Sälja fritidshus med samäganderätt

2016-09-27 i Fastighet
FRÅGA |Vi är fem syskon som gemensamt äger ett fritidshus. Något avtal kring ägande och drift finns inte. Fyra av oss vill sälja, men inte det femte, som hittills dragit sig undan kontakt i frågan. Detta syskon (hädanefter kallat Femman) har erbjudits att lösa ut övriga syskon, men har uppgett att hen inte har ekonomisk möjlighet till det. Nu har hon plötsligt återkommit med 5 villkor angående försäljning som jag återger nedan och gärna vill ha en juridisk bedömning av. Bör vi fem syskon skriva ett avtal om själva försäljningen innan vi ens kontaktar mäklare? Villkor 1: Femman kräver att minst 3 mäklare ska se objektet, lämna pris för tjänster samt göra en uppskattning av värdet på fastigheten. Femman ställer krav på mäklarnas marknadsföringsmetoder och kontaktnät Det krav som kan bli svårt att uppfylla är att mäklarna ska ha ett internationellt kontaktnät (fastigheten ligger utanför en mindre stad i Västernorrlands län). Femman kräver att vi övriga fyra ska ombesörja allt detta. Arbetet försvåras av att vi bor mellan 60 och 120 mil ifrån fritidshuset.Villkor 2: När en mäklare utsetts som samtliga syskon accepterar får mäklaren göra en värdering och påbörja försäljningen. Villkor 3: Försäljning ska ske genom anbudsförfarande. Samtliga syskon ska acceptera budet. Villkor 4: Alla måste vara eniga. Det får inte finnas split.Villkor 5: Om någon är emot den här ordningen och inte håller med ska huset förbli osålt.
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.Jag kan börja med att gå igenom de regler om samäganderätt som gäller i ert fall. Dessa regler hittar du i lag (1904:48 s 1) om samäganderätt, se här.Denna lag gäller alltså i ert fall om ni alla fem äger en del av fastigheten i fråga. Om ni fyra syskon som vill sälja vill få igenom detta utan att ert femte syskon går med på det, så finns det en möjlighet för er att enligt 6 § ansöka till domstol om att hela fastigheten för gemensam räkning ska säljas på offentlig auktion. Om domstolen beviljar ansökan, så kommer alltså fastigheten att kunna säljas, trots att en av delägarna inte gått med på detta (dvs. tvångsförsäljning). Det finns emellertid en möjlighet för den delägaren som inte vill sälja att visa "synnerliga skäl för anstånd", och då kan fastigheten inte utbjudas till försäljning på offentlig auktion. "Synnerliga skäl" kan till exempel vara olika sociala förhållanden, men även andra omständigheter varför en försäljning inte ska komma till stånd. Enligt 9 § i samäganderättslagen kan, om en offentlig auktion kommer till stånd, varje delägare yrka på att fastigheten inte får säljas under ett visst belopp. Om ingen yrkar på ett visst belopp, bestämmer domstolen detta.Den domstol som kan pröva frågan om försäljning på offentlig auktion kan genomföras (alltså mot den femtes vilja) är allmän domstol på den ort där fastigheten finns, se 18 §.Sammanfattningsvis, det finns möjlighet för er fyra som vill sälja att komma till stånd med en försäljning mot den femtes vilja, om ni ansöker om detta hos domstol, och domstolen beslutar om att fastigheten kan säljas på offentlig auktion. Detta innebär att ni kan få till stånd en försäljning utan att behöva skriva på något avtal med de villkor du ovan nämner genom att kontakta allmän domstol på den ort där fastigheten finns.Man har emellertid som delägare rätt att avtala bort rätten enligt 6 § som jag beskrivit ovan.Om ni inte vill kontakta domstol för att försöka få till en försäljning mot den femtes vilja, så gäller annars i allmänhet att ni enligt 2 § i samäganderättslagen inte får vidta någon åtgärd vad gäller fastighetens förvaltning utan att alla samtycker till detta.När det gäller om ni bör skriva på avtalet med villkoren som du ovan nämner så kan dessa möjligen leda till att det är svårare att få till en försäljning än om ni går via samäganderättslagen och ansöker om domstol, eftersom villkoren du beskriver kräver att alla är överens, medan detta inte är ett krav enligt 6 § samäganderättslagen. För närmare bedömning av ett avtal likt det du beskriver rekommenderar jag er att kontakta en jurist som är specialiserad på avtalsrätt alternativt fastighetsrätt för råd gällande dessa.Hoppas detta i alla fall gav en fingervisning om hur ni kan gå tillväga i denna situation.Vänligen

