. 858 var omständigheterna att säljaren uppgivit att fastigheten var 1880 kvm fast arealen i verkligheten enbart var 891 kvm. Uppgifterna hade getts från fastighetsmäklaren, i fastighetsbeskrivningen och muntligen från den ena säljaren på en fråga om tomtens storlek. HD ansåg att uppgiften skulle ses som en utfästelse som befriade köparen från undersökningsplikten. I ett annat rättsfall ansåg hovrätten att en felaktig uppgift om arean i fastighetsbeskrivningen utgjorde allmänna upplysningar och inte en garanti eftersom fastighetsbeskrivningen inte var en bilaga till köpekontraktet. Dessutom hade inte säljarna personligen angett att arean skulle vara större än i verkligheten. Av rättsfallet kan man konstatera att endast uttryckliga, tydliga utfästelser och garantier gör att köparen kan åberopa konkreta fel i fastigheten.
Sammanfattningsvis krävs det alltså mycket för att köparens undersökningsplikt ska reduceras eller helt bortfalla och det finns inget bestämt svar på huruvida det i situationer som det aktuella föreligger fel i fastigheten på grund av en muntlig utfästelse. Vad som gäller i det specifika fallet är svårt för mig att svara på med så pass lite information. Bedömningen är beroende av ett flertal olika faktorer, såsom exempelvis hur mäklaren exakt uttryckte sig, i vilket sammanhang och vilka uppgifter som framgick av fastighetsbeskrivningen.
Mitt främsta råd till dig är att kontakta en jurist för att få hjälp med att göra en helhetsbedömning av situationen. Vi på Lawline har jurister som är kunniga inom fastighetsrätt.
Mer rådgivning eller hjälp av en jurist
Vänd dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Vänligen,
