Andel i fastighet som gåva samt återvinningsregler vid konkurs

2017-03-23 i Gåva
FRÅGA |Hej!Har för avsikt att skänka min son en andel (1/9) av en fastighet. Andelen är värderad till ca 50.000:-. Kan jag datera och underteckna gåvobrevet ex 2017-04-01, men ange att fastigheten får tillträdas först ex 2017-08-01?När ska sonen ansöka om lagfart? Hur fungerar återvinning om jag ex skulle försättas i konkurs?Med vänlig hälsning
Marie Gergy |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Jag har uppfattat att du vill ge bort en andel i din fastighet som är värd 50 000 kr till din son. Dina frågor är följande:- Kan jag datera och underteckna gåvobrevet ex 2017-04-01, men ange att fastigheten får tillträdas först ex 2017-08-01?- När ska sonen ansöka om lagfart?- Hur fungerar återvinning om jag ex skulle försättas i konkurs?Här nedan har jag försökt besvara dina frågor.Fråga 1: Kan jag datera och underteckna gåvobrevet ex 2017-04-01, men ange att fastigheten får tillträdas först ex 2017-08-01?Om gåvan är en fastighet eller en andel i en fastighet så finns det vissa formkrav i jordabalken (1970:994) som måste vara uppfyllda för att gåvobrevet ska vara giltigt. Villkoren finns i jordabalken 4 kapitlet 1 §. Gåvobrevet ska vara underskrivet av dig och din son. Din namnteckning ska vara bevittnad av två personer. Gåvobrevet ska innehålla en uppgift om objektet som ska ges i gåva och priset på denna. Det ska finnas en förklaring av gåvogivaren att egendomen/andelen ska överlåtes på gåvotagaren. Om gåvogivaren vill att ett särskilt villkor eller förbehåll ska kopplas till gåvan så måste det framgå av gåvobrevet. Det särskilda villkoret kan exempelvis handla om när tillträde ska ske. Det är alltså möjligt att underteckna gåvobrevet den 2017-04-01, men att ange att fastigheten får tillträdas först 2017-08-01.Viktigt att tänka på:Om du är gift ska ett skriftligt medgivande från din make/maka finnas med i gåvobrevet. Om du är skild, men har varit gift under tiden som du har ägt fastigheten, kan ett medgivande ändå behövas från din före detta make/maka. Är fastigheten enskild egendom kan man skicka in en handling som visar att medgivande inte behövs, till exempel en bodelningshandling.Fråga 2: När ska sonen ansöka om lagfart?Huvudregeln är att lagfart ska sökas inom tre månader efter att köpet har genomförts eller gåvan har givits enligt jordabalken 20 kapitlet 2 § 1 st. Lagfart ska sökas hos en myndighet som heter Lantmäteriet.Fråga 3: Hur fungerar återvinning om jag ex skulle försättas i konkurs?Regler om återvinning finns i konkurslagen 4 kapitlet. En förutsättning för återvinning är att den aktuella åtgärden inneburit en nackdel för åtminstone en borgenär. Har gäldenären gjort sig av med egendom men samtidigt fått godtagbar betalning för denna, har någon nackdel för borgenärerna inte uppkommit. Om du skulle försättas i konkurs så kommer en konkursförvaltare att förvalta din egendom. Konkursförvaltaren har rätt att gå tillbaka och ogiltigförklara alla gåvor, avtal, köp som är otillbörliga eller missgynnande för dina borgenärer (dvs. de som vill ha etalt ifrån dig).Det finns några återvinningsregler i konkurslagen 4 kapitlet 6-12 §§ som handlar om t.ex. återvinning vid gåva, eftergift vid bodelning eller betalning av skuld. En gåva kan återvinnas om den har skett sex månader före dagen för konkursansökan (tidsgränsen är tre år vid gåva till närstående), se konkurslagen 4 kapitlet 6-12 §§ . Detsamma gäller även vid köp eller byte om det råder ett missförhållande mellan utfästelserna som gör att avtalet är att anse som en gåva. Det kan t.ex. vara fallet om du säljer huset till ett mycket förmånligt pris.Hoppas du fick svar på dina frågor!Mvh

Kan säljaren kräva returfrakt enligt distansavtalslagen?

