Övertagande av lån vid övertagande av del i bostadsrätt
Hej!
Jag äger tillsammans med mina föräldrar en bostadsrätt. Vi äger en tredjedel var av lägenheten, och har en tredjedel var av lånet. Det är hela tiden jag som har bott i lägenheten samt betalat ränta för totalbeloppet av lånet (dvs samtliga tredjedelar).
Nu skulle vi vilja lägga över lånet helt på mig, och samtidigt överlåta mina föräldrars delar av lägenheten på mig. Betraktas överlåtelsen fortfarande som en gåva, även om den inbegriper att jag tar över lånen? Hur ser skattekraven på givaren och mottagaren ut vid 1.) ren gåva, 2.) en överlåtelse som betraktas som delvis gåva delvis försäljning?
Tack!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,
Vad som gäller vid överlåtelse genom gåva framgår av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Denna paragraf stadgar att alla inkomster som förvärvas genom gåva är skattefria. Av detta följer att förvärvaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt den så kallade kontinuitetsprincipen. Detta innebär att du, som förvärvare, vid en framtida försäljning kommer att använda dina föräldrars anskaffningsvärde vid beräkningen av kapitalvinstskatten.
Den skatterättsliga termen för vad som gäller vid överlåtelser av bostadsrätter som består av delvis gåva och delvis köp heter delningsprincipen. Denna princip innebär att överlåtelsen kommer att delas upp i två delar, en som ses som ett köp, och en annan som ses som en gåva. Delningen görs utifrån bostadsrättens marknadsvärde. Till den del ersättningen motsvarar marknadsvärdet ska den ses som ett köp, resterande del ses som en gåva.
Av frågan framgår varken bostadsrättens marknadsvärde eller lånebeloppet som ska övertas. Om det lån som du övertar från föräldrarna motsvarar två tredjedelar av bostadsrättens marknadsvärde ska hela överlåtelsen ses som ett köp. I sådant fall får dina föräldrar använda sig av hela anskaffningsvärdet som betalades vid köpet av bostadsrätten för att dra av från kapitalvinsten. Om lånet däremot skulle motsvara ett mindre belopp än två tredjedelar av marknadsvärdet så får dina föräldrar endast använda sig av motsvarande del av anskaffningsvärdet vid beräkningen av kapitalvinsten. Det vill säga att om lånet motsvarar 50 % av marknadsvärdet så kan endast 50 % av dina föräldrars anskaffningsvärde dras av från ersättningen vid kapitalvinstberäkningen. Ersättningen består i ert fall av lånebeloppet som du övertar.
Resterande del av bostadsrättens marknadsvärde, som alltså överstiger lånebeloppet, anses vara överlåten till dig genom gåva. För denna del ska du vid en senare försäljningen använda dig av dina föräldrars resterande anskaffningsvärde vid kapitalvinstberäkningen.
Jag hoppas med detta att du har fått svar på din fråga!
Med vänlig hälsning
