Avstyckning av fastighet

2016-12-09 i Fastighet
FRÅGA |Fått gåvobrev 2001 på fast egendom, dvs en tomt. Har ännu inte avstyckat. Är det nu för sent?
JR Umeå |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du vill göra en avstyckning av en bebyggd fastighet, och att du kommer vara fortsatt ägare till både den fastighet som avstyckningen tas ifrån, stamfastigheten, och till den nybildade fastigheten, avstyckningslotten. Då annat inte framgår, förutsätter jag också att stamfastigheten inte besväras av t.ex. inteckningar. Avstyckning är en fastighetsbildningsåtgärd som regleras i 10 kap. Fastighetsbildningslagen (FBL), se https://lagen.nu/1970:988. En avstyckning ska ske på ansökan av fastighetens ägare enligt 10 kap. 6 § FBL, se https://lagen.nu/1970:988#K10P6S1. Därför förutsätter jag att gåvan har genomförts enligt de formkrav som gäller och som finns i 4 kap. 1 § och 4 kap. 29 § Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 och se https://lagen.nu/1970:994#K4P29S1, vilket innebär att en skriftlig handling som tydligt uttrycker att fastigheten ges som gåva upprättats och undertecknats av både gåvogivaren och gåvotagaren. Att detta gjorts är en förutsättning för att lagfart ska kunna sökas enligt 20 kap. 1 § JB, se https://lagen.nu/1970:994#K20P1S1. Detta ska göras inom 3 månader från att gåvobrevet upprättades enligt 20 kap. 2 § JB, se https://lagen.nu/1970:994#K20P2S1, så jag utgår från att även det har gjorts. Detta har främst betydelse för att bevisa att du är ägare till fastigheten, och därmed har rätt att ansöka om avstyckning. När det gäller tiden: enligt uppgift så mottog du fastigheten i gåva för omkring 15 år sedan. Detta är inget hinder för att avstyckning ska få göras. Det finns ingen lag eller förordning som preskriberar möjligheten att göra en avstyckning när det gått ett antal år efter förvärvet. Det diskuteras inte heller i förarbetena till FBL. Utifrån bristen på reglering är min förmodan att lagstiftaren inte har tänkt sig en sådan bestämmelse då det skulle innebära en alltför stor inskränkning av äganderätten. Enda tillfället då möjligheten att avstycka är tidsbegränsad är ifall du skulle bestämma dig för att sälja eller ge en viss bit av din tomt till någon annan. I så fall ska antingen du eller förvärvaren ansöka om avstyckning inom 6 månader från den dag då köpehandling eller motsvarande upprättades, enligt 10 kap. 6 § FBL och 4 kap. 7 § JB, se https://lagen.nu/1970:988#K10P6S1 och se https://lagen.nu/1970:994#K4P7S1. Det verkar dock inte vara en sådan situation som är aktuell i ditt fall.Det måste även beaktas att avstyckningen måste uppfylla allmänna lämplighets- och planvillkor, som återfinns i 3 kap. 1 § FBL, se https://lagen.nu/1970:988#K3P1S1. Detta innebär bl.a. att avstyckningslotten ska ha en lämplig utformning, ha tillgång till behövliga vägar och användas för ett visst ändamål som är lämpligt för avstyckningslotten. Beroende på vilka planer du har för avstyckningslotten, kan detta spela roll för om avstyckningen kan genomföras. För att genomföra en avstyckning ska ansökan ske hos Lantmäteriet, som utreder förutsättningarna för att avstycka fastigheten och i övrigt hjälper dig med processen. Sammanfattningsvis: Att det har gått omkring 15 år från när du fick din fastighet i gåva ska i sig inte utgöra något hinder för att göra en avstyckning. Tiden spelar ingen roll, däremot kan Lantmäteriet bedöma att det är olämpligt att genomföra en avstyckning med hänsyn till andra omständigheter. Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp, annars får du gärna återkomma! Det här svaret är framtaget i samarbete med Lawline och Juriststudenternas rådgivning (JR). JR är en ideell grupp juriststudenter verksamma under Juridiska föreningen vid Umeå Universitet.

Lawline besvarar inte skoluppgifter

2016-12-06 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har en uppgift på skolan där det sår att man har höjt en persons månadshyra med 1000kr. Vad kan personen göra? personen bor på en bostadsrätt. Men man ska också jämföra det med en hyres rätt och vad en person som bor på en hyresrätt kan göra med samma problem.
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!Dessvärre svarar vi på Lawline inte på skoluppgifter. Jag kan därför tyvärr inte svara på din fråga. Jag önskar dig dock lycka till med din skoluppgift!Med vänlig hälsning

Vad händer med servitutet vid klyvning av fastighet?

