Tvättmaskin i hyresrätt

2016-06-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Skall tvättmaskin ingå i en hyresrätt?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna om hyresbostäder finns i jordabalkens 12 kapitel. Enligt 18a § krävs det för att lägsta godtagbara standard ska uppnås att det finns tillgång till anordning för hushållstvätt inom fastigheten, eller inom rimligt avstånd från den.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Inneboendes hyra

2016-06-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Har för närvarande en 3:a som ligger ute för försäljning samtidigt som jag köpt en 1:a i Kirseberg i Malmö på 22kvm . Jag köpte den igår för 600 000kr . Så det kommer bli mitt nya boende. 1:an har Spishäll,kolfilterfkäkt,varmluftsugn och kakel i både kök och toalett är från 2015. Nyrenoverad med andra ord och nytt golv också. Den är också nymöblerad. Har hemförsäkring,kabel-tv och internet . Jag vill ha en inneboende och undrar hur mycket jag kan ta ut i hyra/månad . Driftkostnaden är beräknad till 3700kr/år / person och hyran ligger på 1500kr. Så1. Hyr mycket kan jag ta i hyra? 2. Måste jag ha min förenings godkännande ?
Jonas Tärnroth |Hej och tack för din fråga!Vid uthyrning av egen bostad till inneboende gäller lag om uthyrning av egen bostad, se här. Det är fritt för hyresvärd och hyresgäst att själva göra upp om hyran. I lagen anges bara begränsningen att hyran inte påtagligt får överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Driftskostnaderna avser de faktiska och nödvändiga kostnaderna för bostaden. Hit hör kostnader för el och vatten och avgift till bostadsrättsföreningen. Om lägenheten hyrs ut möblerad har hyresvärden rätt att tillgodoräkna sig viss ersättning för slitage av möbler. En hyra som stämmer exakt med dessa kostnader behövs inte, utan en uppskattning av kostnaderna kan göras. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan har inget med de faktiska räntekostnader pga. eventuella lån eller liknande att göra, utan är en uppskattning av kostnaden av att ha kapitalet bundet i bostaden. Enligt lagens förarbeten kan sådan avkastningsränta uppskattas till ett par procent över riksbankens referensränta. Uppskattningsvis är således en skälig avkastningsränta idag cirka 2%.Eftersom att bostaden inte hyrs ut i sin helhet kan du inte ta ut en hyra baserad på marknadsvärdet för hela lägenheten. Du får istället låta marknadsvärdet motsvara den del av marknadsvärdet som förslår på hyresgästens disponerade del av bostaden. Om du hyr ut hälften av bostaden får du således ta ut hyra beräknad på hälften av marknadsvärdet.I ditt fall kan du exempelvis ta ut en hyra i enlighet beräkningen nedan om hälften av lägenheten hyrs ut:((600 000/2)x0,02)/12 + driftskostnader (årsavgift, el, vatten mm.) = ungefär 3000 utifrån den information som du angett. Däri beaktat möbelslitage.Eftersom att du bara hyr ut bostaden till en inneboende som inte disponerar självständigt över hela lägenheten behöver du inte föreningens styrelses samtycke till uthyrningen.Hoppas du fått svar på din fråga! Om ytterligare funderingar uppkommer så återkom i kommentarsfältet nedan.

