Hur kan gemensamma områden och anläggningar regleras?
Hej!
Jag har ett fritidshus som står på en samägd fastighet, vi är tre delägare med varsitt hus. Några vill att vi ska klyva fastigheten så vi får varsin egen tomt. Kvar blir dock delar som inte kan delas, tex gemensam parkering, ett uthus och en markremsa vid vattnet. Jag undrar om man skulle kunna bilda en bostadsrättsförening i stället? Var och en äger då sitt eget hus, men marken ägs fortfarande gemensamt. Vad bör man isf tänka på? Måste man ha protokollförda möten? Skicka in årsredovisning och bokslut? Vi lär nog inte ha vare sig utgifter eller inkomster gemensamt.
Mvh Lena Persson
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och reglerna för en sådan hittas i lagen om ekonomiska föreningar. En ekonomisk förening måste ha minst 3 medlemmar, 2 kap 1 § https://lagen.nu/1987:667#K2P1S1 och ska registreras hos bolagsverket, https://lagen.nu/1987:667#K1P2S1. Det finns massa regleringar kring hur bostadsrättsföreningar ska skötas, bl.a. ska föreningsstämmor hållas 7 kap 9 § (tidigare 7 kap 4 §), https://lagen.nu/1987:667#K7P4S1, och en styrelse ska utses. Bokföring och bokslut ska skötas av medlemmarna i föreningen, vilket i så fall skulle vara du och dina grannar. Svaret på denna del av din fråga är alltså att ja, ni måste ha protokollförda möten i form av föreningsstämmor och skicka in årsredovisningar och bokslut. Det är en del jobb med en bostadsrättsförening och jag skulle inte rekommendera det som ett alternativ till klyvning av fastigheten.
Jag uppfattar det som att problemet du ville komma runt genom att forma en bostadsrättsförening är hur era gemensamma områden ska delas in och förvaltas. Detta går dock att lösa på olika sätt genom fastighetsreglering eller fastighetsbildning.
Om ni väljer att klyva fastigheterna kan ni göra avtal om så kallade servitut dvs. rätten att utnyttja t.ex. en väg eller liknande. Bestämmelser om servitut hittar man i 7 kap fastighetsbildningslagen, https://lagen.nu/1970:988#K7P1S1 och du kan även läsa mer om det på lantmäteriets hemsida här.
Det finns även ett annat sätt detta kan regleras på och det är genom gemensamhetsanläggningar. Då äger ni en varsin del av det gemensamma utrymmet för förvaltar detta tillsammans genom en samfällighetsförening. På detta sätt äger ni alltså eran egen fastighet där huset står men de gemensamma utrymmena som är nödvändiga för er kan alltså regleras genom att ni delar det mellan er och förvaltar det tillsammans. Även detta finns det mer information om på lantmäteriets hemsida här.
Sammanfattningsvis, jag skulle inte rekommendera att skapa en bostadsrättsförening i detta fall utan istället använda sig av de juridiska konstruktioner som skapats just för att reglera dessa gemensamma områden. Ni kan antingen avtala med varandra om rätten att utnyttja t.ex. parkeringen och således upprätta ett servitut på den fastigheten där parkeringen ligger. Alternativt kan ni bilda en gemensamhetsanläggning som ni då blir delägare av och förvaltar gemensamt. Det finns inte utrymme i detta forum att gå in mer i detalj kring dessa bestämmelser men du kan ringa eller kontakta lantmäteriet för mer praktisk information över hur man kan gå tillväga.
Hoppas att du har fått svar på din fråga,
Med vänliga hälsningar
