Underhåll av gemensamhetsanläggning och servitut
Kostnader/ersättningar i anslutning till gemensamhetsanläggning /servitut.
Fråga om servitut med anknytning till ert svar ”Ersättningsfråga för servitut 2014-08-22.”
Jag bor i en Brf som har fått en olycklig koppling, genom att den tidigare ägaren till tomtmarken, fick rätt av dåvarande byggherre att skapa en äganderätt på bottenplanet i ett av husen (två huskroppar om totalt 26 lägenheter i Brf) . Äganderätten omfattar bottenplanet (verksamhetsyta och två hyreslägenheter) i ena huskroppen. Fastighetsreglering är genomförd och fastställd av Lantmäterimyndighet.
I samband härmed skapades också en gemensamhetsanläggning, där Lantmäteri också fastställde fördelningsnycklar/andelstal
-Brf är den tjänande fastigheten och äganderätten den härskande.
-servituten omfattar bl a
--kommunikation (avser en grönyta)
Alla med skrivningen ”rätt att behålla, underhålla………”.
Rätt (enl JB 14 kap 6§)enligt deras mening är ingen skyldighet utan mera ett frivilligt åtagande utan hänsyn till kostnader som åsamkas tjänande fastighet. Värt att notera är ägarens advokats brev till Brf citerat bokstavligen i följande avsnitt, så när som att person och fastighet är av-identifierad
”vad gäller kostnader för skötsel av grönytor och häckar föreligger inte någon skyldighet för NN att ta del i dem. Detsamma gäller kostnader för städning av gångytor och asfalt. Detta gäller även för övriga kostnader hänförliga till områden som äganderätten äger rätt att nyttja med stöd av servitut.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Frågor om förvaltningen av gemensamhetsanläggningar regleras främst i anläggningslagen (1973:1149) (nedan förkortad ”AL”), medan servitut primärt behandlas i jordabalken (1970:994) (nedan förkortad ”JB”) och fastighetsbildningslagen (1970:988) (nedan förkortad ”FBL”). Eftersom reglerna skiljer sig åt behandlas nedan gemensamhetsanläggningen och servitutet separat.
Underhåll av gemensamhetsanläggning
För underhållet av en gemensamhetsanläggning skall de till en gemensamhetsanläggning anslutna fastigheterna erlägga ett vederlag som bestämts vid förrättningen (se 15 § 2 st. AL). Avgörande vid bestämningen av fördelningstal är den nytta rättighetshavarna har av anläggningen och deras användning därav.
Skulle de premisser varpå fördelningstalen fastställts i efterhand komma att bli inaktuella kan omprövning begäras, under förutsättning att ”förhållandena har ändrats på ett sätt som väsentligt inverkar på frågan, […] det i det tidigare avgörandet har beslutats att frågan får omprövas efter viss tid och denna tid har gått ut, eller […] det i annat fall har framkommit ett klart behov av omprövning” (se 35 § AL). Så kan exempelvis vara fallet om en det skulle visa sig att de som bor i en av fastigheterna bidrar till ett påtagligt större slitage än vad som antagits och detta förhållande är i någon mån bestående.
Underhåll av servitutsområdet och därpå anbragta anläggningar
Vilket ansvar den tjänande respektive härskande fastighetens ägare har för underhåll av servitutsområdet beror ytterst av vilka villkor som fastställts vid servitutets upplåtande. Har servitutet upplåtits annorledes än genom tvångsförvärv gäller 14 kap. JB (se 14 kap. 1 § 3 st. JB). Vilken omfattning och innebörd parternas åligganden därvid får ges framgår av 14 kap. 1 § 2 st. JB, som föreskriver att servitutet ej ”får […] förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet”, samt 14 kap. 6 § JB, enligt vilken den härskande fastighetens ägare vid servitutets utövande (användning) skall förfara så att den tjänande inte betungas onödigt och, om den förstnämnde på den sistnämndes fastighet har ”väg, byggnad eller annan anläggning”, hålla sådan anläggning i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas i onödan. De av 6 § följande kraven på underhåll tar syfte på de fall då den tjänande fastighetens ägare ej ålagts motsvarande skyldighet (jfr prop. 1970:20 B 2 s. 736). Äger 14 kap. JB tillämpning bör det således ytterst bli tal om att tolka innebörden av uttrycket ”rätt”.
Vid avtalstolkning är ändamålet att fastställa avtalsparternas gemensamma avsikt med avtalet. Utan mer ingående kunskap om förhållandena vid avtalets ingående kan något säkert svar om hur servitutet skall tolkas inte ges. Uttrycket ”rätt” innebär enligt sin lexikaliska betydelse inget annat än en laglig fordran, men det kan föreligga omständigheter som ger skäl för en avvikande tolkning.
Har även servitutet fastställts vid förrättning äger istället (främst) 7 kap. FBL tillämpning. Däri finns ingen bestämmelse motsvarande 14 kap. 6 § JB, men väl en motsvarighet till 14 kap. 1 § 2 st. JB (se 7 kap. 1 § 2 st. FBL). Hur detta skall tolkas är inte helt klart. I förarbetena till JB uttalades att den i 14 kap. 6 § intagna regeln ”ger uttryck åt en allmänt erkänd princip som gäller i fråga om s.k. osjälvständiga rättigheter” samt att ”[d]et synes värdefullt att principen kommer till uttryck i lagtexten” (jfr prop. 1970:20 B 2 s. 736). Av detta kan antas följa att en motsvarande skyldighet bör åligga även i de fall 14 kap. JB inte är tillämpligt. Stödet härför är dock svagt.
Viktigt att notera avseende servitut är slutligen att ändring kan ske om servitutet ”hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen” samt om ”ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst [och en ändring] […] skulle innebära väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att för den andra medföra olägenhet av betydelse” (se 7 kap. 4 § FBL och 14 kap. 14 § FBL).
Sammanfattande kommentar och rekommendation
Underhållet av gemensamhetsanläggningar skall som framgått finansieras genom att fastighetsägarna betalar avgifter som bestäms av fördelningstal. Berörda tal kan vid ändrade förhållanden bli föremål för justering.
För servitut gäller de villkor som bestämts vid upplåtelsen, jämte JB eller FBL och allmänna principer. Ifrågavarande villkor kan även de komma att ändras vid förändring av sakförhållandena. Ur den för stunden gällande skrivningen torde svårligen någon skyldighet kunna utläsas, men det bör om de boende i den härskande fastigheten kommit att föranleda ett högst noterbart slitage kunna komma ifråga att ändra villkoren.
Beroende på vad som önskas uppnås och exakt hurdan situationen sker sig kan olika åtgärder vidtas för uppnåendet av olika mål. Rekommendabelt torde oavsett hur ni önskar förfara vara att kontakta lantmäterimyndigheten, som ansvarar för fastighetsbildningsfrågor. Ni bör därvid framhålla att servitutets utnyttjande under rådande omständigheter är till betydande förfång för er, utan att vara till motsvarande nytta för motparten, och att (om så är fallet) erforderlig ersättning för denna olägenhet ej utgivits. En gångbar lösning vore troligen att försöka få servitutet omvandlat till en gemensamhetsanläggning eller att göra det till en del av den befintliga anläggningen.
Vidare hjälp i ärendet kan även erbjudas av Lawline, om sådan skulle önskas ombeds du sända ett e-postmeddelande till för att få en offert.
Oavsett hur ni väljer att gå vidare önskar vi er framgång i den fortsatta hanteringen av ärendet.
Vänligen,
