Muntligt avtal om hyra

2017-02-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Detta gäller muntligt avtal. Vi har bokat en stor lokal (Nation) i centrala Uppsala för bröllopsmiddag och fest. Först godkände vi meny och offert redan i Juni 2016 för en lokal 8 Juli 2017, sedan i Oktober ringer de och säger att det har blivit dubbelbokat och ber oss byta datum.Argument: "Det andra paret har bokat före tyvärr och de kan inte byta datum."Vi bokar om allt vad det gäller präst, DJ, bil, fotografering m.m. till 22 Juli 2017. Utan kompensation, de tyckte att de sa till i tid...Andra gången vi godkände lokalen var Okt 2016 som då skulle vara ledig och bokad endast för oss 22 Juli 2017.Sen idag (2017-02-17) säger de att vi får byta lokal för "det andra sällskapet inte kan flytta sitt datum).Det bästa de kan göra är att leta en annan lämplig lokal till oss för samma offert.De föreslår en mindre lokal som de säger rymmer 80 personer!Får man göra så här? De har väl ett muntligt avtal som borde gälla även fast de endast skriver skriftliga avtal endast 2 månader innan.?Vi ska besöka dem nästa vecka och titta på den nya lokalen men behöver veta vad vi kan begära och vad som är rätt,vi har skickat ut inbjudningskort om "fel lokal" och bokad allt runt om kring.Ska vi nöja oss med den lilla lokalen en bit bort med samma offert eller vad är rimligt?Kan vi begära prisavdrag som kompensation? Tack på förhand för svar, mvh blivande man och hustru
Henrik Ärnlöv |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Era möjligheter till kompensation eller rätt att vara i lokalen före det andra sällskapet är beroende av om ni kan bevisa att ni redan ingått ett avtal med uthyraren. Om ni lyckas göra det har ni rätten på er sida och skulle i så fall kunna använda det i en förhandling med uthyraren, eller t o m dra det hela till domstol. Muntligt avtalNär det gäller sådan hyra av lokal mm som ni beskriver finns inga formkrav på att de ska vara skriftliga, med andra ord har ni helt rätt i att även muntliga avtal ska vara gällande (se jordabalken 12 kap 2 §). Om hyresvärden har hyrt ut samma lokal samma datum till två olika sällskap ska det sällskap som först avtalade med hyresvärden anses ha rätt att nyttja lokalen, oavsett vad det andra sällskapet visste eller kände till. Det betyder att om ni kan bevisa att ert avtal ingicks före det andra sällskapet har ni rätt att nyttja lokalen före dem. Problemet med muntliga avtal är att de är just muntliga. Om de inte finns nedtecknade någonstans eller kan bekräftas genom mailväxling eller liknande så blir det svårt att bevisa att det överhuvudtaget finns ett avtal. Om ni däremot har bevis för att ni har ingått ett avtal så kan ni kräva att uthyraren ska prestera sin del av det. Vad ska ni göra?Om ni bara muntligt accepterat offerterna och inte fått någon form av skriftlig bekräftelse på att ni har en deal så finns det dessvärre inte så mycket att göra. Om ni inte kan bevisa att det finns ett avtal så kommer ni inte heller kunna kräva någon form av kompensation. Om det däremot är så att ni kan bevisa att ett avtal ingåtts så skulle ni, om man drar det till sin spets, kunna kräva ersättning från uthyraren i domstol. Om det finns ett avtal och den ena parten inte kan fullgöra sin del så är har ni rätt till ersättning för de kostnader ni lider. Redan första gången det blev fel skulle ni t ex ha kunnat kräva kompensation för att ni blev tvungna att skicka ut nya inbjudningar. Att göra det här till en domstolsprocess är dock tidskrävande och kan komma att bli ekonomiskt kostsamt. Eftersom det är ni som i så fall stämmer uthyraren är det upp till er att bevisa att det finns ett avtal och att ni lidit vissa skador. Ni kan dock ha det i åtanke när ni åker ut till den nya lokalen ni erbjuds, att ni skulle kunna vägra gå med på deras nya offert och kräva dem på ersättning i domstol för att ni har ett avtal sen tidigare som de inte kan fullfölja. Detta gör också att ni skulle kunna pruta ner priset. Om de vägrar går med på en prissänkning kan ni som sagt driva en process mot dem men det är en tidskrävande process och dessutom måste ni hitta en annan lokal för ert bröllop. RekommendationNi har hamnat i en situation som är svår för er. Trots att ni har rätten på er sida kanske det klokaste ändå är att ta en mindre lokal, för att bli av med problemet. Ni kan dock förhandla med "hot om stämning" som argument och om de vägrar skulle ni kunna få ersättning i domstol. Först och främst skulle jag dock sett till att det finns bevis om att ett avtal kommit till stånd, även om det bara finns i mail-form. Hoppas ni fått svar på er fråga!Med vänliga hälsningar,

