Hyresvärden säger upp annans hyresavtal till förmån för sin dotter

2017-05-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag och min familj hyr en bostad (privat bostad som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet) Kontraktet är tillsvidare dvs inget slut datum, kontraktet skrevs år 2009.Nu har vi fått en uppsägning av kontraktet och som skäl anger dom att ägarens dotter och hennes 2 barn är i behov av bostaden efter en separation. Detta är ren lögn dom vill bli av med oss pga att jag har börjat att ställa krav om att dom ska åtgärda fel och brister i bostaden, och jag har deponerat en del av hyran till Länsstyrelsen.Eftersom dom vill säga upp hyreskontraktet på grund att dom ska själv förfoga över bostaden ”bo där själv” men i själv verket kommer hans dotter att hyra bostaden så bör väl detta anses som oskäligt och saknar en giltig grund för uppsägning? (Nu ligger detta ärende hos Hyresnämnden.)Jag ska tillägga också att förra året sa dom upp hyresavtalet pga dom skulle renovera huset (detta var också en ren lögn) som avgjordes av Hyresnämnden, vilket dom upptäckte. I sitt beslut skrev dom att omständigheterna kring renoveringen framstår som tämligen vaga och inte särskilt konkreta. Hyresvärden fick avslag på sin begäran.
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!En hyresvärd kan inte säga upp ett hyresavtal som löper på obestämt tid, såvida hyresgästen inte gjort sig skyldig till försummelse av sina skyldigheter. Dessa skyldigheter framkommer dels av hyresavtalet och hyreslagen. Av frågan bedömer jag att skälet för uppsägning är olaglig enligt hyreslagen i 12 kap. jordabalken (se här) där du hittar regler om dina och hyresvärdens rättigheter samt skyldigheter. Denna tolkning görs utifrån det faktum att skälet du angav inte utgör en grund för uppsägning enligt hyreslagen.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Ingår byggsats i fastighetsköp?

2017-05-25 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Ingår detta vid köp av fastighet och räknas det som ett fastighetstillbehör?En byggsats omfattande virke, skruvar och spik som fortfarande ligger på uppfarten på de lastpallar som de levererades på. Syftet var att bygga en veranda av byggsatsen. Verandan har dock inte byggts klar. I själva verket har säljaren bara hunnit gjuta plintar (fästanordningar) till verandan. Tack på förhand!
Oskar Jansson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelser om vad som tillhör en fastighet finns i 2 kapitlet jordabalken.För att tillhöra fastigheten krävs det att sakerna är anbragda (fastighetstillbehör 1 §) eller försedda (byggnadstillbehör 2 §) för stadigvarande bruk. Alltså ditsatta för permanent användande. Sakerna du nämner kommer därför inte ingå i fastighetsköpet om du inte kommer överens med säljaren om annat. Plintarna däremot ses som fast egendom.Med vänliga hälsningar,

