Fråga om samägd bostadsrätt

2016-08-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Mina föräldrar har nu köpt en bostadsrätt som jag ska bo i och jag ska stå som ägare av 10% . Jag kommer betala största delen av räntekostnaderna i månaden utöver hyran (till mina föräldrar), har jag då någon rätt till nånting när den säljs eller har jag ingenting att säga till om då?
Jonatan Sundqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du och dina föräldrar ska äga andelar i samma bostadsrätt berör din fråga de rättsliga bestämmelser som finns angående samäganderätt. I lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (här) regleras samäganderätt till fastigheter, lösa saker, aktier, obligationer och skuldebrev. En bostadsrätt hör egentligen inte till något av de egendomsslagen, men i målet NJA 1995 s. 478 (här) har Högsta Domstolen slagit fast att lagen ändå ska tillämpas i väsentliga delar på samägda bostadsrätter. Av 2 § samäganderättslagen (här) framgår att samtliga delägare måste samtycka för att någon ska kunna förfoga över egendomen i sin helhet. Det innebär att hela bostadsrätten bara kan säljas om både du och dina föräldrar samtycker. Delägarna förfogar dock fritt över sina andelar, vilket innebär att var och en av er kan sälja sin andel utan att inhämta någons samtycke. Således kan dina föräldrar inte sälja bostadsrätten utan ditt samtycke, men de kan sälja sina egna andelar i den.Av 6 § samäganderättslagen (här) framgår dock att var och en av delägarna kan ansöka hos rätten om att egendomen ska säljas på offentlig auktion. Övriga delägare kan bara motsätta sig en sådan försäljning om de kan visa synnerliga skäl för att försäljningen inte ska ske. På så vis är det alltså möjligt att påtvinga en försäljning av en samägd bostadsrätt mot en delägares samtycke. Givetvis fördelas dock köpeskillingen mellan delägarna utifrån hur stora delas andelar i egendomen var.Sammanfattningsvis kan alltså en försäljning av en samägd bostadsrätt som huvudregel endast ske med samtliga delägares samtycke. Därmed kan dina föräldrar inte sälja bostadsrätten mot din vilja, även om de kan sälja sina egna andelar i den. De kan dock ansöka om att få bostadsrätten såld på offentlig auktion. I så fall kommer du att erhålla din andel i köpeskillingen när auktionen är avslutad.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.Med vänlig hälsning,

Uppsägning av andrahandskontrakt

2016-08-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Hyr en bostadsrätt i andrahand som jag själv sagt upp. I vårt kontrakt står det 3 månaders uppsägningstid åt bägge hållen. Har jag rätt att nu efter uppsägning hävda att lagen säger 1 månad från min sida, eller är det "för sent" då vi redan skrivit kontraktet?Hittade den här frågan, där svaret inte exakt överlappade med min situation:http://lawline.se/answers/uppsagningstid-vid-hyra-av-bostadsratt-i-andra-hand
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Eftersom du hyr en bostadsrätt i andra hand är lagen om uthyrning av egen bostad (se här) tillämplig, under förutsättningen att hyresavtalet ingicks från och med den 1 februari 2013 eller framåt. Lagen är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att den inte kan avtalas bort. Du har därför rätt att säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen, oavsett vad ni har avtalat om. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

