Köpt fastighet - lusthus saknar bygglov
Köpte en fastighet och det visade sig att lusthuset uppförts utan nödvändigt bygglov.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Att en fastighet saknar bygglov är ett sådant "fel" som kan utgöra ett så kallat rådighetsfel, det vill säga en inskränkning i rätten att råda över fastigheten. Denna bestämmelse regleras i 4 kap 18 § Jordabalken, se här. I rättsfallet NJA 1997 s. 629 har HD fastslagit att enbart en avsaknad av bygglov inte ensamt kan göra 4 kap. 18 § blir tillämplig. Det krävs även att ett myndighetsbeslut fattats om rättelse, t.ex. ett rivningsföreläggande, före eller i undantagsfall kort efter köpet av fastigheten. Detta innebär att om behörig myndighet inte beslutat om rättelse gällande lusthusets bygglov innan eller kort efter, ingåendet av avtalet om fastighetsköpet, så föreligger inget fel enligt 4 kap. 18 §. I det fallet finns det dock fortfarande möjlighet för dig att göra olika påföljder gällande med stöd av 11 kap. 64 § plan- och bygglagen, se här. De påföljder du kan begära är antingen ett avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, hävning. Talan om hävning ska väckas inom ett år efter tillträdet, annars går talerätten förlorad. Du kan dessutom kräva skadestånd.
Det är dock vårt att nämna att preskriptionstiden på ett bygglov är 10 år. Detta innebär att om det är över 10 år sedan lusthuset byggdes så föreligger inget fel.
Hoppas mitt svar hjälpte dig, återkom om det är något mer du undrar över!
Med vänliga hälsningar,
