Uppsägning av hyresgäst på grund av skada
Hej jag har en hyresgäst till mitt hus som ligger i skåne.Han har tagit bort bärande väggar så att huset har sjunkit ner en del. Jag vill säga upp hyresgästen med omedelbar verkan hur går jag bäst tillväga ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
På ett hyresförhållande så gäller den s.k. hyreslagen, 12 kap. jordabalken (JB). Lag om uthyrning av egen bostad gäller däremot före hyreslagen, om det rör sig om en privatperson som hyr ut sin egna bostad för annat än fritidsändamål. Om flera lägenheter (t.ex. flera delar av huset) hyrs ut så gäller lagen endast på den första uthyrningen.
En bostadshyresgäst som har besittningsskydd har i stort sett rätt att få sitt hyresavtal förlängt när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta. Vid upplåtelse enligt lag om uthyrning av egen bostad så saknar dock hyresgästen besittningsskydd om parterna inte avtalar om att besittningsskydd ska gälla. Besittningsskyddet gäller inte heller då hyresrätten är förverkad, se mer om det nedan.
Vanlig uppsägning enligt lag om uthyrning av egen bostad
Ett hyresavtal som gäller tills vidare måste sägas upp för att upphöra att gälla. Ett hyresavtal som löper på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, enligt lag om uthyrning av egen bostad så får även ett sådant avtal sägas upp innan hyrestidens slut. Enligt samma lag gäller att hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte längre uppsägningstid har avtalats. (3 § lag om uthyrning av egen bostad).
Vanlig uppsägning enligt hyreslagen
Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Även ett tidsbegränsat avtal ska sägas upp för att upphöra att gälla om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd, annars upphör det att gälla vid hyrestidens utgång (12 kap. 3 § JB). Hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om avtalet löper på bestämd tid gäller olika tider beroende på hur lång hyrestiden är (se 12 kap. 4 § JB).
Uppsägning av förverkad hyresrätt
Det finns dock även möjlighet att säga upp avtalet att gälla omedelbart om hyresrätten är förverkad. Det betyder att hyresgästen har gjort någon otillåten åtgärd som uppräknas i hyreslagens 42 § (12 kap. 42 § JB). En av de punkter som räknas upp i den paragrafen är sjätte punkten som stadgar att om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen åsidosätter sin skyldighet att (enligt 12 kap. 25 § JB) bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, då är hyresrätten förverkad och kan sägas upp omedelbart (såvida det ej är av ringa betydelse).
Är hyresrätten förverkad på grund av vanvård, men rättar hyresgästen till felet innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (12 kap. 43 JB).
Hyresgästens skyldighet att vårda lägenheten
Under hyrestiden har hyresgästen en skyldighet att vårda lägenheten och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande (12 kap. 24 § JB). Detta gäller även om skadan orsakas av någon som utför arbete för hans räkning i lägenheten (som t.ex. byggarbetare). Hyresgästen har även en skyldighet att underrätta hyresvärden om skada som måste avhjälpas snabbt, för att undvika ytterligare olägenhet. Om hyresgästen underlåter att underrätta hyresvärden om sådan skada så är hyresgästen ansvarig även för skadan som föranleds av den underlåtelsen (se 12 kap. 24 § andra stycket JB).
Sammanfattningsvis betyder detta att du dels har möjlighet att säga upp avtalet att upphöra, antingen med beaktande av en uppsägningstid enligt lag om uthyrning av egen bostad 3 §, eller omedelbart utan beaktande av uppsägningstid enligt reglerna om förverkad hyresrätt i jordabalken. Du har även möjlighet att kräva hyresgästen på ersättning för den skada som uppstått till följd av hyresgästens vållande.
Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att komma in med en ny!
Vänligen,
