Om vi ger bort vår villa till vår son, måste vi betala skatt om vi får bo gratis då?

2017-07-21 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vi, ett pensionärspar, avser att överföra vår villa, som gåva, till vår ende son, enda barnet, vuxen. Tanken är att vi skall bo kvar i villan hyresfritt i vår livstid. Kommer vi att behöva betala skatt för det hyresfria boendet?
Jonas P. Lind |Hej och tack för att ni väljer att rikta er till oss på Lawline med er fundering. Sammanfattat svar:Nej, ni behöver inte betala skatt för boendet antagligen.Och ingen behöver heller betala skatt för gåvan så länge ni inte får ersättning som överstiger taxeringsvärdet. Eventuellt så kan vissa överenskommelser innebära att ni genom ett slags byteshandel mottar ett avtal om fritt boende som är värt mer än fastigheten, och då kan det alltså omvärderas till att sonen i så fall köper fastigheten av er för det priset som "fritt boende" är värt i pengar. Lite svårt att värdera dock så jag är osäker på hur skatteverket ser på sådant.Längre genomgång:Att överföra huset till er son genom gåva kan ni göra genom att underteckna ett gåvobrev.Anledningen till att gåvobrevet måste vara skriftligt är att det krävs skriftlig avtal för att köp/gåva av fastigheter ska godkännas och för att gåvomottagaren/köparen ska kunna få lagfart.Gåvor är skattefria i Sverige. Inkomstskattelagen 8:2. (Förkortas IL)Det blir alltså ingen skatt för er son när han får fastigheten av er. Vid köp av fastigheter utgår oftast stämpelskatt. När det gäller gåvor så är dessa undantagna från stämpelskatt. Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 5 §. Bestämmelsen gäller även "gåva mot vederlag" upp till 85 % av taxeringsvärdet. Det innebär att ni kan ge er son fastigheten i "gåva" samtidigt som han betalar er exempelvis 80 % av taxeringsvärdet. Någon stämpelskatt ska fortfarande inte erläggas till lantmäteriet. Det där med gåva mot vederlag är en specialgrej för fastigheter. Huvudsaklighetsprincipen kallas den princip som reglerar det och den statuerar helt enkelt att om någon ger bort en fastighet, och i utbyte mot fastigheten får ett vederlag som är lägre än taxeringsvärdet, så är det ändå att betrakta som gåva och är skattefri enligt IL 8:2 ovan. Vill man läsa mer om det kan man kika på skatteverket hemsida här. Vad händer då med skatten vid gåvor? Ska ingen betala skatt?Jo, självklart ska tyvärr någon betala skatt.Det som händer när man ger bort en gåva, det gäller både för fastigheter, aktier eller för ett äppelträd, så inträder gåvomottagaren i gåvogivarens skattemässiga ställe. I ert fall så innebär det helt enkelt att sonen får en gåva av er, han betalar ingen skatt alls nu, men när han väl väljer att sälja huset så kommer han att betala skatt för den värdeökning som skett både när han ägde huset, och den som skedde när ni ägde huset. Inkomstskattelagen 44:21. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och visas enklast med det lilla exemplet nedan. Kort exempel:Om ni köpte huset för 10 kronor och det ökat i värde till 50 kronor när ni ger honom huset så kommer han att ha gjort en kapitalvinst på 90 kronor om han senare säljer huset för 100 kronor. Totalt ska han då betala 19,8 kronor i skatt. (Skatten på fastigheter är ungefär 22 % i dagsläget)Om ni köpte huset för 10 kronor och säljer huset till sonen för 50 kronor när det är värt 50 kronor och han senare säljer huset för 100 kronor så kommer ni ha gjort en kapitalvinst på 40 kronor. Den ska beskattas med 8,8 kr när ni säljer till sonen. Sonen har sedan gjort en kapitalvinst på 50 kronor, han får betala 11 kronor i skatt. Totalt blir det alltså samma summa som betalas. 