Fråga om en bostadsrättsförenings agerande med lokaler
Hej!
Jag har hittat en lokal/salong som en kvinna vill sälja till mig för hon ska gå i pension. När hon berättade om sin plan för ordförande i bostadsrättsförening hon hyr av. Fick hon till svar att de ville bygga om lokalen till en bostad. Därför är kan hon inte genomföra överlåtelsen till mig. Kan det gå till på detta sätt? Har hon någon rätt att sälja sin salong till en annan frisör som vill fortsätta driva den? Blir hon inte lite överkörd?
Med vänlig hälsning, Eva
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När det kommer till bostadsrätter och bostadsrättsföreningar utgör Bostadsrättslagen (BRL) och Föreningslagen (FL) tillämplig lagstiftning. Regler för hyra av lokaler regleras i Hyreslagen (JB 12 kap.). Utöver tillämplig lag gäller även det som står i bostadsrättsföreningens stadgar - om de har tillkommit i laglig ordning. Föreningens stadgar är exklusiva för en bostadsrättsförening och kan begäras ut av Bolagsverket.
Hyresrätt?
Det framgår inte riktigt om du vill köpa bostadsrätten eller om du vill överta ett hyreskontrakt. Är det så att den som nu har salongen hyr lokalen kan föreningen säga upp hyresavtalet. Endera så är det i den nuvarande hyresgästens intresse att säga upp den eftersom denne går i pension, eller så kan hyresvärden förmodligen säga upp hyresrätten eftersom lokalen ska undergå en större ombyggnad. Föreningen kan isf. besluta om den vill fortsätta att hyra ut lokalen eller söka bygglov för att bygga om den till bostad. Eftersom det inte framgår av din fråga om förhållandet är sådant eller om det är så att den nuvarande hyresgästen har blivit uppsagd eller ej redogör jag nedan även för förutsättningarna om du vill köpa lokalen, jfr JB 12:57 p 3 och 12:58.
Medlemskap i en bostadsrättsförening
Medlemskap i en bostadsrättsförening är en förutsättning för att få äga en bostadsrätt. Det är föreningens styrelse som beslutar vem som ska antas som medlem. När det kommer till juridiska personer, exempelvis ett bolag – i ditt fall en frisörsverksamhet, har en bostadsrättsförening rätt att välja om den ska bevilja rätt till medlemskap eller inte. Rätten att neka medlemskap till juridisk person föreligger även efter det att den förvärvat bostadsrätten. Hur föreningen har ställt sig i frågan om man tillåter juridiska personer eller inte ska framgå av föreningens stadgar. jfr BRL 1:3, 2:4.
Styrelsens beslutsförmåga i förhållande till föreningens stadgar
Styrelsen är i princip bunden av föreningens stadgar. När styrelsen fattar beslut är den också tvungen att likabehandla alla medlemmar. Den kan t.ex. inte särbehandla en medlem (i ditt fall överlåtaren) genom att vägra en annan person tillträde (i det här fallet du) om stadgarna i övrigt säger att man har som policy att bevilja juridiska personer medlemskap. Det är med det sagt inte alls klart att stadgarna – oavsett nuvarande utformning – inte kan komma att ändras vad gäller juridiska personer. Det kan även tänkas att ett beslut att omvandla lokalen till bostad är ett beslut fattat av föreningsstämman, vilket styrelsen måste följa.
Föreningens möjlighet att ändra stadgarna
Om det framgår av stadgarna att föreningen tillåter juridiska personer eller vilket antal lokaler som ska upplåtas för affärsverksamhet kan föreningsstämman besluta sig för att ändra detta genom en stadgeändring. Den kan även besluta att införa s.k. hembudsregler beträffande just lokaler. Med hembud menas att en bostadsrättsförening har möjlighet att ta in regler i stadgarna som innebär att den har rätt att vara första köpare när en lokal ska överlåtas. Man kan säga att de isf. har ”första tjing” att köpa den – även om det finns andra köpare, jfr BRL 6:9.
Sammanfattningsvis
Är det så att den nuvarande innehavaren hyr kan bostadsrättsföreningen säga upp hyresavtalet utan att tillåta att någon annan tar över det. Är det så att du vill överta lokalen genom att köpa bostadsrätten gäller följande: För att få äga en bostadsrätt måste man vara medlem i bostadsrättsföreningen. Styrelsen och föreningens stadgar avgör om bolag får vara medlemmar. I föreningens stadgar kan det framgå att den har första tjing att köpa en lokal när den överlåts.
Vill du ha hjälp att ta fram och undersöka föreningens stadgar och därmed dina vidare möjligheter att förvärva bostadsrätten (lokalen) rekommenderar jag dig att ta kontakt med en jurist som är specialiserad på fastighetsrätt. Du kan boka en tid med en sådan direkt genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.
Med vänlig hälsning,
