Måste en förening sälja en fastighet till högst bjudande?

2016-06-20 i Föreningar
FRÅGA |Måste en förening, ideeĺl eller annan sälja en fastighet de äger till högsbjudande?
Felicia Lundgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En ekonomisk förening är en förening som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att bedriva ekonomisk verksamhet enligt 1 kap 1§ Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar vilket gör att om en sådan förening ska sälja en fastighet ska denna säljas till högst bjudande.En ideell förening är en förening som antingen bedriver ekonomisk verksamhet (ex. idrottsförening) eller har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen (ex. fackförening). En ideell förening som har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen får alltså inte göra detta genom att bedriva ekonomisk verksamhet. En förening som bedriver ekonomisk verksamhet måste därmed ha ett ideellt ändamål för att betraktas som en ideell förening. Som ideellt ändamål får generellt anses vara varje syfte som inte främjar medlemmarnas ekonomiska intressen. En ideell förening som bedriver ekonomisk verksamhet får alltså inte sälja en fastighet till högst bjudande i syfte att medlemmarna ska tjäna pengar. Däremot får en ideell förening som bedriver ekonomisk verksamhet sälja en fastighet till högst bjudande för att gynna det ideella ändamålet. Det man även ska beakta är att föreningar ska följa sina stadgar.Hoppas detta besvarade din fråga, om inte är du varmt välkommen att återkomma!Med Vänlig Hälsning

Generalklausulen och undantag från likhetsprincipen

2016-06-18 i Föreningar
FRÅGA |Hej,Styrelsen i vår bostadsrättsförening förbjöd mig att parkera min bil vid gaveln av huset, m.h.t att det försvårade snöröjningen. Jag fick dock godkännande av fastighetsförvaltaren att stå där, i och med att jag skottade området när jag nyttjade det. Då hävdade de att plätten var kommunal mark o var att beteckna som trottoar. Nu har styrelsen sålt gavellokalen för 1 kr till en elfirma, som parkerar FEM (5) lastbilar på samma ställe, vilket blockerar sikten fullständigt vid utfart. Likabehandlingsprincip, gäller den när det är företag som äger lokalen - kontra oss andra?
Lars Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår det är ditt problem att styrelsen har förbjudit dig att parkera vid gaveln, men att den inte har förbjudit elfirman som äger lokalen vid gaveln att parkera på samma ställe.I det följande kommer jag först att förklara vad principen om att föreningens medlemmar ska behandlas lika innebär. Därefter ger jag några kommentarer om hur just ditt fall gestaltar sig inom ramen för likhetsprincipen. Efter det uppmärksammar jag den s.k. generalklausulen som också kan vara relevant i ditt fall. Slutligen sammanfattar jag det jag har sagt.Vad innebär likhetsprincipen?Helt riktigt som du säger gäller en likhetsprincip i din bostadsrättsförening, vilken gäller allmänt för alla "associationer" trots att den inte alltid står i lag. Den innebär att alla medlemmar i föreningen ska behandlas likadant av föreningen när de uppträder i egenskap av medlemmar, om inte stadgarna eller lag säger något annat. Det skulle vid första anblick innebära att det inte är okej för styrelsen att behandla dig och elfirman annorlunda, för ni är båda medlemmar.Särbehandling kan dock tillåtas i vissa fall, om det kan motiveras med sakliga skäl. Inte alla sakliga skäl kan dock motivera en särbehandling. När en särbehandling kan godtas avgörs därför från fall till fall.De generella riktlinjer som jag kan ge är att särbehandling kan godtas när den gynnar föreningen eller medlemmarna som helhet, när det gäller din slags fråga (ett exempel är fallet RH 1990:118 där det var okej för föreningen att installera en hiss). Principen tar främst sikte på att hindra illojal eller otillbörlig särbehandling (se NJA 1989 s. 751).Vill du läsa mer finns det ett tidigare svar i samma fråga på Lawline: LikhetsprincipenHur blir det i ditt fall?Det är lite svårt för mig att få en god överblick över just ditt fall. Som jag uppfattar det är fastighetsförvaltaren en uppdragstagare som anlitas av din förening för att förvalta föreningsfastigheten. Om styrelsen godtog fastighetsförvaltarens synpunkter och ändrade sitt tidigare beslut kan det nog vara svårt att hävda att elfirman särbehandlas, förutsatt att samma villkor gäller för elfirman.Om det snarare var så att styrelsens beslut stod kvar, men ignorerades, är situationen delvis annorlunda. Då har elfirman särbehandlats eftersom styrelsen inte meddelade samma beslut för den. Särbehandlingen måste då kunna motiveras sakligt, vilket som sagt beror på omständigheterna i just ditt fall.GeneralklausulenEn annan regel som kan vara relevant för dig är den s.k. generalklausulen, vilken för styrelsens åtgärder kommer till uttryck i 6 kap. 13 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Den innebär för ditt fall att styrelsen inte får vidta en åtgärd som är ägnad att ge en medlem en otillbörlig fördel till nackdel för föreningen eller annan medlem.I ditt fall kan det dock vara svårt att hävda att den fördel som elfirman har fått av att kunna parkera vid gaveln är otillbörlig (jfr NJA 2004 s. 404). Det är dock inte helt klart vad som är en otillbörlig fördel, varför det inte är uteslutet, så länge som det är till nackdel för någon annan medlem att elfirman tillåts att parkera på platsen.Är du intresserad av att läsa mer om generalklausulen finns också rättsfallet NJA 2013 s. 1250.SammanfattningAlla medlemmar i en förening ska behandlas lika enligt likhetsprincipen. Särbehandling kan tillåtas om det finns sakliga skäl. Vid sidan av likhetsprincipen finns också generalklausulen som för ditt fall innebär att styrelsen inte får vidta en åtgärd som är ägnad att ge en medlem en otillbörlig fördel till nackdel för föreningen eller annan medlem.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med likabehandling i föreningar är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Förvaring av räkenskapsinformation

