Tolkning av hyresavtal
Vi, Hälsans Hus (HH), är en stiftelsen som hyr en fastighet av Stadsholmen (Ett bolag inom Stockholms Stad). Vi hyr sedan ut till småföretagare (terapeuter) med enskilda firmor, mindre aktiebolag och föreningar inom hälsa och miljö. HH är alltså förstahandshyresgäst och de Hälsans Hus hyr ut till blir andrahandshyresgäster som har kontrakt med oss inte med Stadsholmen.
En av dessa andrahandshyresgäster har med stiftelsens tillstånd avskilt en del av en korridor från resten av korridoren med en vägg och en dörr. Detta skedde 1998. Den delen av korridoren som är "innanför" väggen har vi aldrig debiterat för, även om det endast är den ovannämnde andrahandshyresgästen som kan nyttja den. "Innanför" väggen hyr denna andrahandshyresgäst 4 rum, två på vardera sidan av korridoren. Stiftelsen vill nu gärna demontera väggen.
Fråga: Har vi rätt att demontera denna vägg?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni kontaktar Lawline med era frågor!
Det finns tyvärr ingenting i lagen som reglerar en dylik situation. Men trots det torde man kunna nå ett par slutsatser.
Ett hyresförhållande grundar sig på ett avtal. Det är i hyresavtalet som de flesta av hyresgästens och era egna rättigheter och skyldigheter klargörs. Om ett hyresavtal inte har fastställts skriftligt eller muntligt, kan avtalet komma till stånd konkludent. Det betyder att avtalet uppstår genom att parterna handlar eller underlåter att handla under en viss tid. Och på så vis agerar parterna som om att det fanns ett avtal dem emellan. Följden av detta är att ett juridiskt bindande avtal kan ha kommit till stånd, blivit mer omfattande, eller mindre, utan att parterna är medvetna om det.
En av de frågor som bör och nästan alltid regleras i hyresavtalet är hyresobjektet, dvs. vad är det som hyresgästen får använda mot betalning? Det första ni bör undersöka är därför om hyresobjektet finns tydligt specificerat i avtalet med hyresgästen. Och om korridoren som är ”innanför” väggen inte finns i avtalet tyder det på att hyresgästen inte hyr denna del av fastigheten. Om man kan anse att han inte enligt avtalet har rätt till korridoren har han ingen möjlighet att hindra er från att ta bort väggen. Det är inte hans ensak.
Men även om korridoren ”innanför” inte finns preciserad i avtalet kan man se det som om att ni och hyresgästen konkludent ingått ett avtal om att den omtvistade biten av huset ska räknas till hyresgästens hyresobjekt. Under sådana förhållanden har hyresgästen ett flertal ingripande rättigheter och ni som hyresvärd flertalet skyldigheter. Det går då inte att utan rättsliga efterverkningar ta bort väggen, eftersom det skulle innebära ett kontraktsbrott.
Om korridoren ”innanför” inte finns preciserad i det skriftliga avtalet, och ni inte heller muntligen diskuterat om den delen av fastigheten skulle tillfalla hyresgästen, kan som sagt denna del ändå anses vara en del av hyresgästens lokal. Fråga om så är fallet avgörs genom avtalstolkning. Tyvärr är avtalstolkning en mycket oförutsebar affär. Det är därför svårt att på förväg säga hur en domstol skulle resonera i frågan. Men trots det har ni enligt mig några lösningar att välja mellan.
Först och främst kan ni kontakta hyresgästen och meddela han eller hon om hur ni tolkar avtalet och vad ni anser omfattas av hyresobjektet. Om hyresgästen inte är överens med er version kan ni väcka fastställelsetalan i domstol. En fastställelsetalan drar i de flesta fall inte särskilt stora rättegångskostnader.
Till sist har ni en möjlighet att kräva nya villkor vid förlängningen av hyresavtalet. I ett nytt avtal har ni möjlighet att skriva i klartext att korridoren ”innanför” väggen inte ska anses vara en del av hyresobjektet. Och att stiftelsen därför kan bruka korridoren som den önskar. Det ofördelaktiga med en sådan lösning är att om hyresgästen vägrar förlängning på dessa nya villkor, och avtalet därmed sägs upp, har hyresgästen rätt till skadestånd som omfattar en årshyra.
Hoppas detta besvarar era frågor.
Vänligen,