Ansökan om lagfart och Inskrivningsmyndighetens handläggning

2017-05-24 i Fastighet
FRÅGA |Vad händer om man inte få lagfart efter tre månader på en fastighet?Förlängs tiden (3 mån.) om köpet överklagas i länsrätten?
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag antar i mitt svar att du menar att det pågår en tvist om återgång av köp av fastighet eller att någon har hävdat bättre rätt till en fastighet som du har köpt.Reglerna om lagfart regleras i 19 - 20 kap jordabalken. Lagfarten utgör ett bevis på vem som äger en viss fastighet och därför måste man inom tre månader ansöka om lagfart när man köper en fastighet. Allmänt gäller att den som söker lagfart skall ge in fångeshandlingen och de övriga handlingar som är nödvändiga för att styrka förvärvet. Den myndighet som handlägger lagfarter är inskrivningsmyndigheten lantmäteriet. Bestämmelser finner du i 20 kap 1 - 5 §§ JBSvarMed den information du har givit anser jag att det är mest troligt att Lantmäteriet vilandeförklarar din ansökan om lagfart till dess att ni får en laga kraft vunnen dom i er tvist. Jag kan dock inte med säkerhet avgöra hur deras myndighetshandläggning kommer att ske i ditt fall, baserad på uppgifterna i din fråga.RedogörelseLantmäterimyndigheten kan antingen, bevilja, avvisa, avslå, ge uppskov eller vilandeförklara en ansökan om lagfart. De grunder på vilka inskrivningsmyndigheten kan vilandeförklara en ansökan om lagfart finns i 20 kap 7 § JB, som anger 13 olika skäl till varför en lagfartsansökan ska vilandeförklaras. Enligt punkten tre ska en lagfartsansökan vilandeförklaras om rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna. Enligt lagtextkommentarer anses rättegång pågå till dess att dom i målet vunnit laga kraft. Det finns ingen exakt tidsfrist för vilande lagfarter, utom i fall när överlåtarens underskrift inte är styrkt av två vittnen, enligt 20 kap 8 § JB. När du får ett beslut från inskrivningsmyndigheten kommer det meddelas i beslutet vad som brister i din ansökan, och hur du ska göra för att uppfylla kraven. Ibland finns även en tidsfrist för när komplettering senast ska göras, annars kan ansökan avvisas. Finns inget slutdatum kan du i teorin ha vilande lagfart hur länge som helst, men Inskrivningsmyndigheten kommer när de anser det lämpligt följa upp ärendet och kan då vid ett senare tillfälle avvisa eller bevilja din lagfartsansökan.”Ett beslut om vilandeförklaring föregås av att ansökan prövas i sak och att Fastighetsinskrivningen vid denna prövning finner att ansökan inte ska avslås men att den inte heller kan bifallas på grund av att något av de hinder som räknas upp i lagrummen ovan föreligger. Föreligger även uppskovsgrunder ska ansökan inte vilandeförklaras utan istället skjutas upp. Denna prövning bör göras så fullständig att alla hinder mot bifall av ansökan som kan finnas upptäcks och anges i beslutet. Även om Fastighetsinskrivningen vid prövningen inte upptäcker samtliga hinder ska ett senare upptäckt hinder beaktas. Att det eller de hinder som angetts i beslutet undanröjts, utesluter således inte att ansökan likväl avslås eller förklaras vilande på nytt på grund av någon omständighet som förelåg redan från början men då förbisågs eller inte var känd för Fastighetsinskrivningen. Likaså kan en ny vilandeförklaring beslutas om det tillkommit någon ny omständighet som, om den funnits från början, skulle ha lett till vilandeförklaring, prop. 1970:20 del B 1 s. 525. Sökanden ska genast underrättas om ett beslut om vilandeförklaring. Beslutet ska motiveras, 19 kap. 20 § JB och skälen ska antecknas i akten, 19 kap. 19 § 2 st. JB vilket görs automatiskt i och med handläggningen. Om en ansökan förklarats vilande får Fastighetsinskrivningen förelägga sökanden att visa om det hinder som föranlett vilandeförklaringen har undanröjts, 19 kap. 17 § JB.När en ansökan fullföljs ska Fastighetsinskrivningen pröva ärendet utifrån samma förutsättningar som om det handläggs för första gången. Ansökan kan således bifallas, förklaras vilande på nytt, avslås eller skjutas upp. En ny vilandegrund kan komma i fråga, om Fastighetsinskrivningen vid granskningen upptäcker något hinder för bifall som inte angetts i det tidigare beslutet om vilandeförklaring. Om Fastighetsinskrivningen finner att en ansökan som har förklarats vilande ska avslås, ska sökanden först beredas tillfälle att yttra sig, 19 kap. 18 § 1 st. JB” (källa 2017-05-24: https://www.lantmateriet.se/globalassets/fastigheter/andra-agare/handledningar-och-information/handbok-fastighetsinskrivning.pdf)RekommendationJag rekommenderar att du kontaktar Lantmäteriet om du har frågor om deras handläggning eller har tilläggsuppgifter till din lagfartsansökan. Hoppas att du fått svar på din fråga! Om något i mitt svar är oklart kan du mejla mig, jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Äger en fastighet tillsammans med andra och de vägrar ta hand om den, kan jag sälja den mot deras vilja?

