Översvämning - säljarens ansvar?

2017-09-22 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag har sålt mitt hus, lämnade över det för mindre än 1 månad sedan. Nu hävdar köparen på dolt fel för när det stört regnade hade det regnat in i källaren, enda gången det hänt mig var när jag glömt stänga men ventil o det regnade direkt på den. De hävdar att det är fel på dräneringen och att de måste gräva upp runt huset och sätta duk, mm. Jag gjorde en dränering inifrån via Dryprotect i vintras då jag hade missfärgningar efter fukt på några väggar, gjorde detta i förebyggande syfte. Har ni något bra tipps till mig hur jag ska gå tillväga med detta? Har inte lust att lägga ut 100.000:- för att dränera åt dem. Men vill kunna lösa detta smidigt med köparen.Tack på förhand.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Vad säger lagen?Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är det felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet").Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).Tolkning av ditt fallDitt ansvar hänger alltså i första hand på huruvida det är något med huset som strider mot vad ni avtalat eller mot vad köparen haft rimlig anledning att förvänta sig. Detta är en bedömningsfråga som kan påverkas åt båda hållen beroende på olika faktorer. T.ex. talar det emot att det var fel på huset om regnet var av onormal grad, t.ex. varade mycket länge eller var mycket kraftigt. I dessa fall är det vanligt att översvämningar sker även om det inte är fel på huset. Ett annat exempel på en faktor som kan ha betydelse för bedömningen är hur kvalificerad dräneringen du utförde var. Är den fackmässigt utförd talar det till din fördel. Det kan vara till hjälp att försöka inhämta ett expertutlåtande i frågan, t.ex. en byggarbetare som kan gå i god för att "Dryprotect" är en säker och tillräcklig metod för dränering i ditt fall. Om huset anses felaktigt beror ditt ansvar i andra hand på huruvida säljaren uppfyllt sin undersökningsplikt. Du uppger att du gjort någon form av invändig åtgärd för att förebygga skada. Om Dryprotect inte är en helt säker metod och du uppgett detta för dem har de haft anledning att misstänka ökad risk för översvämningar, vilket talar till din fördel. Det är av speciellt stor vikt om du berättat för dem om fuktskadorna du haft innan. Om du inte gjort det, kan det vara ett bekymmer för dig eftersom det kan medföra att du blir ansvarig för skadan som uppkommit (se ovan om motocrossbanefallet).Möjliga åtgärderDet är köparen som måste rikta krav mot dig om hen vill ha ersättning för dränering. De måste komma med argument och därför är det svårt för mig att på förhand hjälpa dig med exakt vad du behöver säga. De resonemang jag fört ovan kan dock bli relevanta och min förhoppning är att de kan vara till hjälp för dig med att bemöta köparens argument.Ni kan alltid förlikas genom att t.ex. stå för halva kostnaden var. Det kan vara en god idé om ni är osäkra på vem som blir ansvarig och inte vill riskera dyra rättegångskostnader i en eventuell tvist. I slutändan kan det bero på hårfina överväganden och utan alla detaljer är det omöjligt att i ett sådant här svar ge en fullständig redovisning för dina möjligheter.Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Avtal om fastighetsköp som inte uppfyller alla formkrav är inte bindande

