Felansvar, undersökningsplikt och påföljder vid överlåtelse av bostadsrättslägenhet.
Hej! Finns det möjlighet att häva ett köp eller begära skadestånd på en bostadsrätt som köpts i slutet av oktober men som jag flyttat till nyligen när man knappt kan sova pg a lyhördhet. De har byggt om så att kök och sovrum bytt plats. Väggarna de byggt över rören verkar dock vara alldeles för tunna så att man hör minsta droppen fr grannarnas lgh. Det är allmänt mycket lyhörd och jag håller på att bli galen pg a sömnbrist. Kan ni hjälpa mig?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Om en bostadsrätt har en lägre standard än vad köparen har rätt att kräva, föreligger ett fel i juridisk mening. Om det kan anses att säljaren är ansvarig för felet, har du som köpare rätt till prisavdrag. Om felet är av väsentlig art har du som köpare t.o.m. rätt att häva köpet, se 37 § - 39 § Köplagen (KöpL). Innan prisavdrag eller hävning blir aktuellt har säljaren dock alltid rätt att ges möjlighet att avhjälpa felet (36 § KöpL). Säljaren kan därutöver bli skadeståndsskyldig för felet om hen sålt lägenheten med kännedom om att den är felaktig (40 § 2 meningen KöpL). Den storlek som skadeståndet i så fall kan uppgå till beräknas enligt de kriterier som anges i 67 § 1 st. KöpL.
För att någon av påföljderna ovan ska aktualiseras måste det dock inledningsvis konstateras huruvida de tunna väggarna kan anses utgöra ett fel i juridisk mening. I det fall de kan anses utgöra ett fel, ska det i nästa steg avgöras om det är säljaren som ansvarar för felet, eller om det ska anses omfattas av din (köparens) undersökningsplikt. Om det anses ingå i din undersökningsplikt att uppmärksamma felet har du alltså inte möjlighet att rikta några krav mot säljaren på grund av felet.
Som nämndes ovan anses ett fel föreligga i bostadsrättslägenheten om den håller en lägre standard än vad du som köpare har rätt att kräva. Standarden kan framgå genom konkreta formuleringar i överlåtelseavtalet, t.ex. att säljaren uttryckligen har utfäst (garanterat) att en viss inventarie ska ha en viss standard eller kvalitet. Om det däremot saknas underlag för en konkret felbedömning är man hänvisad till en abstrakt bedömning. Enligt en abstrakt bedömning för köparen som fel åberopa avvikelser från vad denne haft fog att förutsätta. Vad en köpare har "fog att förutsätta" varierar naturligtvis beroende på faktorer såsom husets och lägenhetens ålder och övergripande skick. I denna kontext kan du föra en argumentation där du hävdar att det under alla omständigheter måste anses vara fråga om ett fel när ljudisoleringen är så bristfällig att ljudet från vattenledningarna gör det omöjligt att sova.
Om du får gehör för din åsikt att de tunna väggarna utgör ett fel, måste du sedan även argumentera för att det är säljaren som ansvarar för felet. Säljaren bär i detta sammanhang inte ansvar för ett fel om det är upptäckbart vid en besiktning. Denna ansvarsfrihet gäller dock bara du faktiskt gjorde en undersökning av lägenheten i samband med köpet eller om säljaren uppmanade dig till att göra en sådan. Det som sedan återstår att ta ställning till är huruvida du borde ha upptäckt felet eller inte i samband med att du besiktade lägenheten. Här kan du argumentera för att du inte har eftersatt din undersökningsplikt eftersom att felet i princip bara går att upptäcka när vatten spolas genom rören. Därtill kan du poängtera att felet i princip endast går att upptäcka på natten (då det i övrigt är tyst i lägenheten) och att du därigenom inte rimligen kan förväntas ha noterat felet vid en besiktning under dagtid.
Om det är något i mitt svar som du uppfattar som otydligt och därför vill få förtydligat, är du välkommen att höra av dig till mig via e-post till filip.redin@lawline.se.
Ifall du framöver önskar en närmare och mer kontinuerlig rådgivning beträffande ditt ärende kan jag rekommendera vår nylanserade konsulttjänst Lawline Consulting. Denna verksamhet fungerar som en vanlig juristbyrå som erbjuder prisvärd rådgivning i mer komplicerade eller omfattande ärenden. Om detta låter intressant är du välkommen att kontakta mig så återkommer jag med offert.
Vänligen,
