Kan störande grannar anses vara dolt fel?

2016-07-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag undrar om en störande granne är ett dolt fel? Jag har nämligen sålt en bostad och nu kommer köparen och nämner att detta var min upplysningsplikt att nämna om grannen.Stämmer detta?
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som säljare har man en upplysningsplikt i enlighet med jordabalken (JB) 4:19 st. 1. Upplysningsplikten innebär att säljaren ska berätta om de fel som han eller hon känner till och som är svåra för köparen att upptäcka. Att upplysa om störande grannar ingår inte i upplysningsplikten. Det finns inte någon uttalad praxis om att störande grannar enligt JB räknas som dolt fel. Således kan säljaren till en bostad inte bli skadeståndsskyldig för att han eller hon inte upplyste om att grannarna intill kan betraktas som störande. Samtidigt som säljaren har en upplysningsplikt har köparen en undersökningsplikt vilket stadgas i JB 4:19 st. 2. Lagen lägger ett stort ansvar på köparen. Det framgår inte i din fråga huruvida köparen till bostaden frågade dig hur grannarna i området var. Om köparna frågat dig bör de som köpare kunna lita på dina uppgifter och inte behöva göra ytterligare undersökningar. Men som sagt, en störande granne anses inte vara ett dolt fel enligt JB och som tidigare ägare till bostaden blir du inte skadeståndsskyldig. Ansvaret för att motverka störande grannar åligger föreningen. Är det en allvarlig störning det handlar om kan man som bostadsrättsinnehavare yrka på att få nedsatt årsavgift under den period störningen pågår, till exempel om inte föreningen handlagt ärendet på ett korrekt sätt och vidtagit de åtgärder som krävs för att få ett slut på störningarna. För att få en nedsättning av årsavgiften krävs att störningen verkligen är av oacceptabel karaktär. Jag hoppas att jag kunde bringa klarhet i frågan och om du har någon ytterligare fundering, kommentar eller synpunkt får du gärna lämna en kommentar i kommentarsfältet nedan. Hälsningar,

Besittningsrätt

2016-07-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad innebär det för mig att jag enligt min avlidne makes testamente har besittningsrätt i sommarhuset, som hans dotter (särkullbarn) ärvde som enskild egendom?
Johan Kristoffersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Besittningsrätt innebär att du har en rätt att bo i kvar i sommarhuset på i testamentet angiven tid, om ingen tid är angiven kan det vara på obestämd tid. För att avgöra vad som verkligen gäller bör ni kontakta en jurist.Med vänlig hälsning,

Kan ljudanläggning ingå i fastighetsköpet?

2016-07-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi har köpt en fastighet (hus och mark) där det är installerat en ljudanläggning som är inkopplat i kök, vardagsrum och på uteplatsen. Nuvarande ägare erbjuder nu att sälja denna ljudanläggning men skulle inte detta kunna ingå i fastighetsköpet? Vid visning var dessa installerade och monterade, ägarna har inte uttryckligen sagt att de inte ingår i försäljningen, således har vi inte skrivit något om det i köpeavtalet. Vi är inte helt säkra på hur högtalarna är installerade, om sladdarna går igenom väggarna eller inte t.ex. men om detta skulle kunna ingå i försäljningen, vad är så att säga kraven? Måste sladdarna gå igenom väggarna och systemet är inbyggt i huset på det sättet för att det ska anses vara byggnadstillbehör? Det enda vi minns från visningen och som vi ser på bilder är att små högtalare är monterade i hörnen i nämnda rum. Hoppas på snabbt svar och stort tack för hjälpen!
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ljudanläggningen ska ingå i fastighetsköpet måste det vara ett byggnadstillbehör enligt 2 kap 1 § jordabalken (förkortas JB) (se lagen här). Byggnadstillbehör är fast inredning eller sådant som byggnaden blivit försedd med, om det är ägnat för stadigvarande bruk. Fast inredning är till exempel element och kyl och frys. Frågan blir då om byggnaden blivit försedd med ljudsystemet för stadigvarande bruk, om så är fallet anses det som byggnadstillbehör. Kravet på "stadigvarande bruk" innebär att föremålet normalt vara till nytta oavsett vem som råkar äga fastigheten. Föremålet ska ha tillförts byggnaden så att även om man säljer huset har de nya ägarna nytta av föremålet, som till exempel med en spis. I praxis har man ansett att en inbyggd diskmaskin, motordelen till en centraldammsugare och en parabolantenn är byggnadstillbehör. I detta fall kan man nog se ljudsystemet som ett byggnadstillbehör om det är så att sladdarna går genom väggarna. Då har man ju installerat det med syftet att de ska finnas kvar, annars skulle man ju behöva riva upp väggen när man flyttar.Är det istället så att ljudsystemet bara är installerat och lätt kan flyttas på och tas med, som till exempel en tv, utgör det inte byggnadstillbehör och följer då inte automatiskt med i fastighetsköpet.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Minsta storlek på jordbruksfastighet