19,8 kronor. Skillnaden är bara att i gåvan ni ger honom så ligger det även en latent skatteskuld som alltså aktualiseras först när han säljer. Det kanske låter dåligt för sonen, men i själva verket så har han ju fått en gåva som var värd bra mycket mer och någon förlust gör han ju verkligen inte, han har ju tjänat totalt 80,2 kronor som han får behålla...Vad händer när sonen fått fastigheten då? Blir det någon skatt för boendet då? Som nämnt ovan är gåvor skattefria. Att bo gratis i sonens hus är alltså en gåva från sonen till er. Här krävs inget gåvobrev eller liknande utan det står sonen helt fritt att låta er bo i hans hus gratis om han så vill. Ni får visserligen en "bostadsförmån", men ni får den ju av ren benefik välvilja. Om det är så att ni avtalar om att ni ska få bo där gratis i utbyte mot att han får fastigheten så blir det här egentligen en typ av byte där han får fastigheten i utbyte mot att ni får gratis boende därefter. Ert gratis boende borde då egentligen omvärderas på sätt och vis eftersom ni faktiskt byter fastigheten mot gratis boende, han åtar sig ju vissa kostnader för er räkning efter gåvan. Det kan därför vara problematiskt att avtala om det eftersom avtalet medför att ni får en ersättning för fastigheten, gratis boende, som är extremt svårvärderad och skatteverket kanske anser att det är ersättning för bostaden som gör att det inte längre är en gåva utan ett köp. Det innebär egentligen att fastighetsskatt ska betalas och eventuell stämpelskatt för gåvan eftersom det då inte längre blir en gåva. Beroende på fastighetens värde så är det dock svårt att se att gratis boende kostar så mycket som ni faktiskt ger bort.Den värsta skatten ni alltså i ett worst case scenario kan åka på är kapitalvinstskatt på en fastighetsförsäljning. Den medför dock att sonens skatt senare kommer minska så det enda som händer är egentligen att viss skattebörda flyttas fram i tiden. Om man ser på det på det viset så kanske det är ett icke-problem egentligen...Om ni skulle bli osäkra så kan ni ringa skatteupplysningen och fråga. De är ofta trevliga och hjälpsamma eftersom deras mål numera är att folk ska vilja göra rätt för sig frivilligt, inte betala så mycket skatt det går... Finns det några andra skatter ni kan behöva betala då?Det finns en möjlighet att man får betala för "förmånen" att ha gratis boende. Det är om man får boendet av en arbetsgivare eller liknande. Då kan förmånen gratis boende anses vara ersättning för utfört arbete och då ska man betala sedvanlig kommunalskatt på det samtidigt som arbetsgivaren ska betala arbetsgivaravgifter. Man räknar då helt enkelt om värdet på förmånen till ett penningvärde och sen beskattas man som om man fått det penningvärdet i vanlig lön istället. Det vanligaste exemplet på det är är förmodligen bilförmåner och kostförmåner, men bostadförmåner finns också och fungerar likadant. Men bara om man får det från arbetsgivare. Er son är inte en arbetsgivare och därför är det ingen förmån för er att bo där som ni ska betala skatt för. Mer hjälp?Skulle ni behöva mer hjälp med att utforma exempelvis avtal eller få hjälp med biträde i en tvist så kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå. Ni kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.

