Vad klassas som ett dolt fel i en fastighet?
Hej!
Vi köpte vintern 2014 ett hus som är byggt -64.
Både vi och säljarna har haft dit besiktningsmän. Av båda framkom det att det varit fukt på vinden men att det inte fanns någon fukt under dessa tillfällen. Vi har nu påbörjat renovering av köket som ligger under där fukten varit. Vi har fått fram att det varit en gammal vattenläcka. Jag har nu grävt bort all isolering och intilliggande takstol är "rutten" och troligtvis som har fukten varit från taket ner genom väggen mellan kök och badrum. Kan det klassas som ett dolt fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Undersökningsplikten vid fastighetsköp (jordabalken 4 kap 19§ stycke 2 https://lagen.nu/1970:994) sträcker sig till att köparen är skyldig att undersöka alla tillgängliga utrymmen, även trånga/små "kryputrymmen", se rättsfallet NJA 1980 s 555 (länk till detta fall finns tyvärr inte fritt tillgängligt på nätet). Man behöver dock inte bryta upp väggar, riva bort takbeklädnader (NJA 1983 s 865 https://lagen.nu/dom/nja/1983s865) eller påfordra besiktning av ett vindsutrymme som efter en ombyggnad inte var tillgängligt utan ingrepp i byggnaden (NJA 1984 s 3 https://lagen.nu/dom/nja/1984s3). I NJA 1985 s 274 https://lagen.nu/dom/nja/1985s274 ansågs köparen inte heller skyldig att lyfta bort en korkmatta och avlägsna bräder som täckte resultatet av en reparation. Se Hellner, Hager, Persson, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt första häftet, 5 upplagan s 59.
Ovanstående rättsfall från Högsta domstolen föranleder slutsatsen att felen du beskriver låter som dolda fel. Av jordabalken 4 kap 19§ stycke 1 framgår att köparen då kan rikta anspråk mot säljaren om fastigheten bland annat inte stämmer överens med vad köparen med fog kunnat förutsätta. Med tanke på att ni har anlitat besiktningsmän som kom fram till att fukten inte sträckte sig nedanför vinden talar för att fastigheten avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta. Ni bör därför kunna rikta anspråk mot säljaren.
Vänligen,