2017-03-22 i Distansavtal (Internet, telefon m.m.)
FRÅGA |Hej,Jag beställde hem ett skal från Fyndiq, till min Macbook air. Tyvärr motsvarade produkten ej min förväntan utifrån infon som fanns på produktsiden. Skalet är alldeles för tungt, då macen viks bakåt eller framåt om skärmen ej har en 90 graders vinkel. Jag vill ha mina pengar tillbaka. Kan säljaren kräva returfrakt?
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inledningsvis, eftersom du beställt via internet blir distansavtalslagen aktuell. Av 2 kap.13 § distansavtalslagen följer att om konsumenten utövar sin ångerrätt, ska konsumenten utan onödigt dröjsmål och senast inom 14 dagar på egen bekostnad lämna eller sända tillbaka varan till näringsidkaren. Om näringsidkaren har gått med på att stå för kostnaden för återsändande av varan eller inte har gett konsumenten information enligt 2 kap. 2 § första stycket 10 på det sätt som anges i 2 kap. 3 § eller 2 kap. 5 §, ska kostnaden bäras av näringsidkaren.Sammanfattningsvis innebär ovanstående att näringsidkaren kan kräva att du betalar returfrakten, förutsatt att näringsidkaren innan avtalets ingående tydligt har informerat dig om att du som konsument ska stå för eventuell returfrakt. Om du vill utöva din ångerrätt, och således få pengarna du erlagt för varan tillbaka, glöm då inte att detta måste göras genom att sända ett meddelande till näringsidkaren senast 14 dagar efter det att du fått varan i besittning (se härom, 2 kap. 10 § och 2 kap. 12 §). Slutligen, notera att ångerrätten inte gäller för avtal utanför affärslokaler, om det pris som konsumenten sammanlagt ska betala understiger 400 kronor, detta enligt 2 kap. 1 § 3 st. Distansavtalslagen återfinns här! Hoppas du fick klarhet i din fråga! Vänligen,

Kan min sambo kräva att jag betalar hyra till henne retroaktivt?

2017-03-20 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej!Min sambo vill att jag ska betala hyra. inget hyreskontrakt finns skrivet. jag har bott och delat på alla kostnader sen 2012. nu pratar hon om hyra retroaktivt sen jag flyttat in. kan hon det?
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att din sambo har kontrakt på lägenheten och att ni två bor där tillsammans.I Jordabalken 12 kap. hittar du den s.k "hyreslagen" där alla hyresrättsliga regler finns. Dessa reglerar dock inte förhållandet mellan två hyresgäster i samma lägenhet, utan bara förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen.Det finns i övrigt inget stöd i lag för din sambos krav att du ska betala hyra retroaktivt till henne. Hur hyresbetalningarna sker och hur mycket var och en ska betala är upp till samborna själva att komma överens om. Om ni inte har en överenskommelse eller ett bindande avtal om detta så har du ingen rättslig skyldighet att betala hyra retroaktivt.Jag hoppas du fick svar på din fråga, annars är det bara att kommentera här nedan eller att ställa en ny fråga!