Besittningsskydd och maximitid för arrende

2016-09-26 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag har två korta frågor.1. Är JB 11:5 - 6a tvingande regler? Dvs, de kan inte avtalas bort?2. Vad säger JB 7:5 1 st om lägenhetsarrende? Vad är minimi- och maximilängden för ett sånt avtal? Jag har svårt att förstå vad första och sista meningen i JB 7:5 1 st säger.
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna i 11 kap. 5-6a §§ JB är dispositiva, dvs. kan avtalas bort. Detta framgår av 11 kap. 4 § JB. Besittningsskyddet kan avtalas bort genom en klausul i arrendeavtalet. Det krävs inte att arrendenämnden godkänner avståendet av besittningsskyddet, och det gäller oavsett när det avtalats.Bestämmelsen i 7 kap. 5 § 1 st 1 och 2 mom JB begränsar bindningstiden för arrendeavtal till max 50 år. Om arrendet ligger i ett område där detaljplan finns, är arrendeavtal bindande i max 25 år. Notera dock att det är bindande 50 år respektive 25 år i taget. Det finns inget som hindrar att man förlänger ett arrendeavtal efter sådan tid löpt ut, om man så önskar.Den sista meningen i bestämmelsen stadgar att man även kan ingå ett arrendeavtal på arrendatorns livstid.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Har min granne en skyldighet att hugga ner träd som orsakar skugga?

2016-09-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om det pga grannens stora träd som gör att man inte kan läsa en tidning i sitt hus,pga att det är så mörkt.Är inte detta en olägenhet som måste åtgärdas med att grannen fäller sina träd.De växer även in trädkronor på min tomt och altan.
Vega Schortz |Hej, trevligt att du valt att vända dig till Lawline för att få svar på din fråga!Högsta domstolen har i mål nr B 19-13, den 2 april 2015, meddelat att skugga på en tomt förorsakad av träd på grannens tomt inte medför att grannen med träden måste hugga ner dessa. I målet hade S.L som besvärades av träden tagit saken i egna händer och huggit ner träden utan lov. S.L dömdes för skadegörelse och fick till grannen även betala skadestånd på 33 600 kr exklusive ränta från dagen för nedtagandet av träden. Om du störs av de grenar som växer över på din tomt kan du begära att din granne ska beskära trädet. Dock har grannen ingen skyldighet att beskära trädet, men du får beskära trädet själv till den del grenarna växer över på din tomt. Innan du börjar kapa grenarna bör du prata med din granne först så han är införstått med åtgärden - allt för grannsämjans skull, se jordabalken (1970:994) 3:2. Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!

Uppsägning av hyresrätt innan tillträdesdagen

2016-09-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Om man skrivit på ett kontrakt till en hyresrätt men ångrar sig innan man flyttat in, gäller uppsägningstiden iallafall?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar i mitt svar att det handlar om ett bostadshyresavtalFrågor kring hyresavtal för bostäder regleras i Jordabalken (JB), här. Regler om bostadshyresavtal finns i 12 kap. JB, även kallat hyreslagen. Av 12 kap. 5 § 1 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P5S1) framgår att hyresgästen som huvudregel alltid har rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid. Hyresavtalet upphör då vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Om annan uppsägningstid har avtalats gäller överenskommelsen endast till förmån för hyresgästen. Ett avtal om längre uppsägningstid än tre månader behövs endast iakttas av hyresvärden, en bostadshyresgäst har (som tidigare nämnt) alltid rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid enligt 12 kap. 5 § 1 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P5S1). Regeln är tillämplig även före inflyttning.I undantagsfall kan hyresgästen säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan. Några situationer som ger hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet utan någon uppsägningstid regleras i 12 kap. 6 § 1 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P6S1). Det som krävs är då exempelvis att hyresrätten inte kan användas som bostad. Ur din beskrivning framgår inte att det föreligger någon rätt till omedelbar uppsägning, vilket betyder att du måste beakta uppsägningstiden om tre månader.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Hyreslagen 12 kapitlet JB - Upprustningsföreläggande