2016-05-31 i Bolag
FRÅGA |Hur länge måste jag som arbetsgivare, privat aktiebolag, spara löne handlingar?
Johan Kristoffersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt bokföringslagens 7 kap. 2 § måste räkenskapsinformation (exempelvis löneunderlag) sparas "till och med det sjunde året efter utgången av det kalenderår då räkenskapsåret avslutades."Hoppas detta besvarade din fråga!Vänligen,

Klander av stämmobeslut i bostadsrättsförening

2016-05-31 i ASSOCIATIONSRÄTT
FRÅGA |Hej jag bor i en villa och vi har en gemensam samfällighet. Enligt stadgarn skall det väljas minst en styrelseledamot från resp gata, men så har inte skett. Jag bor just på den gatan som saknar en representant i styrelsen. Ingen från valberedningen har varit i kontakt med mig och på årsstämman ville ingen inte föreslå mig som ledamot. Sittande styrelse klubbades igenom. Vem ska jag vända mig till för att upplösa styrelsen då de uppenbarligen bryter mot våra stadgar?
Sara Aspelin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som ägare till en fastighet som har del i samfällighet anses du vara delägare, 1§ 2st Lag om förvaltning av samfälligheter. Som delägare har du rätt att klandra ett beslut som strider mot stadgarna genom att väcka talan hos Mark- och miljödomstolen, 53§Lag om förvaltning av samfälligheter. Viktigt att tänka på är docka att samtliga delägare i samma fastighet måste klandra beslutet för att det inte ska avvisas. Detta betyder alltså att om du samäger din fastighet med någon annan ska denna person också klandra stämmobeslutet (enligt tidigare dom från mark- och miljödomstolen, MÖD 2014:16). Hoppas du har fått svar på din fråga, annars tveka inte att höra av dig igen!

Kan samma person ha flera styrelseposter i en ideell förening?

