Överföring av andel i bostadsrätt
Hej! Jag köpte en bostadsrätt för 1,7milj för fyra år sedan och jag har lån på ca 1,3milj. Den värderas idag till 2 miljoner och motsvarande lägenheter stiger i budgivningar till mellan 2,2 och 2,5milj.
Jag har nu blivit sambo och vi undrar vad det finns för olika alternativ om hon ska köpa in sig i lägenheten. Framförallt undrar vi om det finns något sätt för henne att bli delägare i lägenheten och ta del av eventuell vinst från och med dagens marknadsvärde utan att hon ska behöva ta ett lån på halva lägenhetens marknadsvärde och betala till mig? (Detta undrar vi eftersom det scenariot innebär att hon får ett lån på över en miljon och jag knappt har något lån öht).
Tack på förhand!
Lawline svarar
Inledning
Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!
Utifrån Er fråga kommer mitt svar vara uppdelat i fyra delar. Den första delen är en mer allmän introduktion medan den andra delen handlar om hur en överföring av andel i bostadsrätt kan göras. Den tredje delen handlar om de skattemässiga konsekvenser en överföring för med sig och den fjärde delen om samboaspekten av förvärvet.
De lagar som framförallt blir tillämpliga är inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229, och sambolagen (SL), se https://lagen.nu/2003:376.
Om Ni hade andra funderingar som Ni känner att Ni inte har fått svar på kan Ni uttrycka dessa i en kommentar till svaret.
Viktigt att notera är att svaret utgår ifrån att det inte finnas någon annan relevant information i Ert fall och om det skulle göra så bör Ni se svaret som mer vägledande.
Allmän redogörelse
Eftersom det rör sig om ett förvärv av en bostadsrätt (BR) finns det inte samma formella krav på själva förvärvet som vid fastighetsförvärv. Det som brukar framhållas som viktigt vid köp av BR är att få vardera personens andel registrerad hos bostadsrättsföreningen. Det är nämligen så att själva registreringen har stor civilrättslig verkan, t.ex. vad gäller rätten att belåna lägenheten o. dyl.
Överföring av andel
Det finns i princip endast två sätt att överföra Er andel till Er sambo. Antingen genom gåva eller genom köp. Viktigt är att eftersom det gäller överföring av andel i BR gäller delningsprincipen skattemässigt vilket innebär att om Er sambo betalar någon del av värdet eller övertar en del av Ert nuvarande lån så kommer överföringen delvis behandlas som köp och delvis som gåva. För att det ska vara gåva måste andelen alltså ges utan någon betalning alls. Mer om denna bedömning i den skattemässiga sektionen.
Eftersom en gåvotransaktion skulle medföra att du gör en miljonförlust så bortses ifrån detta alternativ när vi går vidare. Kvarstår gör då alternativet köp och det som blir intressant är hur finansieringen av det köpet ska göras.
Ni anger att Ni helst ser att Er sambo inte ska behöva ta ett miljonlån på banken för att kunna köpa Er andel. Om Ni inte ska mottaga full betalning omedelbart blir alternativen att Ni antingen upprättar en avbetalningsplan, vilket får anses vara en högst ovanlig lösning som är juridiskt komplicerad, eller att Ni mottager ett skuldebrev om halva BR värde motsvarande hennes andel. Om Ni väljer alternativet med skuldebrev, vilket jag i sådana fall skulle rekommendera, får Ni "fullt betalt" för Er andel men i form av en fordran och Er sambo slipper ta ett lån (annat än från Er indirekt). Detta bör utgöra den lösning som kommer närmast Era önskemål då Ni båda från den tidpunkten delar på eventuell vinst eller förlust då Ni äger hälften var. Det viktiga blir då att i detta skuldebrev reglera hur betalning ska göras och framförallt när betalning ska göras. Om felaktigt reglerat kan ni separera och Ni kan ändå inte begära ut betalning för BR-andelen. Denna lösning är alltså mer riskfylld för Er än om Er sambo skulle ta lån och erlägga full likvid direkt.
I Ert fall blir det mindre viktigt med ett samboavtal för att skydda Er från skuldreglering då ev. skulder vardera sambon har bara kan dras av från dennes samboegendom. Då Ni inte har någon samboegendom utan det endast är hon som har det kan endast avdrag göras från den andel som redan är hennes. Viktigt är dock att om BR tappar i värde och hennes skuld blir större än värdet av BR kan hon göra avdrag från ev. värde som Ni har i samboegendom som är bohag, om Ni inte redan avdragit Era skulder ifrån denna del.
Skattemässigt
Om vi även fortsättningsvis utgår ifrån att Ni säljer andelen till Er sambo blir då frågan vilket pris Ni bör sätta. I första hand handlar detta givetvis om hur mycket Ni vill ha betalt för halva Er BR och vad Ni två kan komma överens om. Här redogörs för de skattemässiga konsekvenserna av två olika prissättningsalternativ. Alternativ ett är att priset sätts till halva marknadsvärdet d.v.s. korrekt marknadsvärde för halva BR medan alternativ två är att priset sätts till halva Er anskaffningsutgift (vad Ni betalade för att förvärva BR från början d.v.s. 1,7 mkr).