Möjligheter för arbetsgivaren att ändra arbetstagares lön

2017-03-19 i Anställningsavtal
FRÅGA |Om man i ett avtal har angett att minimilönen för den som fyllt 20 år är 21 000 kronor, kan chefen då komma överens med en om att man ska få en lägre lön än det som finns avtalat i kollektivavtalet? Om att man ska få typ 17 000 kr i stället? Och är i sådana fall avtalet giltigt mellan mig och min arbetsgivare? Och om det skulle vara ogiltigt, kan det få rättsliga konsekvenser för min chef?Och jag väntar även barn, och om jag väljer att ta ledigt när jag har fött mitt barn, kan min arbetsgivare då säga upp mig p.g.a. min barnledighet? Om chefen t.ex. har brist på personal, är det en giltig grund? Mycket fundersam och tacksam för svar!
Johanna Bergvall |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Stöd i lag eller avtal kan ge arbetsgivaren rätt att ensidigt ändra din lönDin arbetsgivare kan inte själv göra ändringar i det anställningsavtal ni har slutit med varandra. Det krävs att ni är överens för att en ändring ska få ske. Dock finns det en möjlighet för arbetsgivaren att ändra anställningsavtalet utan ditt samtycke, nämligen genom att lag eller avtal säger att arbetsgivaren får göra det. Kolla därför i ditt anställningsavtal för att se om arbetsgivaren tillåts ändra din lön ensidigt. (se gärna Arbetsdomstolens dom AD 1994 nr 122). Överenskommelse om lägre lön än i kollektivavtalet blir ogiltigOm avtalet inte tillåter arbetsgivaren att ändra din lön utan ditt samtycke så krävs det att ni kommer överens om ändringen, dvs att ni träffar ett nytt avtal om ändringen. Överenskommelsen får inte strida mot det kollektivavtal som gäller mellan er (kollektivavtalet gäller mellan er om du är ansluten till det fack som arbetsgivaren har kollektivavtal med eller om anställningsavtalet hänvisar till kollektivavtalet). Om det strider mot kollektivavtalet är ert nya avtal ogiltigt. Att sänka lönen så att den blir lägre än minimilönen i kollektivavtalet gör alltså att er överenskommelse blir ogiltig. Arbetsgivaren kan bli skyldig att betala ersättning för att ha brutit mot kollektivavtalet (se 54 § medbestämmandelagen). Nytt kollektivavtalArbetsgivaren skulle också kunna sluta ett nytt avtal med det fackförbund som du tillhör (om du är ansluten till facket). Uppsägning och erbjudande om ny anställningEn sista möjlighet för arbetsgivaren att sänka lönen är att säga upp dig och sedan erbjuda dig en ny anställning med nya anställningsvillkor. Detta kräver dock att det finns grund för att säga upp dig, dvs att du tex allvarligt misskött dig eller att det är arbetsbrist. Finns det ingen grund för uppsägning får arbetsgivaren inte göra på detta sätt. Dessutom skulle den nya lönen fortfarande strida mot kollektivavtalet som gäller mellan er. (se gärna AD 1993 nr 61)SammanfattningDet kommer alltså inte gå att komma överens om en lägre lön än vad kollektivavtalet anger som minimilön, eftersom avtalet då inte blir giltigt. Arbetsgivaren kommer inte heller att kunna sänka din lön genom att säga upp dig för att sedan anställa dig på nytt. Mammaledighet är inte grund för uppsägningUnder din mammaledighet kan du bli uppsagd om det finns grund för det. MEN du kan inte bli uppsagd bara för att du är mammaledig. Har arbetsgivaren brist på personal under din ledighet kan denne istället anställa en vikarie för att fylla ut din tjänst. Hoppas du har fått svar på dina frågor, annars är du varmt välkommen att återkomma!Med vänlig hälsning,

Behöver man ange pris för att ett giltigt avtal ska uppstå?

2017-03-22 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga om muntligt avtal. Nyligen så gifte jag mig och fotografen undrade om vi senare ville ha ett album. Detta var vi intresserade av och han frågade saker som till exempel hur många sidor vi då skulle vara intresserade av osv. Tiden gick och vi fick ingen prislista eller vidare information. Ingen faktura eller offert med andra ord. Inte heller vid någon tidpunkt i vår mailkonversation nämndes kostnader. Nu plötsligt fick vi olika alternativ vi kunde välja till albumet som alla inkluderade väldigt höga kostnader. Där det billigaste alternativet för ett album kostade 20.000kr. Detta vill vi inte betala för eftersom det är alldeles för mycket men fotografen anser att vi gått med på att han skulle utföra arbetet och att vi nu måste betala. Kan det verkligen ha skett ett muntligt avtal om pris aldrig ens diskuterats?
Johanna Matsdotter |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Muntliga avtal ingås på samma sätt som skriftliga. Det som skiljer de muntliga avtalen ifrån de skriftliga är att de är svårare att bevisa dess innehåll och existens. Vad som avgör om något muntligt avtal har ingåtts i ert fall är därför om avtalet stämmer överens med anbud-acceptmodellen som vi finner i avtalslagens regler. Vad måste erbjudandet innehålla för att ses som ett anbud?För att ett erbjudande ska ses som ett anbud i avtalslagens mening krävs endast att anbudet skall kunna tjäna som underlag för en bedömning av avtalets innehåll. Det betyder inte nödvändigtvis att villkoren måste redovisas i detalj. Minimi-innehållet i ett anbud kan vara en kortfattad beskrivning av prestationen (vad, när och hur?) och inte ens priset behöver vara bestämt. Att ni inte diskuterade något pris muntligen kan därför inte i sig ge anledning till att något avtal inte ingåtts. Det som är avgörande är istället om ni gav fotografen en ren accept på dennes anbud. Vad är en ren accept respektive en oren accept?En ren accept är en accept som helt och hållet stämmer överens med anbudet. Om en accept lämnas och denna inte stämmer överens med anbudet är det en oren accept. Meddelandet från anbudsmottagaren kan t.ex. innehålla något tillägg eller ändring av pris, kvantitet, leveransdatum m.m. En oren accept ska inte ses som en accept utan som ett nytt anbud som den ursprunglige anbudsgivaren får svara på.Det beror alltså på hur ni svarade på fotografens erbjudande om något avtal uppstått eller inte. Har ni endast sagt att ni är intresserade men vill höra mer om erbjudandet senare skulle det kunna tala för att ingen ren accept har getts. Om ni däremot har sagt att ni vill köpa fotoboken och inte ifrågasatt pris eller annat har ni gett en accept. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor men behöver du mer hjälp kan du boka tid hos en jurist. Du kan boka tid direkt via hemsidan eller ringa oss på 08-533 300 04.