2016-09-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo hyr ett hus med egen brunn. Vattnet har strulat från och till sedan inflytt. Nu har brunnen provtryckts och rengjorts i hopp om bättre vattenflöde. Men, vi har nu obrukbart vatten, dvs det är helt brunt. Kommer förmodligen vara så i ett par dagar enligt hantverkarna men efter lite egen research så kan detta fortsätta längre tid än så... Vi är nu inne på tredje dagen med obrukbart vatten. Min fråga är då eftersom vi inte har ngt vatten borde vi inte få ett avdrag på hyran? Och isåfall hur mkt? Mvh
Nathalie Byström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!12 kapitlet i jordabalken (JB) avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Enligt 1 § 5 st. JB är förbehåll som strider mot en bestämmelse i kapitlet utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges (https://lagen.nu/1970:994#K12P1S5). Det betyder att hyresvärden inte kan avtala om mindre förmånligare regler än vad som framgår av lagen.Av 12 kaptilet 18a§ framgår att om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard, såkallad upprustningsföreläggande (https://lagen.nu/1970:994#K12P18aS1). För att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standarden krävs det att den är försedd med anordning inom lägenheten för: 1. kontinuerlig uppvärmning,2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.Medan bristerna åtgärdas har du enligt 21 § i samma kapitel möjlighet att deponera en del av hyran till Länsstyrelsen. Kontakta hyresnämnden och hänvisa till dessa gällande bestämmelser i hyreslagen.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har några ytterligare funderingar är du välkommen att kontakta oss igen.Lycka till!

Vem ska man kräva vid fel på lägenhet vid köp?

2016-09-26 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi köpte en lgh där i mäklarens beskrivning av sovrum står det 4 st garderober, i både skissen och beskrivningen. När vi redan signat allt kommer detta på tal, då det visar sig att säljaren ska ta med garderobernamnet till sitt nya boende. Vad har mäklaren för skyldighet?
Niclas Friberg |Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Det finns två sätt att hantera saken på. Det första är att vända sig emot mäklaren, som Ni själva är inne på, och det andra är att vända sig mot säljaren.Vad gäller mäklares ansvar regleras detta i Fastighetsmäklarlagen https://lagen.nu/2011:666 (FML). Säljarens ansvar regleras i Köplagen https://lagen.nu/1990:931#R26 (KöpL) då köpet rört en lägenhet vilken betraktas som lös egendom.Svaret blir generellt hållet utifrån de fåtal omständigheterna Ni har angett i frågan. Om viktiga omständigheter utelämnats medför det att svaret i vissa delar eller hela svaret saknar korrekthet. Vad som faktiskt häntVem Ni bör vända Er mot och kräva ersättning av beror på vad som hänt mellan Er tre parter. Ni anger att mäklaren både i skissen och beskrivningen angett fyra st. garderober men att säljaren ska ta med sig dessa. Vem som gjort fel kan då bero på vad säljaren angett till mäklaren.Har mäklaren sanningsenligt förmedlat informationen som hen fick av säljaren kan det vara så att Ni måste vända Er mot säljaren. Det hela beror också delvis på vad som anges i de färdiga kontraktshandlingarna. Om den skiss Ni mottagit inkluderar fyra garderober och detta legat till grund/varit del av köpeavtalet är det säljaren som gjort fel. Om det inte varit en del av köpeavtalet skulle Ni kunna kräva ersättning av mäklaren som då vilselett Er.Vända Er mot mäklarenUtgångspunkten är att en mäklare ska agera neutralt och ge både säljare och köpare alla de upplysningar de kan behöva, FML 8 §. Läs mer om mäklarens skyldighet och hur man kan anmäla en mäklare här: http://lawline.se/answers/1908?q=m%C3%A4klares+ansvarEn fastighetsmäklare som avsiktligen eller av oaktsamhet inte fullgör alla de skyldigheter som åligger hen ska ersätta den skada som drabbat köparen till följd av mäklarens felande, FML 25 §. Mäklaren kan sedan i vissa fall i sin tur kräva ersättning av säljaren.Har mäklaren undanhållit informationen om att garderoberna skulle tas med av säljaren eller om mäklaren vilselett Er genom de handlingarna Ni tidigare fått se så kan Ni kräva ersättning av mäklaren.Viktigt är att Ni måste meddela mäklaren inom "skälig tid" d.v.s. relativt snabbt om att Ni kräver ersättning, FML 26 §.Vända Er mot säljaren Är det istället så att det är säljaren som tagit beslutet att ta med sig garderoberna fast dessa ingick i köpeavtalet är det mot säljaren Ni ska vända Er. Den enklaste lösningen är givetvis att Ni kräver av hen att lämna kvar garderoberna då de ingick i köpet av lägenheten.Fel föreligger enligt KöpL 18 § om varan inte överensstämmer med lämnade uppgifter av säljare eller mäklare. Om säljaren redan tagit med sig garderoberna eller tänker ta med sig dem oavsett vad Ni säger kan Ni kräva ersättning av säljaren. Lägenheten som Ni har köpt anses då vara felaktig p.g.a. säljarens agerande och Ni kan kräva att säljaren avhjälper felet, ger Er ett prisavdrag eller så kan Ni försöka häva köpet och kräva skadestånd, KöpL 30 §. Ni kan kräva att säljaren sätter in garderoberna igen eller liknande sådana på säljarens bekostnad. Om säljaren vägrar avhjälpa felet kan Ni kräva prisavdrag. Detta verkar vara den lättare lösningen på Ert problem. Häva kan Ni endast göra om felet är väsentligt, vilket får anses starkt ifrågasatt i Ert fall.RiskerSom med alla andra krav på ersättning måste Ni kunna bevisa det Ni påstår. Ni måste således kunna bevisa att en skada drabbat Er, d.v.s. att garderoberna måste ersättas, och framförallt att mäklaren vetat om att säljaren skulle ta med sig garderoberna men inte berättat detta för Er alternativt att mäklaren avsiktligen vilselett Er.Om säljaren vägrar åtgärda felet eller ge Er ett tillräckligt stort prisavdrag finns det egentligen bara en väg framåt och det är att kräva ut ersättningen med rättslig hjälp. Vid alla rättsliga förfaranden finns risken att man förlorar och då får betala inte bara sina egna rättegångskostnader utan även motpartens.HandlingsplanNi kan i ett första läge vända Er med krav mot mäklaren. Om mäklaren visar på att det är säljaren som felat kan Ni vända Er mot säljaren och kräva ersättning. Först efter det att båda vägrat ersätta Er bör Ni fundera på att med rättslig hjälp kräva ut ersättning.Behöver Ni hjälp med att kräva ut ersättningen eller med representation i domstol är Ni välkomna tillbaka så kan vi hjälpa Er vidare i Ert ärende.Med vänliga hälsningar

