Lokalhyra: undantag till besittningsskyddet för allergier

2017-03-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Vi hyr som företag en lokal där det finns gemensamma utrymmen som t.ex konferensrum. Vi har enligt vårat hyreskontrakt tillåtelse att medföra pälsdjur på våran del av faciliteten och det finns inget skrivet om att det skall vara allergifria utrymmen i hyreskontraktet. Nu har det flyttat in en hyresgäst i rummet bredvid oss som säger att han är allergisk för att han ogillar hundar och våran hyresvärd hävdar då att den som är allergisk har rätten på sin sida och att vi eventuellt blir tvungna och flytta ut trots våran skriftliga överenskommelse.Personen som är allergisk var tidigare placerad på andra sidan av huset där det inte finns pälsdjur men hyresvärden hävdar att han inte har rätten att flytta tillbaka den allergiska hyresgästen till sitt gamla rum då dom har en muntlig överenskommelse.Stämmer verkligen detta?
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Enligt din beskrivning av läget har ditt företag ett avtal där ni hyr en lokal med tillåtelse i kontraktet att ha med pälsdjur. Inga allergifria utrymmen finns i kontraktet. Som lokalhyresgäst är företaget skyddad mot att hyresvärden på egen hand inför nya hyresvillkor. Lokalhyresgäster har dock ingen rätt till förlängning av avtalet på samma sätt so bostadshyresgäster har, utan om hyresvärden säger upp avtalet utan godtagbara skäl måste hyresgästen flytta och nöja sig med ersättning.Detta innebär då att hyresvärden inte kan kräva av er att ni ska sluta ha med er hunden då ni har tillåtelse till det i kontraktet. För att hyresvärden ska kunna få igenom en ändring av villkoren krävs att han först säger upp avtalet och i uppsägningen anger vilka villkor som krävs för en förlängning (jordabalken, JB, 12 kap. 58 §). Huvudregeln är då att avtalet upphör, men hyresvärden måste betala ersättning om inget av undantagen i JB 12 kap. 57 § är uppfyllt. Ersättningen är minst en årshyra enligt JB 12 kap. 58 b §. Jag har svårt att se att något av undantagen skulle vara uppfyllt i det här fallet; hyresvärden har vetat om att ni har med hunden till jobbet när han flyttade på den andra hyresgästen. Vad den muntliga överenskommelsen innebär är svårt för mig att ta ställning till, men den ska inte påverka ditt företags rättigheter som hyresgäst.Sammanfattningsvis är ni inte garanterade att få stanna i lokalen, och om hyresvärden säger upp kontraktet är uppsägningstiden nio månader om inte längre tid avtalats (JB 12 kap. 4 §). Ni bör dock påtala för hyresvärden att en uppsägning kommer kosta minst en årshyra.Med vänliga hälsningar,

Är det lagligt med Airnbnb i Sverige?

2017-03-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Är det lagligt med Airbnb
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förutsätter enligt din fråga att du undrar om huruvida Airbnb är lagligt i Sverige, svar följer nedan: I 7 kap. 10 § bostadsrättslagen sägs att andrahandsuthyrning endast får ske om styrelsen lämnar sitt samtycke. Om styrelsen vägrar att lämna samtycke, får bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen ändå upplåta lägenheten till andrahandsuthyrning om hyresnämnden lämnar ett tillstånd. Av 11 § följer vidare att tillstånd ska lämnas för andrahandsuthyrning, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Godtagbara skäl för andrahandsuthyrning kan exempelvis vara att bostadsrättshavaren kommer att befinna sig på annan ort, att en närstående till bostadsrättshavaren behöver lägenheten under en tid, provsamboende eller att man har svårt att få sålt lägenheten. Den uthyrningsform som Airbnb tillhandahåller innebär att man hyr ut korta perioder (per dag eller veckovis). En sådan uthyrning är att betrakta som en vanlig andrahandsuthyrning, vilket kräver styrelsens samtycke. En sådan uthyrning utgör inte heller ett godtagbart skäl för att få tillstånd från hyresnämnden, eftersom att enbart bostadsrätthavarens vilja att tillgodogöra sig hyra för lägenheten inte är att betrakta som ett godtagbart skäl.Sammanfattningsvis, att hyra ut via AirBnb kräver samtycke från styrelsen eller tillstånd av hyresnämnden. Styrelsen och hyresnämnden har dock ingen skyldighet att lämna samtycke eller tillstånd, eftersom att uthyrning via Airbnb inte utgör ett godtagbart skäl för andrahandsuthyrning. Uthyrning via Airbnb utan samtycke eller tillstånd kan således stå i strid med lagen.Bostadsrättslagen hittar du här! Vänligen,