2017-05-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag äger 1/2 del av fritidshus tillsammans med brorssöner som äger 1/4 vardera.Brorssönerna bidrar inte med något arbete med stugan. Jag o min familj sköter allt löpande underhåll.Dom är sällan där. Nu har jag fått nog när dom inte heller betalar för att vattentillförseln ska fungera. Hur göra?Min son vill helst köpa loss dom men dom vägrar. Han har gjort en värdering av stugan via mäklare men det tror dom inte på....... Dom vill inte sälja via mäklare, dom vill inte köpa loss stugan, dom vill inte att min son ska köpa den utan dom vill ha den för att ha mysigt var 7-e år ungefär. Till saken hör att dom är arbetslösa 30 åringar och har lite problem sedan tidigare.Sedan äger jag en skogsfastighet också tillsammans med dessa som jag vill sälja.Vi kan inte äga något ihop och mina barn ska inte behöva bråka om jag faller bort.Vad gör jag??
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Sammanfattat svar: Du kan med hjälp av samäganderättslagen få fastigheternas närmsta tingsrätt att förordna om en offentlig auktion där fastigheterna säljs. Dina brorsöner har ganska säkert inget sätt att hindra det. När det väl är auktion kan du själv försöka buda på fastigheterna om du vill behålla dem och på det viset köpa ut brorsönerna, eller bara låta fastigheten säljas om du vill bli av med dem. Alternativt så berättar du för dem att du kan göra detta och får dem att acceptera en normal försäljning via fastighetsmäklare eftersom det antagligen kan ge ett högre pris, vilket både du och de då tjänar på. Utredning: När det gäller saker som man äger tillsammans med andra så styrs detta av Lag om samäganderätt. Lagen är, som du ser, relativt ålderstigen. I 1 § framgår att den gäller om två eller flera äger saker tillsammans. Vilket är fallet här. Huvudregeln för hur egendom som ägs med samäganderätt får förfogas framgår av § 2. Där framgår att det krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen. Med förfoga ingår även saker som att exempelvis sälja din del. Huvudregeln är alltså att du inte kan sälja din del utan de andras samtycke. Du kan inte heller exempelvis bygga om eller renovera byggnaden utan deras samtycke. Det finns ett undantag här som gäller saker som inte kan skjutas upp. Exempelvis åtgärda en läcka eller liknande utan att konsultera de andra delägarna om de andra delägarna inte går att nå för att de exempelvis är på semester om läckan kan skapa större skador om den får vara obehandlad tills den andre delägaren kommer hem från semestern. Vissa fall gäller inte samäganderättslagen på: Samägandelagen kan inte tillämpas på vissa typer av enkla bolag, eftersom det här verkar vara en vanlig sommarstuga som inte hyrs ut regelbundet i något som liknar ekonomisk verksamhet så antar jag dock att samäganderättslagen är tillämplig och då finns en lösning på ditt problem. Men hade det varit en sommarstuga som man äger för uthyrning, ja då är det istället ett företag och då går bolagsbestämmelser före samäganderättslagen. Som tur är verkar inte det aktuellt. Lösningen på ditt problem vid samägandet: Huvudregeln är som jag sagt att man egentligen inte får sälja egendom som man äger med samäganderätt utan de andras tillåtelse. Och det har ju inte du. Lösningen finns i 6 §. Om du och de andra två delägarna inte avtalat om något annat, så kan du ansöka hos rätten om att fastigheten säljs på offentlig auktion. Offentlig auktion ska dock inte ordnas om någon av de andra delägarna kan visa synnerliga skäl för anstånd. Synnerliga är det juridiska uttrycket för ”väldigt jättemycket skäl för anstånd” och det är svårt att nå upp till. Här finns knappast hinder mot det. Du skall alltså ansöka vid tingsrätt för att tvångsförsälja både skogsfastigheten och fritidsfastigheten. Den rätta domstolen att göra detta vid är den domstol som ligger närmast fastigheterna i fråga. 18 §. Man kan även bestämma ett lägsta pris som fastigheten ska säljas för, men det kanske inte är din viktigaste fundering här, men det kan vara bra att veta att för fastigheter så kan man sätta ett slags minimipris och når inte auktionen upp till det priset så sker ingen försäljning. Dina möjligheter att själv köpa stugan eller sälja på annat sätt: I praktiken finns det alltså här möjlighet att du (eller sonen) faktiskt går på auktionen och budar på stugan för att på det viset antingen köpa deras del om du vill försöka köpa ut dem den vägen. Alternativt att du låter stugan och skogsfastigheten säljas för att bli av med det. Det är ju valfritt, men det låter ju som att du skulle ha en chans att köpa den av dem eftersom de antagligen inte kommer bry sig om auktionen kanske… Alternativt att du upplyser dem om denna möjligheten och att de då accepterar att sälja på ett vanligt sätt via fastighetsmäklare istället eftersom man då antagligen får ut ett högre pris än via auktion. Auktion är alltså antagligen ekonomiskt sämre för dig, men samtidigt löser det ditt problem på ett ”relativt” enkelt sätt och du blir av med ditt samägande med två som inte sköter sin egendom. Hur ansöker du till domstol om du vill det för att brorsönerna inte vill sälja alls?Att ansöka till domstol kommer antagligen att kosta dig 2800 kr i ansökningsavgift. Det finns ingen standardblankett eller liknande för den här typen av mål men du kan antagligen använda den mall som finns här och förtydliga att du vill att rätten ska förordna om tvångsförsäljning av fastigheterna. Men det går egentligen bra att använda ett helt vanligt brev så länge du uttrycker tydligt vad du vill att rätten ska bestämma, varför de ska bestämma det samt vilka fastigheter som berörs och vilka de andra ägarna är. Lycka till med försäljningen! Om du behöver ytterligare hjälp: Om du vill ha ytterligare hjälp med exempelvis biträde vid rättegång eller att upprätta andra avtal så kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert. Om det skulle vara så att du har några frågor gällande mitt svar här så kan du även då kontakta mig så ska jag försöka förklara på ett utförligare eller bättre sätt. Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av hyresrätt

