Överlåtelse av Aktiebolag - vad händer med bolagets hyresavtal?
Hej, jag driver idag en restaurang i form av AB och vill sälja min verksamhet men jag undrar vad som gäller med hyresavtalet när jag ska sälja hela aktiebolaget? Jag har haft hyreskontraktet i endast 1,5 år.
I kontraktet som jag läst noggrant står det att hyresvärden skall informeras vid byte av aktieägare.
Obs den som tar över skall driva verksamheten vidare som den fungerar idag, med andra ord inga byten av inriktning.
Som ni förstår så har jag inte en jättegod relation med hyresvärlden och därför kollar jag mina juridiska rättigheter med er.
tack på förhand.
Mvh Phat
Lawline svarar
Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med dina frågor!
Ja, vad händer med ett hyresavtal avseende restauranglokal när aktierna överlåts i det aktiebolag som innehar hyresrätten? Övergår lokalhyresrätten per automatik tillsammans med bolagsaktierna till bolagets nye ägare, med mindre hyresvärden informeras om aktieöverlåtelsen?
Allmänt sett kan ett aktiebolag överlåtas på två sätt. Antingen säljs bolagsaktierna, alternativt avyttras bolagets tillgångar separat (inkråmsaffär). I ditt fall förstår jag att fråga är om det förra av alternativen. Vi ska här nedan titta lite mer på vad som gäller rättsligt i sådana här situationer.
I normalfallet vid lokalhyresupplåtelser appliceras Jordabalkens kapitel 12 (Hyreslagen) på förhållandena. 12 kap. 32 § första stycket JB upptar ett allmänt förbud mot att överlåta en hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Ett undantag från förbudet görs i 12 kap. 36 §; enligt bestämmelsen är det i vissa fall – när en lägenhet för helt eller till väsentlig del används för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet – möjligt att överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten om hyresnämndens ger tillstånd till det.
Bestämmelsen är emellertid inte tillämplig här. Den gäller när en hyresrätt överlåts, men då hyresrätten innehas av ett aktiebolag och aktierna i bolaget överlåts kommer hyresrätten i rättslig mening inte överlåtas eftersom hyresgästen - bolaget - ju förblir densamma. (Se Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 36 §, Lexino 2014-01-01). I Bostadsdomstolens dom 39:78 (RBD 1978:39) har det klargjorts att 12 kap 36 § jordabalken inte aktualiseras i den situationen då ett aktiebolags aktier överlåts och bolaget har bedrivit rörelse i lokaler vilka innehafts med hyresrätt av bolaget. Det krävs med andra ord inte tillstånd från hyresnämnden i ditt fall för att hyresavtalet ska kunna övergå till nya bolagsägare.
Som utgångspunkt kommer således hyresavtalet att övergå per automatik till den nye bolagsägaren när restaurangverksamheten överlåts; hyresnämndens eller hyresvärdens samtycke krävs inte. Sedan bolagsaktierna har överlåtits kommer bolagets identitet att vara oförändrad, det kommer att leva vidare med, eventuellt, samma verksamhet, namn (användningen av bolagsnamnet kan regleras i överlåtelseavtalet), organisationsnummer etc. Effekten av att bolaget på det här sättet lever vidare är att dess ingångna avtal, t.ex. ett hyresavtal, på samma sätt lever kvar – dock under de förutsättningar för byte av hyresgäst/aktieägare som gäller för varje avtal. Det är inte ovanligt att kommersiella avtal innehåller s.k. change of control klausuler, vilka reglerar situationen att ägarförhållandena hos hyresgästen förändras, och vilka ger uppsägningsrätt vid kontrollägarskifte. Under förutsättning att ingen sådan change of control klausul finns i hyresavtalet vid sidan om skrivningen att hyresvärden skall informeras vid byte av aktieägare bör det inte föreligga några hinder mot hyresrättens övergång tillsammans med aktieöverlåtelsen.
Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor och önskar dig lycka till med överlåtelsen. Vill du att jag klargör något ytterligare eller behöver du vidare hjälp med att överlåta bolaget, att upprätta ett korrekt aktieöverlåtelseavtal m.m., kan vi hjälpa dig med detta till fast pris. Återkom i sådana fall till mig för vidare information och pris för ett sådant uppdrag.
Vänligen,