Förfallodatum för hyra när inget avtalats

2016-06-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Jag hyr ut min villa till en ensamstående kvinna med 3 barn . Hon fick flytta in och bo gratis maj juni och juli 2014. Hon betalade första hyran 27:e augusti och det var hyra för augusti. Jag sa upp henne 4:e april 2016 att flytta sista juli . Nu hävdar hon att hon bara ska betala till den sista juni men ska bo kvar till siste juli för enligt lag betalar man först och bor sedan . Stämmer detta . Hon har ju fått betalat i efterskott hela tiden.
Linda Critchley |Enligt 12 kap. 20 § jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K12P20S1) ska, om annat inte avtalats, hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början.Parterna kan fritt avtala om när hyran skall betalas. Hyreskontrakten innehåller vanligen också bestämmelser om detta; i regel månads- eller kvartalsvis i förskott. Den som hyr en bostadslägenhet får betala hyran förskottsvis per månad även om längre betalningsperiod, t.ex. kvartal skulle vara avtalad.Om det i hyresavtalet mellan dig och din hyresgäst inte framgår när hyran ska betalas, ska den således betalas i förskott. Din hyresgäst har ju då förvisso rätt i att den betalning hon gör i slutet av juni avser juli och att det innebär att hon inte behöver betala någon hyra i slutet av juli. Om hyran ska betalas i förskott innebär ju dock detta i sin tur att den betalning din hyresgäst gjorde den 27 augusti inte avsåg augusti utan september och att hyran för augusti fortfarande är obetald.Med vänlig hälsning,

Förhållandet mellan grannar

2016-06-26 i Fastighet
FRÅGA |Har min granne rätt att hindra mig att klippa häcken från hennes sida.Häcken står på våran sida av gränsen och är planterade av tidigare ägarna långt innan våran tid, kanske redan på 50-60 talet. Den är så bred att man inte når över från ena sidan.Grannen har förbjudit mig att gå på hennes tomt och hon hotar att hugga ner hela häcken. Hon säger att häcken är hennes och att hon struntar i kommunens mätningar ,som gjordes när jag ville vara säkert var tomtgränsen går.
Alfred Brandt |Hej! Tack för att Du vänder dig till Lawline med din juridiska fråga. Om jag har förstått dig rätt undrar om dels, om din granne har några rättigheter att klippa ner häcken. Dels om Du får klippa din häck från grannens tomt.I mitt svar förutsätter jag att häcken är din och att tomtgräsförhållandet är det Du beskrivit. Det är jordabalken, kap. 3 som föreskriver rättsförhållandet mellan grannar, den hittar du https://lagen.nu/1970:994. I denna lag, kap. 3 2§ framgår att rot eller gren som tränger in på fastighet från område intill denna och detta medför olägenhet för fastighetens ägare - får denne ta bort roten eller grenen. Du ska dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden - om det är så att Ni som ägare till häcken skulle kunna drabbas av skada av er grannes eventuella borttagande av grenarna. Man bör ge ägaren till häcken i alla fall tre till sex månader att vidta dessa åtgärder. Om Du inte skulle ta bort de grenar som hänger över det fritt för grannen att själv ta bort övertränande grenar och rötter. Alltså - även om din häck skulle medfört olägenhet för din granne ska denne först bereda er tillfälle att själv ta ner den. Om din granne på eget initiativ skulle vidtagit egna åtgärder, ex. klippt ner häcken utan ert tillstånd kan det innebära en brottslig gärning. Exempelvis egenmäktigt förfarande eller skadegörelse. Det kan dels innebära skadestånd och dels andra påföljder. Er granne kan alltså bli ersättningsskyldig till dig om häcken tagit skada av att er grannes ingrepp. Avseende frågan om Du får klippa din häck från din grannes tomt - är detta inte tillåtet om Din granne uttryckligen sagt att Du inte får stå på hennes tomt. Slutsats: Alltså - Om Er häck nu överhuvudtaget utgör en olägenhet för Er granne får hon i vissa fall klippa den. Det vill säga - Om detta inte innebär skada för er. Om det finns en risk för att Ni som ägare till häcken skulle kunna drabbas av skada av er grannes eventuella borttagande av grenarna ska Ni istället beredas tillfälle att själv ta bort de grenar som hänger över. Dock får Ni inte beträda Er grannes tomt eftersom grannen sagt att detta är något ni inte får göra. Eftersom Ni inte bereds tillfälle att ta bort grenarna har Ni gjort allt i Er makt för att följa reglerna i jordabalken. Ni kan därför, i det fall Er granne tar bort grenar eller rot och det innebär skada för Er stämma och eller polisanmäla henne för detta. Tyvärr kan Ni dock inte stå på grannens tomt för att utföra arbetet på Er häck. Hoppas Du känner att Du fått din fråga besvarad! Om det är något i svaret som Du anser är oklart kan du Maila mig, så ska jag förtydliga detta. alfredbrandtnorman@gmail.com 070-8954267Med vänliga hälsningar,

