Sälja fritidshus med samäganderätt
Vi är fem syskon som gemensamt äger ett fritidshus. Något avtal kring ägande och drift finns inte. Fyra av oss vill sälja, men inte det femte, som hittills dragit sig undan kontakt i frågan. Detta syskon (hädanefter kallat Femman) har erbjudits att lösa ut övriga syskon, men har uppgett att hen inte har ekonomisk möjlighet till det. Nu har hon plötsligt återkommit med 5 villkor angående försäljning som jag återger nedan och gärna vill ha en juridisk bedömning av. Bör vi fem syskon skriva ett avtal om själva försäljningen innan vi ens kontaktar mäklare?
Villkor 1: Femman kräver att minst 3 mäklare ska se objektet, lämna pris för tjänster samt göra en uppskattning av värdet på fastigheten. Femman ställer krav på mäklarnas marknadsföringsmetoder och kontaktnät Det krav som kan bli svårt att uppfylla är att mäklarna ska ha ett internationellt kontaktnät (fastigheten ligger utanför en mindre stad i Västernorrlands län). Femman kräver att vi övriga fyra ska ombesörja allt detta. Arbetet försvåras av att vi bor mellan 60 och 120 mil ifrån fritidshuset.
Villkor 2: När en mäklare utsetts som samtliga syskon accepterar får mäklaren göra en värdering och påbörja försäljningen.
Villkor 3: Försäljning ska ske genom anbudsförfarande. Samtliga syskon ska acceptera budet.
Villkor 4: Alla måste vara eniga. Det får inte finnas split.
Villkor 5: Om någon är emot den här ordningen och inte håller med ska huset förbli osålt.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du ställer din fråga till Lawline.
Jag kan börja med att gå igenom de regler om samäganderätt som gäller i ert fall. Dessa regler hittar du i lag (1904:48 s 1) om samäganderätt, se här.
Denna lag gäller alltså i ert fall om ni alla fem äger en del av fastigheten i fråga. Om ni fyra syskon som vill sälja vill få igenom detta utan att ert femte syskon går med på det, så finns det en möjlighet för er att enligt 6 § ansöka till domstol om att hela fastigheten för gemensam räkning ska säljas på offentlig auktion. Om domstolen beviljar ansökan, så kommer alltså fastigheten att kunna säljas, trots att en av delägarna inte gått med på detta (dvs. tvångsförsäljning). Det finns emellertid en möjlighet för den delägaren som inte vill sälja att visa "synnerliga skäl för anstånd", och då kan fastigheten inte utbjudas till försäljning på offentlig auktion. "Synnerliga skäl" kan till exempel vara olika sociala förhållanden, men även andra omständigheter varför en försäljning inte ska komma till stånd.
Enligt 9 § i samäganderättslagen kan, om en offentlig auktion kommer till stånd, varje delägare yrka på att fastigheten inte får säljas under ett visst belopp. Om ingen yrkar på ett visst belopp, bestämmer domstolen detta.
Den domstol som kan pröva frågan om försäljning på offentlig auktion kan genomföras (alltså mot den femtes vilja) är allmän domstol på den ort där fastigheten finns, se 18 §.
Sammanfattningsvis, det finns möjlighet för er fyra som vill sälja att komma till stånd med en försäljning mot den femtes vilja, om ni ansöker om detta hos domstol, och domstolen beslutar om att fastigheten kan säljas på offentlig auktion. Detta innebär att ni kan få till stånd en försäljning utan att behöva skriva på något avtal med de villkor du ovan nämner genom att kontakta allmän domstol på den ort där fastigheten finns.
Man har emellertid som delägare rätt att avtala bort rätten enligt 6 § som jag beskrivit ovan.
Om ni inte vill kontakta domstol för att försöka få till en försäljning mot den femtes vilja, så gäller annars i allmänhet att ni enligt 2 § i samäganderättslagen inte får vidta någon åtgärd vad gäller fastighetens förvaltning utan att alla samtycker till detta.
När det gäller om ni bör skriva på avtalet med villkoren som du ovan nämner så kan dessa möjligen leda till att det är svårare att få till en försäljning än om ni går via samäganderättslagen och ansöker om domstol, eftersom villkoren du beskriver kräver att alla är överens, medan detta inte är ett krav enligt 6 § samäganderättslagen. För närmare bedömning av ett avtal likt det du beskriver rekommenderar jag er att kontakta en jurist som är specialiserad på avtalsrätt alternativt fastighetsrätt för råd gällande dessa.
Hoppas detta i alla fall gav en fingervisning om hur ni kan gå tillväga i denna situation.
Vänligen