2016-06-19 i Föreningar
FRÅGA |Hej! Kan en ordförande i en ideell förening sitta både som ordförande och kassör samtidigt? Tack för svar.
Lars Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns i princip inga lagregler för ideella föreningar. Istället är det i huvudsak upp till de enskilda föreningarna att genom sina stadgar avgöra hur styrelsen ska organiseras. Om stadgarna tillåter att samma person håller flera poster så får samma person hålla flera poster. Det går t.o.m. att ha styrelser med endast en ledamot. Svaret beror alltså av vad din förenings stadgar säger.Den eventuella inskränkning som kan finnas är jäv. En styrelseledamot som är jävig (personligen berörd) i ett ärende får inte delta i beslutsfattandet för det ärendet, vilket följer av de allmänna regler om lojalitetsplikt som gäller för styrelseledamöter. Det kan alltså uppkomma problem om kassören har ett ärende mot ordföranden eller vice versa.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med styrelser i ideella föreningar är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Innebörden av ett hembudsförbehåll

2016-06-11 i Bolag
FRÅGA |Måste man först fråga/erbjuda alla andra delägare i ett ab om man vill överlåta sina aktier till någon enstaka delägare i bolaget om hembudsförbehåll gäller?
Johan Waldebrink |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om aktiebolag återfinns i aktiebolagslagen (ABL) som du finner här. Huvudregeln är att aktier kan överlåtas och förvärvas fritt. Detta gäller om inte annat följer av ett samtyckes-, förköps- eller hembudsförbehåll som har förts in i bolagsordningen, eller annars av lag (4 kap. 7 § ABL). Bestämmelser om hembudsförbehåll återfinns i 4 kap. 27-36 §§ ABL. Ett hembudsförbehåll innebär att en aktieägare eller någon annan ska ha rätt att lösa en aktie som har övergått till en ny ägare. Detta innebär i praktiken att en aktieägare eller någon annan ges rätt att återköpa en aktie som någon annan förvärvat. Den nya ägaren är alltså skyldig att erbjuda de som har lösningsrätt att köpa tillbaka aktierna och först om dessa inte vill utnyttja sin lösningsrätt får den som har förvärvat aktierna föras in i aktieboken. Fram till tidpunkten då frågan om lösningsrätt slutligen har avgjorts är förvärvarens rättigheter på grund av aktieinnehavet begränsade. Ett hembudsförbehåll ställer alltså inte upp något hinder för en aktieägare att överlåta sina aktier utan innebär endast en skyldighet för förvärvaren att sälja tillbaka aktierna då någon med lösningsrätt vill utnyttja denna rättighet.Ett hembudsförbehåll ska inte förväxlas med ett förköpsförbehåll. Bestämmelser om förköpsförbehåll återfinns i 4 kap. 18-26 §§ ABL. Ett förköpsförbehåll innebär att en aktieägare eller någon annan ska erbjudas att köpa en aktie innan den överlåts till en ny ägare. Detta innebär alltså att en aktieägare måste erbjuda de som har förköpsrätt att köpa dennes aktier innan dem säljs till någon annan. En överlåtelse av aktier som sker i strid med ett förköpsförbehåll är ogiltig.I det fall att ett hembudsförbehåll gäller behöver alltså inte en aktieägare erbjuda andra delägare att köpa dennes aktier innan en överlåtelse sker. Det jag tror att du tänker på är ett förköpsförbehåll, om ett sådant gäller är en aktieägare tvungen att erbjuda de som har förköpsrätt att köpa dennes aktier innan en överlåtelse.Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Säga upp sig som VD och avsluta aktieinnehav i bolag

