Formkrav för köp av bostadsrätt

2017-11-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vad är kravet när man skall köpa bostadsrätt, vad gäller övre åldersgräns.Aktuellt är att det börjar bli för många äldre människor i vår förening redan när man efterfrågar om att hyra. många förfrågningar har vi från allt från +90 åringar
Susanne Zahawi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ett köp av en bostadsrätt ska vara giltigt ska det upprättas skriftligt och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om vilken lägenhet som köpet avser samt lägenhetens pris (6 kap. 4 § bostadsrättslagen (BRL)).En bostadsrätt får även endast upplåtas till en köpare som är medlem i bostadsrättsföreningen (1 kap. 3 § BRL). Om köparen vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen anses köpet ogiltigt (6 kap. 5 § BRL). Fråga om att anta en medlem i bostadsrättsförening ska avgöras av föreningens styrelse med hänsyn till bland annat de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar (2 kap. 1 § BRL). Den som har köpt en bostadsrätt får dock inte vägras inträde i bostadsrättsföreningen om de villkor för medlemskap som anges i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta köparen som bostadsrättshavare (2 kap. 3 § BRL)Som svar på din fråga anges det inte i lagen någon övre åldersgräns för att köpa en bostadsrätt. Att en köpare är runt 90 år borde inte heller ses som ett godtagbart skäl till att neka medlemskap i en bostadsrättsförening.Med vänliga hälsningar

Hyresgäst inte betalt hyran, vad ska jag göra?

2017-11-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ut min atterfallstuga, det finns ett kontrakt. Hyresgästen har inte betalt hyran för november och december. Hon sa upp lägenheten i måndags den13/11. Hur går jag vidare?
Andreas Grundstedt |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag har valt att dela upp din fråga lite och kommer besvara den i tur och ordning. Om jag har tolkat din information rätt så ska lagen om uthyrning av egen bostad användas istället för jordabalkens 12:e kapitel som vanligen kallas hyreslagen. Men om en fråga inte regleras i lagen om uthyrning av egen bostad så gäller jordabalkens 12:e kapitel.Grund för förverkandeOm man dröjer med att betala hyran mer än en vecka och efter en påminnelse fortfarande inte har betalat så är detta en grund för förverkande (12 kap. 42 § första punkten jordabalken). Med förverkande menas att hyresvärden har rätt att säga upp kontraktet i förtid och då få hyresgästen att flytta. Om anledningen till den försenade betalningen är sjukdom eller annan liknande oförutsedd händelse och hyresgästen så snart denne kan betalar hyran försvinner den förverkandegrunden (12 kap. 44 § fjärde stycket andra punkten jordabalken).UppsägningstidHuvudregeln när det gäller uppsägningstid vid uthyrning av egen bostad är, att om hyresvärden säger upp hyresavtalet så upphör det att gälla tre månader vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Men när det är hyresgästen som sagt upp kontraktet så är det samma sak fast det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (3 § lagen om uthyrning av egen bostad). I ditt fall alltså månadsskiftet december/januari. Kräva på pengarI första hand kan man när man vill få in en skuld vända sig till Kronofogden. För att de ska kunna hjälpa till med indrivningen av skulden måste det finnas ett beslut om att skulden är riktig, sådant kan fastställas genom ett betalningsföreläggande som man kan ansöka om hos Kronofogden eller hos domstol. För att man ska kunna ansöka om betalningsföreläggande ska förfallodagen för skulden ha passerats och skulden ska avse pengar. Du ska också kunna förklara vad skulden avser för något. Om personen vägrar betala och bestrider skulden kan du väcka talan i domstol. Om du då vinner i domstol så kommer det leda till en exekutionstitel som då kommer drivas in av kronofogden.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Med vänliga hälsningar,

