Fråga om höjd hyra utan förvarning

2017-01-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Min hyresvärd gav mig hyresräkningen inför de kommande 3 månaderna och jag fick en chock! Han höjer min hyra från 5190 kr till 5280 kr! Det är alltså en höjning på 1,73 % och de andra hyresvärdarna i området höjer med knappt 1 %! Han har inte ens meddelat mig om att han tänker höja hyran! Får han ens höja den så mycket enligt lag? Ska jag motsätta mig det skriftligt till honom eller hur går jag tillväga?Mvh
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline!Hyresvärden ska skriftligen meddela dig om hon vill att hyresvillkoren ska ändras, vilket framgår av jordabalken 12 kap 54 §. Om hyresvärden vill ändra hyresvillkoren och du som hyresgäst säger emot det måste ansökan om ändring av villkoren göras av hyresnämnden. Då blir det upp till nämnden att avgöra om den föreslagna hyran är skälig eller inte. Vid bedömning av skälighet görs bl.a. en jämförelse med lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, se här. Regeln är till för att skydda dig som hyresgäst mot oskäliga hyreshöjningar. Mitt råd är att vända dig till hyresnämnden och be dem se över ändringen av villkoren för att göra en bedömning av om höjningen är att anse som skälig eller inte!Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Hyresvärdens rätt att gå in i uthyrt rum

2017-01-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi har hyrt ut ett rum i vår lägenhet i andra hand. Hyresgästen har flyttat ut sina möbler ur lägenheten innan utflyttningsdatum och vi har då gått in i rummet och dammsugit innan visning för nästa hyresgäst. Hyresgästen menar nu att vi har kränkt dennes rättigheter då vi har gått in i rummet utan att fråga om lov i förväg. Hur ser lagen på detta, har man som hyresvärd rätt att gå in och städa hyresgästens rum innan visning eller anses det som hemfridsbrott eller något liknande?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline emd din fråga!I 12 kap. Jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K12) regleras förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.Enligt 12 kap. 26 § 1 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P26S1) har en hyresvärd rätt att få tillträde till den uthyrda lägenheten (i detta fall det uthyrda rummet), för att utföra brådskande arbeten som inte tål skjutas upp t.ex. om en vattenskada uppstått.Vid mindre brådskande arbeten, som t.ex. underhåll i form av stoning av fläkt, krävs att hyresgästen blivit tillsagd åtminstone en månad i förväg för att tillträde till det uthyrda utrymmet ska anses okej. Under den sista månad som hyresförhållandet består får dock inte sådana arbeten utan hyresgästens medgivande utföras, se 12 kap. 26 § 2 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P26S2).Enligt 12 kap. 27 § JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P27S1) föreligger dock en rätt för hyresvärden att återta lägenheten om hyresgästen överger den. Enligt Högsta domstolens uttalande i rättsfallet NJA 2006 s. 427 (https://lagen.nu/dom/nja/2006s427) ska en lägenhet anses övergiven när hyresgästen inte längre nyttjar lägenheten och inte heller avser att återuppta nyttjandet. Ifall hyresgästen försätter betala hyran för lägenheten, trots att denne inte uppehåller sig där, kan lägenheten dock inte anses övergiven.Att gå in i det uthyrda rummet, utan hyresgästens samtycke strider således mot 12 kap. (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K12). Ett sådant handlande kan även utgöra hemfridsbrott enligt 4 kap. 6 § Brottsbalken (https://lagen.nu/1962:700#K4P6S1). Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Köp av fastighet med icke-godkänt avlopp