gåva i form av fastighet

2016-08-23 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar vem som är juridiskt godkänd att bevittna namnteckning vid undertecknande av gåvobrev.Gåvan gäller fastighet.Gåvomottagare är barn till gåvogivaren.Är barnbarn över 18 år godkända ?Är bevittnande i efterhand juridiskt hållbart??Tacksam för svar!!
Amanda Härle |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om gåvor regleras i gåvolagen (GåvoL) och vissa specialregler gällande gåvor i form av fastigheter finns i 4 kap. jordabalken (JB). Av 4 kap. 29 § JB framgår att när en fastighet överlåts genom gåva gäller samma formkrav som vid "vanlig" överlåtelse av fastighet, dessa formkrav hittas i 4 kap. 1-3 §§ JB. För att gåvan ska bli giltig krävs att de formkrav som framgår av 1 § 1 stycket iakttas, av 1 § 3 stycket framgår nämligen att om formkraven inte är uppfyllda är förvärvet inte giltigt. I 1 § 1 stycket står det att handlingen "underskrives av säljaren och köparen", detta innebär att inga vittnen behövs vid förrättandet av avtalet. Vittnen behövs däremot för att få lagfart, detta stadgas i 20 kap. 7 § 1 punkten JB. Svaret på frågan om "bevittnande i efterhand" är därför att detta är okej eftersom att bevittningen inte behöver ske förrän ansökan om lagfart görs. Gåvobrevets giltighet påverkas således inte av om det är bevittnat utan det är bara formkraven (4 kap. 1 § 1 stycket JB) som du behöver tänka på. Vad jag kan se finns det inga särskilda krav på vilka som får eller inte får vara vittnen vid lagfartsansökan. I lagen (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar stadgas att rättshandlingar inte får bevittnas av någon som är under 15 år eller som lider av en psykisk störning. Det finns med andra ord inte något som tyder på att ditt barnbarn inte skulle kunna bevittna lagfarten. Skulle vittnet ej accepteras kommer din ansökan om lagfart bara att vilande förklaras (se 20 kap. 7 § JB) vilket innebär att själva gåvoöverlåtelsen fortfarande är giltig. Det som händer vid en vilandeförklaring är att du som överlåter fastigheten ges tillfälle att överklaga förvärvet i domstol (alltså om du inte vill att lagfarten ska gå igenom). Om du väljer att inte göra det kommer lagfarten att gå igenom utan att bevittningen är korrekt, detta enligt 20 kap. 8 § JB. Förutsatt att du inte överklagar till domstol spelar det ingen större roll om bevittningen blir korrekt. Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du välkommen att höra av dig igen!