Min arbetsgivare ger gåvor istället för lön, funkar det? Slipper jag skatt?

2017-07-17 i Inkomstskatt
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga om förtäckt lön.Min arbetsgivare har tagit utdelning och skattat för den i ekonomisk förening. Sedan tar han av de utdelade pengarna och för över en gåva till anställda, lite olika belopp 5000 eller 10 000 kr.Kan dessa pengar ses som förtäckt lön för den anställde eller är det helt okej för honom som privatperson att ge pengar till andra, även om de råkar vara anställda i hans företag?Vill inte råka illa ut skattemässigt bara för att han är "ekonomisk" ..
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du väljer att rikta din fråga till oss på Lawline.Sammanfattat svar:Ja, det låter som förtäckt lön, en arbetsgivare kan bara ge gåvor till en anställd om gåvan verkligen hänförs till den privata relationen och inte till arbetet. Längre genomgång:När det gäller en anställning så är det mesta som man får från anställningen att klassa som "lön" och ersättning för det utförda arbetet. Det regleras i inkomstskattelagen 11:1. Som du ser av paragrafen så är allting ersättning för arbete om det inte tas upp i kapitel 8 samma lag eller senare i kapitel 11. I kapitlet nämns allt möjligt, från representation, tjänsteresor, statsministerns bostad till personalvård och rabatter. I inkomstskattelagen 8:2 finns regeln som säger att saker man får i arv, gåva, vid bodelning eller från testamente är skattefria. Vid en snabbkoll så innebär det alltså att något man får i gåva, som finns i kap. 8 inte klassas som ersättning för arbete enligt IL 11:1. Så är det dock självklart inte! Man måste göra en slags genomsyn och analysera bakgrunden till "gåvan" för att se om det verkligen är en gåva utan krav på motprestation. Det finns s.k. remuneratoriska gåvor där man ger en gåva och förväntar sig, eller har fått en motprestation. Dvs, du har hjälpt mig i trädgården i flera år och som tack för det ger jag dig en bil. Bilen är egentligen ingen gåva från mig för att vi är goda vänner. Bilen är en gåva som tack för arbetet du utfört.En gåva som inte innebär någon motprestation är en benefik gåva. Att ge pengar till en tiggare eller att ge julklapp till sin familj är en benefik gåva, man förväntar sig ingen motprestation egentligen. (Även om man i praktiken kanske hoppas få egna julklappar från dem...). Huvudanledningen till gåvan är helt enkelt välvilja.När det gäller gåva av den här typen måste en analys alltså göras av själva situationen. Det avgjordes nyligen tre rättsfall som rörde anställda i företag som fick avsevärda aktieposter i företaget de arbetade. Högsta förvaltningsdomstolen analyserade då dels relationen mellan gåvomottagaren och gåvogivaren, samt vad som var anledningen till gåvan. En ganska god utgångspunkt kan vara att fundera på det även här. Vilken relation har du till gåvogivaren, och varför får du gåvan? Fundera på det och se exemplen nedan.Något som också kan spela in är vilken ersättning man får annars. Får den anställde en marknadsmässig lön och ibland tillskott, ja då kan det faktiskt vara benefika gåvor, men antagligen är det snarare att betrakta som en slags bonus för utförda arbetet. Några exempel för att försöka ge olika scenarion:A och B har varit nära vänner från 10 års ålder. Nu är de 50 år, B arbetar som chef i ett bolag som A äger och A ger därför B aktier värda 5 miljoner. B har en marknadsmässig lön annars. Här kan gåvan antagligen hänföras till deras långa relation och därför ska det inte anses som inkomst. A och B känner inte varandra sedan tidigare men B har arbetat som chef i A's bolag i snart fyra år. A ger därför B aktier till ett värde av 5 miljoner. B har även här en normal lön. De spelar golf ett par gånger varje sommar men umgås annars inte. Här här gåvan knappast en gåva som har med relationen att göra, här är gåvan ersättning för utfört arbete. A och B känner inte varandra så bra men A som äger ett företag där B är chef skickar en extremt fin och dyr julklapp. Julklappen ska klassas som lön och skatt ska betalas.A och B känner varandra bra, B är anställd i A's bolag och A säljer bolagets bil väldigt billigt till B's flickvän. Den billiga försäljningen anses vara en förmån som finns eftersom B är anställd hos A och därför beskattas B som om han fått mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och köpeskillingen som lön istället. Dvs, var bilen 50 000 kr billigare än marknadspriset så anses B ha fått 50 000 kr i lön och betalar 30 % på det beloppet i skatt. Just ditt specifika fall:Vad kom du fram till när du funderade på er relation och bakgrunden till gåvan?Kom du också fram till att det antagligen ska betraktas som lön och inte som gåva?Jag tror i det här fallet att det är fråga om lön och inte om gåva, men då känner jag inte till er relation. Slutsatsen är alltså att du kan råka illa ut skattemässigt för att han är ekonomisk. Dessutom förlorar du pension. Du förlorar även vissa delar av inkomsten som borde tillgodoräknas dig och därför skulle du få exempelvis lägre föräldrapenning eftersom du officiellt sett har fått lägre inkomst. Det som sker är alltså inte nödvändigtvis olagligt, men det är ganska troligt att avgifter och skatter inte betalas som det borde och det är självklart något som kan slå tillbaka om det upptäcks. Mer hjälp?Behöver du mer hjälp kan du ta hjälp av Lawlines Juristbyrå. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert. Du kan även kontakta mig om du skulle ha frågor om det här svaret om det är något du vill ha utförligare förklarat. Med vänliga hälsningar,

