Uthyrning av egen bostad
Vi hyr ut vårt hus och har sagt upp hyresavtalet pga försäljning/omförhandling av hyreskontraktet. Det var ett kontrakt som löper 1 år i taget. Kontraktet sades upp i september och 3 mån uppsägning. Hyresgästen är alltså inte uppsagt för avflytt. Nu fick vi reda på att de kommer att flytta senast den 31/12 med endast veckor kvar tills dess. Kan de flytta utan att själva säga upp sig från huset? Vi sade ju inte upp dem för att flytta nu. Muntlig överenskommelse var att de skulle bo kvar till mars/april då det var först då som vi ville sälja huset. Nu får vi alltså stå med huset utan hyresgäster och kan inte sälja det just nu.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För uthyrning av privatbostad gäller lagen om uthyrning av egen bostad och 12 kap JB (Jordabalken, även kallad hyreslagen). Hyresavtalet er emellan gäller självklart också. Normalt brukar parterna överenskomma om hyrestid, uppsägningstid och förlängningstid i avtalet. Av din fråga framgår inte helt och hållet vad ni har avtalat, men jag ska försöka svara på din fråga så långt det går.
I 3 § lagen om uthyrning av egen bostad framgår att hyresavtalet gäller på obestämd tid, om inte en bestämd tid har avtalats. Avtalet måste sägas upp för att upphöra att gälla. I samma paragraf stadgas att avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Detta innebär dock inte att hyresgästen eller hyresvärden inte kan säga upp avtalet dessförinnan.
Angående uppsägningstider gäller nämligen att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Till skillnad från andra typer av förhyrningar innehar hyresgästen i detta fall inget besittningsskydd. Av den anledningen kan hyresvärden säga upp hyresgästen i princip närsomhelst, med iakttagande av tre månaders uppsägningstid. Det ter sig rimligt då det ju gäller uthyrning av egen bostad.
I 4 § samma lag som ovan framgår att om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras (såsom ni enligt uppgift har önskat), ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Kan en överenskommelse därefter inte träffas, har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Meddelandet bör normalt sett skickas med rekommenderat brev enl. 12 kap 63 § JB.
Och slutligen, de formella kraven för hur en uppsägning ska utformas framgår av hyreslagen. Det finns alltså vissa krav på uppsägningens innehåll.
Sammanfattningsvis gäller att hyresgästen i detta fall kan säga upp hyresavtalet med iakttagande av endast en månads uppsägningstid. Hyresgästen måste dock generellt sett ta hänsyn till de formella reglerna om hur en uppsägning ska utformas och hur uppsägningen ska delges motparten, dvs. er. Uppsägningen ska som grundregel alltså vara skriftlig och delges er korrekt och inom rätt tid, vanligtvis genom rekommenderat brev men uppsägningen kan också överlämnas till er personligen. Jag bedömer, med utgångspunkt i den information som du har lämnat, att er hyresgäst inte har sagt upp avtalet på ett korrekt sätt och att hyresavtalet därför fortsätter att gälla. Kom också ihåg att även muntliga avtal gäller. Problem kan dock uppstå när ord står mot ord, som de förmodligen gör i detta fall om jag tolkar dig rätt. Det är helt enkelt svårt att bevisa att ni har kommit överens om att hyresgästen ska flytta först i mars/april. Och även om ni har gjort det har hyresgästen fortfarande en månads uppsägningstid.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.