Identifiering av arrendetyp

2017-03-22 i Arrende
FRÅGA |Hej! Ett arrende av mark har nyligen tecknats för 5 år. Kan jag häva detta om jag skulle vilja sälja innan arrendetiden löpt ut? Med vänlig hälsning, Boel
Anastasia Matveeva |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline!Du uppger att ett arrende har upplåtits. Jord kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller lägenhetsarrende. Det som är avgörande för vilken arrendetyp upplåtelsen ska räknas till är hur jorden ska användas.Relevanta regler som gäller för vald arrendetyp ska man ta hänsyn till tvingande regler (sådana regler som inte kan avtals bort) som bl.a. reglerar uppsägning av avtalet före arrendetidens utgång. Arrende i allmänhet regleras i Jordabalken 8 kap (se här). Enligt de allmänna reglerna har jordägaren rätt att säga upp avtalet innan avtalets utgång endast om arrendatorn (den som har arrenderat) förverkat arrenderätten - Jordabalken 8 kap. 23 § (här) för att se kriterierna för vad som avses med ett förverkande. Då jag inte har ytterligare information om arrendetypen vill jag istället hänvisa till Arrendenämndens hemsida för vidare kostnadsfri upplysning (se här).Du kan även kontakta oss igen med mer information om upplåtelsen. Hoppas att detta var till hjälp för att du ska kunna gå vidare med din fråga! Med vänliga hälsningar,

Brott mot arrendeavtal

2017-03-22 i Arrende
FRÅGA |Jag arrenderar ut mark till en granne och i avtalet står bland annat detta:"Om arrendatorn gör investeringar på fastigheten, byggnader eller anläggningar som tillhör markägaren ska parterna i förväg komma överens om äganderätt, upplåtelse och eventuell kostnadsersättning"Nu har arrendatorn gjort investeringar på fastigheten utan att vi i förväg kommit överens om äganderätt, upplåtelse och eventuell kostnadsersättning och vi står nu i ett läge där arrendatorn inte är intresserad av att diskutera dessa frågor. Men det är jag.Jag har dessutom anledning att tro att arrendatorn kommer göra fler investeringar på fastigheten utan att vi i förväg kommer överens innan om vad som ska gälla för dessa investeringar. Jag har anledning att tro att det kommer bli kostsamt att återställa marken i ursprungligt skick.I avtalet står att arrendatorn står för allt underhåll. Det står inget om att marken ska lämnas tillbaka i ursprungligt skick men det står att läsa hos bl.a arrendenämnden att "Nämns inget om skicket följer av allmänna rättsprinciper att arrendestället ska lämnas tillbaka i ursprungligt skick."Vad kan jag göra?
JR Umeå |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad tråkigt att du har drabbats av detta. Det framgår inte av frågan vad det rör sig om för arrendeform men då frågan rör avtalet och möjligt kontraktsbrott så regleras detta i 8 kap. jordabalken (JB) som rör allmänna bestämmelser om arrende. Då vi inte läst avtalet eller känner till alla omständigheter är det svårt att ge ett entydigt svar. En grundläggande avtalsrättslig princip är dock att avtal ska hållas. Enligt vad som framgår av det du berättar verkar det kunna röra sig om ett kontraktsbrott från arrendatorns sida, då han gått emot det du berättar står i avtalet. Kontraktsbrott kan leda till att arrenderätten förverkas, enligt 8 kap. 23 § 5 p. JB. Det krävs då att kontraktsbrottet är av synnerlig vikt för dig som jordägare. Av 8 kap. 24 § JB framgår dock att du då ska ha sagt upp avtalet inom 6 månader från det du fick kännedom om förhållandet. Är arrenderätten förverkad är du alltså berättigad att säga upp avtalet inom 6 månader från det att du fått kännedom om kontraktsbrottet och avtalet upphör då att gälla den fardag som närmast inträffar, fardag infaller den 14 mars, 8 kap. 4 § 1 och 3 st. Vi vill återigen tillägga att vi inte kan avgöra huruvida arrenderätten skulle kunna vara förverkad eller inte enbart på de uppgifter vi fått ta del av. Vi föreslår att du först och främst försöker prata med din granne om att ni har ett avtal och föreslå att ni ska diskutera avtalets innehåll och vad det innebär för er. Kan ni inte komma överens om vad som gäller så rekommenderar vi att du vänder dig till arrendenämnden (http://www.arrendenamnden.se/). I 8 kap. 30 § JB regleras att arrendenämnden har till uppgift att medla i tvister mellan jordägare och arrendatorer. Vi hoppas att detta har gett dig vägledning i frågan!Linnéa, Alexandra och Beatrice