Får en hyresvärd säga upp tidsbestämt avtal i förtid?

2017-02-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Vad gäller för det fall att man som fastighetsägare av en enfamiljsbostad (småbostad med typkod 220) har hyrt ut en del av sitt boende till en privatperson. Avtalet är tidsbegränsat och löper på 1 år. I hyresavtalet under rubriken "särskilda bestämmelser" framkommer att besittningsrätten avtalas bort. I tillägg till detta avtal har man också fyllt i och undertecknat ett standardformulär om att "hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att hyresförhållandet ska upphöra på grund av att hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset...". Min fråga är följande: Har hyresvärden rätt att säga upp avtalet i förtid om denne ca 3 månader senare har fått erbjudande om att sälja sitt hus?MvhCharlie
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om uthyrning finns både i hyreslagen och i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Eftersom att uthyrningen gäller en enfamiljsbostad är det privatuthyrningslagen som gäller, men det finns tre punkter som inte får vara uppfyllda för att den lagen ska kunna användas. Dessa punkter är:- Hyresgästen använder boendet som fritidsändamål- Uthyrningen sker näringsverksamhet (dvs att den som hyr ut har det som verksamhet)- Avtalet har ingåtts innan 1 februari 2013(Detta kan du läsa om här.)Jag anser inte att någon av ovanstående punkter är uppfyllda i detta fall och därför är det privatuthyrningslagen som blir tillämplig. Jag har även dragit slutsatsen att uthyrningen enbart sker till en privatperson just nu. Om det skulle vara så att uthyrningen sker till flera samtidigt får du gärna återkomma med din fråga för då kommer utgången i fallet bli annorlunda. Har hyresgästen rätt till besittningsskydd i privatuthyrningslagen?Nej, vid uthyrning av privatuthyrningslagen har inte hyresgästen någon rätt till besittningsskydd och därför behöver hyresvärden och hyresgästen inte ens avtala bort det skyddet. Detta kan du läsa mer om på hyresnämndens hemsida, se här. Får en hyresvärd säga upp tidsbestämt avtal i förtid?Ja, både hyresvärden och hyresgästen kan avbryta avtalet i förtid. Om hyresvärden säger upp avtalet är det 3 månaders uppsägningstid som gäller, om inte längre tid har avtalats. Rätten att säga upp avtalet gäller i alla situationer och det krävs inga speciella skäl, se här. Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du välkommen att återkomma!Vänlig hälsning,