Ställa upp hinder på allmän väg

2016-06-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Över vår tomt går en fin gammal landsväg som det inte finns något servitut för. För att hindra hästar och motorcyklar från att förstöra vägen vill vi sätta upp ett enkelt hinder men någon vill inte ha det utan har rivit det. Vem har rätt
Franziska Brüggemann |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom att det inte finns något servitut för vägen är det troligen en kommunal väg. För att få sätta upp hinder krävs att ni har samrått och getts tillstånd av kommunen. Med vänliga hälsningar,

Hyreslagen

2016-06-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Min flickväns hyresvärd renoverar hennes lägenhet (stambyte och diverse andra arbeten). Badrummet är utrivet, vattnet är avstängt och dusch och toa finns på gården och vatten och avlopp i slangar ute i trapphuset. Arbetena bullrar och dammar så att alla dörrar är täckta av plast. Projektet beräknades ta 6 veckor. Nu har 8 veckor gått. Hyresvärden menar att det går att bo i lägenheten och ger en fri månadshyra i ersättning. Vi anser att det i praktiken absolut inte går att bo där och min flickvän har fått ordna alternativt boende. Är det lagligt att ta ut full hyra för tid då omfattande arbeten pågår?
Nathalie Byström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om hyra regleras i 12 kapitlet i jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1) och brukar kallas för "hyreslagen". Enligt 11 § har hyresgästen rätt till skälig ersättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Med uttrycken "skada" och "brist" som nämns i paragrafen avses att lägenheten inte stämmer överens med vad hyresgästen har att fordra enligt 9 §. Där stadgas att hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att lägenheten enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Din flickvän har självklart rätt till ersättning för att hon inte kan använda sin lägenhet, vilket hyresvärden gått med på till viss del. Det tvisitiga är istället frågan om vad som är en skälig nedsättning av hyran. Om det föreligger rätt till ersättning beräknas ersättningens storlek i första hand på hur lång tid och i vilken omfattning som lägenheten inte kunnat användas. Det som borde vara skäligt i detta fall är möjligtvis en reducering av ännu en månadshyra. Det kan ibland finnas bestämmelser i hyresavtalet som stadgar att hyresgästen inte har rätt till ersättning vid vanligt underhåll, såsom tapetsering eller målning. I detta fall rör det sig om en större renovering och då gäller inte bestämmelserna i hyresavtalet.Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Lycka till! Kontakta hyresgästföreningen för mer vägledning ifråga på 0771-443 443

Fördelning av reparationskostnader vid servitut

2016-06-26 i Servitut
FRÅGA |Om man har servitut på vatten från en granne,ska man vara med o betala för reparationer som vattenpump o dylikt
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns olika sätt på vilket ett servitut kan bildas. Det kan skapas genom ett skriftligt avtal mellan två fastighetsägare (avtalsservitut) vilket regleras i 7 och 14 kap. i Jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K7) och (https://lagen.nu/1970:994#K14) eller genom att en myndighet, i regel Lantmäteriet, skriver in ett servitut i fastighetsregistret, enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) (https://lagen.nu/1970:988) oberoende av om parterna inte är överens (officialservitut). Ett servitut kan även bildas genom expropriation enligt expropriationslagen (1972:719) (https://lagen.nu/1972:719).Jag antar att servitutet i detta fall bygger på avtal. Möjligtvis finns det då reglerat i servitutsavtalet hur kostnadsfördelningen ska ske vid reparationer.Det kan vara bra att känna till att i 14 kap. 6 § JB (https://lagen.nu/1970:994#K14P6S1) regleras att den härskande fastigheten (den fastighet som har en rättighet i annan fastighet) inte kan förfara på sådant sätt att den tjänande fastigheten (den fastighet som upplåter en rättighet till någon annan fastighet) betungas mer än nödvändigt. Den härskande fastighetens ägare ska även se till att skada eller olägenhet inte onödigtvis vållas. Med detta sagt torde lagrummet tolkas så att det även gäller ekonomisk skada, oaktat om detta avtalats om eller inte. Alltså borde ansvaret gällande kostnader för reparationer delas på.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Underhåll av gemensamhetsanläggning och servitut

