Säljarens ansvar för dolt fel i fastighet
Hej!
Vi köpte en villa för drygt två år sedan och efter en vattenskada i garage och förråd upptäcktes att väggen in till duschrummet hade svartmögel. Vid närmare granskning så upptäcks att hela duschrummet är vattenskadat, både väggar och golv har svartmögel och är genomblött. Försäkringsbolaget vägrar ersätta skadan eftersom deras besiktningsmän säger att det är ett fuskbygge. Detta innebär att vi måste bygga om både duschrummet och den intilliggande bastun. Vid rivningen så framkommer det att det inte finns någon fuktspärr vare sig i golv eller vägg. Den tidigare ägaren slår ifrån sig och säger att en riktig kakelsättare gjort jobbet, så det ska vara riktigt gjort. Men det var ett svartjobb, så den tidigare ägaren vet inte vad han heter, mer än att han jobbade på ett känt kakelföretag. Den tidigare ägaren säger också att de inte haft några problem, men det hade inte vi heller mer än att golvet lutade ut från duschen. Vilket vi förstår nu att det berodde på att golvet svält upp där duschen var. Vi håller just nu på och torkar upp hela utrymmet som varit dusch och bastu. Sen måste allt byggas om från grunden.
Vad kan vi göra i det här läget?
Vad har vi för rättigheter att kräva ersättning från förre ägaren?
Hur gör vi det i så fall, när han slår ifrån sig och säger att han inte har med det här att göra?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Ni har köpt en villafastighet. Brister i duschrummet har upptäckts efter köpet. På grund av felet har en vattenskada skett i duschrummet samt bastu.
Säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt
Relevanta regler hittas i 4 kap. Jordabalken (JB) (här).
Som utgångspunkt har säljare en upplysningsplikt gentemot köpare. Köpare har undersökningsplikt före köpet av fastigheten. Säljaren har inte upplyst er om att duschrummet är bristfälligt. Möjligtvis kände inte säljaren till detta. Om säljaren hade känt till detta, var denne tvungen att utfästa detta, (se praxis; NJA 2007 s. 86). Som köpare får man dock inte åberopa fel som man borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet 4 kap. 19 § JB (här).
Enligt praxis ska köparen undersöka fastigheten innan köp, på egen hand eller med hjälp av en besiktningsman. Sådana fel som är upptäckbara vid visningen kan köparen inte åberopa som fel, 4 kap. 19 § 2 st. JB (här) och kan därmed inte kräva åtgärder enligt 4 kap. 19 § 1 st. JB (här) som stadgar rätt till avdrag eller hävning om felet är väsentligt. Även rätten till ersättning om skadan skett p.g.a. försummelse från säljarens sida regleras i bestämmelsen.
Felet i duschrummet kunde dock inte upptäckas varken av er köpare eller en besiktningsman utan att riva utrymmet för renovering. Vad som anses som normal undersökningsplikt diskuteras i praxis; NJA 1996 s. 584. Som i fallet är duschrummets bristfällighet inte sannolik att upptäcka före köpet. Det är ett s.k. dolt fel. Utrymmet är inte som ni med fog kunnat förutsätta vid köpet enl. 4:19 JB. Ni har rätt till prisavdrag av säljaren. Felet är inte så pass väsentligt så att hävning kan aktualiseras. Ni har dock rätt till ersättning av säljare då skador p.g.a. felet har skett.
Avsaknad av fuktspärr bör inte ses som avsaknad av en kärnegenskap, med vilken menas en fundamental avvikelse från rimlig standard i fastigheten som t.ex. fastighetens stomme (se praxis NJA 1987 s. 307).
Reklamation
Reklamation till säljaren ska ske i skälig tid vilken för ett dolt fel beräknas med utgångspunkt i den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt sätt framträder (praxis; NJA 2008 s. 1158). Den totala tiden räknas till tio år enligt mäklarsamfundet. Men reklamation ska dock ske inom skälig tid från den tidpunkten ni upptäckte felet. Definitionen "skälig tid" är inte reglerad utan följer av praxis. Det finns inget formkrav för hur reklamationen ska utformas, det viktiga är att det framgår att det är fråga om en reklamation och att man upptäckt något som säljaren skulle kunna ansvara för. Reklamationen bör ske skriftligen eftersom köparen senare kan behöva styrka att reklamationen verkligen skett i inom skälig tid.
Sammantaget så bör säljaren hållas ansvarig för dessa dolda fel och ni som köpare kan kräva prisavdrag samt ersättning för skador som har uppkommit. Skriftlig reklamationen bör utformas och ställas till säljaren så fort som möjligt.
Hoppas att detta gav svar på din fråga! Du kan alltid vända dig till Lawline igen om det skulle uppstå någon oklarhet.
Vänligen,
