Kan jag hyra ut i andra hand till vem jag vill om jag köper en ägarlägenhet eller en bostadsrätt?
Hej! Jag funderar på att försöka investera i en lägenhet, som jag kan ha för uthyrning. Om jag har förstått saken rätt så kan jag hyra ut den hur som helst och till vem som helst om jag köper en lägenhet med äganderätt istället för en bostadsrätt, stämmer detta? Låt säga att jag startar ett bolag och köper en bostadsrätt och använder den som hyreslägenhet, borde jag då inte kunna hyra ut den till vem jag vill och när jag vill?
Lawline svarar
Inledning
Hej!
Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du anser att mitt svar är i behov av förtydliganden eller kompletteringar är du välkommen att publicera en kommentar nedan, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com. Svaret är strukturerat som så att jag först redogör för de skilda reglerna för ägarlägenheter samt bostadsrätter och avslutningsvis ger dig en konkret rekommendation.
Vad gäller vid uthyrning av ägarlägenheter?
Ägarlägenheter är en särskild bostadsform som än så länge är mycket ovanlig i Sverige (i jämförelse med villor, radhus, bostadsrätter och hyresrätter). Den som har en ägarlägenhet är dock berättigad att hyra ut den i andra hand utan något krav på tillstånd. Innehavare av ägarlägenheter är alltså ur det perspektivet jämställda med villa- och radhusägare.
Givet att du gör en investering i någon av det fåtal ägarlägenheter som finns i landet är det således fritt fram att hyra ut till vem du vill, oavsett om köpet görs av dig personligen eller av ett aktiebolag.
Vad gäller vid uthyrning av bostadsrätter?
Jag utgår nu ifrån exemplet i din fråga, d.v.s. att du köper en bostadsrätt via ett för ändamålet startat aktiebolag. I en sådan situation aktualiseras bostadsrättslagens bestämmelser kring medlemskap och andrahandsuthyrning. Paragrafhänvisningarna nedan avser denna lag.
Enligt 2 kap. 4 § får en bostadsrättsförening neka en juridisk person medlemskap i föreningen. Någon motivering eller särskilt skäl krävs inte. Bara det faktum att bostadsrätten köps genom ett aktiebolag medför alltså en betydande risk, eftersom bostadsrättsföreningens styrelse rätt och slätt kan bestämma sig för att inte godkänna aktiebolagets medlemsansökan. Nekat medlemskap medför att köpet inte kan fullföljas.
Om den juridiska personen blir godkänd krävs ändå tillstånd från föreningen för att hyra ut lägenheten i andra hand (7 kap. 10 §). Vägras tillstånd så kan bostadsrättsinnehavaren ansöka om tillstånd hos hyresnämnden (7 kap. 11 §). Hyresnämnden ska enligt nyss nämnda lagrum lämna tillstånd om, i de fall bostadsrättshavaren är en juridisk person, föreningen ”inte har befogad anledning att vägra samtycke”. Befogad anledning att vägra samtycke kan exempelvis vara att den tilltänkta hyresgästen har ett kriminellt förflutet. Hyresnämnden kan därutöver begränsa tillståndet att gälla under en viss tid och förena tillståndet med särskilda villkor.
Sammanfattningsvis kan sägas att det, under förutsättning att den juridiska personen godtagits som medlem i föreningen, råder stor frihet att hyra ut i andra hand. Om föreningen är skeptisk och det blir hyresnämnden som lämnar tillståndet finns dock en risk för att tillståndet begränsas till exempelvis ett år och att förlängning därefter inte medges.
Min rekommendation till dig
Givet att du vill köpa en ägarlägenhet så är det bara att tuta och köra. Vare sig det blir personligen eller via bolag bestämmer du själv om andrahandsuthyrning ska ske och till vilka villkor (så länge hyreslagen inte överträds förstås). Ägarlägenheter, även om de som sagt är få, lämpar sig således utmärkt för renodlade spekulationsköp.
Vill du istället köpa en bostadsrätt är jag betydligt mer skeptisk till upplägget, framförallt om det görs via ett bolag. Jag är själv ordförande i min bostadsrättsförening och skulle inte sympatisera med att bevilja medlemskap åt ett aktiebolag, vars enda syfte är att tjäna pengar på bostadsrätten. Det skulle helt enkelt inte innebära någon nytta för föreningen, vars ”riktiga”medlemmar bara får ta ett större praktiskt ansvar för fastighetens drift och underhåll. Jag tror att många andra styrelser tänker likadant och genom att välja det alternativet utsätter du dig för en betydande risk att köpet inte kan verkställas.
Mitt råd är alltså att satsa på en ägarlägenhet om du bara är intresserad av att tjäna pengar och inte själv vill bo i den aktuella lägenheten. Väljer du bostadsrätt, som det ju finns otroligt många fler av, kan det gå jättebra men du ska vara medveten om risken för att det kan uppstå i sammanhanget stora bekymmer.
Med vänlig hälsning,