2016-06-23 i Servitut
FRÅGA |Kostnader/ersättningar i anslutning till gemensamhetsanläggning /servitut.Fråga om servitut med anknytning till ert svar ”Ersättningsfråga för servitut 2014-08-22.”Jag bor i en Brf som har fått en olycklig koppling, genom att den tidigare ägaren till tomtmarken, fick rätt av dåvarande byggherre att skapa en äganderätt på bottenplanet i ett av husen (två huskroppar om totalt 26 lägenheter i Brf) . Äganderätten omfattar bottenplanet (verksamhetsyta och två hyreslägenheter) i ena huskroppen. Fastighetsreglering är genomförd och fastställd av Lantmäterimyndighet. I samband härmed skapades också en gemensamhetsanläggning, där Lantmäteri också fastställde fördelningsnycklar/andelstal-Brf är den tjänande fastigheten och äganderätten den härskande.-servituten omfattar bl a--kommunikation (avser en grönyta)Alla med skrivningen ”rätt att behålla, underhålla………”.Rätt (enl JB 14 kap 6§)enligt deras mening är ingen skyldighet utan mera ett frivilligt åtagande utan hänsyn till kostnader som åsamkas tjänande fastighet. Värt att notera är ägarens advokats brev till Brf citerat bokstavligen i följande avsnitt, så när som att person och fastighet är av-identifierad”vad gäller kostnader för skötsel av grönytor och häckar föreligger inte någon skyldighet för NN att ta del i dem. Detsamma gäller kostnader för städning av gångytor och asfalt. Detta gäller även för övriga kostnader hänförliga till områden som äganderätten äger rätt att nyttja med stöd av servitut.
Gustaf Wiklund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Frågor om förvaltningen av gemensamhetsanläggningar regleras främst i anläggningslagen (1973:1149) (nedan förkortad ”AL”), medan servitut primärt behandlas i jordabalken (1970:994) (nedan förkortad ”JB”) och fastighetsbildningslagen (1970:988) (nedan förkortad ”FBL”). Eftersom reglerna skiljer sig åt behandlas nedan gemensamhetsanläggningen och servitutet separat.Underhåll av gemensamhetsanläggning För underhållet av en gemensamhetsanläggning skall de till en gemensamhetsanläggning anslutna fastigheterna erlägga ett vederlag som bestämts vid förrättningen (se 15 § 2 st. AL). Avgörande vid bestämningen av fördelningstal är den nytta rättighetshavarna har av anläggningen och deras användning därav.Skulle de premisser varpå fördelningstalen fastställts i efterhand komma att bli inaktuella kan omprövning begäras, under förutsättning att ”förhållandena har ändrats på ett sätt som väsentligt inverkar på frågan, […] det i det tidigare avgörandet har beslutats att frågan får omprövas efter viss tid och denna tid har gått ut, eller […] det i annat fall har framkommit ett klart behov av omprövning” (se 35 § AL). Så kan exempelvis vara fallet om en det skulle visa sig att de som bor i en av fastigheterna bidrar till ett påtagligt större slitage än vad som antagits och detta förhållande är i någon mån bestående.Underhåll av servitutsområdet och därpå anbragta anläggningar Vilket ansvar den tjänande respektive härskande fastighetens ägare har för underhåll av servitutsområdet beror ytterst av vilka villkor som fastställts vid servitutets upplåtande. Har servitutet upplåtits annorledes än genom tvångsförvärv gäller 14 kap. JB (se 14 kap. 1 § 3 st. JB). Vilken omfattning och innebörd parternas åligganden därvid får ges framgår av 14 kap. 1 § 2 st. JB, som föreskriver att servitutet ej ”får […] förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet”, samt 14 kap. 6 § JB, enligt vilken den härskande fastighetens ägare vid servitutets utövande (användning) skall förfara så