Undgå skattskyldighet genom gåvotransaktion

2017-07-14 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej,Är det något juridiskt som hindrar att jag efter att ha mottagit en fastighet i gåva senare belånar fastigheten och ger pengar till den tidigare ägaren?
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline! Ja, det är inte att rekommendera. Att medvetet försöka ta sig runt skattskyldigheten vid försäljning av fast egendom aktualiserar dels frågor om skatteflykt samt eventuellt frågor om skattebrott. Det främsta som händer är att skatteflyktslagen aktualiseras. För att någon ska träffas av den krävs att 1. rättshandlingen, ensam eller tillsammans med annan rättshandling, ingår i ett förfarande som medför en väsentlig skatteförmån för den skattskyldige,2. den skattskyldige direkt eller indirekt medverkat i rättshandlingen eller rättshandlingarna,3. skatteförmånen med hänsyn till omständigheterna kan antas ha utgjort det övervägande skälet för förfarandet, och4. ett fastställande av underlag på grundval av förfarandet skulle strida mot lagstiftningens syfte som det framgår av skattebestämmelsernas allmänna utformning och de bestämmelser som är direkt tillämpliga eller har kringgåtts genom förfarandet. Uppfyller någon detta kommer han eller hon beskattas som det varit en ordinarie fastighetsförsäljning. För att det istället ska kunna gå som ett skattebrott krävs att man bryter mot en klar och tydlig skattskyldighet (typ att medvetet strunta i att deklarera vissa inkomster eller inte betala arbetsgivaravgift). Det är svår att säga om detta skulle bli aktuellt i ditt fall då jag inte vet hela bakgrunden till frågan eller hur det ska genomföras mer praktiskt. Oavsett rekommenderar jag det inte. Med vänlig hälsning,

Skatt vid fastighetsförsäljning

2017-07-12 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag och min syster har fått en fastighet utan lån i gåva av våra föräldrar (som de i sin tur har fått från pappas farmor). Nu vill min syster inte ha kvar sin halva av fastigheten utan vill bli utköpt för marknadsvärdet.Hur går jag till väga då? Vem betalar skatt etc.
Oskar Paladini Söderberg |Hej och varmt välkommen till Lawline.Jag förstår omständigheterna som följande:Era föräldrar fick, i gåva, en fastighet. Eftersom den erhölls av din pappas farmor uppkommer frågan huruvida fastigheten förvärvades av er pappa farmor innan eller efter 1952. Enligt inkomstskattelagen 48 kap 28 § första stycket ska en fastighet som förvärvats innan 1952 anses förvärvad första januari 1952. Det innebär att det alltså spelar roll när er farmor förvärvade fastigheten och varför kommer jag återkomma till. Enligt andra stycket så ska anskaffningsutgiften anses vara 150 procent av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 men ifall pappas farmor betalade mer än denna summa så får det värdet användas istället. För att ta reda på fastighetens taxeringsvärde för 1952 rekommenderar jag dig att kolla på Skatteverkets hemsida.När era föräldrar fick fastigheten i gåva av pappas farmor så trädde de in i hennes skattemässiga ställe. Det innebär alltså att hon inte behövde betala någon skatt och att era föräldrar istället får betala skatt på fastigheten vid en eventuell försäljning. Nu har dem istället gett fastheten vidare till er vilket innebär att ni träder in i deras skattemässiga situation (då även indirekt in i även samma ställe som pappas farmor). Detta spelar roll eftersom ifall din syster säljer halva fastigheten till dig till marknadsvärdet kommer hon att få skatta på kapitalvinsten. Kapitalvinsten beräknas genom att man tar försäljningspriset - anskaffningsvärdet - eventuella förbättringskostnader (det finns speciella regler kring "omkostnadsbeloppet") - mäklararvode och andra avgifter. På kapitalvinsten betalar man sedan 22% skatt. Hur ni väljer att genomföra försäljningen är upp till er men jag skulle rekommendera att ni tillsammans tar in en mäklare som värderar fastigheten och sedan strukturerar dealen efter det.Hoppas att jag har givit dig en vägledning hur du ska tackla ditt dilemma och ifall du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se eller boka tid med en av våra jurister. Mvh,

Pappa vill ge mig en halv miljon, är det skattefritt?

2017-07-19 i Gåvoskatt
FRÅGA |Hej! Min pappa vill ge mig 500000 han är dansk bor i Dk, jag också dansk bor i Sverige. Kan jag ta emot detta utan att behöva betala skatt? Tack på förhand, Jesper
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till LawlineAktuella lagrum återfinns i inkomstskattelagen (1999:1229) (IL) se här.Vad som utgör en gåva bedöms utifrån de förhållanden och avsikter i vilka gåvan givits. En gåva är en frivillig överföring av egendom utan krav på motprestation.Huvudregeln är att gåvor är skattefria vilket framgår av 8 kap. 2 § IL. Vissa gåvor kan däremot tappa sin gåvokaraktär när avsikten inte längre är benefik. En gåvoavsikt föreligger inte när gåvogivaren förväntar sig en motprestation för gåvan eller om gåvan utgör en belöning för utfört arbete. Gåvor som saknar ren gåvoavsikt kallas för remuneratoriska gåvor och är i princip alltid skattepliktiga. Att gåvogivaren är din pappa avgör inte frågan men stärker uppfattningen av att det rör sig om en ren gåva. Det kan vara bra om han skriver ned sin underskrift på ett papper där han intygar att han gett dig 500 000 som en ren gåva.Om din pappa inte vill ha något tillbaka från dig i utbyte mot 500 000 så är det en ren gåva. Gåvor är skattefria i Sverige.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Får jag dra av renoveringskostnader vid en försäljning av min bostadsrätt?