Avflyttning av egendom efter uppsägning

2016-08-21 i Hyresrätt
FRÅGA |hej.Min pojkvän har sedan 2012 hyrt en verkstadsbyggnad och lägenhet.I början av juni dök hyresvärden upp och lämnade en uppsägning, med full rätt eftersom han var sen med hyran.Problemet var dock att han fick tio dagar på sig att flytta ut. Efter sex dagar fick D, min pojkvän ryggskott och klarade inte att bära. Han har sedan 2006 en ryggskada efter mc olycka. I fredags ringde hyresvärden och sa att han skulle ställa container utanför, och slänga hans skit, detta gjorde han dock inte, igår ringde han återigen och sa att D skulle lämna sitt jobb och komma omedelbart, om inte så skulle han spränga bort dörren. D kunde dock inte lämna arbetet, han fick vänta till efter arbetet, och när han kom dit, så hade hyresvärden öppnat alla dörrar, och berättade att han hade sålt fastigheten, och att D egendom hade ingått i köpet, så ville han ha någon av sina saker, så skulle han prata med den nye fastighetsägaren. Den nye fastighetsägaren krävde att D skulle komma dit med registreringsbevis till sin sons epa traktor, så att den skulle överlåtas på den nye fastighetsägaren. D förvägrades tillträde till lägenhet och verkstadslokaler, med hot om vad som skulle hända om han kom på natten och försökte sno någonting av sin egendom. Jag vet inte vad vi ska göra. Kan en fastighetsägare verkligen bara gå in när det passar honom och göra som han vill med hyresgästens ägodelar..
Matilda Hellström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga handlar om vad som händer med hyresgästens egendom efter uppsägning och hyresvärdens rättigheter i sådana situationer.Din pojkvän har hyrt en bostadslägenhet och en lokal och blev uppsags till omedelbart upphörande i början av juni på grund av obetalda hyror. Hyresavtal regleras i 12 kaptilet jordabalken.Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid enligt 12 kapitlet 42 § jordabalken, 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och 2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen.Detta innebär att om din pojkvän var sen med hyran hade alltså hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Dock måste uppsägningen vara delgiven enligt delgivningslagen samt att hyresvärden måste ha informerat om att det finns en rätt att återvinna hyresrätten om hyran betalas inom två-tre veckor. Om de två meddelanden inte delgetts på korrekt sätt finns möjlighet att hävda att uppsägningen är ogiltig.När en uppsägning skett har hyresgästen en skyldighet att omedelbart avflytta från bostaden. Om så inte sker har hyresvärden möjlighet att begära avhysning hos kronofogdemyndigheten så att ett formellt beslut fattas, och hyresvärden får assistans att tömma lägenheten. Hyresvärden har ingen rätt att avhysa hyresgäster på egen hand utan denna rätt tilllkommer enbart kronofogdemyndigheten enligt svensk lag. När hyresvärden fått ett beslut där det står att hyresgästen ska flytta kan Kronofogden genomföra vräkningen. Kronofogden tar hand om transport och magasinering av egendom. Kostnaderna för det ska i första hand betalas av den som blir vräkt. Om denne inte kan betala kostnaderna får hyresvärden göra det (inte för magasinering).I ert fall har hyresgästens saker sålts. Hyresvärden har ingen rätt att sälja saker som inte tillhör honom. Det är potentiellt att anse som olovligt förfogande enligt 10 kapitlet 4 § brottsbalken samt egenmäktigt förfarande enligt 8 kapitlet 8 §. Det finns dock en särreglering i hyreslagen om det i en lägenhet som hyresgästen har lämnat eller från vilken han avhysts finns egendom, som kan antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och om han inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen, tillfaller den hyresvärden utan lösen (12:27 JB) Detta innebär att om hyresvärden skulle avhysa hyresgästen och det sedan finns saker kvar, kan hyresvärden få äganderätten till sakerna efter tre månader om han sagt till hyresgästen att flytta sakerna. Fram till dess har hyresvärden en skyldighet att vårda sakerna. Sammanfattningsvis har inte hyresvärden rätt att göra som han vill med hyresgästens saker efter uppsägning. För det första måste han begära avhysning hos kronofogden och kan inte på egen hand neka hyresgästen tillträde till lägenheten och ta dennes egendom i beslag. Han får äganderätt till egendomen tre månader efter avhysning om en anmodan att flytta saker har lämnats till hyresgästen. Innan dess har han ingen rätt att sälja saker som inte tillhör honom. Ni bör alltså polisanmäla hyresvärden på grund av det som skett. Ni kan kontakta kronofogdemyndigheten för hjälp att få ut egendomen som hyresvärden har tagit beslag på. Om detta kronofodemyndighetens beslut bestrids kan ni stämma i domstol om bättre rätt till egendomen.Hoppas du har fått svar på din fråga. Om du har frågor eller vill ha fortsatt hjälp kan du kontakta mig på:

Uthyrning i andra hand på bestämd tid

2016-08-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i andra hand, i väntan på att vårt hus skall bli färdigt. Vi skrev kontrakt på 1år. Nu 2 månader senare vill hon säga upp kontraktet. Hennes skäl är att hon provade på att vara sambo, och det funkar inte. Ändå frågade jag vid kontraktsskrivningen om det inte skulle funka vad som händer då, fick då till svar att då får hon lösa det kontraktstiden ut. Har hon rätt till detta? Jag har skött mina åtaganden.
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna skiljer sig åt beroende på om du hyr en bostadsrätt eller en hyresrätt i andra hand.Gällande uthyrning av en hyresrätt i andra hand så finns det som huvudregel ingen möjlighet för hyresvärden att säga upp avtalet innan hyresavtalets utgång. Vid allvarliga avtalsbrott från hyresgästens sida kan hyresvärden däremot säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42-44 §§ jordabalken).Är det istället fråga om andrahandsuthyrning av en bostadsrätt är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig (se här). Det finns då möjlighet för hyresvärden att bryta avtalet i förtid, enligt 3 § (se här). Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Rätten att säga upp gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Överföring av andel i bostadsrätt