Föreligger fel i fastighet och ska ersättning utgå?

2017-03-24 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har sålt en villa byggt på 30-talet. I objektbeskrivningen står det att huset är ommålat 2015 vilket det är. Men färgen har redan börjat släppa vilket tydligt syns på huset. Detta syntes alltså även på visningarna vi hade. Köparen har inte sagt någonting om detta. Och inte vi heller. Kan köparen i efterhand kräva ersättning från oss för att färgen släpper trots att det är målat 2015?
Victoria Nygren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Fel i fastigheten För att ersättning ska kunna utgå fordras att fel föreligger i fastigheten. Frågan kommer här bli om den flagnande färgen kan anses utgöra ett fel, vilket regleras i 4 kap 19 § Jordabalken. Ett fel kan utgöra avvikelser från avtalet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Köparens undersökningsplikt Utgångspunkten för huruvida fel föreligger eller inte är köparens undersökningsplikt. Undersökningsplikten är mycket långtgående, där köparen inte får åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Säljaren ansvarar för s.k. dolda fel (fel som inte varit upptäckbara), medan köparen ansvarar för fel som denne kunnat upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Bedömning görs utifrån vad en tillräckligt kunnig person bort upptäcka. Med tillräckligt kunnig person avses en normalt bevandrad och erfaren lekman på området. Du skriver att ni i objektsbeskrivningen angivit att fasaden är ommålad 2015, och frågan blir om detta skulle kunna minska köparens undersökningsplikt. Med detta menas att köparen inte har samma skyldighet att undersöka fasaden lika noggrant. Dock måste hänsyn tas till vad köparen inte kunnat undgå att iaktta, se och jämför rättsfallet NJA 1978 s. 301. I fallet hade säljaren angivit att vattnet i huset skulle vara ”utmärkt” och ”friskt och gott”, men vattnet var otjänligt som dricksvatten. Uttalandena ansågs enligt HD inte utgöra en utfästelse (avtal) utan ett allmänt värdeomdöme med hänsyn till omständigheterna, eftersom köparen lätt kunnat iakttaga att ett långt dike mynnade i brunnen vid besiktning av fastigheten. Det är svårt att ge ett exakt svar utan samtliga omständigheter, men om det är så att färgen tydligt börjat släppa vilket köparen inte kunnat undgå att iaktta vid en undersökning kan denne alltså inte åberopa fel i fastigheten och kräva ersättning gentemot er i efterhand. Köparen har inte haft fog att förutsätta att färgen inte skulle vara flagnande, eftersom den flagnande färgen de facto varit synlig. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Störande grannar