2017-09-20 i Köpavtal
FRÅGA |fråga vid husköp:Vid köp av hus kommer säljaren och köparen överens om ett belopp på fastigheten.Man förseglar det med handslag samt skickar både email och SMS för att bekräfta att man är överens om beloppet samt tillträdesdagen.Då tillträdesdagen är väldigt snart (1 vecka) kommer säljaren med förslaget att man skall sess på banken precis innan att det är dax för betalning och skriva på kontraktet.Då det är ganska många mils körning för köparen accepterar han detta erbjudandet.Tillträdes och betalningsdag är på en måndag.På fredag eftermiddag skickar säljaren ett sms till köparen att han ångrat sig och att han vill ha 50.000:- mer för fastigheten än man kommit överens om tidigare.Köparen ifrågasätter det hela men säljaren hävdar sin rätt och hänvisar till mäklaren han använder.Säljaren kontaktar mäklaren som bekräftar att säljaren har rätt att göra såhär.Då köparen är i akut behov av bostad accepterar han det hela men kräver omedelbart att man skall skriva kontrakt för att slippa fler obehagliga överraskningar.2 frågor.Hade säljaren och mäklaren rätt då dom hävdade att man kunde ändra det överenskomna priset trotts att det fanns skriftlig bekräftelse på att man var överens.Om de INTE hade rätt, går det att i efterskott kräva tillbax dessa pengar?Säljaren kontaktade efter köpet köparen via telefon och informerade honom om att denne inte fick berätta för någon om hur affären gått till. Skulle så bli fallet skulle säljaren vidta juridiska åtgärder.
Rebecca Axelsson |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.För att ett fastighetsköp ska vara bindande måste vissa formkrav vara uppfyllda. Formkraven anges i 4 kap. 1 § jordabalken. Ett utav kraven är att den skriftliga handlingen ska vara underskriven av både köpare och säljare. Som jag förstår dig har ni inte skrivit under någonting utan endast skakat hand samt bekräftat överenskommelsen via mail/sms. Tyvärr så är inte formkraven uppfyllda då och köpet är inte bindande.Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Rätt att få golv ersatt istället för reparerat?

2017-09-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi har köpt en nyproducerad lägenhet där golvet (som är ett tillval) är skadat. Vi anser att byggbolaget ska lägga nytt golv och inte "reparera" golvet med en form av pasta som täcker för hålen. De motsäger detta då "besiktningsmannen bestämmer om det håller tillräcklig kvalité". Enligt konsumentköpslagen så har man rätt till antingen avhjälpande, prisavdrag etc. Vi har ändå betalt för en HEL produkt och bör inte få nöja oss med en lagad produkt. då kunde vi lika gärna ha köpt begagnat golv.Vad har jag för rättigheter? Kan jag hålla inne betalningen? Jag får inte tillträda lägenheten tills jag uppvisar att jag har betalt räkningen för tillvalen.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på LawlineVad säger lagen?Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Lägenheten ska stämma överens med vad som avtalats, vad som får anses ha avtalats och vad som rimligen kan förutsättas av köparen (17 §). Avviker lägenheten från detta räknas den som felaktig. Köparen får inte göra gällande ett sådant fel om det faller inom dennes undersökningsplikt (20 §). Undersökningsplikten innefattar sådant man kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plankor, plattor etc. Köparen måste dessutom reklamera felet inom rimlig tid från det att hon märkte eller borde ha märkt felet (32 §).Om det är fel på lägenheten som inte faller under köparens undersökningsplikt och som denne reklamerat i tid får denne kräva att säljaren avhjälper felet genom (34 §). Om köparen istället vill häva köpet men säljaren vill avhjälpa felet istället, så får köparen häva endast om avhjälpande innebär väsentlig olägenhet för denne (36 §). Om avhjälpande inte kommer fråga får prisavdrag ske motsvarande värdeskillnaden mellan den felaktiga lägenheten och priset som betalades (38 §). Om även detta innebär väsentlig olägenhet för köparen får denne slutligen häva köpet helt och hållet (39 §).Köparen får hålla inne så mycket av betalningen för vara som är felaktig som motsvarar hens krav (42 §).Tolkning av din situationJag tolkar det som att golvet är en del av lägenhetsköpet i stort och att betydelsen av att det är ett "tillägg" endast innebär att det innebar en prishöjning av lägenheten. I så fall gäller alltså köplagen. Du säger att golvet är skadat och att de åtagit sig att fixa det. Jag utgår därför från att golvet är felaktigt enligt 17 § och att du har rätt till avhjälpande. Det rör sig således bara om vilken form av avhjälpande du har rätt till.Enligt lagförarbetena till 34 § har köparen en rätt att få felet avhjälpt till fullo, alltså att varan i fråga ska vara i exakt det skick efter avhjälpandet som avtalet berättigar köparen till. Det kan tolkas ur detta att en ny vara inte ska ersättas med en begagnad men svaret är inte lika självklart för vad som gäller vid reparation snarare än omleverans. Det är omständligt att byta ut ett golv och en grundläggande köprättslig princip är att säljaren inte ska behöva vidta åtgärder som är orimligt betungande i förhållande till alternativen. Endast om det finns en väsentlig anledning för dig att kräva att hela golvet läggs om, kan du kräva detta enligt 34 § andra stycket. Därför kan man tänka sig en kombination av att golvet repareras och ett prisavdrag. Som du påpekar är ju nämligen ett reparerat golv inte likvärdigt med ett nytt, oskadat golv. Beloppet för prisavdraget är detsamma som i 38 §, dvs. mellanskillnaden mellan vad du betalade för golvet och vad ett golv i det reparerade skicket har för värde. Värderingen kan du ta hjälp av en oberoende branschexpert med om du inte är nöjd med vad de erbjuder dig.Möjliga åtgärderDu kan rikta krav mot säljaren för att golvet är felaktigt. Det är de som i sin tur sköter kontakten med byggfirman. Du kan helt enkelt skriva ett email till säljaren där du förklarar dina krav. Du kan antingen framställa alla krav i en prioriterad ordning, t.ex. "i första hand kräver jag att ni lägger om golvet, i andra hand att ni reparerar golvet + prisavdrag etc." eller börja med att endast framställa det krav du helst vill få igenom. I sistnämnda fallet kan du på så vis förhandla mer med dem utan att så att säga lägga alla dina kort på bordet från början, i det fall de inte går med på ditt ursprungliga krav.Du kan hålla inne betalningen tills ni kommit fram till vilken åtgärd säljaren ska vidta. Är det prisavdrag inblandat kan du betala med avdrag för detta så fort de ställt garanti för att vidta er överenskomna åtgärd, t.ex att lägga om golvet. Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Är det tillåtet att byta lås på ytterdörr i bostadsrätt?

