Servituts giltighet gentemot ny ägare
Fyra grannar delar på en brunn. Servitut finns.
Nu säljer grannen som har brunnen på sin tomt sin fastighet. Behöver servitutet skrivas om, ändras, involvera den nya ägaren? Vad ska vi tänka på annars?
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga.
Som du uppger i din fråga så existerar redan ett servitut, det framgår dock ej av frågan om det rör sig om ett avtalsservitut eller ett officialservitut.
Ett avtalsservitut uppkommer genom avtal mellan fastighetsägarna. Enligt 14 kap. 5 § JB (jordabalken)(här), måste vissa formkrav vara uppfyllda. Det stadgas att servitutet skall upplåtas skriftligen av ägaren till den fastighet som kommer belastas av servitutet. Det skall även framgå vilken som är den belastade (tjänande) fastigheten och vilken fastighet till vars förmån servitut gäller (härskande fastigheten). Även ändamålet med upplåtelsen skall vara angett.
Ett servitut följer fastigheterna och inte personerna som ingått avtalsservitutet. Om avtalsservitutet är inskrivet i fastighetsregistret gäller det även mot den nye ägaren. Finns alltså ett avtalsservitut som är inskrivet behöver ni inte skriva om eller ändra något.
Är avtalsservitutet inte inskrivet i fastighetsregistret så måste köparen av fastigheten informeras om att ett servitut finns innan köpet fullbordas för att servitutet även skall bli gällande gentemot den nya ägaren, enligt 7 kap. 11 § JB. Ur bevissynvinkel kan det vara lämpligt att det i överlåtelsehandlingen framgår att det finns ett servitut. Även om den nye ägaren inte informeras kan dock servitutet ändå bli gällande enligt 7 kap. 14 § JB om den nye ägaren känt till eller bort känna till att fastigheten var belastad med ett servitut.
Ett servitut kan upplåtas utan begränsning i tiden enligt 7 kap. 6 § JB. Normalt är även att servitut gäller utan begräsning i tiden, men det kan vara värt att kolla upp om servitutet har en tidsbegränsning.
Ett officialservitut uppkommer istället genom ett myndighetsbeslut. Officialservitut är alltid gällande när fastigheten överlåts till ny ägare. Om det alltså rör sig om ett officialservitut följer servitutet också här med när fastigheten försäljs.
Officialservitut skall gälla utan tidbegränsning. Dock får det bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges, enligt 7 kap. 1 § 2 st. FBL (Fastighetsbildningslagen) (här). Det kan därför även vid ett officialservitut vara bra att veta vad som gäller tidsmässigt.
Vänligen