2017-03-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Vi har en medlem i vår bostadsrättsförening som vi har haft problem med i flera år. Medlemmen har väsnats mycket osv och vi undrar nu hur man går tillväga för att få medlemmen att flytta här ifrån? Tacksam för svar!
Christian Postolovski |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågor som rör bostadsrätter finns i huvudsak reglerade i bostadsrättslag (1991:614)(BRL). Enligt 7 kap 9§ BRL är bostadsrättshavare skyldiga att göra allt i sin makt för att bevara sundhet, ordning och gott skick. En bostadsrättshavare är också skyldig att följa eventuella ordningsföreskrifter som bostadsrättsföreningen ställt upp. Vidare ansvarar bostadsrättshavare för sina gäster, hushållsmedlemmar, hantverkare eller andra som är i dennes bostadsrätt. I 7:9 BRL stadgas att en bostadsrättshavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö. I de fall det förekommer störningar av detta slag ska bostadsrättsföreningen ge bostadsrättshavaren en tillsägelse om att störningarna omedelbart ska upphöra. Rör det sig om en bostadslägenhet ska bostadsrättsföreningen meddela socialnämnden om störningarna. Om störningarna är särskilt allvarliga kan bostadsrättsföreningen säga upp bostadsrättshavaren. I praxis har pianospel inte utgjort skäl för uppsägning (se. NJA 1991 s. 574) medan misshandel av en granne har ansetts vara ett särskilt allvarligt fall av störande aktivitet som kan ligga till grund för uppsägning av bostadsrättshavare (se. NJA 2008 s. 243). Även hot mot grannar kan föranleda uppsägning utan tillsägelse. Det behöver inte tas hänsyn till om personer i omgivningen är särskilt känsliga för störningar t.ex. om en boende har ett nattjobb som gör att hen måste kunna sova om dagen. Det är bostadsrättsföreningens styrelse som ska agera vid störningsfall. Om styrelsen är passiv kan 7:4 BRL tillämpas. Vid passivitet från styrelsens sida har en bostadsrättshavare i första hand rätt till nedsättning av årsavgiften och rör det sig om allvarliga störningar kan bostadsrättshavaren frånträda bostadsrätten, 7:2 BRL. Frånträder bostadsrättshavaren bostadsrätten ska bostadsrättsföreningen betala hen ersättning motsvarande marknadsvärdet för bostadsrätten, 7:29 BRL. Upplever ni störningar från en av era grannar råder jag er att meddela bostadsrättsföreningen om störningarna ni drabbats av. Bostadsrättsföreningen kommer då ge er granne en tillsägelse. Fortsätter grannen att väsnas bör ni återigen kontakta bostadsrättsföreningen. Beroende på de nya störningarnas art kan det finnas skäl för uppsägning. Det krävs i regel starka skäl för att en bostadsrättshavare ska sägas upp utan tillsägelse. Agerar inte bostadsrättsföreningens styrelse är det aktuellt med en nedsättning av er årsavgift. Med många vänliga hälsningar,

Samfällighet och gemensamhetsanläggning vid delägarförvaltning

2017-03-22 i Fastighet
FRÅGA |HejJag är i en process att göra en fastighetsbildning. Min syster och jag samäger en fastighet och vi står nu i begrepp att klyva fastigheten. Jag kommer att äga en fastighet och ett hus med två lägenheter. Min syster kommer att äga grannfastigheten och ett hus. Till båda fastigheterna kommer att höra en samfällighet/GA innehållande brygga bodar och Båthus. Om jag vill hyra ut en lägenhet i mitt hus, har hyresgästen insånfall rätt att nyttja samfälligheten dvs. Brygga båthus och bodar utan den andre fastighetsägarens samtycke? Mvh Siv Gustafsson
Nathalie Byström |Hej Siv,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan handlar om samfällighet och gemensamhetsanläggningar och lagen om förvaltning av samfällighet är tillämplig (1973:1150) (https://lagen.nu/1973:1150). Vid tillämpningen av lagen ska som samfällighet anses:samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), kallas även för marksamfällighet, dvs. mark som hör till flera fastigheter gemensamtannan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastigheterna i en socken. Härmed förstås sådan mark som förvaltas av mantalskommun men inte formellt införlivats med samfällighetservitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt. Lagen är tillämplig på gemensamma rättigheter och servitut oavsett om de tillkommit enligt fastighetsbildningslagstiftningen eller genom civilrättsliga avtalsamfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149), kallas även för gemensamhetsanläggningMed gemensamhetsanläggning avses en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem. Som exempel på gemensamhetsanläggning kan nämnas båtbrygga och båthus. Du och din syster är delägare i samfälligheten och det innebär att denna ska förvaltas av er (delägarförvaltning). Delägarförvaltning är bra om det är få delägande fastigheter och kostnaderna för drift och underhåll är låga. Dock måste både du och din syster vara överens när beslut fattas, till exempel om någon annan person ska ha rätt att nyttja era gemensamhetsanläggningar. Lycka till!Med vänlig hälsning,

Hur överlåter man en andel i en fastighet?

