Säljares ansvar att dränering saknas?
Hej har under -16 sålt en fastighet som nu köparen nu sagt att dränering saknas, hävdar dolt fel!
Historia innan köp...... Det var en brännskada som försäkringen täckte. Och det nybyggda huset byggdes ovan på den befintliga grunden. SKANSKA byggde -13
Dräneringen bedömdes duglig av SKANSKA innan byggnation.
Nu har K dränerat om och tänker kräva mig på ersättning för det.
Vet ej om ngn dokumentation av fukt problem blev gjort. Dessutom så gjordes ingen besiktning av köparen som jag förstod av mäklaren, enbart visuell.
Lawline svarar
Hej och tack för att du använder Lawline express!
Utifrån de omständigheter du angivit finns det mycket som talar för att du inte ska behöva betala för dräneringen som köparen har gjort.
Vad säger lagen?
Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är den felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Undersökningen omfattar i runda drag allt en kunnig lekman kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plattor eller liknande. Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet"). I så fall har säljaren försummat sin upplysningsplikt och blir ansvarig för felet.
Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).
Köparen måste också reklamera felet inom rimlig tid från det att han märkte eller borde ha märkt felet (19 a §). Denna tid har i vissa fall kunnat vara så lång som 4,5 månader men detta tillhör ovanligheterna och kräver särskilda omständigheter, annars ska man reklamera felet betydligt snabbare än så (NJA 2008 s. 1158).
Analys av ditt fall
För 4 år sedan byggdes alltså huset och SKANSKA som är en mycket vedertagen firma har alltså godkänt dräneringsjobbet. Jag tolkar det som att du vid försäljningen inte hade någon vetskap om eller anledning att tro att dräneringens skick hade försämrats. I så fall kan säljaren inte med framgång hävda att du varit medveten om felet och undanhållit denna information (såsom i det ovan angivna rättsfallet). Detta innebär även att du har ryggen fri om felet faller inom köparens undersökningsplikt.
Om felet inte faller inom köparens undersökningsplikt krävs det fortfarande att han kan visa att det faktiskt rör sig om ett fel. Jag tolkar din beskrivning som att du inte fått något besiktningsprotokoll eller liknande som faktiskt visar ett fel. Eftersom dräneringen redan gjorts lär han därmed inte kunna bevisa att det var något fel på den tidigare dräneringen.
Även om han kan visa att det var fel på den tidigare dräneringen så tyder din beskrivning på att han inte reklamerat felet inom rimlig tid. Han har ju påbörjat en nydränenering utan att du erkänt att det funnits något fel. Om han inte ens har skrivit att han tänker kräva dig på ersättning för jobbet (i form av prisavdrag på köpet) inom flera månader från det att han upptäckte felet har han säkerligen ingen rätt att kräva dig på ersättning för detta.
Slutsats och förslag på åtgärd
Det finns alltså mycket som tyder på att du inte behöver ersätta köparen för hans utförda dränering, nämligen:
1. Ursprungsdräneringen var korrekt utförd.
2. Du har inte haft anledning att tro att dräneringens skick förändrats.
3. Felet faller inom köparens undersökningsplikt (detta är inte lika säkert men det är till din fördel att hävda det och låta köparen motbevisa det om han tycker att du har fel).
4. Han har inte kunnat visa att det faktiskt var fel på dräneringen.
5. Han har inte reklamerat felet inom rimlig tid.
Om köparen kräver dig på ersättning rekommenderar jag att du säger att du inte ska betala någon ersättning och använder dessa argument som grund. Utifrån de omständigheter du angivit är detta enligt min bedömning en mycket stark grund.
Det är sedan köparens ansvar att driva processen vidare till domstol om han inte vill ge sig. Om han lämnar in en stämningsansökan och målet tas upp av domstolen rekommenderar jag att du hör av dig till vår juristbyrå genom att maila oss på info@lawline.se. Du kan även maila oss om du vill ha hjälp med någon annan del av det här ärendet.
Det kan också vara värt att nämna att du kan förlika dig med köparen när som helst under er tvist genom att ni t.ex. kommer överens om att betala halva dräneringen var. Detta kan vara en bra idé om det framkommer ytterligare omständigheter som du tycker är så pass mycket till din nackdel att det inte är värt det att riskera en dyr domstolstvist.
Jag hoppas det besvarar dina funderingar och att du hittar en bra lösning på problemet. Om det är några oklarheter med mitt svar är du välkommen att lämna en kommentar här, så ska jag göra mitt bästa för att reda ut det.
Vänliga hälsningar,
