Två bostäder
Hej
Jag innehar ett förstahandskontrakt för en bostadslägenhet. Kontraktet har två kontraktshavare: dels jag, som fysiks person, dels ett AB, som jag är helägare av, som juridisk person. Jag är skriven på adressen och har nu också skrivit företaget på adressen. Kan jag utan problem skriva mig på annan adress och låta företaget disponera lägenheten? Till saken hör att fastigheten har en ny ägare sedan kontraktet skrevs.
Tack på förhand/
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Din fråga är fastighetsrättslig och regleras av den s.k. ”hyreslagen”, jordabalkens (JB) 12 kap. Jag antar att ditt hyreskontrakt är på obestämd tid. Huvudregeln är att hyresvärdens samtycke krävs vid överlåtelse av hyresrätt till annan än kontraktsinnehavaren. Detta fall är lite ovanligt på det sättet att det är en fysisk och en juridisk person som är kontraktshavare för en bostadshyreslägenhet. Oftast hyr fysiska personer bostad och juridiska personer lokaler och dessa regleras i olika delar av "hyreslagen". Jag kommer inledningsvis ge dig ett kortfattat svar för att sedan redovisa mer detaljerat.
Svar:
Det finns inget uttryckligt förbud mot att inneha två hyreskontrakt eller bostadslägenheter samtidigt. Problem kan dock uppstå om hyresvärden anser att du längre inte har behov av att bruka din hyresrätt i det syfte den har hyrts ut. I detta fall framstår syftet som att det är bostadshyreslägenhet som hyrs ut i syfte att användas som en personlig bostad. Det framstår inte som att huvudsyftet med ditt kontrakt är att hyra ut lägenhet för näringsverksamhet (lokal) men det går inte att bedöma med säkerhet utan att granska ditt avtal närmare.
Vid en eventuell tvist om rätten till förlängning av ditt hyreskontrakt kommer hyresnämnden att göra en intresseavvägning till ditt behov av att behålla hyresbostaden mot hyresvärdens intresse av att hyra ut bostaden till någon annan i behov av bostad. I det fall hyresvärden säger upp dig och du bor kvar i hyreslägenheten måste han hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång annars är uppsägningen ogiltig. Vid en eventuell tvist om hyresrättens förverkande kommer saken att prövas vid allmän domstol, d.v.s. tingsrätten.
Bedömning av ditt fall:
Risken är stor att din hyresvärd kommer att säga upp ditt bostadshyreskontrakt om han upptäcker att du är folkbokförd på en annan adress med stöd av 12 kap 46 § 1 st. p. 10. Paragrafen anger omständigheter då en hyresvärd kan säga upp en hyresgäst till följd av omständigheter som bryter besittningsskyddet. När bestämmelsen tillämpas ska som tidigare nämnts, en intresseavvägning göras mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. I dessa intresseavvägningar är det relevant med objektiva skäl och skyddsvärda intressen eftersom man väger skälens tyngd. Det krävas ett objektivt skäl från hyresvärdens sida, t.ex. skäl att hyra ut till annan, för att du ska tvingas flytta. Det krävs även att du har ett skyddsvärt intresse t.ex. intresset att ha en bostad m.fl. För att en intresseavvägning ska komma till stånd krävs att båda parterna har objektiva skäl respektive skyddsvärt intresse. Om någon av dem inte kan presentera denna typ av skäl vinner motparten och om ingen av dem kan detta, förlängs avtalet.
Det är tänkbart att din hyresvärd istället åberopar att hyresrätten är förverkad om du är folkbokförd någon annanstans i samband med att hyresbostaden används i strid med sitt syfte. Förutsatt att den verkligen används i strid med kontraktssyftet. I detta fall avgörs tvisten i allmän domstol. Det kan alltså uppstå en konflikt med hyresvärden på olika sätt om du inte längre har ett behov att använda din hyresbostad i enlighet med det ursprungliga syftet med uthyrningen.
Jag rekommenderar att du kontaktar din nya hyresvärd och diskuterar om era möjligheter att förlänga avtalet med företaget som ensam kontraktinnehavare. Om detta inte har önskat resultat kan du antingen själv få ärendet prövat vid hyresnämnden eller invänta en aktion från hyresvärdens sida. Jag bedömer det dock som troligt att hyresvärden skulle vinna en tvist av detta slag men det går inte att bedöma med säkerhet utan att granska hyreskontraktet och dess syfte. I en domstolsprövning/prövning vid hyresnämnden görs alltid bedömningar från fall till fall med beaktande av både lagen och alla omständigheter i övrigt.
Om du vill ha hjälp att tolka ditt hyreskontrakt eller vill anlita Lawline vid en eventuell hyrestvist är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.se då sätter jag dig i kontakt med en kollega.
Hyresgästens användning av lägenheten:
Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom enligt 12 kap 23 § JB. För att ta reda på vilket som är det avsedda ändamålet för uthyrningen får man se på vad som är avtalat mellan parterna. Om lägenheten används i strid med vad den är upplåten till så kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 4 p. JB och ifall hyresrätten anses förverkad, har hyresvärden rätt till skadestånd enligt 12 kap 42 § 6st. Tvist om förverkande av hyresrätt avgörs i domstol.
När bostad hyrs av flera gemensamt:
Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Detta gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid enligt 12 kap 47 §. Bestämmelsen tar dock primärt sikte på att flera fysiska personer hyr en lägenhet gemensamt och är troligen inte tillämplig i ditt fall.
Uppsägning av hyresrätt:
Huvudregeln vid uppsägning av bostadshyreslägenhet är att hyresgästen har rätt till förlängning om den motsäger sig uppsägningen. Från huvudregeln finns dock vissa undantag enligt 12 kap 46 § JB, punkten 10 skulle kunna bli relevant i ditt fall, det vill säga att det strider mot ”god sed” att hyresförhållandet fortgår. I dessa fall görs en intresseavvägning mellan ditt och hyresvärdens intressen angående rätten till bostadshyreskontraktet.
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång. Är frågan om förlängning av hyresavtalet inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord enligt 12 kap 50 § JB. Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, ska samma villkor som tidigare gälla för den fortsatta uthyrningen om inte parterna har kommit överens om annat enligt 12 kap 51 § JB.
Hoppas att du fått svar på din fråga!
Vänligen,
