Överlåtelse av fastighet till barn
Hej!
Jag kan inget om arv, skatt, fastigheter osv. Därför vänder jag mig till er.
Mina föräldrar bor i ett hus som värderas till två miljoner. Nu vill de sälja huset och flytta ner till sitt andra hem i Serbien.
Kan de överlåta huset till mig för, i princip, 0 kronor? Sen tar jag ett lån på en miljon kronor (med huset som säkerhet) och ger till min storebror. Således har han fått sitt arv och jag har köpt ut honom från huset.
För jag vet att min storebror vill inte bo i det huset.
Hoppas att ni förstod hur jag tänkte :)
Ser framemot att höra ifrån er.
Mvh
Stefan
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det finns inget hinder för en fastighetsägare att sälja en fastighets under marknadsvärde det vill säga till "underpris". Det finns inte heller något hinder att ge bort en fastighet som gåva, däremot finns vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att gåvan ska vara giltig.
Gåvomottagaren inträder i gåvogivarens skattemässiga situation
I inkomstskattelagen uttrycks kontinuitetsprincipen som gäller vid arv, testamende, gåva och liknande förvärv (44 kap. 20 § IL). Den principen innebär att ifall en tillgång förvärvas genom exempelvis gåva inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Med andra ord innebär denna princip att ifall dina föräldrar skulle överlåta deras hus till dig som gåva och du senare säljer huset kommer du inte bara beskattas för den värdestigning som skett sedan du tog över fastigheten utan även för den värdestegring som skett sedan dina föräldrar köpte fastigheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår därmed till dig.
Gåvobrevs krävs för att överlåtelsen ska vara giltig
Vid gåva av en fastighet krävs att ett skriftligt gåvobrev upprättas. Gåvobrevet ska undertecknas av gåvogivaren och gåvomottagaren och det ska innehålla en förklaring om att egendomen överlåtes på mottagaren (4 kap. 29 §, 4 kap. 1 § JB).
Ifall dina föräldrar istället säljer fastigheten till dig till underpris uppstår enligt praxis samma skattemässiga konsekvenser som gäller vid gåva det vill säga att beskattningen övergår till dig.
Fastighetsvärdet avräknas på resterande arv
Precis som du säger anses en gåva som denna utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ÄB). Det innebär att när dina föräldrar går bort ska fastighetsvärdet avräknas på ditt resterande arv. Eftersom tanken är att gemensamma barn ska ärva lika mycket uppstår inte detta problem ifall fastigheten överlåtes som gåva till både dig och din bror och du sedan "köper ut" honom på så vis som du ovan tänkte. Ifall fastigheten inte överlåts till er båda och att du därefter köper ut din bror kommer gåvan anses utgöra ett förskott på arv - detta går dock att förhindra genom att dina föräldrar uttrycker en vilja om att gåvan inte ska utgöra ett sådant förskott. Det krävs inte något skriftligt papper på att gåvan är undantagen som arvsegendom men det underlättar mycket i bevishänseende.
Hur du går vidare med din fråga
Min rekommendation är att fastigheten överlåts till er båda och att du därefter köper ut din bror. Detta för att gåvan inte på något vis ska kunna avräknas på enbart din arvslott. Glöm inte att upprätta ett gåvobrev för att gåvan ska vara giltig.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