2016-08-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag köpte en bostadsrätt för 1,7milj för fyra år sedan och jag har lån på ca 1,3milj. Den värderas idag till 2 miljoner och motsvarande lägenheter stiger i budgivningar till mellan 2,2 och 2,5milj.Jag har nu blivit sambo och vi undrar vad det finns för olika alternativ om hon ska köpa in sig i lägenheten. Framförallt undrar vi om det finns något sätt för henne att bli delägare i lägenheten och ta del av eventuell vinst från och med dagens marknadsvärde utan att hon ska behöva ta ett lån på halva lägenhetens marknadsvärde och betala till mig? (Detta undrar vi eftersom det scenariot innebär att hon får ett lån på över en miljon och jag knappt har något lån öht).Tack på förhand!
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Utifrån Er fråga kommer mitt svar vara uppdelat i fyra delar. Den första delen är en mer allmän introduktion medan den andra delen handlar om hur en överföring av andel i bostadsrätt kan göras. Den tredje delen handlar om de skattemässiga konsekvenser en överföring för med sig och den fjärde delen om samboaspekten av förvärvet. De lagar som framförallt blir tillämpliga är inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229, och sambolagen (SL), se https://lagen.nu/2003:376.Om Ni hade andra funderingar som Ni känner att Ni inte har fått svar på kan Ni uttrycka dessa i en kommentar till svaret.Viktigt att notera är att svaret utgår ifrån att det inte finnas någon annan relevant information i Ert fall och om det skulle göra så bör Ni se svaret som mer vägledande.Allmän redogörelseEftersom det rör sig om ett förvärv av en bostadsrätt (BR) finns det inte samma formella krav på själva förvärvet som vid fastighetsförvärv. Det som brukar framhållas som viktigt vid köp av BR är att få vardera personens andel registrerad hos bostadsrättsföreningen. Det är nämligen så att själva registreringen har stor civilrättslig verkan, t.ex. vad gäller rätten att belåna lägenheten o. dyl.Överföring av andelDet finns i princip endast två sätt att överföra Er andel till Er sambo. Antingen genom gåva eller genom köp. Viktigt är att eftersom det gäller överföring av andel i BR gäller delningsprincipen skattemässigt vilket innebär att om Er sambo betalar någon del av värdet eller övertar en del av Ert nuvarande lån så kommer överföringen delvis behandlas som köp och delvis som gåva. För att det ska vara gåva måste andelen alltså ges utan någon betalning alls. Mer om denna bedömning i den skattemässiga sektionen.Eftersom en gåvotransaktion skulle medföra att du gör en miljonförlust så bortses ifrån detta alternativ när vi går vidare. Kvarstår gör då alternativet köp och det som blir intressant är hur finansieringen av det köpet ska göras.Ni anger att Ni helst ser att Er sambo inte ska behöva ta ett miljonlån på banken för att kunna köpa Er andel. Om Ni inte ska mottaga full betalning omedelbart blir alternativen att Ni antingen upprättar en avbetalningsplan, vilket får anses vara en högst ovanlig lösning som är juridiskt komplicerad, eller att Ni mottager ett skuldebrev om halva BR värde motsvarande hennes andel. Om Ni väljer alternativet med skuldebrev, vilket jag i sådana fall skulle rekommendera, får Ni "fullt betalt" för Er andel men i form av en fordran och Er sambo slipper ta ett lån (annat än från Er indirekt). Detta bör utgöra den lösning som kommer närmast Era önskemål då Ni båda från den tidpunkten delar på eventuell vinst eller förlust då Ni äger hälften var. Det viktiga blir då att i detta skuldebrev reglera hur betalning ska göras och framförallt när betalning ska göras. Om felaktigt reglerat kan ni separera och Ni kan ändå inte begära ut betalning för BR-andelen. Denna lösning är alltså mer riskfylld för Er än om Er sambo skulle ta lån och erlägga full likvid direkt.I Ert fall blir det mindre viktigt med ett samboavtal för att skydda Er från skuldreglering då ev. skulder vardera sambon har bara kan dras av från dennes samboegendom. Då Ni inte har någon samboegendom utan det endast är hon som har det kan endast avdrag göras från den andel som redan är hennes. Viktigt är dock att om BR tappar i värde och hennes skuld blir större än värdet av BR kan hon göra avdrag från ev. värde som Ni har i samboegendom som är bohag, om Ni inte redan avdragit Era skulder ifrån denna del.SkattemässigtOm vi även fortsättningsvis utgår ifrån att Ni säljer andelen till Er sambo blir då frågan