Hyreshöjning

2016-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Är inneboende rum 12 kvm betalar nu halva hyran 3300 kr lägenhetsinnehavaren har blivit av med sitt extrajobb (passat en hund) nu har hon blivit av med jobbet och tycker jag ska betala mer i hyra pga det .Vad gäller för regler för hyreshöjningar? Kan hon kräva mer pengar från ena dagen till den andra?Hur mycket i % per gång kan hon höja finns det några regler?Lena
Elias Lundin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din hyresvärd (dvs. lägenhetsinnehavaren) har inte rätt att ensidigt höja din hyra om ni inte har avtalat om det. Om det inte står någonting i t.ex. ett skriftligt avtal med hyresvärden har värden inte rätt att höja hyran utan att du godkänner det eller tillstånd till höjning meddelas av hyresnämnden (jfr 12:54 jordabalken).Vänliga hälsningar,

Riva arrendatorns hus efter upplåtelsetidens slut?

2016-05-30 i Arrende
FRÅGA |Hej, min far äger en holme/ liten ö men det är ett annat par som hyr holmen och nu vill de sälja deras bostad på holmen. De skrev avtalet med den tidigare ägaren och betalar inte mer än 50kr per år eftersom hyran inte har höjts sedan kontraktet skrevs. Har vi någon rätt att kräva att få ta över bostaden gratis/ kräva att bostaden rivs?Mvh Maja
Elias Lundin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån de omständigheter som uppges bör det vara fråga om arrende, jfr 8:1 och 12:1 2 st jordabalken. Som jag förstår situationen har paret som hyr huset på holmen, arrendatorerna, uppfört sitt hus på din fars fastighet. I och med att det inte är din far som har uppfört huset står huset på ofri grund, dvs. det är inte tillbehör till fast egendom (2:4 1 st JB). Paret är därmed ägare till huset och ni har inte rätt att ta över bostaden gratis. Ni har heller inte rätt att själva rivet huset i och med att det är brottsligt, s.k. olovligt förfogande, enligt 10:4 brottsbalken. Däremot har ni rätt kräva att huset rivs genom Kronofogdens försorg. Mer information om hur ni söker om särskild handräckning hos Kronofogden kan göras här: https://www.kronofogden.se/Sarskildhandrackning.html.Hoppas att du fick svar på din fråga. Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Upplysningsplikt om planerat flyktingboende vid försäljning av fastighet

2016-05-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Upplysningsplikt vid försäljning av fstighet.Vi ska inom kort sälja vår fastighet, Mitt emot fastigheten finns ett gammalt dagis som kommunen planerar att göra om till ett flyktingboende. Detta har det skrivits om i media. Dock har man inte fått godkänt på bygglov ännu så det har inte fattats något officiellt beslut. Måste jag ändå som säljare upplysa köparen om dagiset eventuellt då kommer att byggas om?
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Vid fastighetsköp har säljaren en upplysningsplikt som innebär att denna måste upplysa köparen om sådana omständigheter som är av betydelse vid köpet. Säljaren kan inte sägas ha en generell upplysningsplikt, men bör upplysa om sådant som han vet är fel med fastigheten. Samtidigt har köparen en undersökningsplikt. Allt som köparen borde upptäcka vid en undersökning av fastighetens skick får inte åberopas som fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken.Det är svårt att dra en gräns vid vad som å ena sidan anses omfattas av säljarens upplysningsplikt och å andra av köparens undersökningsplikt. Det finns viss ledning i rättspraxis. En säljare har i NJA 1981 s. 894 ansetts ha åsidosatt upplysningsplikten genom att inte upplysa köparen om en planerad gatuomläggning som lett till opåräknade trafikstörningar. Stadsplanebeslutet för ombyggnaden förelåg vid köpet men var inte än fastställd. Säljaren hade i fallet visat stor aktivitet för att hindra beslutet, därför ansågs han ha förstått att omständigheten var av väsentlig betydelse för säljaren vid köpet, trots att beslutet ännu inte var fastställt.Om ni som säljare förstår att köparen inte känner till det planerade flyktingboendet, och om ni inser att denna omständighet skulle vara av betydelse för köpet om köparen känt till den, kan ni senare bli ansvariga. Att bygglov inte har beviljats än torde inte innebära att omständigheten inte omfattas av upplysningsplikten. Det är dock svårt att göra en fullständig bedömning i ert fall utifrån de givna omständigheterna. Huruvida ett planerat flyktingboende skulle innebära ett fel i fastigheten är oklart. Bedömningen beror till stor del på hur mycket som köparen bort inse, och annars om ni som säljare insett att köparen varit i villfarelse men ändå avstått från att upplysa om en omständighet som är av väsentlig betydelse. Jag hoppas med detta att du har fått svar på din fråga!