2016-12-05 i Servitut
FRÅGA |Hej, vi äger en fastighet där det finns ett servitut att vi ska förse 2 grannfastigheter med vatten från vår borrade brunn. Nu ska en av dessa fastigheter stycka sin tomt. Gäller vårt servitut att vi även ska förse den nya fastigheten med vatten? Då blir det ju 4 fastigheter som ska ha vatten från vår brunn. Vet inte hur många fastigheter brunnen klar?
Sara Ellefors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!För att kunna förstå en del av de lagrum som följer krävs att några grundläggande fastighetsrättsliga begrepp klargörs. Ett servitut kan betecknas som ett rättsförhållande mellan två fastigheter, ett sådant servitut kan ha uppkommit genom avtal eller genom ett beslut av en myndighet. Servitut innebär en rätt för ägaren av den härskande fastigheten att nyttja den tjänande fastigheten eller en byggnad eller anläggning som hör till denna, detta går att utläsa av 14 kap 1 § jordabalken(JB) https://lagen.nu/1970:994#K14P1S1. I ert fall är det en brunn på er fastighet som servitutet gäller, det gör er fastighet till den tjänande och era grannars fastighet till de härskande. Vad gäller då när den härskande fastigheten ska genomgå en avstyckning? Den delen av fastigheten som har avstyckats kallas för styckningslott medan återstående del av fastigheten kallas för stamfastighet enligt 10 kap 1 § 2 st fastighetsbildningslagen (FBL), https://lagen.nu/1970:988#K10P1S2. Det framgår av 10 kap 4 § 2 st FBL, https://lagen.nu/1970:988#K10P4S1, att om inget annat har bestämts vid avstyckningen så ska servitutet anses höra till stamfastigheten. Detta innebär att om en av de härskande fastigheterna skulle genomgå en avstyckning så skulle endast en av de delar som uppkommer få fortsatt rätt till att nyttja er brunn. Detta gäller som sagt endast om inget annat har bestämts. Det framgår nämligen av samma paragraf att det kan bestämmas att servitutet ska höra till styckningslotten istället för stamfastigheten eller att det ska tilläggas båda styckningsdelarna gemensamt. Huvudregeln är således att servitutet följer med stamfastigheten, men som alltid med huvudregler så finns det undantag. Ett sådant undantag föreligger om servitutet bara är av betydelse om den hör till viss mark, då följer servitutet marken istället för att tillfalla stamfastigheten. Detta framgår av 2 kap 5 § JB, https://lagen.nu/1970:988#K2P5S1. I din fråga skriver du att du inte vet hur många fastigheter som er brunn klarar av att försörja med vatten. Om det skulle vara så att servitutet även tilläggs styckningslotten och detta skulle innebära en för stor påfrestning för er brunn så finns det en regel i 14 kap 11 § JB, https://lagen.nu/1970:994#K14P11S1, som stadgar att den fasta egendomen som servitutet avser inte får belastas utöver vad som förutsattes vid upplåtelsen. I propositionen till paragrafen konstateras att ”en ökning av servitutsbelastningen utöver nyss antydda marginal bör, framhåller beredningen, enligt vedertagen rättsuppfattning inte få ske till följd av att den härskande eller den tjänande fastigheten delas eller blir föremål för sammanläggning.”Prop.1970:20 del B 2 s. 240Sammanfattningsvis, om inget annat bestäms så kommer servitutet att övergå till endast en av fastigheterna, stamfastigheten. Servitutet får dessutom inte belastas utöver vad som förutsattes vid upplåtelsen. En myndighet som har bra koll på servitut och hur de regleras är Lantmäteriet, här är en länk till deras kontaktuppgifter. Hoppas att du har fått svar på din fråga, Med vänliga hälsningar

Får fel i fastighet göras gällande efter 10 år?