Uppsägning av hyresgäst i enfamiljshus

2017-02-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Har ett enfamiljshus med 2 lägenheter. Nu skall vi sälja huset eller eventuellt flytta in själv eller ett barn. På hyreskontraktet står uppsägningstid 3 mån. Den ena hyresgästen har bott där under mer än 10 år. Nu vill man inte flytta, så vad skall vi göra. Källaren med torkrum är en enda röra och blir inte upprymd trots tillsägelse. Man har skaffat en torktumlare (utan lov) som släpper ut ånga i källaren, så att fukten rinner på fönstren. Har sagt ifrån att torktumlaren inte får användas, men utan resultat. Även runt huset är det belamrat med diverse, och det ser förskräckligt ut. Vad kan vi göra??
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om hyresförhållanden finns i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Bostadshyresgäster har som huvudregel rätt till förlängning av avtalet om inte något undantag i JB 12 kap. 46 § är tillämpligt. Ni måste i er uppsägning åberopa någon av de grunder som listas i punkter i paragrafen. Det görs alltid en avvägning mellan ert och hyresgästens intresse vid bedömningen av om hyresgästen ska tvingas flytta. I ert fall ser jag främst två alternativ för er att säga upp er hyresgäst.1: Paragrafens sjätte punkt gäller om avtalet gäller en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. Ert intresse som hyresvärd väger i regel över om lägenheten behövs som egen bostad eller om huset ska säljas. Om hyresförhållandet varat lång tid kan det krävas att en ersättningslägenhet anvisas, se t.ex. RBD 7:84 där hyresgästen bott i lägenheten i 36 år. Om hyresgästen vetat om era planer på att ta över huset spelar det roll för intresseavvägningen, liksom om flyttningskostnaderna ersätts. Jag skulle råda er att använda denna grund i första hand.2: Paragrafens första och andra punkt kan användas om hyresgästen förverkar hyresrätten eller åsidosätter sina förpliktelser i tillräckligt hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Jag tänker här på att hyresgästen olovligen har skaffat en torktumlare, särskilt om det finns ett förbud i avtalet, samt att hyresgästen inte verkar hålla hyresrätten i gott skick.Om ni säger upp avtalet med hyresgästen och denne vägrar flytta, måste ni enligt JB 12 kap. 49 § hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång. Hyresgästen får då bo kvar till dess att frågan är avgjord. Jag hoppas att svaret hjälper er att få ordning på situationen.

Fråga om besittningsskydd

2017-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har jag besittningsrätt till lägenhet jag hyr i andra hand efter att ha bott i den i elva månader?Fastighetsägaren vet om att jag har bott här.Är en hyresrätt.Har skrivit kontrakt med hyresrätts-innehavaren.Jag har ej avsagt mig besittningsskyddet.Mvh Madeleine Lundberg Lindahl
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring besittningsskydd vid andrahandsuthyrning av hyresrätt återfinns i hyreslagen, vilken regleras i jordabalken. Enligt lagens regler får du som andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat i längre än två år i följd, se här. Det innebär att elva månader inte räcker för att du ska inneha besittningsrätt. Hoppas du fått svar på din fråga,Vänlig hälsning

Vem har ansvar för avlopp i en hyresrätt?

2017-02-17 i Hyresrätt
FRÅGA |vem har ansvar för avlopp i en hyresrätt
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler för uthyrning av lägenheter återfinns i Jordabalkens (JB) 12 kap. När det gäller ansvar och ersättningsskyldighet finns en regel i 12 kap. 24 § JB som säger att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten och med vad därtill hör väl (s.k vårdplikt). Hyresgästen är vidare enligt samma paragraf bara skyldig att ersätta hyresvärden för skada som uppkommit genom hyresgästens vållande, vårdslöshet eller försummelse. Det innebär att hyresgäst endast är skyldig att ersätta skadan om hyresvärden kan visa att du agerat på sådant sätt. När man hyr en lägenhet brukar man normalt säga att man har en vårdplikt och således kan vara ersättningsskyldig, men att normalt användande inte ska innebära ersättningsskyldighet. Fortsättningsvis om bevisbörda, det är något oklart i praxis vem som ska bevisa att hyresgästen inte iakttagit den omsorg som krävs för att undgå ansvar. Som utgångspunkt är det hyresgästen som ska bevisa att han eller hon inte har varit försumlig, men om det finns en rimlig möjlighet att skadan har uppkommit på något annat sätt än hyresgästens försummelse så ska hyresvärden istället bevisa att det är hyresgästen som varit försumlig så att skadan uppkommit (se Högsta domstolens dom i NJA 1975 s 657). Detta på grund av att en hyresgäst inte ska kunna undgå ansvar enbart genom att hävda att denne inte vållat skadan. Sammanfattningsvis, vem som bär ansvaret (och således är ersättningsskyldig) för fel i avlopp i en hyreslägenhet beror på hur skadan orsakats och vem som kan anses bära ansvar för skadans uppkomst. Givet din fråga är det svårt att ge ett mer utförligt svar, men jag hoppas att du fick någon klarhet i din fråga! Jordabalken hittar du här.Vänligen,