vilket pris Ni bör sätta. I första hand handlar detta givetvis om hur mycket Ni vill ha betalt för halva Er BR och vad Ni två kan komma överens om. Här redogörs för de skattemässiga konsekvenserna av två olika prissättningsalternativ. Alternativ ett är att priset sätts till halva marknadsvärdet d.v.s. korrekt marknadsvärde för halva BR medan alternativ två är att priset sätts till halva Er anskaffningsutgift (vad Ni betalade för att förvärva BR från början d.v.s. 1,7 mkr).Alt.1Då priset sätts till halva marknadsvärdet, låt oss anta (2,2 mkr / 2 = 1,1 mkr) 1,1 mkr, är det att helt anse som ett köp och till ingen del en gåva. Det är alltså huruvida betalning understiger marknadsvärdet som avgör om någon del anses utgöra gåva. Eftersom det enligt detta alternativ är att anse som ett köp till marknadsvärdet 1,1 mkr kommer Ni att göra en vinst om 1,1 - (1,7/2=0,85 mkr) = 250 000 kr, IL 44:13-14. Denna vinst kvoteras sedan med 22/30 d.v.s. 250 000 * 22/30 = 183 333,3333, enligt IL 46:18. Den kapitalvinst som återstår efter kvotering är vad som beskattas med 30 % enligt IL 65:7. Skatten blir då 0,3*183 333,3333=55 000 kr. Ni får alltså betala 55 000 kr i skatt enligt detta upplägget. Viktigt att komma ihåg är dock att detta alternativ ger Er sambo en högre anskaffningsutgift som hon i sin tur sedan kan använda sig av för att minska sin eventuella framtida skattepliktiga vinst vid försäljning av andelen.Alt.2Om priset sätts till halva Ert anskaffningsvärde d.v.s. 1,7 mkr/2=850 000 kr kommer köpet delvis att behandlas som gåva och delvis som köp enligt delningsprincipen. Eftersom ersättningen om 850 tkr motsvarar (850 000/1 100 000=0,7727) ca 77 % av marknadsvärdet om 1,1 mkr är 77 % ett köp och 23 % en gåva. För Er del medför detta att Ni gör en kapitalvinst om 850 000 - (0,77*850 000)=195 500 då Ni endast får använda 77 % av Er anskaffningsutgift för andelen. Denna andel kvoteras på samma sätt som enligt alt.1 och kvarstår gör då (195 500 * 22/30=)143 366,6667 kr som kommer beskattas med 30 % vilket motsvarar (0,3*143367=)43010,1. Detta alternativ medför alltså en lägre beskattning om (55 000 - 43 010=)11 990 kr för Er del men Ni får inte lika mycket betalt.För Er sambos del medför detta att hon för 77 % av andelen har 850 tkr i anskaffningsutgift och för de resterande 23 % inträder i Er skattemässiga situation enligt IL 44:21. Detta innebär att hon för de 23 % har 23 % av Er anskaffningsutgift motsvarande (0,23*850 000=)195 500 kr som anskaffningsutgift. Hennes totala anskaffningsutgift den dagen hon säljer sin andel blir då 195 500 + 850 000 = 1 045 500 kr d.v.s. 55 tkr lägre än om hon skulle köpa den för marknadsvärdet från Er.Vilket alternativ Ni finner lämpligast är upp till Er.SamboaspektenEftersom Er nuvarande sambo förvärvar en andel i en BR för gemensamt bruk för att Ni båda ska bo där kommer hennes andel i BR att utgöra samboegendom, se sambolagen (SL) 3 §. Er andel däremot är inte samboegendom då den förvärvats innan Ni avsåg att bo tillsammans, så som jag har förstått Er information, och detta medför att om Ni en dag framöver skulle gå isär kommer Ni dela på värdet av hennes andel i BR men inte på Er. Ni tjänar alltså på att hon gör ett förvärv av andelen i BR då denna ingår i en ev. framtida bodelning medan Er andel inte gör det, SL 8 §.För att undvika en sådan framtida snedfördelning kan Ni upprätta ett samboavtal som reglerar Era inbördes förhållanden vad gäller den gemensamma bostaden och bohaget, SL 9 §. Om Ni önskar upprätta ett sådant samboavtal är Ni välkomna att upprätta ett sådant genom våra specialiserade samarbetspartners här: http://lawline.se/avtal/samboavtal. Resultatet av ett sådant samboavtal kan t.ex. vara att Ni inte genomför någon bodelning alls eller t.ex. endast delar på gemensamt förvärvat bohag.Notera att denna del av svaret som utgörs av "Samboaspekten" utgår ifrån ett regelrätt köp av andelen utan betalning i skuldebrev.Handlingsplan och rekommendation1.Kom överens med Er sambo om vilket betalningsalternativ Ni önskar använda er av då detta avgör hur Ni går vidare.2.Beroende på betalningsalternativ så begrunda och eventuellt upprätta ett samboavtal för att reglera era inbördes förhållanden.3.Efter att samboavtal eventuellt upprättats och undertecknats kan Ni gå vidare med att upprätta ett skuldebrev och köpehandling för BR.Hoppas Ni har fått svar på Er fråga och att Ni ser en väg framåt.Med vänliga hälsningar

