Tid för felansvar vid fastighetsköp
Jav vet att dolda fel är enl lag 10 år efter köp. kan man i ett köpeavtal ha en annan tidsram i det här fallet kan man följa regeln avtal går före lag?
Tex
Köparen måste inom en skälig tid reklamera de fel som upptäckts dock senast inom ett år efter att köparen upptäckt eller borde ha upptäckt felen
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Mycket riktigt har köparen tio år på sig att åberopa fel i fastigheten räknat från och med tillträdelsedagen (jämför 4 kap. 19 § b i Jordabalken, som du hittar här: https://lagen.nu/1970:994 )
Som utgångspunkt är reglerna om felansvar vid fastighetsförsäljning dispositiva, vilket innebär att avtal kan åsidosätta lagen precis som du nämner. Säljare och köpare kan således komma överens om att köparen endast ska kunna åberopa fel inom ett år, fem år, femton år osv. Tio år är dock den bestämda tiden när annat inte avtalats.
Det finns dock vissa begränsningar för denna friskrivningsmöjlighet. I 4:19d JB stadgas att någon sådan friskrivning (samt andra köpevillkor som är till nackdel för konsumenten) inte får ske om det rör sig om en näringsidkare/konsument-relation. Det ska således röra sig om två likställda parter för att friskrivning, eller annat köpevillkor än det i lagen uppställda, ska vara möjligt.
Vidare måste en friskrivning, eller begränsning, uppfylla kraven på tydlighet. Den ska till exempel inte vara för allmänt hållen. Säljaren ska klargöra vad begränsningen eller friskrivningen avser; det ska med andra ord tydligt framgå för båda parter exakt vad som avses.
Det bör även påpekas att om säljaren känt till ett dolt fel så gäller inte en sådan begränsning eller friskrivning som nämns ovan.
Ditt exempel uppfyller troligen det krav på tydlighet som krävs. ”Skälig tid” och ”borde ha upptäckt felen” är dock begrepp som naturligtvis medför viss osäkerhet vad gäller dess tolkning. ”Skälig tid” kommer i detta exempel alltid vara inom ett år. När köparen ”borde ha upptäckt felen” är dock mer osäkert och tycks kunna bero på typen av fel. Det kan i relation till detta påpekas att det med denna formulering inte alls är säkert att felansvaret upphör efter tio år; i teorin kan köparen således reklamera ett fel även efter elva år om det är ett fel han inte borde ha upptäckt tidigare. Något sådant är emellertid mycket otroligt, och sannolikt borde de flesta fel upptäckas redan inom ett par år. Jag tänkte bara uppmärksamma dig på att sådana här faktorer finns (även om nog inte kommer som en överraskning) och är bra att ha i åtanke. I vissa fall kan man gynnas av dessa osäkerhetselement, medan man i andra situationer kan missgynnas. Allt beror naturligtvis på det aktuella fallet. Svaret på din fråga är i alla fall att det är möjligt att avtala andra tidsramar under de förutsättningar jag nämnt. Hoppas du är nöjd med svaret!
Med vänliga hälsningar