2017-03-22 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag vill ge 1/2 huset i gåva till min dotter, vad kan kosta och kan bägge stå på lånen sedan, hur går det till?
Jonatan Sundqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att utgå från att du äger även marken som huset står på och att du vill ge bort hälften av din andel i fastigheten, det vill säga både marken och byggnaden.Upprätta en gåvohandling och ansök om lagfartI jordabalkens fjärde kapitel finns regler om hur en överlåtelse av en fastighet eller en andel i en fastighet går till. Av lagtexten framgår ett antal formkrav som man måste följa för att överlåtelsen ska vara giltig. En skriftlig gåvohandling måste upprättas och gåvohandlingen ska innehålla en förklaring om att givaren överlåter 1/2 av fastigheten till gåvotagaren. Givaren och gåvotagaren ska underteckna gåvohandlingen och två vittnen ska styrka att givarens namnteckning är riktig.Gåvotagaren ska därefter ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Det gör man enklast genom att fylla i en blankett som finns på Lantmäteriets hemsida och bifoga gåvohandlingen. Alternativt kan man ansöka digitalt på hemsidan. Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift på 825 kr för en lagfartsansökan.Om du vill överlåta halva fastigheten till din dotter, ska ni alltså upprätta en gåvohandling och underteckna den inför två vittnen. Därefter kan din dotter ansöka om lagfart hos lantmäteriet.Övertagande av lån kräver samtycke och kan medföra stämpelskattDet är möjligt att låta gåvomottagaren överta en del av lånen. En person som har en skuld till någon annan kallas i juridiska sammanhang för en gäldenär. Den som gäldenären har en skuld till kallas borgenär eller fordringsägare. Det som sker när ett lån överförs är att en gäldenär byts ut mot någon annan. Gäldenärsbyten är i regel bara tillåtna om borgenären samtycker till bytet. Samtyckeskravet vållar dock sällan problem när det gäller fastighetslån. Fastigheten är ju pantsatt som säkerhet för lånet, så banken behöver knappast oroa sig över att den nya gäldenären inte ska kunna betala.En annan aspekt som man bör ha i åtanke vid gåva av fastighet är att man kan behöva betala stämpelskatt om de övertagna lånen är för stora i förhållande till fastighetens värde. Gåvor är i regel fria från stämpelskatt, men om gåvotagaren tar över lån motsvarande minst 85 % av den överlåtna egendomens värde, utgår stämpelskatt som om det rörde sig om ett köp (5 § stämpelskattelagen). Värdet beräknas utifrån taxeringsvärdet för året närmast före det år då Lantmäteriet beviljar lagfartsansökan.Din dotter kan alltså ta över en del av fastighetslånen, förutsett att banken samtycker till det. Om ni vill undvika att betala stämpelskatt, bör ni dock se till att värdet på de lån hon tar över inte överstiger 85 % av halva fastighetens taxeringsvärde.SammanfattningDu kan överlåta halva fastigheten till din dotter genom att upprätta en skriftlig gåvohandling som både du och din dotter undertecknar inför två vittnen. Därefter kan din dotter ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Du kan låta din dotter ta över en del av lånen på fastigheten i samband med överlåtelsen. I så fall bör du kontrollera att banken samtycker till det, samt skriva in det i gåvohandlingen. Överlåtelsen kommer att kosta minst 825 kr, vilket motsvarar Lantmäteriets expeditionsavgift. Stämpelskatt tillkommer utöver expeditionsavgiften om värdet på lånen som din dotter tar över överstiger 85 % av halva fastighetens taxeringsvärde.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.Med vänlig hälsning,