att den tjänande inte betungas onödigt och, om den förstnämnde på den sistnämndes fastighet har ”väg, byggnad eller annan anläggning”, hålla sådan anläggning i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas i onödan. De av 6 § följande kraven på underhåll tar syfte på de fall då den tjänande fastighetens ägare ej ålagts motsvarande skyldighet (jfr prop. 1970:20 B 2 s. 736). Äger 14 kap. JB tillämpning bör det således ytterst bli tal om att tolka innebörden av uttrycket ”rätt”.Vid avtalstolkning är ändamålet att fastställa avtalsparternas gemensamma avsikt med avtalet. Utan mer ingående kunskap om förhållandena vid avtalets ingående kan något säkert svar om hur servitutet skall tolkas inte ges. Uttrycket ”rätt” innebär enligt sin lexikaliska betydelse inget annat än en laglig fordran, men det kan föreligga omständigheter som ger skäl för en avvikande tolkning.Har även servitutet fastställts vid förrättning äger istället (främst) 7 kap. FBL tillämpning. Däri finns ingen bestämmelse motsvarande 14 kap. 6 § JB, men väl en motsvarighet till 14 kap. 1 § 2 st. JB (se 7 kap. 1 § 2 st. FBL). Hur detta skall tolkas är inte helt klart. I förarbetena till JB uttalades att den i 14 kap. 6 § intagna regeln ”ger uttryck åt en allmänt erkänd princip som gäller i fråga om s.k. osjälvständiga rättigheter” samt att ”[d]et synes värdefullt att principen kommer till uttryck i lagtexten” (jfr prop. 1970:20 B 2 s. 736). Av detta kan antas följa att en motsvarande skyldighet bör åligga även i de fall 14 kap. JB inte är tillämpligt. Stödet härför är dock svagt.Viktigt att notera avseende servitut är slutligen att ändring kan ske om servitutet ”hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen” samt om ”ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst [och en ändring] […] skulle innebära väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att för den andra medföra olägenhet av betydelse” (se 7 kap. 4 § FBL och 14 kap. 14 § FBL).Sammanfattande kommentar och rekommendation Underhållet av gemensamhetsanläggningar skall som framgått finansieras genom att fastighetsägarna betalar avgifter som bestäms av fördelningstal. Berörda tal kan vid ändrade förhållanden bli föremål för justering.För servitut gäller de villkor som bestämts vid upplåtelsen, jämte JB eller FBL och allmänna principer. Ifrågavarande villkor kan även de komma att ändras vid förändring av sakförhållandena. Ur den för stunden gällande skrivningen torde svårligen någon skyldighet kunna utläsas, men det bör om de boende i den härskande fastigheten kommit att föranleda ett högst noterbart slitage kunna komma ifråga att ändra villkoren.Beroende på vad som önskas uppnås och exakt hurdan situationen sker sig kan olika åtgärder vidtas för uppnåendet av olika mål. Rekommendabelt torde oavsett hur ni önskar förfara vara att kontakta lantmäterimyndigheten, som ansvarar för fastighetsbildningsfrågor. Ni bör därvid framhålla att servitutets utnyttjande under rådande omständigheter är till betydande förfång för er, utan att vara till motsvarande nytta för motparten, och att (om så är fallet) erforderlig ersättning för denna olägenhet ej utgivits. En gångbar lösning vore troligen att försöka få servitutet omvandlat till en gemensamhetsanläggning eller att göra det till en del av den befintliga anläggningen.Vidare hjälp i ärendet kan även erbjudas av Lawline, om sådan skulle önskas ombeds du sända ett e-postmeddelande till för att få en offert.Oavsett hur ni väljer att gå vidare önskar vi er framgång i den fortsatta hanteringen av ärendet. Vänligen,