Relevant fel vid köp av fastighet? 60 år gammalt tegeltak
Lawline svarar
Hej, och tack för att du visar förtroende för Lawline genom att ställa din fråga här!
Jag kan inte ge ett uttömmande svar på vad som gäller, men jag ska försöka ge dig en översiktlig bild över situationen, och förhoppningsvis även ge dig det lugnande besked som jag antar att du vill höra. Kort sagt så är det för det första tveksamt om det som köparen påtalar går att beskriva som ett fel, och för det andra så är det heller inte säkert att det skulle kunna göras gällande mot dig, även om det skulle anses vara ett fel.
Vid köp av byggnad uppförd för stadigvarande bruk hänvisar Köplagen § 1 till Jordabalken, vilket blir den här tillämpliga lagen. I Jordabalken är det bestämmelsen i kapitel fyra paragraf 19 som kommer användas, eftersom att den reglerar situationen när fastigheten inte stämmer överens med vad som avtalades om vid köpet.
Jag kommer att tillämpa en metod på din situation som kallas för två-stegsmetoden. Den går i korthet ut på att man först frågar sig om det faktiskt föreligger ett fel, och därefter om köparen kan göra felet gällande mot säljaren.
Steg ett är att ifall inget specifikt är sagt om taket så gäller vad köparen kan förvänta sig av ett hus i "normalt" skick. Alltså blir husets ålder en väldigt viktig faktor. Vad kan man förvänta sig av ett 60 år gammalt hus som man inte har lagt om taket på? Vi kan säga att ett tegeltak ska hålla i ungefär 50 år under normala förhållanden. Köparen kunde alltså inte förvänta sig att han köpte ett funktionellt tak i nyskick.
Det är alltså i första hand tveksamt ifall ett fel föreligger. Argumentet "dolt fel" förutsätter att det finns ett fel som var dolt. Med fel ska man inte automatiskt likställa missförhållande eller skada eller så, utan det bedöms efter vad som man kan anse att köparen har rätt att kräva av säljaren.
Steg två innebär att man prövar om köparen kan göra felet gällande mot säljaren. För argumentets skull kan vi förutsätta att ett fel föreligger. Följande är citerat ur JB 4:19 st. 2:
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet".
Det handlar alltså om köparens undersökningsplikt. Inom Jordabalken har köparen en s.k. absolut undersökningsplikt, vilket betyder att alla de fel som kan upptäckas vid undersökning inte får göra gällandes. Därför kan t.ex. vattenskador p.g.a. spruckna ingjutna rör åberopas som dolda fel, eftersom att man inte kan förväntas bryta upp betongen de är gjutna i. Vad som är upptäckbart är mycket svårt att säga i fall till fall, men som huvudregel kan man säga att allt som man kan komma åt att undersöka ska man undersöka, d.v.s. att man ska öppna alla luckor och inspektera alla utrymmen. Synbart märkbara fel helt enkelt, och med detta inkluderat även sådant man kan märka med exempelvis luktsinnet.
Du skriver att läckageskadan upptäcktes vid omläggning av taket, alltså behövde man kanske lyfta av tegelpannorna för att upptäcka skadan. Därmed skulle alltså köparens undersökningsplikt inte gälla den här skadan. Utfästelser från säljarens sida eller symtom på fel kan dock utöka undersökningsplikten.
Om besiktningen gjordes innan köpet kan man anse att köparen fick en utökad undersökningsplikt av att han informerades om att taket var en riskfaktor. Man kan säga att köparen då får ett ansvar att se till hur det står till med risken, och att detta ska spela in på exempelvis det slutgiltiga pris som fastigheten säljs för.
Slutligen ska sägas att säljaren har en tämligen begränsad upplysningsplikt mot köparen, och den som huvudregel gäller för dolda fel som kan hållas för försumliga att från säljarens sida förtiga. Detta tar främst sikte på dolda fel som säljaren känner till.
Detta har alltså varit en mycket översiktlig genomgång över vad som gäller för avvikelser från avtalet vid försäljning av hus, men som sagt så tycker jag inte att det verkar som att du ska stå för kostnaderna av reparationen. Det kan dock vara av värde att dubbelkolla din situation lite mer specifikt med en jurist för att försäkra dig om att du inte ska behöva stå för kostnaden själv.
Vänligen