2016-05-31 i Bolag
FRÅGA |Hur gör jag för att säga upp mig från VD posten i ett företag? Hur gör jag för att inte vara aktieägare längre i ett företag?
Ophelia Wigström |Hej och tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline! Jag kommer nedan redogöra för dina två frågor och dela upp svaren för vad om gäller icke-publika och publika AB, då dessa regleras olika. Uppsägningen av VD-posten 8 kap 33 § stadgar att styrelsen kan ta beslut om den verkställande direktörens avgång eller entledigande. Om du även ingår i styrelsen och inte är en så kallad extern verkställande direktör behöver du gå ur styrelsen också. Är det så att din mandatperiod inte har löpt ut ska du anmäla till styrelsen att du önskar avgå som styrelseledamot så att de vidare kan anmäla ändringen i styrelsen till Bolagsverket. Här anmäler AB din avgång: http://www.bolagsverket.se/ff/foretagsformer/aktiebolag/driva/styrelsevdAktieinnehavet Vad gäller aktieinnehavet beror det på vad som står i bolagsordningen, föreligger det ett samtyckesförbehåll får du endast överlåta aktierna med bolagets samtycke, 4 kap. 8 § ABL. Om det finns ett samtyckesförbehåll i bolagsordningen ska det stå där om det är bolagsstämman eller styrelsen som ska pröva frågan om överlåtelse, 4 kap 9 § ABL. I icke-publikt AB stadgas det i 8 kap 45 § Aktiebolagslag (2005:551), ABL, att en förändring i den verkställande direktörens aktieinnehav ska anmälas till Bolagsverket inom en månad från det att förändringen skedde samt att det ska nedtecknas i aktieboken. Samma bestämmelser gäller för publika bolag. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Vinstutdelning på begäran av en aktiegägarminoritet

2016-05-30 i Bolag
FRÅGA |Hej!Jag är delägare i ett företag med 2 bröder, jag äger 40%, den ena brodern äger 40% och den andra 20%.Om det skulle vara så att jag vill ta utdelning men dem säger nej, kommer jag aldrig kunna ta utdelning för dem alltid har majoriteten av röster? Eller finns det något majoritetsskydd för mig?
Nicole Cai |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Utgångspunkten är att ett eventuellt beslut om utdelning ska fattas av bolagets högsta organ enligt 18 kap.1 § Aktiebolagslag (2005:551). Ett stämmobeslut om utdelning fattas med enkel majoritet som innebär att ett förslag vid en omröstning måste stödjas av mer än hälften av det totala antalet avgivna röster. För att komma till rätta med problemet att majoriteten i stället för att dela ut intjänad vinst försöker svälta ut minoriteten har det införts ett ägarskydd i 18:11 ABL som ska motverka utsvältning av minoritetsägare. De har därför getts rätt att under pågående stämma ta upp och genomdriva utdelning förutsatt att initiativ till detta tas av ägare till minst 10 % av aktierna. Det är dock bara högst 50 % av årets vinst som är åtkomlig (enligt fastställd balansräkning, med vissa avdrag) enligt denna regel. Enligt 18:11 st. 4 ABL har stämmomajoriteten rätt att hindra utdelning som överstiger 5 % av bolagets egna kapital (fritt plus bundet). Sist men inte minst ankommer det på majoritetsägarna och stämmans ordförande att kontrollera att allt går rätt till enligt samma paragraf. Men de kan påvisa att det strider mot 18:11 ABL eller täckningsprincipen i 17:3 ABL (dvs. en värdeöverföring är laglig bara om det bundna kapitalet hålls täckt).Slutligen bör nämnas att det enligt 18:11 st. 2 ABL finns möjlighet att i bolagsordningen föreskriva att vinstutdelning får begäras av aktieägare med en mindre andel av bolagets aktier än vad som sägs i 18:11 st. 1 ABL (dvs. 10 % av samtliga aktier). Där får även föreskrivas att rätten till vinstutdelning ska avse ett högre belopp än vad som sägs i 18:11 st. 1 ABL (dvs.högst 50 % av årets vinst). En begäran om vinstdelning härom ska framställas innan bolagsstämman fattar beslut om disposition av vinsten (18:11 st. 3 ABL). Mot bakgrund av vad som sagts ovan kan man säga att det i ditt fall inte föreligger något hinder avseende kravet på ägandet av minst 10 % av samtliga aktier eftersom du redan äger 40 av aktierna. Under förutsättning att de övriga nämnda kraven är uppfyllda är möjligheten god att en begäran om vinstutdelning skulle kunna genomdrivas i ditt fall. Hoppas att rådgivningen har varit behjälplig. Du är naturligtvis välkommen att kontakta oss igen om du vill ställa kompletterande frågor.