2016-07-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad är minsta storlek på en jordbruksfastighet?
Adrian Nylén |Hej!Frågor om fastigheters storlek och liknande regleras i Fastighetsbildningslag (1970:988) (FBL). Enligt 3:1 FBL skall en fastighet utformas så storleken är lämpad till ändamålet. För jordbruksfastigheter gäller det även att storleken är sådan att fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte (enligt 3:5 FBL).Det finns alltså ingen "minsta storlek" att utgå ifrån. Lantmäteriet kommer istället vid ansökan bedöma om storleken på jordbruksfastigheten är lämplig och om den kommer ge någon slags ekonomisk vinst. Viss ledning till en konkret minsta storlek kan hittas i Jordbruksverkets strukturundersökning från 2013. I undersökningen var jordbruksföretag med mer än 2 hektar åkermark eller 5 hektar jordbruksmark tvungna att delta i undersökningen. Detta tyder på att Lantmäteriet anser 2 hektar vara en lämplig minsta storlek på en jordbruksfastighet.Hoppas detta gett svar på er fråga!

Häck som inte är välskött - vad gäller?

2016-07-26 i Fastighet
FRÅGA |För ca. 10år sedan planterade grannen en häck ca. 1m in på sin tomt.Grannen skötte häcken de första 7-8 åren men sedan ngt år är häcken oklippt på den sida som vätter mot vår tomt. Kan vi begära att grannen ska klippa sin häck?Efter begäran vänta 6mån och sedan be ngn klippa den och skicka faktura till grannen?
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I jordabalkens (JB) 3 kapitel regleras rättsförhållandet mellan grannar. I kapitlets 2 § regleras specifikt reglerna kring rötter och grenar som tränger över tomtgränserna. Där stadgas att om gren eller rot tränger över tomtgränsen från område intill denna och detta orsakar olägenhet får fastighetsägaren ta bort dessa. Dock ska den ägare till tomten som träden står på först ges möjlighet att själv vidta åtgärder om bortförandet kan befaras medföra skada av betydelse för honom eller henne. Om du anser att häcken som tränger över på din tomt är till olägenhet för dig, och din granne inte går med på att sköta häcken ordentligt, har du själv en rätt att kapa överträngande grenar och rötter. Det ska dock nämnas att skälig tid måste ha passerat innan du kan klippa häcken, vilket precis som du nämner har ansetts vara cirka sex månader. Grannen ska nämligen få tid på sig att själv utföra handlingen innan det är fritt fram för dig att ta bort grenar eller rötter som tränger in på din tomt. Således har du en rätt att begära att grannen ska klippa sin häck. Fortsättningsvis vill jag påpeka att klippningen av häcken ska göras med stor försiktighet, för skulle häcken dö som resultat av dina ingrepp kan du bli ersättningsskyldig. Att helt på eget initiativ vidta åtgärder kan utgöra en brottslig handling i form av egenmäktigt förfarande eller skadegörelse. Därför är det av yttersta vikt att du talat med din granne och väntat sex månader innan du själv vidtar några åtgärder (såvida kapningen av häcken kan befaras medföra skada av betydelse för grannen).Vad gäller vem som betalar för klippningen av din grannes häck som hänger över på din tomt innehåller JB inga bestämmelser som ger dig någon rätt att kunna begära ersättning av den kapade häcken från din granne. Det får du med andra ord bekosta själv.Jag hoppas att jag kunde bringa klarhet i frågan och om du har någon ytterligare fundering, kommentar eller synpunkt får du gärna lämna en kommentar i kommentarsfältet nedan.Med Vänliga Hälsningar,

