Undersökningsplikt vid fast egendom
Hej, vi köpte en tomt för att bygga en villa. Tomten förbereds och såldes av Företaget. Företaget använde olämpliga uppfyllninsmassor på tomten (innehåller trä, humus och kvistrester). Massorna måste föras bort och ersättas med grus. Vi vill att Företaget står för kostnader, men Företaget vägrar. Vi har 2 frågor:
1) Sträcker sig undersökningsplikt så långt att vi borde ha kollat lämplighet av uppfyllninsmassorna innan vi köpte tomten? Observera att man måste gräva för att göra en bedömning, olämplighet syns inte på ytan.
2) Företaget fixade tomten på egen bekostnad för en granne, som hade liknande problem. Finns det något som säger att Företaget måste behandla oss på samma sätt?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline.
Till en början ska det slås fast att det rör sig om köp av fast egendom. Tillämplig lag är jordabalken (JB). Vidare kan 4:19 1st JB nämnas som föreskriver att påföljder får göras gällande om fastigheten inte överensstämmer vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Din fråga första fråga rör således undersökningsplikt vid fastighetsköp.
1) 4:19 2st. JB stadgar att fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten inte får åberopas. Hänsyn ska, enligt bestämmelsen, tas till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vad som räknas som en uppfylld undersökningsplikt torde skilja sig från fall till fall.
Utgångspunkten är att köparen har en undersökningsplikt. Med en adekvat undersökning menas som huvudregel att en tillräckligt kunnig person har gjort en noggrann undersökning. Med tillräckligt kunnig person torde åsyftas en normalt skicklig lekman på området. Anser sig inte köparen själv vara tillräckligt kunnig bör köparen anlita en sådan person för att uppfylla sin undersökningsplikt. Undersökningsplikten ger uttryck för en ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren - fel som ska ha upptäckts genom undersökning kan inte åberopas, fel som inte kan ha upptäckts genom undersökning kan göras gällande, dessa kallas dolda fel. Dolda fel kan karaktäriseras som osynliga och symptomfria. Kort sagt så omfattas tillgängliga utrymmen av undersökningsplikten.
För att exemplifiera detta snåriga område kan ledning tas i ett rättsfall (NJA 1978 s 307) tillsammans med en kommentar. I fallet konstaterades att köparen inte hade brustit i sin undersökningsplikt eftersom det föreliggande felet var ingjutet i ett betonggolv. En kommentar till fallet säger att ”det måste rent allmänt ligga utanför undersökningsplikten att undersöka sådant som är inbyggt i väggar, tak och golv. Om däremot t.ex. ett inbyggt rör börjat läcka, så att det finns spår av vatten, utökas undersökningsplikten så att köparen ska ta reda på vad förekomsten av vatten beror på.”
Jag vågar inte dra en definitiv slutsats från detta, men det verkar onekligen som att det fel ni åsyftar inte är något som borde ha upptäckts genom undersökning.
2) Din andra fråga verkar röra det som jag i inledningen nämnde om påföljder enligt 4:19 1st JB. Om det föreligger fel så kan köparen ha rätt till dels avdrag på priset eller hävning av köpet. Det du nämner, som brukar kallas ”avhjälpande”, nämns inte i paragrafen. Således kan det vara något din granne och Företaget har avtalat om. Jag kan inte se att Företaget behöver behandla er på samma sätt.
För att få ett utförligare svar som närmare passar just dina omständigheter så hänvisar jag dej vänligen till Lawlines betalrådgivning.
Med vänliga hälsningar,