Kan jag säga upp företaget som hyr min villa i förtid när hyran inte blivit betald?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut ett hus till ett företag, som använder huset som boende till sina anställda då de är på jobb här. Kontraktet är skrivet som "hyreskontrakt för uthyrning av villa enligt lag om uthyrning av egen bostad". Företaget är sent med att betala hyran. Första hyran betalades efter 1,5 månader och hyran för denna månad har jag ännu inte fått! Vi har skrivit ett hyreskontrakt på 1 år. Kan jag säga upp hyresavtalet i förtid? Och hur ska jag gå till väga i sådana fall?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska vidareutveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Precis som du är inne på gäller lagen om uthyrning av egen bostad, vars lagrum jag i det följande refererar till. Enligt 1 § är lagen dock endast tillämplig vid uthyrning av en bostad. Om man hyr ut fler än en bostad gäller således de vanliga hyresrättsliga reglerna i 12 kap. jordabalken (som brukas kallas "hyreslagen").Uppsägningstiden är en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden (3 §). Även om kontraktet föreskriver en viss hyrestid är det alltså möjligt att genomföra en uppsägning i förtid (vilket är en stor fördel jämfört med "vanliga" hyreslagen). Det är dock tillåtet att avtala om en längre uppsägningstid för hyresvärden (hyresgästen har således alltid rätt att säga upp avtalet med en månads framförhållning).Mot den korta bakgrunden blir min rekommendation att du skriftligen meddelar företaget att du, om de inte genast betalar den förfallna hyran och sedan börjar betala punktligt, kommer att säga upp dem. Företaget är då skyldigt att lämna villan den 1 mars 2018 (under förutsättning att uppsägningen, som bör vara skriftlig, sker innan utgången av november).Om det då finns förfallna hyror kan du vända dig till Kronofogden eller gå direkt till domstol och kräva att det blir betalt. I en sådan situation råder jag att du vänder dig till en jurist för fortsatt assistans (exempelvis någon av mina duktiga och färdigutbildade kollegor på Lawline).Med vänlig hälsning,

Blir det automatiskt andrahandsuthyrning när en bostadsrätt ägs av en juridisk person?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om en juridisk person äger en bostadsrätt, vem får bo i lägenheten utan att det räknas som andrahandsuthyrning? Min bostadsrättsförening har infört en avgift för andrahandsuthyrning och menar att då en juridisk person inte kan bo i lägenheten blir det en automatisk andrahandsuthyrning. Kan det verkligen stämma och kan man bestraffa en ägandeform på det här sättet?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska utveckla mitt svar är du välkommen att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.En bostadsrätt, som inte är av fritidskaraktär och som ägs av en juridisk person, får endast användas genom att hyras ut i andra hand som permanentbostad (7 kap. 6 § bostadsrättslagen). Enligt samma paragraf kan dock den juridiska personen och bostadsrättsföreningens styrelse komma överens om andra villkor, exempelvis att lägenheten får disponeras som övernattningsbostad för anställda. Det enkla svaret på din fråga är således, tyvärr, ja. Föreningen har rätt att ta ut en avgift motsvarande 1/10 av rådande prisbasbelopp (7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Avgiften förutsätter dock att det skrivits in i förenings stadgar (vilket kan vara värt att kontrollera).Jag har förståelse för att detta kan uppfattas som orättvist. Samtidigt ska man komma ihåg att det, även om man t.ex. är enda ägaren till ett aktiebolag, inte är samma sak att äga något privat som genom ett bolag. Bostadslägenheter är huvudsakligen avsedda för fysiska personer och därför har lagstiftaren valt att göra det lite strängare för juridiska personer. Ett skäl till detta är att juridiska personer generellt sett inte har möjlighet att engagera sig i husets löpande förvaltning på samma sätt som de fysiska medlemmarna.Med vänlig hälsning,

