Möjlighet till hembudsklausul vid samäganderätt av fastighet
Två köpare, A och B, ska förvärva 1/2 av en skogs- och lantbruks-egendom, som ägs av en tredje person, D , till hälften. Den andre nuvarande delägaren, C, kvarstår som ägare till sin hälft. Inget släktskap föreligger mellan A, B och C så att de kan ärva varandra enligt lag. A, B och C är ogifta. A och B har bröstarvingar. C saknar bröstarvingar, och kan inte få någon.
De tre nya delägarna (A med 1/4, B med 1/4 och C med 1/2) vill försäkra sig om att ingen av dem ska kunna avhända sig sin del av egendomen i framtiden, om inte alla tre samtidigt är överens om att avhända sig hela egendomen.
C har bestämt sig för att testamentera sin hälft till A och B och till deras bröstarvingar om A eller B inte är i livet. A och B är överens om att deras andelar ska ärvas av deras respektive bröstarvingar och i andra hand av den andre delägaren (A eller B) och dennes bröstarvingar, och i tredje hand av C.
Problemet är att testamenten kan ändras av vem som helst av A, B och D utan de andras vetskap. På vilket sätt kan man "garantera" att testamentena ska följas t.ex. genom komplettering med avtal om hembud eller möjligen aktiebolagsbildning (efter apport) med för ändamålet anpassad bolagsordning, eller på annat sätt, t.ex. genom förbud mot alla slag av överlåtelse till andra än de blivande delägarna eller deras bröstarvingar? Såvitt jag vet gäller inte ett förbud mot framtida försäljning för den här typen av egendom med tre delägare.
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
När flera personer äger fast egendom ihop regleras förhållanden dessa emellan av samäganderättslagen, se här.
Lagen är i stora delar dispositiv, vilket innebär att den i dessa delar kan avtalas bort.
En hembudsklausul är en form av förköpserbjudande då den begränsar delägarens rätt att sälja fastigheten vidare till vem han eller hon vill. I svensk rättspraxis har utvecklats en princip som innebär att avtal om förköpsförbehåll av fast egendom (vilket fastighet är, se Jordabalken (här) 1:1), inte är bindande (annat än då fastigheten tilldelats säljaren genom gåva). Detta eftersom formkraven i Jordabalken 4:3 inte är uppfyllda, där det krävs att förköpsförbehåll och andra inskränkningar i ägarens överlåtelserätt ska tas med redan vid köpehandlingen. Sådana får inte avtalas om efter köpet.
Du har alltså rätt i att avtal innehållande hembudsklausuler och överlåtelseförbud inte är juridiskt bindande.
Precis som du också nämner är hembudsklausuler däremot tillåtna i aktiebolag, se Aktiebolagslagen (här) 4:27.
Apportegendom i form av fastighet är tillåtet, om den är till nytta för bolagets verksamhet, 2:6 ABL. Bolagets verksamhet bestäms i bolagsordningen, ABL 3:1 p.3. Där kan ni ange att syftet med verksamheten är att behålla fastigheten inom delägarkretsen, och då är ju apportegendomen till nytta för verksamheten. Apportegendomen ska även värderas och tas upp i stiftelseurkunden samt tillföras bolaget.
Hembudsklausulen ska tas upp i bolagsordningen och innehålla uppgifter bland annat om vilka som ska ha lösningsrätt och i vilken ordning aktierna ska hembjudas. Det som gör hembudsklausulen mest lämplig, istället för andra tillåtna överlåtelsebegränsningar, är att hembudsklausuler gäller inte bara vid köp, byte och gåva utan även vid bodelning och arv. Detta gör att en hembudsklausul är bindande även för delägarnas arvingar.
Förutsatt att alla formella regler om upprättande av stiftelseurkund, tecknande av aktier, aktiebolagets registrering hos Bolagsverket osv. som är föreskrivna i ABL är uppfyllda, kan ni alltså genom aktiebolag skapa en bindande hembudsklausul och på så sätt säkerställa att aktierna (fastigheten) inte säljs vidare utan att övriga delägare får möjlighet att lösa in dem.
Om du behöver ytterligare hjälp i ärendet vänligen hör av dig till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.
Med Vänliga Hälsningar