Brister i lägenheten vid hyra av annans bostadsrätt

2016-07-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har ett andrahandskontrakt på en bostadsrättslägenhet som jag skrev med bostadsrättshavaren för två månader sedan. Jag var då och kollade på lägenheten och allt såg bra ut men nu när jag fick tillträde visade det sig att fastigheten ska fasadrenoveras och det är byggnadsställningar precis utanför mina fönster och fönstren är inplastade så man kan inte se ut eller knappt vädra. Detta ska hålla på i fem månader och bostadsrättshavaren menar att han inte visste någonting om detta.Har jag någon rätt att få sänkt hyra eller rätt att bryta/häva kontraktet?
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpliga bestämmelserEftersom du hyr en bostadsrättslägenhet är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Denna lag gäller inte andrahandsuthyrning av hyresrätt, men eftersom ”förstahandsgästen” här inte hyr, utan innehar en bostadsrätt, så är lagen tillämplig om denne hyr ut sin lägenhet till dig.Lagen om uthyrning av egen bostad1 § Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen.Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag.2 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.3 § Hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt.Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.Lagen om uthyrning av egen bostad har bara ett fåtal regler. För de frågor som inte täcks av den används istället hyreslagen (12 kap. JB):12 kap. Jordabalken (JB)9 § På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande: 1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. 2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp. 3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. 4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.Rättsliga konsekvenser för digOavsett om ni har avtalat om hyra för obestämd eller bestämd tid kan du säga upp avtalet i förtid, enligt 3 § i lag om uthyrning av egen bostad. hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Detta gäller även om ni har avtalat om längre uppsägningstid eftersom det är till din förmån som hyresgäst, se 2 §. Detta gäller alltså oavsett om lägenheten är i gott skick eller ej.Det finns också regler som tar sikte på uthyrarens ansvar vid brister i lägenheten. Med hänsyn till att du före avtalet fick se lägenheten kan man anse att ni har avtalat om att lägenheten ska hålla den nivå som den hade när du tittade på den. Vid tillträdet har det nu uppkommit brister i lägenhetens skick i förhållande till detta. Den ”skada” som 11§ 12 kap. JB talar om tar just sikte på att lägenheten inte stämmer överens med avtalet. För frågan om brist har uppkommit saknar det betydelse om det är uthyraren som har orsakat denna eller inte. Se ex NJA 1950 s. 131.Eftersom bostadsrättsinnehavaren inte har möjlighet att avhjälpa bristen får du säga upp avtalet om bristen är av ”väsentlig betydelse”, enligt andra punkten. Sådan uppsägning kan ske helt utan uppsägningstid. Det är tveksamt om din brist är så väsentlig. Ribban har lagts högt i praxis. I ex. Svea hovrätt dom 1971-05-19 nr 5:DT 18 ansågs uppsägningsrätt inte föreligga. Hyresgästen, som inte sett lägenheten före tillträdet, anmärkte att lägenhetsarean var större än den tidigare uppgivna, vilket medförde högre uppvärmningskostnader för hyresgästen, att värmeledningen ej fungerade tillfredsställande, att skinnbaggar förekom i byggnaden, att garaget inte kunde brukas omedelbart, att det luktade olja i köket och att yttertrappornas räcke var otillräckligt.Däremot har du rätt till nedsättning av hyran under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. Jag kan tyvärr inte svara på exakt hur mycket nedsatt din hyra bör bli, men i praxis har fukt, mögelskador och avloppslukt givit rätt till mellan 20 och 35 % nedsättning av hyran.SammanfattningDu har alltid rätt att säga upp hyresavtalet utan särskild anledning med en månads uppsägningstid, även om ni har avtalat om annat. Du har också rätt till nedsättning av hyran under tiden bristen kvarstår. Troligtvis har du inte rätt att häva kontraktet med omedelbar verkan, men detta beror på hur väsentligt felet är. Om det exempelvis blir outhärdligt varmt pga att du inte kan vädra så bör det betraktas som väsentligt nog för hävning.Jag hoppas att detta har besvarat dina frågor!Mvh