Att inte följa avtalet kan ge leda till ersättning

2017-03-22 i Rättsverkningar vid avtalsbrott
FRÅGA |Hej, jag köpte en lägenhet där det stod i kontraktet att lägenheten ska vara väl städad vid tillträdesdagen, detta var den inte. Jag tog bilder på smutsiga fönster/golv etc. Jag kontaktade säljaren några dagar efter och denna vägrar komma och städa eller betala för städfirma. Vad kan jag vidta för åtgärder?Kan jag stämma dom för kontraktsbrott?
Emil Danielsson Nykänen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ja det kan du. Det ni kommit överens om i avtalet är det som gäller, det framgår av principen om att avtal ska hållas och går att utläsa i 1 § avtalslagen (se https://lagen.nu/1915:218#P1S1). Eftersom att den du köpt lägenheten kommit överens med dig om att lägenheten ska vara välstädad så ska den vara det.Att lösa det praktiska problemetDet finns två olika saker du kan göra i det här fallet, du kan antingen städa lägenheten själv eller anlita en städfirma som städar lägenheten åt dig.Skulle du anlita en städfirma har du rätt att kräva att säljaren betalar för kostnaden. Du får då betala städfirman och sedan vända dig till säljaren och be att han betalar. Skulle du städa själv kan du ha rätt till prisavdrag, men vad detta ska vara kan vara svårt att avgöra då du inte haft någon direkt kostnad som visar exakt vad städningen kostat.Innan man använder sig av sin juridiska rättDet bästa sättet att lösa frågan är att komma överens med säljaren vad som ska gälla. Men då du försökt detta och det inte verkar gå så kan du ”hota” om att göra de saker jag pratar om härefter och se om säljaren ger efter och går med på att betala.Skicka en faktura och eventuellt betalningsföreläggandeDet näst bästa sättet att försöka få honom att betala är att skicka en faktura på städkostnaderna. Betalar säljaren så är det löst redan då. Skulle det vara så att han inte betalar kan du gå till kronofogden och försöka få dem att driva in den åt dig. Skulle säljaren bestrida kronofogdens krav på betalningsföreläggande så måste du tyvärr gå till domstol då det inte finns någon verkställbar dom som kronofogden kan se till att följa.Mallar för att skriva fakturor går att finna på internet och nedan infogar jag en länk till kronofogdens hemsida där de skriver hur en ansökan om betalningsföreläggande går till. Föra talan i domstolMed tanke på att du har bevis på att lägenheten var dåligt städad och du har avtalet där det står att den ska vara välstädad så skulle jag säga att du har goda möjligheter att vinna framgång i en domstol. Frågan är däremot om det är värt att gå till domstol över en sån här sak. Det är ganska tidskrävande, men det skulle ge dig rätt.Att gå till en domstol kräver att du skriver en stämningsansökan och skickar in den till domstolen på den ort där försäljaren bor. Jag bifogar en länk till domstolsverkets hemsida om detta nedan. Det är helt klart möjligt att föra talan själv, men det är även någonting vår juristbyrå kan hjälpa dig med och då får du en garanti att stämningen blir rätt utformat. Att följa den mall som finns på domstolsverkets hemsida kommer man långt med. Skulle du välja att anlita oss kan du även begära att säljaren betalar dina rättegångskostnader vilket är de kostnader vi skulle ta för att fullständigt hjälpa dig med det här ärendet.Länk till kronofogden: https://www.kronofogden.se/Ansokaombetalningsforelaggande.html Länk till att skriva en stämningsansökan: http://www.domstol.se/Tvist/Stamningsansokan2/ Jag hoppas du fått svar på din fråga, har du någon fundering så lämna en kommentar här på hemsidan så svarar jag på den så fort jag kan.Vänligen,