Bostadsrättsförenings möjlighet att vägra medlemskap

2016-09-26 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Får en BRF neka medlemskap pga av för låg inkomst när lägenheten ges i gåva?
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om bostadsrätter återfinns i bostadsrättslagen; nedan BRF, se här.I 2 kap. 3 § BRF heter det att "den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare."Med "övergått till" avses inte bara köp utan även andra fång. Rätten för en förening att vägra inträde gäller alltså även vid gåva. För vissa fång, t.ex. överlåtelse till make eller andelsöverlåtelse, finns dock särskilda bestämmelser i 2 kap. 4 -7 §§ BRF.Om du vill veta hur stort utrymmet är för en bostadsrättsförening att vägra inträde med hänsyn till låg inkomst kan hänvisas till mitt svar i följande länk: här.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Fråga om ny hyresgästs betalningsansvar för hyra och elräkning belöpande på period innan avtalat tillträdesdatum

2016-09-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Nu är det så att jag och tjejen min fick nycklarna till våran nya lägenhet i mitten utav augusti, och den tidigare hyresgästen skriver åt tjejen att hon vill ha halva hyran för augusti samt dela på elräkningen eftersom hon överlämnade den tidigare.Grejen med det hela är att när vi väl talade innan vi tog lägenheten så var det inte något snack om att dela på något utan detta tog hon upp först efteråt. Kontraktet vi fick utav hyresvärden gäller från och med den 1a september och av den anledningen har vi låtit dessa meddelanden vara obesvarade hittills.Är vi skyldiga att betala någonting alls? Vi hade ändå inte möjlighet att flytta in tidigare än i början på september, och kunde lika gärna ha tagit den då.
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!Om den tidigare hyresgästen inte kan bevisa att du och din tjej kommit överens med den tidigare hyresgästen om att du och din tjej ska betala hyran samt elräkningen för halva augusti är du och din tjej inte skyldiga att betala för detta. Om ingen överenskommelse finns om att du och din tjej ska betala hyran och elräkningen för halva augusti behöver du och din tjej med andra ord inte betala för detta. Med vänlig hälsning