2017-07-17 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Ska jag spara kvitton som är för hyra av släpvagn om jag vill sälja min bostadsrätt? Släpvagnen användes för att forsla bort gammalt virke och isolering vid inredning av råvinden.
Måns Lundvall |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!SlutsatsMitt råd är att du sparar kvittot i minst fem år för att vid en eventuell försäljning dra av kostnaden, förutsatt att renoveringen höjde standarden på din bostadsrätt. En kort beskriving av reglernaVid en försäljning av en bostadsrätt så får du dra av kostnader som du har haft för att förbättra lägenheten. För att få dra av kostnaden så ska du ha haft sammanlagda förbättringsutgifter till ett värde av 5000 kr under det kalenderår som du renoverade råvinden. Det krävs även att du har höjt standarden på lägenheten för att du ska ha rätt att dra av kostanden vid försäljningen. om du exempelvis målade om i lägenheten då du köpte den och sen målar om igen inför försäljningen så får du inte dra av kostnaden för den andra ommålningen. Detta eftersom den då inte har förbättrat bostaden jämfört med då du köpte den (Inkomstskattelagen 46 kapitlet 9§ och 8§)Du får endast räkna med förbättringsutgifter som du har haft inom en femårsperiod fram till försäljningsdatumet, efter fem år får du alltså inte längre dra av den eventuella förbättringskostnaden som du har haft (Inkomstskattelagen 46 kapitel 10§).I ditt fallSläpvagen som du har hyrt kan du räkna in i förbättringskostnaden om inredingen av råvinden kan anses som en förbättringsutgift, det är väldigt svårt för mig att göra den bedömningen med utgång i vad du beskriver i frågan. Men om du har gjort en åtgärd som har förbättrar standarden på din lägenhet så ska du spara kvittot för att på ett säkert sätt kunna bevisa att du har haft kostnader för förbättringen. Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga.MVH

Kontinuitetsprincipen

2017-07-13 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej,Vi är tre syskon som ärvt en fastighet som vi avser att sälja.Vilket är mest fördelaktigt skattemässigt för oss; att sälja innan arvskifte (som dödsbo) eller efter arvskifte (som delägare i fastigheten)?Vi har inte gjort arvskifte än.
Marcus Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Då ni ska sälja fastigheten kommer det uppstå en kapitalvinst (om försäljningspriset är högre än inköpspriset). Detta innebär att vinsten ska kapitalvinstbeskattas enligt inkomstskattelagens regler. Inkomstskattelagen 44 kap. 21§ stadgar att då en tillgång (som ska kapitalvinstbeskattas) förvärvas genom arv, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta innebär att ni kommer träda in och ska beskattas, som om arvlåtaren själv hade sålt den. Det innebär för er att konsekvenserna blir samma om fastigheten säljs som dödsbo eller som delägare i fastigheten efter arvsskifte. Hoppas att svaret hjälpte er, ha en fortsatt trevlig dag.

Skatt vid försäljning av bostadsrätt

2017-07-07 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag övertog min mammas bostadsrätt 2015. Nu funderar jag på att sälja lägenheten. Hur stor blir reaskatten? Jag uppskattar försäljningsvärdet till c:a 2,5 milj.
Stina Jansson |Hej, Tack för din fråga. I inkomstskattelagen (IL) finns regler om skatt vid försäljning av bostadsrätter. Förutsatt att bostadsrätten utgör en privatbostadsrätt som ägs av dig som fysisk person så beskattas en kapitalvinst vid en eventuell försäljning i inkomstslaget kapital, 41:1, 42:1. Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för bostadsrätten och omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften ökat med förbättringsutgifter), 44:13, 44:14. Om du övertagit bostadsrätten genom gåva, utan att ha betalat något alls, så inträder du helt och hållet i din mammas skattemässiga situation genom att överta hennes omkostnadsbelopp, 44:21. I inkomstslaget kapital ska 22/30 av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet tas upp till beskattning, 45:33. Skattesatsen för fysiska personer i inkomstslaget kapital är sedan 30 %, IL 65:7. I avsaknad av ytterligare information kan sammanfattningsvis sägas att realisationsskatt om 30 % på 22/30 av kapitalvinsten beskattas i inkomstslaget kapital och kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen och anskaffningsutgiften. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga.Vänliga hälsningar,