Föreligger fel i fastighet och ska ersättning utgå?
Hej! Jag har sålt en villa byggt på 30-talet. I objektbeskrivningen står det att huset är ommålat 2015 vilket det är. Men färgen har redan börjat släppa vilket tydligt syns på huset. Detta syntes alltså även på visningarna vi hade. Köparen har inte sagt någonting om detta. Och inte vi heller. Kan köparen i efterhand kräva ersättning från oss för att färgen släpper trots att det är målat 2015?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Fel i fastigheten
För att ersättning ska kunna utgå fordras att fel föreligger i fastigheten. Frågan kommer här bli om den flagnande färgen kan anses utgöra ett fel, vilket regleras i 4 kap 19 § Jordabalken. Ett fel kan utgöra avvikelser från avtalet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Köparens undersökningsplikt
Utgångspunkten för huruvida fel föreligger eller inte är köparens undersökningsplikt. Undersökningsplikten är mycket långtgående, där köparen inte får åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Säljaren ansvarar för s.k. dolda fel (fel som inte varit upptäckbara), medan köparen ansvarar för fel som denne kunnat upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Bedömning görs utifrån vad en tillräckligt kunnig person bort upptäcka. Med tillräckligt kunnig person avses en normalt bevandrad och erfaren lekman på området.
Du skriver att ni i objektsbeskrivningen angivit att fasaden är ommålad 2015, och frågan blir om detta skulle kunna minska köparens undersökningsplikt. Med detta menas att köparen inte har samma skyldighet att undersöka fasaden lika noggrant. Dock måste hänsyn tas till vad köparen inte kunnat undgå att iaktta, se och jämför rättsfallet NJA 1978 s. 301. I fallet hade säljaren angivit att vattnet i huset skulle vara ”utmärkt” och ”friskt och gott”, men vattnet var otjänligt som dricksvatten. Uttalandena ansågs enligt HD inte utgöra en utfästelse (avtal) utan ett allmänt värdeomdöme med hänsyn till omständigheterna, eftersom köparen lätt kunnat iakttaga att ett långt dike mynnade i brunnen vid besiktning av fastigheten.
Det är svårt att ge ett exakt svar utan samtliga omständigheter, men om det är så att färgen tydligt börjat släppa vilket köparen inte kunnat undgå att iaktta vid en undersökning kan denne alltså inte åberopa fel i fastigheten och kräva ersättning gentemot er i efterhand. Köparen har inte haft fog att förutsätta att färgen inte skulle vara flagnande, eftersom den flagnande färgen de facto varit synlig.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