Tillämpning av 11 § Avtalslagen

2017-03-20 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej!Kan både 11§ 1 st samt 11§ 2st AvtL samtidigt vara tillämpliga?
Zinar Budak |Hej, vi vänder oss till avtalslagen (AvtL) för att besvara din fråga, se här.11 § AvtL rör situationen när fullmäktigen (den som har fått fullmakten) agerar utanför sin befogenhet. Första och andra stycket i paragrafen behandlar olika fullmakter. Det första stycket handlar om självständiga fullmakter. Självständiga fullmakter är fullmakter där tredje man kan bilda sig en uppfattning om fullmaktens existens och innehåll. Dessa fullmakter är exempelvis ställningsfullmakter (10 § 2 st. AvtL), skriftliga fullmakter (16 § AvtL) och kungörelsefullmakter (14 § AvtL). I dessa fall är fullmäktigens behörighet och befogenhet två olika saker där behörigheten handlar om vad fullmäktigen kan göra enligt fullmakten och befogenheten handlar om vad fullmäktigen får göra enligt fullmakten. Detta stycke reglerar situationen då fullmäktigen handlat inom sin behörighet men utanför sin befogenhet. Då gäller det att fullmaktsgivaren (den som har gett fullmakten) ändå är bunden av avtalet om tredje man (den som ingår avtalet med fullmaktsgivaren) inte insåg eller inte borde ha insett att fullmäktigen agerade utanför sin befogenhet.Det andra stycket handlar om osjälvständiga fullmakter. En osjälvständig fullmakt är en så kallad uppdragsfullmakt eller också kallad paragraf-18 fullmakt (18 § AvtL). En sådan fullmakt grundar sig enbart på fullmaktsgivarens meddelande till fullmäktigen. Vad som är unikt med paragraf-18 fullmakter är att behörighet och befogenhet anses vara samma sak. Alltså innebär det att om fullmäktigen handlar utanför sin befogenhet så räknas det som att denna handlat även utanför behörigheten. Detta leder då till att avtalet inte är gällande för fullmaktsgivaren, oberoende av om tredje man inte insåg/inte borde ha insett att fullmäktigen agerade utanför sin behörighet/befogenhet.Sammanfattningsvis så reglerar de två olika stycken olika fullmakter. Man hamnar således i en av styckena när man har fastställt vilken fullmakt det rör sig om.MVH

Hur undviker vi att sjöboden säljs via offentlig auktion?

2017-03-19 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi har en sjöbod som på mark arrenderad av kommunen. Det är alltså boden och inte marken som säljs.Sjöboden har tre delägare. Två vill sälja sina delar medan den tredje vill behålla sin.Vi vill att den som väljer att behålla sin del inte ska kunna tvingas att sälja om en framtida ägare vill sälja boden via offentlig auktion, vilket är fallet vid ett samägande.Finns det nåt sätt att undvika detta? Det skulle ge en trygghet till alla parter inblandade.Skulle en ekonomisk förening kunna vara en lösning?
Jakob Axelsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Precis som du säger kan ett samägande innebära att egendomen kan säljas på offentlig auktion mot en delägares vilja. Detta regleras i Lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Ett sätt att komma runt detta är att avtala med framtida delägare att sjöboden inte får säljas på offentlig auktion, s.k. försäljningsförbud (6 § Samäganderättslagen). Det är alltså inte nödvändigt att t.ex. skapa en ekonomisk förening för sjöboden, även om det kan vara ett alternativ. Värt att tänka på är att Högsta Domstolen i NJA 2007 s. 455 kom fram till att ett försäljningsförbud inte hindrar att hela den samägda egendomen mäts ut av kronofogdemyndigheten om en delägare går i konkurs (8 kap. 8 § Utsökningsbalken). Hoppas att detta gav dig svar på din fråga.Med vänlig hälsning,