2017-09-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejJag har flyttat in i en bostadsrätt och undrar om jag egenmäktigt, utan att fråga styrelsen, kan byta låscylindrar i lägenhetens ytterdörr? Anledningen är att jag inte vill att någon i föreningen inte skall ha möjlighet att beträda lägenheten. I bostadsrättens egna stadgar står ingenting om byte av låscylindrar.
Jenny Ångström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om det inte framkommer något annat i bostadsrättsföreningens stadgar så är det upp till bostadsrättshavaren huruvida låset ska bytas. Om det är föreningen som ansvarar för dörrens yttersida så kan du dock behöva tillstånd från styrelsen om du byter till ett lås som orsakar åverkan på dörren vid installation. Hoppas att du fick svar på dina frågor!

Gränsdragningen mellan inneboende och andrahandshyresgäst

2017-09-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan!Jag har en bostadsrätt som jag bor i och är folkborfort. jag har skaffat en inneboende hos mig sedan första september. Nu ska jag iväg för att klara mina studier och då ska jag vara borta för en viss tid. i så fall räckans det som andrahandsuthyrning. och för det krävs ett tillståndhos föreningen. Jag har upprättat min inneboende att jag ska åka iväg för en viss tid. och då min inneboende har tillgång till hela lägenheten. Frågan är kan jag söka tillstånd för andrahandsuthyrning till min inneboende? typ 6 månader. eller har en inneboende rätt att hyra in sig hela lägenheten. Dessutom hur föreningen kan bevisa att jag har inte bott där. har de rätt att sätta spioner och anteckna när jag kom in när jag åker iväg. jag har väldigt oregelbundet arrbetestider ibland sträcker det sig till att jag jobbar sent på kväller. jag har inte heller hälsat på mina grannar ofta. det gör mig lite förvånad. om att min inneboende ska inte räckans som andrahands i bostaden. vad ska jag göra att göra det rätt MVH
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor! Tillstånd Precis som du skriver så är det skillnad på att ha någon inneboende hos sig och hyra ut lägenheten i andra hand. Att ha en inneboende i sin lägenhet kräver inget tillstånd från föreningen (7 kap. 8 § Bostadsrättslagen) men att hyra ut lägenheten i andra hand kräver däremot tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse (7 kap. 10 § Bostadsrättslagen). Tillstånd ska beviljas om du som bostadsrättshavare har skäl till att du vill hyra ut lägenheten i andra hand förutsatt att bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra tillstånd. (7 kap. 11 § Bostadsrättslagen) Att du ska studera på annan ort är ett skäl som borde göra att styrelsen ger dig tillstånd. Utgångspunkten är att du som bostadsrättshavare ska ha stor frihet att hyra ut lägenheten i andra hand för att under en tid bo på annat håll. Om ditt skäl däremot endast hade varit att tillgodogöra dig hyra hade det inte varit ett godtagbart skäl. En befogad anledning för styrelsen att neka dig tillstånd skulle kunna vara om uthyrning kan förväntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden. Att observera är att om du beviljas tillstånd kommer detta begränsas till att gälla en viss tid och kan vara förenat med villkor. Inneboende eller andrahandsuthyrning? Eftersom det krävs tillstånd för andrahandsuthyrning men inte för att ha en inneboende blir frågan vart gränsen går mellan att ha en inneboende och att hyra ut i andra hand. Frågan har kommit upp i domstol vid flera tillfällen bla. NJA 2001 s. 241 I-II och även i SOU 2000:2 s. 196. Det kan här konstateras att det avgörande är om bostaden har upplåtits för andrahandshyresgästens/inneboendens självständiga brukande. Om du inte kommer bo där under en tid ses det alltså inte som att du har en inneboende utan att du har en andrahandshyresgäst eftersom denne självständigt kommer nyttja lägenheten. Detta kräver alltså tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse.Hur kan föreningen bevisa att du inte har bott där? Självklart är det svårt för föreningen att visa att du inte varit i lägenheten. Exakt vilka medel som föreningen får använda för att bevisa detta framgår inte av lagen men så länge föreningen inte tar till olagliga medel får föreningen i princip bevisa det på vilket sätt som helst eftersom det råder fri bevisföring i Sverige. (35 kap. 1 § RB) Jag skulle dock inte rekommendera dig att chansa på att föreningen inte upptäcker att du inte varit i lägenheten. Om föreningen skulle upptäcka detta och att du då alltså hyr ut din lägenhet i andra hand utan tillåtelse så är detta grund för förverkande, dvs. att din nyttjanderätt kan bli uppsagd. (7 kap. 18 § 2 p Bostadsrättslagen)Sammanfattning Om du kommer bo på annan ort under en tid krävs tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse om du vill att din inneboende ska bo kvar eftersom din inneboende då kommer betraktas som en andrahandshyresgäst. Troligen kommer din ansökan om andrahandsuthyrning beviljas eftersom det endast krävs att du har skäl till uthyrningen, så som exempelvis studier på annan ort. Om du skulle nekas tillstånd kan du överklaga detta till Hyresnämnden. Hoppas detta besvarade dina frågor! Om inte eller om något är otydligt är du varmt välkommen att kontakta mig på min mail: felicia.lundgren@lawline.se. Angående telefonrådgivningen får du gärna höra av dig på min mail så bokar vi in en tid.Med Vänlig Hälsning

Vad händer med pantsatta pantbrev vid försäljning av fastighet?