Överlåta en andel i bostadsrätt och bostadslån

2016-07-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag och min fru (numera ex-fru) skilde oss under hösten 2015 och sålde vårt radhus. I januari i år köpte hon en bostadsrätt som hon äger till 100%. Nu är vi tillsammans igen och bor ihop. Jag har min adress där och har haft det från början. Nu har vi bestämt att jag också ska stå som ägare till lägenheten till 50%, så vi äger halva var. Vi tänkte också stå bägge två på lånen som finns. Hur går vi tillväga? Vad för avtal ska vi skriva och var skickar vi papperen?
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns två sätt att överlåta en andel i en bostadsrätt, det första är genom gåva och det andra är genom köp. Köp är mer aktuellt i ert fall eftersom du vill ta över en del av lånen vilket anses som att du betalar en köpeskilling och därmed klassas som ett köp. För att genomföra överlåtelsen måste ni upprätta ett skriftligt avtal enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Det ska tydligt framgår i avtalet vem som är säljare respektive köpare, uppgift om lägenheten som överläts, till vilken andel och till vilket pris (tillika hur mycket av lånen du övertar). Dessutom skall avtalet undertecknas av er båda. Ni skall även se till att underrätta och lämna in överlåtelseavtalet till bostadsrättsföreningen. Det kan vara bra att kolla med bostadsrättsföreningen redan nu ifall de har en mall ni kan använda för överlåtelseavtalet. Lawline har också en avtalstjänst där ni kan få hjälp med att upprätta avtal, se här. Banken skall också kontaktas angående övertagande av lånen och bostadsrättsandelen. För din sambos del rör det sig om en försäljning av hälften av bostadsrätten vilket medför skattekonsekvenser. Dessa konsekvenser hänger på hur mycket av lånen du övertar och vad marknadsvärdet på hälften av bostadsrätten är. Om lånen du övertar är mindre än marknadsvärdet anses överlåtelsen har skett dels som köp och dels som gåva. Bara den del som är köp läggs till grund för beskattning. I vilket fall som helst skall överlåtelsen deklareras till Skatteverket året efter överlåtelsen och på deras hemsida kan ni få hjälp med skatteberäkningen, se här.Med vänlig hälsning,

Möjligheter för en hyresvärd att se till så att hyresgästen saknar besittningsskydd