Ändring av hyresvillkor

2017-02-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr en studentbostad av ett kommunalt bostadsbolag i Sundsvall. Utan förvarning eller någon information i förväg har nu de infört ett krav på att man ska klara minst 15 högskolepoäng per termin för att få bo kvar. Detta innebär alltså att man riskerar att bli vräkt om man inte har uppnått dessa 15 poäng. Är det verkligen tillåtet att införa nya hyresvillkor helt utan att ge någon information i förväg?
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En hyresvärd kan inte ensidigt påtvinga hyresgäster ytterligare villkor utöver hyreskontraktet för att du som hyresgäst ska få bo kvar i din lägenhet. Inte ens om hyresvärden informerar om att villkoren kommer att ändras har det någon betydelse för din rätt att bo kvar.Ett sätt som dina hyresvillkor kan ändras på är dock genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Din hyresvärd avtalar i så fall med en organisation av hyresgäster om vilka villkor som ska gälla för hyresrätterna på fastigheten. Överenskommelsen blir bindande för dig om du har en s.k. förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt, där du förbinder dig att förhandlingsöverenskommelsen får tillämpas gentemot dig. Finns ingen sådan klausul i ditt kontrakt måste hyresvärden komma överens med dig direkt om hyresvillkoren ska ändras.Jag hoppas att detta ger svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Fråga om hyresvärds rättighet att tillträda hyresrätt utan samtycke

2017-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min hyresgäst gick imorse in i mitt rum när jah låg naken och sov. Detta tycker jag känns väldigt otäckt. Enligt honom var det för att stänga mitt fönster som jag hade öppet. Det är januarimånad och jag förstår att ett öppet fönster är slöseri med värme, men just denna natt och gårdag hade elementet inte fungerat varpå jag öppnade mitt fönster för att få frisk luft. Hade influensan och vinterkräksjukan när detta hände och det kändes som frisk luft var nödvändigt. Får min hyresvärd klampa in i mitt rum på detta sätt? Tack på förhand
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande hyresvärdens rätt att tillträda hyresgästens lägenhet återfinns i hyreslagens 12 kap 26 §, som regleras i jordabalken, se här. Som hyresgäst disponerar du över den förhyrda lägenheten exklusivt. Det innebär att du som hyresgäst kan neka i princip vem som helst tillträde, med några få undantag. Hyresvärden får tillträda lägenheten vid mindre brådskande förbättringsarbeten om denne meddelar detta minst en månad i förväg. Enbart vid brådskande ärenden får hyresvärden tillträda lägenheten utan hyresgästens samtycke. Brådskande ärende kan exempelvis vara vattenläckage, se här.Att din hyresvärd tillträtt lägenheten enbart för att stänga fönstret kan inte anses som brådskande och faller därför utanför vad som är godtagbart enligt hyreslagens regler. I ett sådant läge borde din hyresvärd istället prata med dig via telefon/mejl eller dylikt. Tillträde som inte tar hänsyn till hyreslagens regler är lagstridigt och kan även under vissa fall vara brottsligt. Hoppas du fått svar på din fråga, Vänlig hälsning

Ägande av bostad och folkbokföring

2017-02-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejFår man stå på ett hyreskontrakt och äga en bostadsrätt?Mvh Sussie
Marcus Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det finns ingen vidare begränsning att man dels står på ett hyreskontrakt för en hyresrätt, samtidigt som man äger en annan bostadsrätt. Vidare är det viktigt att ha i åtanke att man inte kan vara folkbokförd på flera adresser samtidigt. Detta framgår av Folkbokföringslagen 6§ där det framgår att en person ska folkbokförs på den fastighet och i den kommun där personen är ansedd vara stadigvarande bosatt. Den kommun där en person är folkbokförd är hans eller hennes folkbokföringsort. En person anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon regelmässigt tillbringar eller, när byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila, dvs. där personen vardagligen sover. Den som därigenom kan anses vara bosatt på fler än en fastighet anses vara bosatt på den fastighet där han eller hon med hänsyn till samtliga omständigheter får anses ha sin egentliga hemvist. Vart personen har sin familj har stor betydelse för bestämmandet av egentliga hemvisten. Vidare att ta i beaktning är även vart personen arbetar, hur stor bostaden är samt eventuellt vart personens huvuddel av sin egendom förvaras.Hoppas att svaret hjälpte dig, ha en fortsatt trevlig dag!