Vilken uppsägningstid gäller när vi hyrt i andra hand utan bostadsrättsföreningens tillstånd?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Vi hyr idag en bostadsrätt i andrahand. Kontraktet skrevs redan 2012 och var begränsat på två år, men varken vi eller bostadsrättsägaren sa upp avtalet.Nu fick vi kännedom om att bostadsrättsföreningen inte har godkänt dvs. Inte har fått in någon ansökan om andrahandsuthyrning av bostadsrättsägaren. I vårt hyresavtal finns dock ett paragraf som säger att det är hyresvärdens ansvar att kontakta bostadsrättsföreningen för godkännande.Är vårt andrahandshyreskontrakt giltig? Kan vi säga upp lägenheten med en månads uppsägningstid och hänvisa till kontraktsbrott (då bostadsrättsägaren inte har ordnat med godkännande för andrahandsuthyrning från brf)?Annars hade vi avtalat 2 månaders ömsesidig uppsägningstid. Vad är det som gäller?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni vill att jag ska utveckla svaret är ni välkomna att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Att ni hyrt i andra hand utan bostadsrättsföreningens tillstånd leder inte till att själva avtalet med bostadsrättsinnehavaren automatiskt blir ogiltigt. Däremot kan föreningen vidta rättsliga åtgärder för att ni ska lämna lägenheten, vilket formellt sett är en annan sak. Utgångspunkten är alltså att avtalet mellan er och ägaren fortfarande gäller.Vid uthyrning av egen bostad gäller en särskild lag (som heter just lagen om uthyrning av egen bostad och som jag hädanefter refererar till). Grundförutsättningen för att lagen ska vara tillämplig är dock att uthyraren inte hyr ut fler än en bostad samtidigt (1 §).Givet att lagen faktiskt ska tillämpas, vilket ter sig troligast i ert fall, gäller att hyresgästen alltid har en uppsägningstid på en månad (3 §). Ni är m.a.o. inte tvungna att efterleva den uppsägningstid som föreskrivs av kontraktet. För övrigt går det, enligt samma paragraf, inte att med bindande verkan avtala om kortare uppsägningstid för hyresvärden än tre månader.Sammanfattningsvis kan ni alltså säga upp lägenheten idag och vara befriade från betalningsskyldighet efter den 31 december.Med vänlig hälsning,

Renoveringstider

2017-11-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |I min brf finns riktlinjer för renovering som innebär att man får renovera och göra det som later mycket endast under vardagar mellan 8-17. Och visst borrande på helger mellan 10-16 som att sätta upp en tavla.Då vi renoverar allt själva så behöver vi såga och sätta upp en vägg under en helg mellan 10-16 - visst oljud men inget ihållande .Kan vi göra det?Ingen som arbetar vanligt och ska renovera helt själva kan göra det enligt dessa riktlinjer.Vad kan hända om vi bryter dom?
Ni de Keiser |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om tider och när det ska vara tyst i huset handlar om sunt förnuft. Man får inte störa sina grannar oavsett vilken tid på dygnet det är. Vanligtvis sker en renovering under en begränsad tid och en del störande ljud är i ofrånkomliga. Givetvis ska man få renovera både på vardagar som på helger. Om det finns ordningsföreskrifter (riktlinjer för renovering) i bostadsrättsföreningen fungerar dessa endast som rekommendationer. Det finns inget i lagen som säger att man kan bli vräkt eller dylikt om man inte följer dessa.Man kan i princip renovera vilka tider man vill. Styrelsen får inte använda några sanktioner för att hindra er. Men det är viktigt att tänka på att det är olämpligt att slipa, borra i flera timmar utan uppehåll eller göra sådant som kan vara störande tidigt på morgonen eller sent på kvällen. Styrelsen kan alltså inte bestämma att ni endast får "borra upp tavlor" på helgerna. Högt oljud är som sagt ofrånkomligt när man renoverar och det finns ingenting som säger att man inte får renovera på helger. Ett sätt att slippa konflikter är att prata med grannarna och visa hänsyn. Kanske genom att sätta upp en lapp i porten och informera om att ni ska renovera och hur lång tid det kan beräknas ta. Om man ber om förståelse för att det kan bli störande under en period så har man ökat toleransen från början!Lycka till med renoveringen! Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig till mig på ni.dekeiser@lawline.se!Vänliga hälsningar,

Måste jag fortfarande betala halva hyran efter att ha blivit utslängd från lägenheten?

2017-11-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag undrar kort och gott om det är lagligt att man blir utslängd av en person man haft en gemensam bostad med och att denne sedan begär att man ska betala hälften av hyran i tre månader efter att detta skett?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska utveckla mitt svar går det bra att antingen publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Först och främst beklagar jag den situation du hamnat i. Det låter onekligen som konstiga omständigheter.Rent formellt är man, förstås, skyldig att betala hyra om man står på ett hyreskontrakt. Under förutsättning att både du och din tidigare sambo har tecknat avtal med hyresvärden är du således betalningsskyldig under uppsägningstiden. Om du däremot inte står på kontraktet finns ingen betalningsskyldighet överhuvudtaget, åtminstone inte gentemot hyresvärden. En annan sak är att man internt kan avtala om en viss fördelning av hyreskostnaden.I ett läge där du blivit utslängd och inte längre har tillgång till bostaden, och din exsambo väljer att betala hyran själv, betvivlar jag dock starkt att din exsambo har några rättsliga möjligheter att kräva in hälften av hyran från dig. Det skulle minst sagt vara orimligt att stämma en person på ett belopp och sedan, när det väl blir förhandling, förklara att man visserligen sparkat ut personen på gatan men fortfarande vill att vederbörande ska finansiera hälften av bostadens löpande kostnader. En sådan domstolstalan bedömer jag som helt meningslös.Min rekommendation är således att du ska sitta still i båten och invänta dig exsambos eventuella motdrag. Om hen, vilket som sagt ter sig väldigt korkat, väljer att vidta juridiska åtgärder kan du stämma av saken på nytt med en jurist (förslagsvis någon av mina duktiga och färdigutbildade kollegor på Lawline).Med vänlig hälsning,