2016-07-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, vi tänkte hyra ut vårt landställe och undrar hur avtalet ska skrivas så att hyresgästen inte får besittningsrätt? Kan man trolla bort det genom att skriva ettårs avtal? Eller måste man avtala bort det i avtalet? Hur formulerar man det i så fall? Vilken eller vilka § stödjer det i hyreslagen?
Lars Simon Göransson |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Som jag förstår er fråga undrar ni hur ni kan avtala bort en hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet, det s.k. besittningsskyddet. Mitt svar är disponerat på så vis att jag först förklarar när besittningsskyddet gäller. Därefter undersöker jag två sätt för att se till så att hyresgästen saknar sådant skydd. Jag avslutar med en sammanfattning.När gäller besittningsskyddet?Huvudregeln är att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet (besittningsskydd) när ni som hyresvärd säger upp det, enligt 12 kap. 46 § jordabalken (1970:994)(förkortad JB). Vidare gäller besittningsskyddet om ni anmodar hyresgästen att flytta från lägenheten när hyresavtalet har förlängts enligt 12 kap. 3 § tredje stycket andra punkten JB.Utifrån det jag nu har sagt skulle man kunna tro att det går att kringgå besittningsskyddet genom ett tidsbestämt avtal som löper på ett år i taget. Emellertid fungerar inte ett sådant upplägg eftersom hyresförhållanden som har varat mer än nio månader i följd alltid måste sägas upp för att upphöra, enligt 12 kap. 3 § andra stycket tredje meningen JB.Inte heller går det att kringgå besittningsskyddet genom ett avtal som t.ex. löper på tre månader och som därefter ersätts med ett ”nytt” avtal. Uppsägningskravet i 12 kap. 3 § andra stycket tredje meningen JB utgår nämligen från hyresförhållandets längd – inte hyresavtalets.Ett visst undantag från uppsägningsregeln som jag har redovisat här finns i 3 § första stycket tredje meningen lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad som anger att avtalet upphör att gälla vid hyrestidens slut – utan krav på uppsägning. Se vidare nedan om när denna särskilda lag är tillämplig.Avtala bort besittningsskyddHyresvärden och hyresgästen kan komma överens om att det inte ska finnas något besittningsskydd. För fall då hyresgästen har besittningsskydd måste dock kraven i 12 kap. 45 a § JB vara uppfyllda. Dessa krav kan sammanfattas enligt det följande:1. Överenskommelsen ska ske i en separat handling, dvs den kan inte ske genom ett stadgande i hyresavtalet. Inte heller kan den vara muntlig, utan det måste alltså röra sig om en handling.2. Överenskommelsen ska godkänns av hyresnämnden.För det fall att hyresnämnden skulle underkänna överenskommelsen kan det vara bra att skriva in ett förbehåll i hyresavtalet. Ett sådant förbehåll skulle innebära att hyresavtalet inte gäller om hyresnämnden inte godkänner överenskommelsen om att hyresgästen avsäger sig sitt besittningsskydd.Vissa undantag från denna huvudregel finns i 12 kap. 45 a § JB som gör det enklare att avtala bort besittningsskyddet. Dessa undantag innebär att överenskommelsen inte behöver godkännas av hyresnämnden. Ett undantag som det kan vara bra att uppmärksamma är det fall då överenskommelsen om att besittningsskydd inte ska gälla görs efter att hyresförhållandet har inletts (12 kap. 45 a § första stycket första punkten JB).Avsaknad av besittningsskydd pga lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostadOm det är så att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad är tillämplig saknas som huvudregel besittningsskydd, enligt dess 3 § tredje stycke. Undantaget från denna regel är om ni avtalar om något annat. Enligt lagens 1 § går den före reglerna i 12 kap. JB (också kallad hyreslagen).Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller för ett hyresavtal om:1. Det är ett hyresavtal enligt 12 kap. 1 § JB (dvs, hyreslagen är tillämplig).2. Uthyrning sker utanför en näringsverksamhet.3. Uthyrningen avser en bostadslägenhet, som hyrs ut för andra ändamål än fritidsändamål.4. Uthyrningen inte är en andrahandsuthyrning av en hyresrätt.5. Det ni hyr ut är det första objekt som ni hyr ut. Dvs, det är t.ex. den först uthyrda lägenheten av tre. Observera att även fast lagtexten säger lägenhet omfattas sannolikt sett också hus, eftersom den definition på lägenhet som används i hyreslagen är ”hus eller delar av hus”.Jag kan dock inte mot bakgrund av era uppgifter avgöra om den nämnda lagen är tillämplig eller inte.SammanfattningDet går inte att kringgå besittningsskyddet genom ett avtal som gäller på bara ett år. För att avtala bort besittningsskyddet enligt hyreslagen krävs som huvudregel en särskild överenskommelse som hyresnämnden har godkänt. Är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig är dock huvudregeln att det inte finns något besittningsskydd.Behöver ni särskilt hjälp med att skriva hyresavtalet kan vår avtalstjänst vara till hjälp, se HÄR.Jag hoppas att det var svar på er fråga!Behöver ni vidare hjälp med besittningsskydd vid uthyrning av eget hus är ni välkomna att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,