Hyresavtals giltighet gentemot ny hyresvärd
Jag hyr en butikslokal där jag skrivit ett avtal med den dåvarande fastighetsägaren. Fastighetsägaren sålde sedan fastigheten till annan part. Jag har dock inte skrivit något nytt avtal med den nye ägaren. Gäller avtalet ändå?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När en fastighet överlåts till en ny ägare förblir hyresavtalet mellan hyresgästen och den gamla hyresvärden endast om hyresvärden gjort förbehåll för hyresrätten i överlåtelseavtalet till den nya hyresvärden. Detta innebär att om den gamla hyresvärden inte har gjort förbehåll för hyresrätten så blir hyresavtalet inte gällande gentemot den nya hyresvärden och hyresgästen kan sägas upp av den nya hyresvärden.
Om så är fallet att den gamla hyresvärden inte gjort förbehåll för hyresavtalet och det blir uppsagt av den nye, så har hyresgästen rätt till skadestånd av den gamla hyresvärden. Skadeståndet kan inte bli större än den skada som hyresgästen kan bevisa att denne lidit på grund av att hyresavtalet har upphört gälla (se 7 kap. 18 § Jordabalken).
En hyresvärd kan inte helt friskriva sig från de förpliktelser denne har gentemot sina hyresgäster genom att sälja fastigheten. Denne har nämligen ett subsidiärt ansvar, dvs. ett ansvar i andra hand, för skada som uppstår på grund av att den nya hyresvärden inte fullgjort sina förpliktelser. För att en hyresgäst ska få göra den gamla hyresvärden ansvarig i andra hand måste denne anmäla detta skriftligt till hyresvärden. En sådan anmälan får inte göras senare än sex månader från att hyresgästen har fått reda på att fastigheten bytt ägare (se 7 kap. 20 § Jordabalken).
En lokalhyresgäst har inte rätt att säga upp hyresavtalet (under förutsättning att det gjorts förbehåll för det i överlåtelseavtalet) i förtid på grund av att denne har fått en ny hyresvärd och är skyldig att erlägga hyra som förfaller till betalning efter att den nya hyresvärden tillträtt till denne. Den nya hyresvärden är skyldig att fullgöra den tidigare hyresvärdens förpliktelser efter tillträdet (se 7 kap 17 § 2 st Jordabalken).
Sammanfattningsvis är ditt hyresavtals giltighet alltså beroende av om den tidigare hyresvärden gjort förbehåll för hyresavtalet i överlåtelseavtalet till den nya hyresvärden eller om så inte skett.
Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor men behöver du mer hjälp kan du boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserad på fastighetsrätt. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka alternativt klicka på knappen till höger!