2016-12-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Kan man 10 år efter köp erhålla skadestånd? Vid renovering efter 13 år upptäcker fackman att skorsten var felaktig och ej enl lag. Den hade ej heller godkänts av sotare. Dessutom var takets skydd undermåligt då skydd som takpapp eller dylikt saknades under tegelpannor. Fuktskador undertaket. Takstolar var underdimensionerade och måste stärkas. Finns det prejudicerande fall i domstol - efter 10 år?
Jonatan Sundqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I jordabalkens fjärde kapitel finns bestämmelser och fastighetsköp, inklusive vad som gäller när fastigheten som avyttras är behäftad med fel. Köparen har en förhållandevis omfattande undersökningsplikt avseende fel i fastigheten och får i regel inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid sådana undersökningar av fastigheten som köpet påkallar. Om fastigheten är behäftad med så kallade dolda fel, kan dock köparen enligt 4 kap. 19 § jordabalken (här) kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, samt i vissa fall kräva skadestånd.Som du har förstått, kan dock inte säljaren hållas ansvarig hur länge som helst. Köparens reklamations- och preskriptionsfrister regleras i 4 kap. 19 a-b §§ jordabalken (här). I regel måste köparen reklamera felet inom skälig tid efter att det upptäcktes eller borde ha upptäckts. Dessutom preskriberas eventuella anspråk som köparen kan ha mot säljaren till följd av felet efter tio år från att köparen tillträdde fastigheten. Det bör noteras att preskriptionsfristen löper från tillträdet, inte från att köpeavtalet undertecknades. I ditt fall har tretton år passerat sedan köpet. Jag förmodar därför att över tio år har passerat sedan tillträdet. I så fall kan inte längre några fel i fastigheten göras gällande mot säljaren.Jag känner inte till några prejudicerande rättsfall avseende preskriptionstiden. Lagtexten är mycket tydlig på området, så behovet av förtydligande avgöranden från högsta instans torde vara litet. Det finns dock ett antal rättsfall avseende när en reklamation ska anses ha lämnats inom skälig tid. Några exempel är rättsfallen NJA 2008 s. 1158 (här) och NJA 2012 s. 1021 (här). Huruvida reklamationen har skett inom skälig tid saknar dock betydelse i de fall där preskriptionstiden har löpt ut eftersom felen i sådana fall ändå inte får göras gällande mot säljaren.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.Med vänlig hälsning,

Alla ägare får lika mycket pengar vid tvångsförsäljning

2016-12-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är fyra stycken som har ärvt en gård med en del mark till. Nu säger en av mina syskon att gör vi inte som Hon vill så kan hon säga till sin advokat att han skall sälja gården o marken "tvångsförsäljning" o då får vi inga pengar alls. Så min fråga är. Kan hon göra så?
Emil Danielsson Nykänen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Nej hon kan inte göra så. Denna situation behandlas i lagen om samäganderätt, den kan du läsa https://lagen.nu/1904:48_s.1. Jag kommer kalla den samägandelagen senare i mitt svar.Det är enligt denna lag en tvångsförsäljning av samägda saker kan komma till skott. Det är även där det står vad som händer med pengarna och hur själva försäljningen ska gå till.Lagen är uppbyggd väldigt pedagogiskt med ett ganska gammalt språk, du behöver inte läsa den men jag ska förklara vad som står och hänvisa till vilka paragrafer allt står i.Till att börja med så står att om mer än en person äger någonting tillsammans har alla ägare lika stor lott om inget annat kan bevisas. Detta är ganska självklart, men eftersom ni ärvt den måste det finnas ett testamente där det står hur mycket var och en av er ska ärva av fastigheten för att ni inte alla ska ärva lika stor del var. Jag antar att ni alla ärvt lika stor del för det är inte så vanligt att ärva en fastighet med olika stor äganderätt. Detta framkommer i 1 § i samägandelagen. En samägare kan då söka hos en domstol att egendomen ska säljas, om det inte finns något avtal mellan ägarna. I detta fall har ni ärvt den så jag antar att det inte finns ett avtal, men skulle ni ha ett avtal där det står att ni inte ska sälja den är det avtalet gällande. Kan en ägare ge ett särskilt skäl till att fastigheten inte ska säljas så ska den inte heller göras det. Att uppfylla ett särskilt skäl för att den inte ska säljas kan vara svårt, och det räcker inte med att säga att den har ett sentimentalt värde.Men skulle fastigheten då säljas så kommer ni alla få lika stor mängd pengar. Försäljningen kommer inte heller göras av någon utav er utan domstolen kommer utse en god man som utför försäljningen åt er och som dessutom ansvarar för att dela ut pengarna åt er och göra ett köpebrev i de fall det är en fastighet. Det framgår enligt 8 § samägandelagen. Det är så att ingen ska kunna undanhålla pengarna från den andra och att ingen ska kunna klandra köpebrevet för att de anser att den ena parten gjort fel. Efter att fastigheten har sålts skulle ni då få era pengar.Vill ni faktiskt sälja fastigheten behöver ni inte gå genom samägandelagen utan kan då komma överens om att själva lägga ut den för försäljning eller komma överens om att anlita en mäklare som då sköter försäljningen. Även då får alla såklart lika stor del av pengarna vid försäljningen. Skulle en part försöka undanhålla pengarna vid en sådan försäljning så är det möjligt att föra talan om det i domstol sen.SammanfattningDet din syster säger är alltså inte sant, hon kan inte tvinga fram en försäljning utan att ni får pengarna ni ska ha enligt äganderätten. Hon kan däremot tvinga fram en försäljning om hon inte förbjuds att göra det enligt testamente eller ett avtal som ni har.Jag hoppas du fått svar på din fråga. Är det något du undrar över eller vill att jag ska förklara tydligare lämna en kommentar här på Lawlines sida så svarar jag på den så fort jag kan.Vänligen,