Köpa ut sambos andel av gemensam bostad - Viktigt att tänka på

2016-08-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har tänkt att köpa min sambos del av vårt gemensamma hus då han vill lösa ut egna skulder som han har. Idag äger vi 50% var av huset. Vi kommer att fortsätta att bo tillsammans. Vad bör jag tänka på och hur går jag tillväga?
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Eftersom Ni önskar veta vad Ni bör tänka på vid köp av, vad jag antar är, fastighet från Er sambo är det främst sambolagen (https://lagen.nu/2003:376) och jordabalken (https://lagen.nu/1970:994) som blir intressanta för Er. Av pedagogiska skäl delar jag upp köpet i två delar hänförliga till respektive lagområde.Ett generellt praktiskt råd är att tala med lantmäteriet och kolla upp om det finns något registrerat hos dem om fastigheten t.ex. uttagna pantbrev eller nyttjanderätter som Ni inte vet om. Nu är Ni visserligen redan delägare men det kan ändå vara en bra idé att kontrollera.Notera att då vi inte vet om alla förutsättningar i Ert specifika fall blir detta svar relativt generellt hållet.JordabalkenEftersom Ni ska köpa loss en andel av ett hus ska Ni genomföra köpet skriftligt, vilket är ett formkrav för att ett köp av en fastighet ska vara rättsligt bindande, och se till att få köpet registrerat genom att söka ensam lagfart för fastigheten.SambolagenDå Ni redan är sambo idag och Ni inte angett något om huruvida fastigheten redan idag är samboegendom eller inte, och Ni inte heller angett att Ni idag har ett samboavtal där bostaden undantags, utgår jag ifrån att den är samboegendom och därmed ingår i en ev. framtida bodelning mellan dig och din sambo. Detta har inte haft så stor betydelse medan Ni har ägt hälften var men om du köper loss hans andel av fastigheten så ingår även den andelen i en bodelning. I klarspråk innebär detta att om ni skulle gå isär ska ni dela hälften lika på bostaden även om Ni nu äger hela bostaden själv. Hans privata övriga tillgångar ingår inte i bodelningen så ingen "utjämning" kommer ske. Köper Ni loss Er sambos andel riskerar Ni att förlora mycket pengar om ni en dag skulle separera.För att undvika den stora risk som ett utköp av Er sambos andel innebär bör Ni inte köpa loss hans andel förrän ni båda har undertecknat ett samboavtal där det anges att er gemensamma bostad är undantagen, d.v.s. ej är samboegendom och därmed inte kan ingå i en bodelning mellan er. Sammanfattning och rekommendationNi bör börja med att ställa krav på att ni båda undertecknar ett samboavtal där det anges att er gemensamma bostad ej är samboegendom. Först efter att Ni båda undertecknat detta bör Ni gå vidare med köpet och upprätta ett skriftligt köpeavtal. Detta använder Ni sedan för att söka ensam lagfart på fastigheten.Familjejuridik och arvsrättJag skulle rekommendera Er att kontakta en jurist för att upprätta ett samboavtal och för eventuell vidare hjälp med Ert ärende. Vi på Lawline samarbetar med erfarna jurister inom familjerätt. Ni kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.Hoppas Ni har fått svar på Era funderingar.Med vänliga hälsningar