Beräkna uppsägningstid på lägenhet

2016-05-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hyr ut min lägenhet med tre månaders uppsägningstid från båda håll. Min hyresgäst sade upp lägenheten kl 17 den 29/2 och hävdar att han enbart ska betala 25/3 och 25/4 men inte 25/5 då han hänvisar till att han betalat i 25/2 och febr,mars,april blir uppsägningstiden. Kan han göra så?
Sarah Saajakari |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag antar att du hyrde ut din lägenhet på obestämd tid. I till exempel 12 kap. 4 § första punkten (https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1) jordabalken kan man se att ett hyresavtal som gäller för obestämd tid upphör att gälla vid månadsskiftet tre månader från uppsägningen. Beräkningssättet gäller även för när hyresgästen säger upp avtalet, se 12 kap. 5 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12P5S1).Din hyresgäst sade upp hyreskontraktet 29 februari. Man räknar då 29 mars som en månad, 29 april som två och 29 maj som tre månader därefter upphör avtalet att gälla vid månadsskiftet dvs 30 maj. Uppsägningstiden är alltså mars, april, maj.Din hyresgäst ska betala hyra för maj månad. Om han betalar i förskott var den sista betalningen i april, betalar han i efterskott ska han betala även nu i maj.Jag hoppas att svaret var tillfredsställande!Vänligen,

Antal varningar till hyresgästen

2016-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Är det sant att hyresvärden måste skicka tre varningar innan denna kan avhysa en hyresgäst vid störningar?
Adrian Nylén |Hej!Er fråga gäller antalet varningar en hyresvärd är skyldig att lämna innan denne lagligen kan avhysa en hyresgäst. Då frågan gäller ett avtal där en bostad hyrs ut mot ersättning, blir kapitel 12 i Jordabalken tillämplig (12:1 JB).I 12:25 2 st JB framgår att hyresvärden vid störningar i boendet skall säga till hyresgästen, för att se till så störningarna omedelbart upphör. Om hyresgästen trots tillsägelsen inte bättrar sig, kan hyresrätten förverkas enligt 12:42 1 st punkt 6 JB, vilket skulle leda till avhysning.Ur Jordabalken framgår således inte någon slags minimigräns för antalet varningar som hyresvärden måste utdela innan avhysningsprocessen kan påbörjas. Det är alltså inte sant att det krävs mer än en varning för att avhysa en hyresgäst vid störningar.Hoppas detta har besvarat er fråga!