2017-05-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Min dotter har varit i en relation med sin kille i 3år. I januari flyttade hon in hos sin kille och ingick ett samboförhållande blev inskriven på hans adress och hennes tidigare bostaden sades upp. Tyvärr i maj väljer hennes kille avsluta deras relation. Han jobbar utomlands i ca 6 veckor och är hemma i 6 veckor. Göteborg har lång väntetid för att få tag i en bostad och min dotter har inte råd att köpa en bostadsrätt. Killen är villig att skriva över kontraktet eftersom han har föräldrar han kan bo hos under tiden han befinner sig i Sverige och även bra ekonomi för att köpa nytt, kan han skriva över det till min dotter som bodelning? Enligt poisedens hemsida så måste dem har bott ihop i 3år men jag har läst någonstans att vid en bodelning kan han skriva över det till min dotter och att hyresvärden kan inte ha invändningar. Är tacksam för ett svar eftersom killen åker bort för att jobba om 10 dagar och är borta i 6 veckor. Tack på förhand.
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Med tanke på hur frågan är ställd antar jag att din dotters f.d. pojkvän har en hyresrätt som de har bott tillsammans i. Om hyresvärden ger tillstånd till det kan hyresrätten överlåtas till din dotter utan problem. Om hyresvärden inte lämnar ett sådant tillstånd kan man begära att hyresnämnden istället lämnar tillstånd till överlåtelsen, men det krävs att din dotter och pojkvännen har varit varaktigt sammanboende (jordabalken, JB 12 kap. 34 §). Tumregeln om vad som är ”varaktigt” är tre år, men kortare tid kan också uppfylla kravet. Det finns exempel i praxis där 1,5 år ansågs varaktigt. Eftersom din dotter och hennes pojkvän endast har bott ihop sedan januari har jag dock svårt att se att hyresrätten skulle kunna överlåtas till henne utan hyresvärdens samtycke. JB 12 kap. 34 § är alltså inte tillämplig i det här fallet. Pojkvännen kan inte heller skriva över lägenheten genom bodelning, eftersom en hyresrätt inte kan utgöra samboegendom (3 och 5 § sambolagen).Jag hoppas att svaret är till hjälp.Vänliga hälsningar,