Är fastskruvade sängar byggnadstillbehör?

2016-08-20 i Fastighet
FRÅGA |Vi har köpt ett fritidshus. Tillhörande gäststugor hade fastskruvade sängar. Får säljaren ta med dessa? Kan nämna att det är ett köp gjort utan mäklare.
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad som följer med fastigheten vid köp är helt beroende av vad man har avtalat, då det alltid går att bestämma att vissa saker ska inkluderas eller exkluderas och det är upp till parterna att komma överens om. Det finns dock vissa saker man som köpare kan förvänta sig vid fastighetsköp om inte annat avtalas. Det kan vara beroende av vad som finns med på visningen (om det förekommit en sådan). Om man har haft tillfälle att få titta på huset innan köpet så brukar man även då kunna förvänta sig att vissa ”fasta” saker på huset ska finnas med, s.k. fastighetstillbehör som anses komma med själva fastigheten, om inte annat avtalas.Vad som utgör fastighetstillbehör regleras i Jordabalken 2 kap 1-2 §§ (samt 3 §, men den avser endast industribyggnader). Här är 2 kap 2 § JB aktuell, s.k. byggnadstillbehör (en form av fastighetstillbehör), föremål som anses utgöra tillbehör till en byggnad genom sin mer eller mindre påtagliga anknytning till den. Där räknas fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om den är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Exempel som tas upp i paragrafen är fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning (se hela uppräkningen här, den är dock inte uttömmande). Det är därmed en bedömningsfråga om dessa fastskruvade sängar ska anses vara byggnadstillbehör eller ej. De rekvisit som måste vara uppfyllda är: Byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet (sängarna), det ska vara ägnat till stadigvarande bruk Att byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet åsyftas att det ska ha tillförts byggnaden på sådant sätt att det ska vara svårt att flytta på. Sängarna uppfyller det här kriteriet då de bör räknas som ”fast inredning”. Att det ska vara ägnat till stadigvarande bruk menas att det måste vara av den typen att det måste kunna anses vara till nytta även för framtida ägare av fastigheten.För att de ska anses vara byggnadstillbehör gäller dock också att det är fastighetsägaren som försett byggnaden med föremålet, om det är någon annan utomstående person som inte äger fastigheten så kan läget bli ett annat, likaså om fastighetsägaren inte är ägare till föremålet denne försett byggnaden med (2 kap 4 § JB).Det är svårt för mig att direkt svara på huruvida sängarna kan anses vara byggnadstillbehör och därmed ingå i köpet, men det finns en del faktorer som talar för att så är fallet. Det hänger mycket på vad ni har haft fog att förvänta er när ni tittade på och köpte huset och därmed även vad säljaren har sagt innan köpet. Om säljaren innan köpet har nämnt att sängarna inte ingår, eller att de inte fanns där vid visningen så gäller naturligtvis det. Om ett föremål som räknas som byggnadstillbehör inte ska ingå vid köp av en fastighet så bör detta dock framgå tydligt.Jag hoppas att du fick svar på din fråga, om inte så är du välkommen att komma in med en ny.Vänligen,