Köp av fastighet med icke-godkänt avlopp
Hejsan har fått hem brev idag om att fastigheten jag och frun bor på idag icke har godkänt avlopp, skulle varit åtgärdat 2010-12-31. Vi köpte gården 2015 februari. Då sa han som sålde att det var godkänd trekammar brunn med infiltration. Men hur gör vi nu? Går det att tvinga han att betala nytt avlopp eller måste vi stå vårat kast?
Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Reglerna om fel i fastighet återfinns i jordabalken. Säljarens ansvar för fel i fastigheten regleras i 4 kap. 19 § 1 st. JB. Fel föreligger om fastigheten avviker från vad som följer av avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Vad som följer av avtalet syftar dels på innehållet i köpehandlingarna, det vill säga köpekontraktet och köpebrevet, men omfattar även alla uppgifter som säljaren lämnat inför köpet vare sig de varit skriftliga eller muntliga. Kravet för att en uppgift ska räknas som en utfästelse är att den ska vara någorlunda preciserad och avse en specifik egenskap. Detta innebär att allmänna uttalanden och lovprisanden inte räknas som utfästelser. Om personen som sålde fastigheten har uttalat att avloppet är godkänd är chansen god att detta räknas som en utfästelse. Som jag förstår dig har säljaren endast uttalat sig om trekammarbrunnen. Fel föreligger, som tidigare nämnts, även när fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Detta avser dels vad en köpare generellt kan förvänta sig av en fastighet av samma typ och vad köparen kan förvänta sig av den aktuella fastigheten. Bestämmandet av vad som utgör normal standard varierar beroende på fastighetens skick och ålder. Det är därför svårt att uttala sig i frågan, det kan tänkas att om huset är väldigt gammalt får man som köpare räkna med att det inte är uppfört enligt gällande branschregler.
Du som köpare har dock alltid en undersökningsplikt, se 4 kap. 19 § 2 st. JB. Köparen får med andra ord bära risken för sådana fel som denne inte känt till men borde ha upptäckt vid en undersökning. Omvänt ansvarar säljaren för dolda fel, oavsett vetskap om dessa. När säljaren lämnar utfästelser minskar dock undersökningsplikten. Ju mer preciserad en uppgift är, desto större anledning finns det för köparen att utgå ifrån att det säljaren säger är riktigt. Allt beror på omständigheterna i fallet, har det exempelvis funnits felsymptom kan köparen istället vara tvungen att göra en mer utförlig undersökning. Köparen ska dock inte behöva göra ingrepp i fastigheten för att fullborda sin undersökningsplikt. Om ni inte kunnat upptäcka felet är det dolt, och för dolda fel svarar säljaren.
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt vid försäljning av fastigheter. Avtalet kan ogiltigförklaras om säljaren har handlat svikligen eller i strid mot tro och heder i enlighet med avtalslagens regler. Kraven är dock ställda högt. I 4 kap. 19 § JB stadgas att "köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida". Försummelse kan föreligga om säljaren medvetet lämnat felaktiga uppgifter eller inte berättat om saker rörande fastigheten som han känt till eller borde känt till och som säljaren borde ha insett var av betydelse för köparen.
Jag råder dig därför att ta kontakt med säljaren då reklamation till säljaren ska ske inom skälig tid efter det att felet har upptäckts. Behöver du hjälp i ärendet kan det vara bra att kontakta en verksam jurist. Du är varmt välkommen att boka tid på http://lawline.se/boka hos någon av våra jurister här på Lawline.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!
Vänligen,