Uppsägningstid för inneboende

2016-05-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,jag har bott inneboende hos en kvinna i en lägenhet i ca 5 månader. Trots att jag bett om att få ett skriftligt hyresavtal har hon inte velat skriva något sådan. Vi har heller ingen muntlig överenskommelse om uppsägningstid, det enda vi pratade om var 2 månader men det bestämdes inget helt. Nu vill jag flytta ut så fort som möjligt, då säger hon att jag måste bo kvar i tre månader. Stämmer det? Trots inget muntligt eller skriftligt avtal. Tack på förhand!
Lisa Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Bestämmelser om hyresavtal hittar du i 12 kap Jordabalken (JB), som du hittar här. Då det gäller uppsägningstid gäller i första hand hyresavtalet men i fall då man inte har överenskommit något gäller 12 kap jordabalken. Ett hyresavtal kan ingås på bestämd eller obestämd tid, JB 12:3. Ett hyresavtal på bestämd startar en bestämd tid och avslutas vid en bestämd tidpunkt. Ett hyresavtal på obestämd tid gäller från en viss tidpunkt och gäller sedan tills vidare. För att kunna bestämma uppsägningstiden måste man veta vilken typ av hyresavtal det är, ett hyresavtal på bestämd tid ska gälla under den avtalade tiden, men om avtalet löper på mer än nio månader krävs uppsägning för att det ska upphöra, JB 12:3. Trots detta kan dock en hyresgäst säga upp avtalet och då få en uppsägningstid på tre månader, JB 12:5. För hyresavtal på obestämd tid gäller däremot en uppsägningstid på tre månader, JB 12:4. Då ert avtal inte reglerar uppsägningstiden så gäller bestämmelserna i JB. Då du har bott i lägenheten i ca fem månader gäller oavsett om ni har ett avtal på bestämd eller obestämd tid för dig som hyresgäst en uppsägningstid på tre månader, JB 12:4-5. Hoppas att du fick svar på din frågaMVH

Uthyrning av bostadsrätt

2016-05-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag äger en bostadsrätt.1. Får min pensionerade far bo där utan tillstånd från bostadsrättsföreningen (jag bor utomlands)?2. Kan jag hyra ut min bostad på obestämd tid samt ange skälet att jag tänker pensionera mig i bostaden till föreningens styrelse (jag bor utomlands)?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline!För att få hyra ut din bostadsrätt krävs tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse (7 kap 10 § bostadsrättslagen (BRL)) eller tillstånd från hyresnämnden (7 kap 11 § BRL). Tillstånd kan lämnas av hyresnämnden om du har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. I ditt fall vill du hyra ut lägenheten till en närstående, din far, för att du bor utomlands. Det här bör vara ett godtagbart skäl för uthyrning, åtminstone så länge uthyrningen är under relativt kort tid. I ditt fall framgår inte hur lång tid du avser att vara borta. Min bedömning är att du inte bör få rätt att hyra ut till din far på obestämd tid framöver.Du säger även att du vill hyra ut för att "pensionera dig i bostaden". Jag förstår inte riktigt vad du menar, men i och med att du avser att hyra ut på obestämd tid bör du inte har rätt till tillstånd av hyresnämnden för uthyrningen.Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänligen,

Nedsättning av hyran på grund av ljudstörningar

2016-05-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag bor i en hyresrätt och hyresvärden håller på och renoverar samtliga lägenheter i huset. Det är betongväggar och det låter oerhört mycket när dem håller på pga. det. Dem har hållit på nu i ca 3 månader och det är väldigt mycket kvar så det kommer ta ett tag. Eftersom att jag studerar på universitetet pluggar jag om dagarna, och dem jobbar 8-17 eller ibland 7-17 vilket gör att jag måste sitta med hörselskydd när jag pluggar och ändå låter det högt. Kan jag begära sänkning av hyran för den period som dem ger upphov till dessa störningar?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna om hyra stadgas i jordabalkens (JB) 12 kapitel, se här. Hyresvärden har en skyldighet att tillhandahålla hyresgästen lägenheten i ett skick som överensstämmer med den allmänna uppfattningen i orten om vad som anses som en fullt brukbar lägenhet, se JB 12 kap 9 §, vidare skall hyresvärden se till att lägenheten håller sig i det skicket under avtalstiden, se JB 12 kap 15 §. De störningar som du nämner i form av buller är typiskt sett sådana brister som anses utgöra men i nyttjanderätten, enligt JB 12 kap 16 § 1 stycket p. 3. Därför har du i enlighet med 12 kap 11 § 1 stycket p. 3 rätt till skälig nedsättning av hyran för en sådan typ av störning. Bestämmelsen är tillämplig även under hyrestiden och inte bara före hyrestidens början enligt ordalydelsen. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.