Hyresgäst skyldighet att ersätta låsbyte på grund av borttappad nyckel

2017-11-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan!Jag befinner mig för närvarande i en ganska prekär situation som jag hoppas att jag kan få hjälp med. Det är så att jag har en hyreslägenhet där jag är förstahandskontraktsinnehavare. Jag har i denna lägenhet en inneboende som också bor här, eftersom det är en trea vars hyra jag inte har råd med själv. För ett tag sedan gjorde jag den absurda upptäckten att min inneboende stjäl av mig, och sedermera har jag sagt upp hennes kontrakt. Hon har tre månaders uppsägningstid. Jag har inte polisanmält henne för någon av sakerna hon har tagit eftersom det i de flesta fall rör sig om saker som kostar extremt lite (vinflaskor, en mascara) och i det allvarligaste fallet (en bilnyckel som plockats av från min nyckelknippa som jag sedan hittade i hennes byrålåda) ändå inte är något jag kan bevisa.För ett par veckor sedan tappade hon bort hemnyckeln. Jag har efter samtal med min egen hyresvärd fått besked om att tillverkning av nya nycklar kostar 500kr (denna summa har hon betalat till mig) och att ett eventuellt låsbyte skulle kosta mellan 2000-2500kr. Nu vill hon ha en ny nyckel. Jag har sagt att hon får en ny nyckel mot en deposition på 2000kr (den kostnad jag blir stående med för ett eventuellt låsbyte om hon skulle tappa bort en nyckel till), samt upprättat ett kontrakt i vilket detta stipuleras. Efter en intensiv sms-konversation under dagen har hon sagt att hon vägrar detta, samt hotat med att "gå vidare med saken" om jag inte ger henne en ny nyckel. Vad ska jag göra?
Richard Fiskesund |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I en tvist hade du som påstått stöld haft bevisbördan och eftersom du nämner bevissvårigheter gällande eventuella stölder, tolkar jag det som att huvudfrågan är: vilken skyldighet din inneboende hyresgäst har att ersätta ett potentiellt låsbyte, samt ifall du kan ställa en nyckel som säkerhet för att hon betalar. Eftersom detta inte verkar vara reglerat i ert avtal tillämpar vi 12 kap. jordabalken (JB) som reglerar hyresförhållanden fullt ut. Se lagen här!Enligt 12 kap 24 § JB gäller att hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hennes hushåll eller gästar henne eller av annan som hon inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hennes räkning. Detta innebär att din inneboende är ersättningsskyldig för skadan som du lidit ifall nyckeln tappats på grund av hennes vårdslöshet. I ditt fall har din inneboende gått med på att betala för en ny nyckel. Dock kan skadan som du lidit av att en nyckel är borta omfatta mer än själva nyckeln i sig eftersom det kan behövas göras ett låsbyte. I sådana fall bör din inneboende vara skyldig att ersätta dig för hela skadan ifall det orsakats av hennes vårdslöshet. Detta förutsätter dock att ni inte förlikt er tidigare genom hennes betalning på 500 kronor. Utifrån min bedömning kan du inte vägra att ge henne en nyckel till sitt hem endast på grunden att hon ska ersätta hela skadan först. Hon är fortfarande din hyresgäst och ert hyresavtal består fortfarande vare sig hon är ersättningsskyldig för skadan eller ej. Det du kan göra är att kolla upp ifall hela låscylindern behöver bytas ut eller ifall det räcker att byta nycklar och programmera om låscylindern, vilket kan vara ett billigare alternativ. Du kan även kolla ifall ditt försäkringsbolag täcker borttappade nycklar. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,