Alt.1
Då priset sätts till halva marknadsvärdet, låt oss anta (2,2 mkr / 2 = 1,1 mkr) 1,1 mkr, är det att helt anse som ett köp och till ingen del en gåva. Det är alltså huruvida betalning understiger marknadsvärdet som avgör om någon del anses utgöra gåva. Eftersom det enligt detta alternativ är att anse som ett köp till marknadsvärdet 1,1 mkr kommer Ni att göra en vinst om 1,1 - (1,7/2=0,85 mkr) = 250 000 kr, IL 44:13-14. Denna vinst kvoteras sedan med 22/30 d.v.s. 250 000 * 22/30 = 183 333,3333, enligt IL 46:18. Den kapitalvinst som återstår efter kvotering är vad som beskattas med 30 % enligt IL 65:7. Skatten blir då 0,3*183 333,3333=55 000 kr. Ni får alltså betala 55 000 kr i skatt enligt detta upplägget.
Viktigt att komma ihåg är dock att detta alternativ ger Er sambo en högre anskaffningsutgift som hon i sin tur sedan kan använda sig av för att minska sin eventuella framtida skattepliktiga vinst vid försäljning av andelen.
Alt.2
Om priset sätts till halva Ert anskaffningsvärde d.v.s. 1,7 mkr/2=850 000 kr kommer köpet delvis att behandlas som gåva och delvis som köp enligt delningsprincipen. Eftersom ersättningen om 850 tkr motsvarar (850 000/1 100 000=0,7727) ca 77 % av marknadsvärdet om 1,1 mkr är 77 % ett köp och 23 % en gåva. För Er del medför detta att Ni gör en kapitalvinst om 850 000 - (0,77*850 000)=195 500 då Ni endast får använda 77 % av Er anskaffningsutgift för andelen. Denna andel kvoteras på samma sätt som enligt alt.1 och kvarstår gör då (195 500 * 22/30=)143 366,6667 kr som kommer beskattas med 30 % vilket motsvarar (0,3*143367=)43010,1. Detta alternativ medför alltså en lägre beskattning om (55 000 - 43 010=)11 990 kr för Er del men Ni får inte lika mycket betalt.
För Er sambos del medför detta att hon för 77 % av andelen har 850 tkr i anskaffningsutgift och för de resterande 23 % inträder i Er skattemässiga situation enligt IL 44:21. Detta innebär att hon för de 23 % har 23 % av Er anskaffningsutgift motsvarande (0,23*850 000=)195 500 kr som anskaffningsutgift. Hennes totala anskaffningsutgift den dagen hon säljer sin andel blir då 195 500 + 850 000 = 1 045 500 kr d.v.s. 55 tkr lägre än om hon skulle köpa den för marknadsvärdet från Er.
Vilket alternativ Ni finner lämpligast är upp till Er.
Samboaspekten
Eftersom Er nuvarande sambo förvärvar en andel i en BR för gemensamt bruk för att Ni båda ska bo där kommer hennes andel i BR att utgöra samboegendom, se sambolagen (SL) 3 §. Er andel däremot är inte samboegendom då den förvärvats innan Ni avsåg att bo tillsammans, så som jag har förstått Er information, och detta medför att om Ni en dag framöver skulle gå isär kommer Ni dela på värdet av hennes andel i BR men inte på Er. Ni tjänar alltså på att hon gör ett förvärv av andelen i BR då denna ingår i en ev. framtida bodelning medan Er andel inte gör det, SL 8 §.
För att undvika en sådan framtida snedfördelning kan Ni upprätta ett samboavtal som reglerar Era inbördes förhållanden vad gäller den gemensamma bostaden och bohaget, SL 9 §. Om Ni önskar upprätta ett sådant samboavtal är Ni välkomna att upprätta ett sådant genom våra specialiserade samarbetspartners här: http://lawline.se/avtal/samboavtal. Resultatet av ett sådant samboavtal kan t.ex. vara att Ni inte genomför någon bodelning alls eller t.ex. endast delar på gemensamt förvärvat bohag.
Notera att denna del av svaret som utgörs av "Samboaspekten" utgår ifrån ett regelrätt köp av andelen utan betalning i skuldebrev.
Handlingsplan och rekommendation
1.Kom överens med Er sambo om vilket betalningsalternativ Ni önskar använda er av då detta avgör hur Ni går vidare.
2.Beroende på betalningsalternativ så begrunda och eventuellt upprätta ett samboavtal för att reglera era inbördes förhållanden.
3.Efter att samboavtal eventuellt upprättats och undertecknats kan Ni gå vidare med att upprätta ett skuldebrev och köpehandling för BR.
Hoppas Ni har fått svar på Er fråga och att Ni ser en väg framåt.
Med vänliga hälsningar