2017-01-20 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hejsan har fått hem brev idag om att fastigheten jag och frun bor på idag icke har godkänt avlopp, skulle varit åtgärdat 2010-12-31. Vi köpte gården 2015 februari. Då sa han som sålde att det var godkänd trekammar brunn med infiltration. Men hur gör vi nu? Går det att tvinga han att betala nytt avlopp eller måste vi stå vårat kast? Tacksam för svar!
Jennifer Parmlind |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Reglerna om fel i fastighet återfinns i jordabalken. Säljarens ansvar för fel i fastigheten regleras i 4 kap. 19 § 1 st. JB. Fel föreligger om fastigheten avviker från vad som följer av avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vad som följer av avtalet syftar dels på innehållet i köpehandlingarna, det vill säga köpekontraktet och köpebrevet, men omfattar även alla uppgifter som säljaren lämnat inför köpet vare sig de varit skriftliga eller muntliga. Kravet för att en uppgift ska räknas som en utfästelse är att den ska vara någorlunda preciserad och avse en specifik egenskap. Detta innebär att allmänna uttalanden och lovprisanden inte räknas som utfästelser. Om personen som sålde fastigheten har uttalat att avloppet är godkänd är chansen god att detta räknas som en utfästelse. Som jag förstår dig har säljaren endast uttalat sig om trekammarbrunnen. Fel föreligger, som tidigare nämnts, även när fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Detta avser dels vad en köpare generellt kan förvänta sig av en fastighet av samma typ och vad köparen kan förvänta sig av den aktuella fastigheten. Bestämmandet av vad som utgör normal standard varierar beroende på fastighetens skick och ålder. Det är därför svårt att uttala sig i frågan, det kan tänkas att om huset är väldigt gammalt får man som köpare räkna med att det inte är uppfört enligt gällande branschregler.Du som köpare har dock alltid en undersökningsplikt, se 4 kap. 19 § 2 st. JB. Köparen får med andra ord bära risken för sådana fel som denne inte känt till men borde ha upptäckt vid en undersökning. Omvänt ansvarar säljaren för dolda fel, oavsett vetskap om dessa. När säljaren lämnar utfästelser minskar dock undersökningsplikten. Ju mer preciserad en uppgift är, desto större anledning finns det för köparen att utgå ifrån att det säljaren säger är riktigt. Allt beror på omständigheterna i fallet, har det exempelvis funnits felsymptom kan köparen istället vara tvungen att göra en mer utförlig undersökning. Köparen ska dock inte behöva göra ingrepp i fastigheten för att fullborda sin undersökningsplikt. Om ni inte kunnat upptäcka felet är det dolt, och för dolda fel svarar säljaren.Säljaren har ingen generell upplysningsplikt vid försäljning av fastigheter. Avtalet kan ogiltigförklaras om säljaren har handlat svikligen eller i strid mot tro och heder i enlighet med avtalslagens regler. Kraven är dock ställda högt. I 4 kap. 19 § JB stadgas att "köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida". Försummelse kan föreligga om säljaren medvetet lämnat felaktiga uppgifter eller inte berättat om saker rörande fastigheten som han känt till eller borde känt till och som säljaren borde ha insett var av betydelse för köparen.Jag råder dig därför att ta kontakt med säljaren då reklamation till säljaren ska ske inom skälig tid efter det att felet har upptäckts. Behöver du hjälp i ärendet kan det vara bra att kontakta en verksam jurist. Du är varmt välkommen att boka tid på http://lawline.se/boka hos någon av våra jurister här på Lawline.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!Vänligen,

