Undersökningsplikt vid fastighetsköp
Hej!
Vi köpte precis ett hus dit vi fick tillträde 24:e maj. Vi flyttade dit 27:e maj. Redan dag två i huset upptäckte vi problem med avloppet. Det började svämma över i källare vid lägsta punkten efter t.ex. dusch eller bad och det kom upp toapapper, larver och annat från avloppet. Vi informerade mäklare och säljare direkt för att kontrollera om det hade varit några problem tidigare, men fick som svar att det inte skulle ha varit det. Huset hade stått tomt ungefär en månad då säljare redan flyttat så vi läste lite och det kunde bli lite stopp då och krävas spolning.
Så vi bokade en spolbil till tisdagen veckan efter men hade ändå en dålig känsla eftersom det kom redan dag 2 i huset så vi la till så de även skulle filma rören. Dom kunde inte göra en full stamspolning då det upptäcktes vid filmning att det var hål i avloppsröret så det kom in massa mask och annat samt att det var fullt med sten/tamponger som blockerade som inte gick att spola igenom.
Inkommande avloppsrör måste vi byta omgående. Mäklaren har kollat upp deras ansvar då huset var varudeklarerat vid köp men detta ingår inte i den försäkringen enligt dom. Och han ska även pratat med säljare och vi har pratat med säljare men de menar på att de inte haft något problem alls och tar avstånd.
Vi kommer ingenstans och får ingen hjälp från mäklare hur vi kan göra. Vi kommer självklart byta och då får vi stå för det. Men finns det verkligen inget vi kan kräva?
Obs! kommunalt vatten/avlopp och hus är från 60-talet.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.
Er fråga handlar om vad en köpare av fast egendom (fastighet) kan göra för fel gällande mot säljaren. Detta behandlas i 4 kap. 19 § jordabalken. Där anges att om en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta har köparen rätt till prisavdrag och i vissa fall även hävning. Jag skulle säga att det fel med avloppet som du beskriver avviker från vad man som köpare kan förvänta sig för kvalité på fastigheten. Lagen föreskriver däremot en undersökningsplikt för köparen som är väldigt långtgående. En köpare kan i efterhand i princip enbart göra gällande så kallade "dolda fel", vilka är fel som inte rimligen kunde ha upptäckts av köparen vid en grundlig och mycket noggrann genomgång och undersökning av hela fastigheten. Kraven som ställs på köparen är alltså ganska höga. Exakt hur långtgående undersökningsplikten är och vad den omfattar framgår tydligare av Högsta domstolens praxis på området, och den är ganska riklig.
Gällande undersökningen kan jag säga att skulle kunna bli svårt för er att hävda att ni inte kunde ha upptäckt felet vid en undersökning. Att spola vatten och genomsöka avloppet kan absolut omfattas av undersökningsplikten, särskilt när fastigheten är från 60-talet. Mot bakgrund av detta kan det bli svårt för er att med framgång åberopa felet. Å andra sidan finns det utrymme för argumentation som talar för er del. Skulle det vid en väldigt grundlig undersökning av avloppets skick framgå att felet inte kunde ha upptäckts av er även om ni extremt noggrant hade undersökt avloppet innan köpet är detta givetvis fördelaktigt för er del.
Även om det skulle vara så att ni borde ha upptäckt felet vid en undersökning kan ni ändå göra felet gällande med hänvisning till fastighetssäljarens upplysningsplikt. Denna plikt är inte lagstadgad utan tillkom efter ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 2007 s. 86) och innebär att även om köparen försuttit sin undersökningsplikt kan felet göras gällande om säljaren kände till felet och insåg att köparen var ovetande om dess förekomst och inte upplyste köparen om detta. Eftersom det fel ni beskriver är ganska omfattande talar i mina ögon mycket för att felet fanns innan köpet och att säljaren kände till det (även om huset stått tomt i en månad), varför han/hon borde ha upplyst er om det.
Sammanfattningsvis rekommenderar jag att kontakta säljarna och begära prisavdrag pga felet. Hävdar de att ni borde ha upptäckt felet bör ni hänvisa till det rättsfall jag nämnde och mena att de var skyldiga att upplysa om felet.
Hoppas ni har fått svar på er fråga!
Vänliga hälsningar,