2017-09-20 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, för flera år sen så lånade jag ut pengar och fick pantbrev i en fastighet som nu bytt ägare flera gånger utan min vetskap, hur gör jag nu med mina pantbrev. Mvh
Malin Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den som mottagit pantbrev i en fastighet som säkerhet för utlånade pengar har panträtt i fastigheten. Innebörden av att ha en panträtt är att du har rätt att genom utmätning (vilket görs av kronofogdemyndigheten) få ut pengar ur fastigheten för det fall att den som är skyldig dig pengar inte kan betala tillbaka (6 kap 3 § jordabalken). Det vanliga är att den som ska sälja en fastighet löser ut pantsatta pantbrev genom att betala tillbaka sin skuld innan försäljning. Görs inte detta ska den som säljer fastigheten upplysa köparen om ifall den är pantsatt (4 kap 16 § jordabalken). När en fastighet säljs medföljer nämligen de inteckningar som gjorts vilket innebär att alla pantbrev behåller sin giltighet. För det fall att ett pantbrev, som i ditt fall, är pantsatt kvarstår alltså panträttshavarens (din) panträtt i fastigheten. Att en fastighet byter ägare påverkar alltså inte den rättighet långivaren till den som mottagit pantbrev av tidigare ägare har. Konsekvensen blir att den nya ägarens fastighet är säkerhet för den gamla ägarens lån.För ditt fall gäller alltså att din panträtt i fastigheten är fullt giltig oberoende av vem som står som ägare på fastigheten. Om den du lånat ut pengar till inte sköter sina förpliktelser enligt lånat kan du därmed begära utmätning i fastigheten för att få betalning. När det är dags för återbetalning av lånet ska du alltså i första hand rikta kravet direkt mot låntagaren. Skulle hen inte ha några pengar att betala med kan du ansöka om exkutionstitel genom att förslagsvis kontakta Kronofogdemyndigheten och begära ett betalningsföreläggande (1 kap 3 § & 2 kap 1 § utsökningsbalken). Kronofogdemyndigheten kommer i sådant fall att göra en utmätning, varvid i första hand pengar, lön, aktier och liknande kommer tas i anspråk för att betala dig (1 kap 1 § & 4 kap 3 § utsökningsbalken). Skulle du vilja har du har möjlighet att begära att utmätning sker i fastigheten du har panträtt i (4 kap 4-5 § utsökningsbalken). I praktiken skulle utmätning i fastigheten dock vara betydligt mer komplicerad än exempelvis löneutmätning.Sammanfattningsvis behöver du alltså inte oroa dig för att fastigheten bytt ägare då det inte påverkar din rättighet att få tillbaka de utlånade pengarna.Hoppas du fått svar på din fråga och välkommen att höra av dig på nytt om du har fler frågor!Med vänlig hälsning,

Är felaktiga uppgifter om lägenhetsyta i hyresavtal grund för skadeståndsansvar, och vad gäller om det kontraktskrivande bolaget bildar ett nytt bolag?

2017-09-20 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Undran om ett hyreskontrakt som innehåller en massa felaktigheter.Så som storlek, kontraktet säger ca: 50kvm, vid kontrollmätning är det endast 36kvm i primär boyta?Likväl har kontraktsskrivande bolag likviderats och ett nytt bildats utan något nytt kontrakt.Är detta helt okej att göra så?Detta är ett andrahandskontrakt i en studentlägenhet ovan på ett garage och garaget är 50kvm i golvyta men lägenheten är fylld av snetak och udda takhöjder
Yekta Keskin |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Fråga 1 Vad gäller din första fråga finns vägledning i rättspraxis NJA 2002 s. 477. I rättsfallet hade ytan till en bostadslägenhet (en liten villa) angivits felaktigt i kontraktet och vid senare hyresförhandlingar. Ytan hade angivits till 85 kvm när den i själva verket var 77 kvm. Med hänsyn till ytans betydelse för hyressättningen ansågs det att en ytangivelse i normalfallet skulle anses utgöra en utfästelse av sådant slag att den som lämnat uppgiften — vanligen naturligtvis hyresvärden — ska ansvara strikt för dess riktighet. Fråga 2 Likvideras det bolag som äger fastigheten kommer den att övertas av en ny ägare. Är förutsättningarna i 7:13 1 st eller i 7:14 1 st i jordabalken uppfyllda gäller hyreskontraktet mot en köpare av fastigheten. I sådant fall gäller även andrahandsupplåtelsen mot förvärvaren av fastigheten förutsatt att den tidigare ägaren har lämnat tillstånd till andrahandsupplåtelsen.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Vänligen,

