Hyresvärdens underhållsskyldighet vid nyttjanderätt
Min mamma bor i ett hyresrum via vård och omsorg som i sin tur hyr av det kommunala bostadsbolaget i Köping.
Saken är den att persiennerna var trasiga när hon flyttade in våren 2014 och nu när dessa har brakat ihop totalt hänvisar kommunen till ett beslut taget i febr-2015 att de boende själva måste ombesörja reparationer / utbyte av persienner.
Är inte detta reglerat i jordabalken och finns det några rättsfall jag kan hänvisa till i mina kontakter med kommunen.
Det finns inget skrivet i hyreskontraktet om underhåll av persienner.
Detta kommer att bli ett jätteproblem då hon har stora fönsterytor med full sol hela dagarna.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I ditt fall finns flertal rättsfall som kan vara värt att iaktta. I ett rättsfall, från Svea hovrätt, RH 2008:2, innebar ett villkor i hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen att hyresvärden inte var skyldig att stå för ombesörjningen av persienner i lägenheten. Motiveringen i målet var dock att det inte framkommit annat än att lägenheten var fullt brukbar även utan persienner.
I målet klargjordes det att, om hyresvärden är den som tillfört (installerat) fastigheten/lägenheten persiennerna och dessa inte har övertagits av hyresgästen är persiennerna att se som fastighetstillbehör (se här 2 kap. 4 § jordabalken); hyresvärden har då en underhållsskyldighet. Om hyresgästen är den som installerat persiennerna träder undantagsregeln i 2 kap. 4 § jordabalken fram och hyresgästen är den som ansvarar för persiennerna. I målet angav dock domstolen att det i 12 kap. 9 § jordabalken finns en skyddsregel. I vanliga fall har hyresvärden en skyldighet att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 12 kap. 9 § jordabalken, detta följer av 12 kap. 15 § jordabalken. Skyddsregeln innebär att hyresvärden måste tillhandahålla lägenheten i sådant skick, om inte bättre skick har avtalats, att den enligt den allmänna uppfattningen i orten ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. I målet fastställde domstolen att skyddsregeln angav en lägsta gräns för i vilket skick lägenheten kan hyras ut. ett hyresavtal får alltså inte innehålla något villkor som innebär att den uthyrda lägenheten inte når upp till den standard som följer av bestämmelsen (12 kap. 9 § jordabalken).
I flertalet andra rättsfall, med tvist om just persienner och hyresvärdens underhållsskyldighet, har utgångspunkten vid en sådan bedömning varit huruvida lägenheten lidit sådant hinder eller men i nyttjanderätten. Detta måste påvisas om hyresvärden ska tvingas att stå för underhållet för att förhindra att lägenheten/nyttjanderätten lider hinder eller men. I dessa fall har hyresgästen haft ett krav på att styrka sina uppgifter om bristen i nyttjanderätten/lägenheten.
I ditt fall rör det sig inte ens om något avtal mellan hyresvärden och hyresgästen utan ett beslut som hyresvärden (kommunen) kommit fram med februari 2015, efter att din mor tillträtt hyresrummet våren 2014. Dessutom rör det sig om ett beslut till nackdel för hyresgäster. Min rekommendation är att du borde iaktta skyddsregeln för hyresgäster i 12 kap. 9 § jordabalken. Om lägenheten inte skulle nå upp till den standard som följer av bestämmelsen i nämnda lagregel, skulle det innebära en överträdelse av lagregeln och då kan din mor eller du åberopa denna lagregel.
Du har vidare angett att det inte finns skrivet något om underhåll av persiennerna. Det är viktigt för dig att du har klart att jordabalken mycket bygger på att ett avtal mellan parterna ska ha ingåtts för att avtalet ska ha någon verkan mot parterna. Ett ensidigt beslut som negativt tvingar den andra parten är utan verkan. I det fall det dessutom inte finns något, i avtalet, reglerat till vem persiennerna tillfaller ska egendomen/persiennerna tillfalla hyresvärden och persiennerna ses då som fastighetstillbehör, enligt 2 kap. 4 § jordabalken, och hyresvärden har då en underhållsskyldighet.
Obs! Något du måste hålla koll på är om det i hyresavtalet finns en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) samt om bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. På detta sätt skulle hyresvärden ha kunnat avtala om att lägenheten/hyresrummet/nyttjanderätten skall vara sämre skick. Detta enligt 12 kap. 9 § andra stycket jordabalken
Hoppas detta har gett ett svar på din fråga! Vid oklarheter eller följdfrågor är du välkommen att höra av dig igen! Om du fortfarande är intresserad av att ta del av de rättsfall som jag i fjärde stycket i denna text angivit kan du höra av dig igen!