Om dolt fel i bostadsrätt

2017-01-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi har köpt en bostadsrätt i Stockholm. Fick tillträde och nycklar i måndags. Gick till nya lägenheten direkt för att kolla bl a flyttstädningen och fann till min förvåning ett gäng döda små gula myror i frysen. Jag fotograferade myrorna. På onsdagen hade vi stämt möte med hantverkare i lägenheten. Jag finner vid detta tillfälle levande gula myror. Tillkallar fastighetsmäklaren och tidigare ägare. Tidigare ägare hävdar att han aldrig tidigare sett sådana här myror i lägenheten och säger att Anticimex måste komma. Har nu fått klart för mig att det är Faraomyror vi fått med på köpet. Enligt Anticimex är dessa myror svåra att bli av med. Vad göra? Räknas ohyra som dolt fel? Kan köpet hävas? Tacksam för snart svar.
Jonas Wester |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En bostadsrätt klassas som lös egendom och jordabalkens regler (som gäller fast egendom) är därför inte tillämpliga. Då jag antar att både ni som köpare och säljaren är privatpersoner blir istället köplagen tillämplig. Alla paragrafer som hänvisas till nedan finns i köplagen.Vid köp enligt köplagen har köparen en undersökningsplikt enligt 20 §. Den säger att köparen i efterhand inte kan påtala fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Undersökningsplikten i ert fall kan antas vara uppfylld efter en noggrann besiktning av bostadsrätten. Eftersom myrorna upptäcktes relativt enkelt av dig efter ni hade tillträtt bostadsrätten, och eftersom du kort därefter hittade fler myror, låter det som att undersökningsplikten inte uppfylldes eller som att myrorna har kommit till bostadsrätten efter ert tillträde. Noterbart är att undersökningsplikten enligt köplagen inte är lika långtgående som den enligt jordabalken vid köp av en fastighet. Men en slags undersökning av bostadsrätten måste ändå ske för att kunna åberopa fel. I fortsättningen av mitt svar utgår jag ifrån att undersökningsplikten är uppfylld - att ni undersökte lägenheten innan ni tillträdde och inte hittade några myror. Ett fel som fanns innan tillträdet men som inte upptäcktes vid uppfyllandet av undersökningsplikten är ett dolt fel. För ett sådant fel kan påföljder göras gällande.Fel och reklamationEnligt 17 § är bostadsrätten felaktig. Vid tillkallande av den gamla ägaren kan även en reklamation anses vara gjord, enligt 32 §. AvhjälpandeDu frågar ifall hävning är möjlig. Först har dock säljaren rätt till att avhjälpa felet enligt 34 - 35 §§, i praktiken innebär det alltså att säljaren skulle få stå för Anticimex-kostnaderna. HävningOm säljaren inte avhjälper felet inom skälig tid har ni istället rätt att häva köpet enligt 39 §. SammanfattningIfall ni inte har undersökt bostadsrätten noggrant innan tillträdet kan ohyran inte räknas som ett dolt fel, eftersom ni som köpare har en undersökningsplikt som gör att fel som borde upptäckas då inte kan åberopas som fel. Ifall en noggrann undersökning av lägenheten har gjorts och ni trots det stötte på gula myror två gånger efter tillträdet kan ni göra gällande de påföljder som jag här ovan har skrivit. Hävning blir dock aktuellt först efter att säljaren har tillåtits att försöka avhjälpa felet.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp!Med vänlig hälsning,

Fråga om uthyrning utan samtycke

2017-01-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Har en bostadsrätt som jag vill hyra ut. Tidigare har föreningen givit sitt medgivande men har som policy att begränsa uthyrningen till två år endast. Nu har våra två år gått ut och vi vill fortsätta att hyra ut till en ny person vilket föreningen med hänsyn till dess policy har avslagit. Vad händer om föreningen kommer på oss att fortsätt hyra ut utan tillstånds från dem. Har vi begått ett brott och vad är dess senario som kan hända?Och kan man hävda att denne är ens inneboende? Isf vad ska gälla om jag inte är skriven på den adressen?Tacksam för ert svar. MvhMaya
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna kring uthyrning i andrahand av bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen. Där framgår det att en bostadsrättshavare har rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand om föreningen godkänner det, se här, eller om hyresnämnden lämnar tillstånd, se här. Tillstånd ska lämnas i de fall då bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Det finns ingen tidsgräns för andrahandsuthyrning reglerad i lag utan tiden får bestämmas från fall till fall. Det hindrar dock inte styrelsen från att tidsbegränsa tillståndet till andrahandsuthyrningen.Om du, trots att du varken fått samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden, fortsätter att hyra ut lägenheten i andrahand, riskerar du att gå bostadsrätten förlorad. Gällande fråga om inneboende behövs inget samtycke från föreningen. Kraven för att det ska kunna räknas som inneboende är att hyresgästen inte bor i bostadsrätten självständigt, utan att du som bostadsrättshavare själv har kontroll över lägenheten. Det innebär att du inte får hyra ut alla rum. Gränsdragningen mellan inneboende och andrahandupplåtelse är svår att ange men om du som bostadsrättshavare bor och är folkbokförd på annat håll och inte regelbundet besöker bostadsrätten, är det mycket som talar för att det bör bedömas som en andrahandupplåtelse. Mitt råd är att du bör du vara försiktig med att fortsätta hyra ut lägenheten utan tillstånd från föreningen och istället vända dig till hyresnämnden för att se om de kan ge dig tillstånd. Här kan du se närmre på hur du ska gå tillväga för att ansöka om tillståndet.Vänlig hälsning,