Säljarens ansvar vid försäljning av hus

2017-09-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min fråga handlar om vilka krav man kan ställa på en hussäljare. Dvs kan någon som bara inte förstår att huset har stora renoveringsbehov komma undan med att intyga att hen inte noterat några fel? Jag lät besiktiga ett hus jag tänkt köpa och det visade sig att taket var fellagt, att det borde ha bytts för länge sedan, att vatten trängt in i träet och gjort det buckligt och att det kunde blåsa bort när som helst. Besiktningsmannen sa att det måste bytas ut omedelbart. Detta hus såldes som att det var utan anmärkning.Ytterligare ett fel var att ägaren skrivit att huset var från 1994, men det visade sig att det var från 1991.Det fanns även andra fel, som att träet gick ända ned i marken på två sidor, att det saknades fönsterbleck oh att hängrännan var felmonterad så att vatten inte rann ut.På frågan "Har ni observerat eller haft anledning att misstänka några andra fel i fastigheten som köparen bör upplysas om?" svarade säljaren Nej.Jag som inte kunde något om hus har nu betalat 7000 kronor för ingenting (för besiktningen). Är ju inte längre intresserad av att köpa. Är detta verkligen ett okej förfarande? Kan man genom att vara okunnig komma undan med vad som helst? Vad säger lagen?
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köp av fast egendom har man i Sverige fördelat ansvaret att kontrollera husets skick huvudsakligen på köparen. Detta stadgas i Jordabalkens (JB) 4 kap. 19 § andra stycket och brukar benämnas som köparens "undersökningsplikt". Denna är väldigt långtgående och ansvar för att fel inte blir kända av köparen innan köpet ligger i de flesta fallen på köparen. Endast i undantagsfall kan säljaren bli ansvarig för saker som denne har utfäst om huset. Om en sak som säljaren har sagt om huset och detta inte stämmer och borde ha upptäckts av köparen vid undersökningen innan köpet, bär säljaren inget ansvar för felsägningen. Det här görs till exempel tydligt av rättsfallet NJA 1978 s. 301 där säljaren sagt att vattnet varit "friskt och gott" men köparen enkelt borde upptäckt att så inte var fallet. Alla felen om husets skick som du beskriver är sådana som enkelt upptäcks vid en besiktning av huset, varför ansvaret för dem inte ligger på säljaren enligt lagens bestämmelser.Motsatsen till undersökningsplikt är upplysningsplikt. Denna innebär att säljaren har en skyldighet att upplysa köparen om vissa fel i fastigheten. Denna plikt är dock inte speciellt långtgående alls. När säljaren svarar "nej" på frågan om det finns några fel som bör upplysas om, är det nog fel som omfattas av upplysningsplikt. Några sådana fel finns nog inte i den aktuella fastigheten. Därför är det nog inte ohederligt av säljaren att besvara frågan på det sättet.Skillnad är det däremot när säljaren påstår att huset är från ett annat årtal än vad det egentligen är. Enligt JB 4 kap. 19 § första stycket, kan saker som säljaren genom avtalet utfäst utgöra fel som säljaren bär ansvar för. Även om det skiljer sig från vad man kunde anta vid köptillfället kan det utgöra fel. Till exempel har i fallet NJA 1983 s. 858 en felaktig uppgift om en fastighets areal ansetts vara fel. Vid en besiktning går inte att kontrollera exakt vilket årtal som ett hus är uppfört. Därför kan säljarens uppgift vara det man måste luta sig emot. Då kan denne bli ansvarig och riskera påföljder enligt JB 4 kap. 12 §. Det är dock tveksamt om ett hus ålder kan ge upphov till något fel som går ut över köparen.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!