Hyresvärdens skyldighet att agera vid hyresgästs allvarliga störning i bostaden

2017-05-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag misstänker att min granne har en psykisk störning, alternativt missbrukare. Hon har både kollat i min brevlåda, ringt till hyresvärden och spridit falska rykten, lägger sig hela tiden i mitt privatliv, flyttar på mina saker, öppnar sin dörr och skriker på mig i trapphuset, klagar på att jag går tidigt i trapphuset (då jag ska till jobbet) mm. Idag gick hon dock för långt när hon i morse slog mig i huvudet med ett tillhygge för att jag hade hörlurar på mig och inte hörde när hon hade öppnat sitt fönster (ovanför mig) och skrek på mig. Hon röker även konstant inne fast jag sagt till om detta vid flertal gånger. Min hyresvärd bryr sig inte utan säger bara att det är nått vi får lösa.Jag har polisanmält henne och även sökt om besöksförbud. Men min fråga är har inte min hyresvärd någon skyldighet att ta tag i detta och har han verkligen inte rätt att vräka henne. Tänker på hyreslagen kapitel 12 paragraf 25. Måste man bli allvarligt skadad innan någonting görs?Tack på förhand.
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Hyreslagen återfinns i 12 kap. jordabalken (JB) se här.När en hyresgäst utsätter sina grannar för störningar som kan vara skadliga för hälsan och bostadsmiljön och inte skäligen kan tillåtas, ska denne få en tillsägelse av hyresvärden att omedelbart upphöra med störningarna. Om störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art och omfattning, så kan hyresvärden säga upp hyresavtalet utan tillsägelse.Om hyresvärden brister i sina skyldigheter enligt lag så kan du vända dig till hyresnämnden som kan besluta om ett föreläggande mot hyresvärden. Detta innebär att hyresvärden kan bli tvungen att agera mot din granne. Kontakta därför hyresnämnden för att se hur de kan hjälpa dig framåt. Oavsett om slaget var en engångshändelse, är detta att betrakta som särskilt allvarligt och kan jämföras med ett fall från 2006 i Svea hovrätt då rätten ansåg att en granne som en gång slagit och hotat en annan granne oprovocerat fått sin hyresrätt förverkad. Att ha fått sin hyresrätt förverkad innebär att man förlorat sin rätt att bo kvar. Läs rättsfallet här.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Äga bostadsrätt i Sverige när bosatt utomlands

2017-05-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan jag äga en bostadsrätt i Sverige fast jag bor i Spanien 10 månader per år?
Magdalena Carlstedt |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns inget lagligt krav på att du måste bo i bostadsrätten för att få äga rätten att bo. Däremot kan det vara så att bostadsrättsföreningens stadgar reglerar annorlunda, men då går det att undersöka huruvida stadgarna är skäliga eller inte. Som utgångspunkt är det alltså helt OK!Hoppas att du fick svar på din fråga.

Äga halva fastigheten som partner äger

2017-05-23 i Fastighet
FRÅGA |HejSkulle vilja veta hur vi bäst löser våran situation. Jag ska flytta in i min pojkväns hus och vill äga halva huset. Hur går vi tillväga då och vem kan jag vända mig till så allt blir korrekt. Jag har ett eget barn och han 2 stycken. Inga gemensamma.
Michelle Gaudin González |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline!Det är möjligt att köpa eller få en andel (hälften i det här fallet) av en fastighet (4:8 JB). Om du vill köpa halva fastigheten måste detta göras skriftligt i ett överlåtelseavtal enligt de krav som anges i 4:1 JB. Detta gäller även om du får halva fastigheten i gåva, d.v.s. utan att du betalar för din andel (4:29 JB). Sedan behöver ni se till att du också får lagfart i fastigheten (20:1 JB). Lagfarten ska sökas inom tre månader efter att överlåtelseavtalet har upprättats (20:2 JB).Om ni vill att du ska bli medlåntagare för eventuella lån i fastigheten tillsammans med din sambo behöver ni också ta upp det med långivaren.Ni kan vända er till Lawlines jurister för att få hjälp med överlåtelseavtalet och liknande. Ni kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.Hoppas du har fått svar på din fråga. Du är välkommen att ställa fler frågor om du har några!Med vänliga hälsningar