Fråga om besittningsskydd

2017-01-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej jag har en egen villa som jag köpt i Augusti 2016. I Villan bor en hyresgäst. Han har bott här sedan 2012-12-10. Har han besittningsskydd samt kan jag säga upp honom?.
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline!Bestämmelser gällande uthyrning av rum i villa regleras i lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Privatuthyrningslagen trädde i kraft den 1 februari 2013 och tanken med lagen är att underlätta för privatpersoner att hyra ut sina bostäder utan att riskera att hyresgästen får besittningsskydd till bostaden. Den som hyr ett rum i en villa har alltså inte något besittningsskydd. För att lagen ska gälla krävs det dock att avtalet ingåtts efter den 1 februari 2013. Om avtalet istället ingåtts före den 1 februari, vilket är fallet för din hyresgäst, gäller istället Hyreslagen som återfinns i Jordabalken 12 kap, se här. I sådant fall har hyresgästen ett besittningsskydd, vilket innebär en rätt för hyresgästen att få förlängt avtal om hyresvärden säger upp det. Besittningsskyddet kan dock ses förbi om hyresgästen missköter sig avsevärt eller om någon av de andra uppsägningsgrunderna i 12 kap 46 § föreligger, här kan du läsa vilka dessa grunder är. Om du som hyresvärd säger upp avtalet ska du inom en månad hänskjuta tvisten till hyresnämnden som därefter prövar om förlängning av hyresavtalet ska ske, se här. Sammanfattningsvis besitter din hyresgäst besittningsskydd pga att avtalet ingicks före den 1 februari 2013 och för att uppsägning ska ske krävs alltså att någon av uppsägningsgrunderna i jordabalken föreligger samt en prövning av hyresnämnden som avgör om förlängning av avtalet ska ske eller inte. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Fråga om normalt slitage

2017-01-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Har fått fett fläckar på tapeten där jag haft sängen, räknas der som normalt slitage?
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline! Vid utflyttning från en hyresrätt ska hyresgästen återställa lägenheten i ursprungligt skick, med undantag för normal förslitning. Tanken med det är att även normalt boende medför slitage och det är något som hyresvärden får acceptera, vilket följer av hyreslagen som finns i jordabalken, här.Vad som brukar höra till normalt slitage är t.ex. hål i väggarna efter tavlor/fastskruvade hyllor eller repor i golvytan efter sänggavlar. Om man däremot agerat vårdslöst eller med försummelse anses det inte vara normalt slitage. Ett exempel på detta gällande just tapeter är om man ritat på väggarna, eller skruvat fler hål än vad som kan anses vara nödvändigt. Om det är så som du säger, att fettfläckarna uppstått pga. att du haft sängen mot väggen så rör det sig förmodligen inte om att du varit vårdslös, utan bara normal användning av lägenheten. Att ha en säng mot väggen bör nämligen kunna hänföras till normal användning.Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning

Fel på bostadsrätt

2017-01-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag sålde min bostadsrätt nyligen med överlåtelsedag 29/12-2016. Försäljningsavtalet skrev vi 21/7-2016. 3/1-2017 gör hon en felanmälan och påstår att jag har stridit mot "heder och samvete" genom att inte informera henne om ett slitage i parkett golvet. Samt att hon påstår att det läcker ur toalett stolen, "rinnande toalett" skriver hon. Toaletten fungerar utan bekymmer, och varken jag, hon, mäklaren eller någon av de som var på 3 visningar har uppmärksammat läckan. Då avrinningen är mer än vad fackliga kraven ställer, så skulle det vara väldigt tydligt i badrummet om så vore fallet. Hon har inte en enda gång under dessa 5 månader bett om att få undersöka eller ställt ytterligare frågor angående undersökning.Vi gjorde en sista kontroll tillsammans 29/12-2016 innan vi skrev slutgiltiga överlåtelseavtalet, efter att jag flyttat ut och alla mina möbler var borta. Då uppmärksammade vi slitage i parketten (första gången jag såg det) under skydden för skrivbordsstolen. Då märkte vi inte heller den "rinnande toaletten" samt att hon inte undersökte saken. Hon skrev då på, efter upptäckten av slitage i parkette, överlåtelseavtalet. Vårat kontrakt innefattar:-Överlåts i befintligt skick. -Köparen har före köpet uppmanats att undersöka lägenheten. -Säljaren har lämnat uppgift om Bostadsrätten i frågelista.Har hon rätt till ersättning?Tack på förhand.
Rebecca Axelsson |Hej, och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Vid överlåtelse av bostadsrätter så är det köplagen som anger vad som gäller, det innebär att kraven på köparens undersökning är lägre än när man köper fast egendom enligt jordabalken. Det innebär dock inte att man helt kan låta bli att undersöka en bostadsrätt. Du skriver om överlåtelseavtal och försäljningsavtal, jag vet tyvärr inte riktigt vad du menar eftersom det är samma sak. Jag ska svara utifrån de två scenarion som jag kan utläsa, eftersom det spelar roll när ni skrev kontrakt.Du har sålt bostadsrätten i befintligt skick, köparen då kan dock ha rätt till ersättning i några fall ändå (se 19 § KöpL). Det är 1. om bostadsrätten inte stämmer överens med upplysningar du har lämnat före köpet, 2. du har låtit bli att berätta om viktiga brister som du kan antas ha känt till och 3. om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen kunnat förvänta sig med hänsyn till priset.Om ni skrev på avtalet om att du ska sälja din bostadsrätt till köparen i juli så har ni alltså upptäckt slitaget på parketten efter köpet. Om felet kunde upptäckas vid en undersökning så har köparen inte rätt till ersättning alls (se 20 § KöpL). Om felet inte kunde upptäckas så har köparen enbart rätt till ersättning under de förutsättningar som anges ovan eftersom bostadsrätten såldes i befintligt skick. Detsamma gäller för toaletten. Om köparen överhuvudtaget inte gjort någon undersökning så har hon en uppförsbacke om hon vill kräva ersättning från dig (se 20 § 2 st. KöpL). Det finns viss möjlighet att hon har rätt till ersättning, men det är svårt att bedöma utan att veta mer om de påstådda felen.Om ni istället skrev under avtalet i december, efter att ni upptäckt slitaget på parketten så kan köparen inte åberopa det felet - hon kände ju till det när hon skrev under kontraktet (se 20 § KöpL). Att toaletten läcker säger du att ni inte kände till före ni skrev under kontraktet, och då gäller samma som ovan, ersättning kan utgå för sånt som man inte kunde upptäcka i tre fall (se 19 § KöpL).Hoppas du har fått klarhet i vad som gäller.Med vänlig hälsning,