Fråga om samägande av fastighet

2016-12-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag äger ett hus och bor i det med min familj och nu vill jag köpa ett halvt hus i Stockholm med min bror som vill äga halva huset och hyra min del. Funkar det?
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!Det fungerar alldeles utmärkt att köpa ett hus tillsammans med en annan person och därefter hyra ut sin del till den andra ägaren av huset. Om din bror betalar hyra till dig för att han hyr din halva av huset kommer du dock att behöva betala skatt på denna hyra (30 %).Med vänlig hälsning

Fråga om användande av pantbrev i fastighet

2016-12-05 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej har köpt ett hus kontant, vilket det fanns sju pantbrev på, som blev lösta i samband att jag köpte huset av mäklare, om jag nu vill nyttja ett hur gör jag då och vart finns dom att tillgå
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!Pantbrev kan utfärdas i två former, antingen i pappersform eller i elektronisk form (datapantbrev). Om de pantbrev som finns på ditt hus är i pappersform var säljaren och mäklaren skyldiga att ge dig dessa i samband med att du köpte huset. Om pantbreven istället utgjorde datapantbrev finns de dock elektroniskt hos inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet).Det jag rekommenderar dig att göra är att ringa till inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet) och fråga om i vilken form de pantbrev som finns på ditt hus är i. Om du får reda på att pantbreven är i pappersform bör du omedelbart kontakta säljaren / mäklaren och kräva att få tillgång till dessa pantbrev. Om pantbreven istället är i elektronisk form (datapantbrev) kan du i samband med att du ringer inskrivningsmyndigheten säga att du vill använda ett av pantbreven för ett lån varefter inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet) kommer att hjälpa dig.På denna länk hittar du kontaktuppgifter till inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet).Med vänlig hälsning

Fel i fastighet

2016-12-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vi köpte hus 1/7-16. I prospektet stod att det var körsbärsparkett. Nu vill vi slipa golvet och har varit i kontakt med Älvsbyhus som levererat huset. De säger att vi har ett fanergolv som inte går att slipa. Förre ägaren har haft hund så golvet är mycket slitet och i renoveringsbehov. Vi har förstått att om mäklare/säljare har utfäst att golvet är parkett, men i själva verket visar sig vara faner har vi rätt till kompensation? Hur går vi tillväga? Vem ska vi kontakta i ärendet? Mvh, C o M
Måns Lundvall |Hej och tack för att ni vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att ni ska ha rätt till kompensation så krävs det att det rör sig om ett s.k. dolt fel. Vid ett fastighetsköp så har ni som köpare en långtgående undersökningsplikt Enligt Jordabalken 4kap 19§ 2st så får köparen inte åberopa ett sådant fel som hen borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Kravet är relativt högt ställt på köparen. Det räcker inte att det står i prospektet att det är körsbärsparkett ifall en ”normalt bevandrad köpare” kan skilja körsbärsfanér och körsbärsparkett åt. I Jordabalken 4kap 19§ 2st så stadgas det även att din undersökningsplikt som köpare stärks ytterligare då omständigheterna vid köpet föranleder en mer grundlig undersökning. Att golvet är slitet kan vara en sådan omständighet som indikerar att undersökningen ska göras grundligare. Typiskt sett så är fel på ytskikt (golv, färg på väggar och tak, skåpsluckor m.m.) något som köparen ska hitta vid en normal undersökning av fastigheten och är därför inte att anse som ett dolt fel. Det är tyvärr omöjligt för mig att i ert fall närmare precisera ifall det rör sig om ett dolt fel eller inte och ifall säljaren ska ansvara för detta. Men för att kunna göra det eventuella felet gällande så ska ni reklamera detta till säljaren så snart som möjligt för att inte förlora rätten att göra det gällande (Jordabalken 4kap 19a§). Ni bör då yrka på att säljaren ersätter er, genom ett prisavdrag, för den skada som ni lidit genom felet på golvet. Prisavdraget är typiskt sett kostnaden som ni har för att återställa golvet till den avtalade standarden (Jordabalken 4kap 12§). Observera att det är till säljaren som ni ska vända er med reklamationen, inte mäklaren. Vill ni ha mer hjälp med att ex. utreda närmare ifall det rör sig om ett dolt fel eller om ni vill ha hjälp att utforma reklamationen och nästa steg i processen så råder jag er att boka tid med en av våra erfarna jurister.MVH