Höjd kostnad för medlemmar i bostadsrättsförening - olagligt?

2017-04-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |i vår bostadsrättsförening har vi en paragraf Styrelsen kan dock besluta att kostnader för investeringar eller drift som är till lika nytta för alla bostadsrätterna kan tas ut med lika stort belopp för varje bostadsrätt. Nu ska stadgarna moderniseras och en styrelseledamot hävdar envist att denna "nya" paragrafen är olaglig och inte ska/bör var med i stadgarna. Då den inte gäller och kan användas, hon hävdar att vår förvaltare varit i kontakt med jurist som säger att man ska inte ska ha den paragrafen i stadgarna.När jag googlar så ser jag att allt fler föreningar lägger till den paragrafen.Vad gäller? Är det en paragraf som ej kan/får användas?Man hänvisar till Kapitel 7 §14 samt kapitel 9 § 5.5
Cornelia Najafi |Hej, Först och främst vill jag tacka dig för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga, samt stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster! Eftersom du inte angett vilken lag paragraferna tillhör som du hänvisat till kan jag inte med säkerhet veta vilka paragrafer som det är hänvisat till, men jag antar att det är Bostadsrättslagen. Stämmer inte detta får du gärna kontakta mig så ska jag ändra mitt svar utifrån de paragrafer du syftar på. Mina kontaktuppgifter finner du längst ned i svaret. Bostadsrättslagen är den lag som styr bostadsrättsföreningar tillsammans med Lagen om ekonomiska föreningar. Vidare gäller såklart föreningens stadgar i den del de inte strider mot någon lag. 7 kap 14 § Bostadsrättslagen reglerar avgifter som medlemmarna i bostadsrättsföreningen kan bli krävda på medan 9 kap 5 § punkten § Bostadsrättslagen anger att grunderna för beräkning av årsavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse ska finnas med i stadgarna. Är den nya paragrafen i era stadgar olaglig? Den enda avgift som Bostadsrättslagen anger att föreningen inte får ta ut från medlemmarna är avgifter som avser att täcka kostnader som uppstår för att föreningen ska uppfylla de rättsliga krav som ställs på föreningen. Det finns alltså inget hinder för föreningen att ta ut kostnader som avser investeringar eller driftskostnader som är till lika nytta för alla medlemmar. Det som måste noteras är att kostnaden antingen får tas ut som en ökad årsavgift eller som en ökad insats. Kostnaden kan alltså inte tas ut bara sådär, utan kostnaden måste ingå i årsavgiften eller insatsen eftersom 7 kap 14 § Bostadsrättslagen anger vilka avgifter som föreningen får lov att ta ut och där årsavgift omfattas. Insatsen som medlemmarna har betalt för själva lägenheten är något som även får höjas. Skulle en årsavgiftshöjning vara väsentlig har man som bostadsrättsinnehavare rätt att säga upp sin bostadsrätt samt medlemsskap. Det finns alltså ingen sanktion eller liknande mot föreningen för att de höjer avgifterna utan istället medför det en rätt för medlemmarna att gå ur föreningen om avgiftshöjningen inte passar. Mest troligt kommer denna nya kostnad innebära en höjning av årsavgiften och då krävs det att beräkningen för avgiften anges i stadgarna. För att föreningen vidare ska kunna ändra stadgarna krävs det att ett beslut om det röstas igenom i föreningsstämman. Vad gäller årsavgifterna så är det upp till styrelsen att besluta om, se 9 kap 13 § Bostadsrättslagen. Skulle denna förhöjda kostnaden avse en höjning av medlemmarnas insats så krävs det att stämman röstar igenom ett beslut om det i enlighet med 9 kap 16 § Bostadsrättslagen. Sammanfattning Det är alltså inte s.k. olagligt att införa en ny avgift som avser driftskostnader och investeringar så länge kostnaden ingår i årsavgiften eller insatsen. Hur höjningen får/ska ske beror lite på om den förhöjda kostnaden avser en höjd insats för medlemmarna eller en höjd årsavgift. Eftersom jag inte vet i vilken form kostnaden kommer att tas ut är det svårt för mig att ge ett mer klart svar än såhär. Hoppas du har fått svar på din fråga! Du är varmt välkommen att höra av dig till mig på cornelia.najafi@lawline.se om du har frågor eller funderingar över mitt svar. Allt gott! Mvh,

Hyresgästens rätt till nedsättning av hyra vid sedvanligt underhåll

2017-04-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i Malmö,o nu behöver hyresvärden ha tillgång till lägenheten för en renovering av läcka in på innertaket där ett framtida takfönstret skall sättas in.Han skriver i ett nytt kontrakt att....Hyresgästen äger inte erhålla nedsättning av hyran för tid,varunder hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten. Stämmer detta.eller vad gäller?
Annie Häggblom |Hyreslagen12 kap. JB (jordabalken) innehåller regler för hyresförhållanden, även kallad hyreslagen (Se här).I första hand reglerar hyreskontraktet hyresgästens rättigheter gentemot hyresvärden, men om bestämmelse i hyreskontraktet strider mot sådan i hyreslagen, blir bestämmelsen i hyreskontraktet ogiltig. Man säger då att hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån. Detta framgår av 1 § 5 st. hyreslagen (se här). Hyresvärdens underhållsskyldighetI 15 § sägs att hyresvärden ska hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § 1 st. om inte annat avtalats, detta innebär att hyresvärden ska hålla lägenheten i sådant som enligt allmän uppfattning är fullt brukbart och godtagbart skick avsett för ändamålet. Genom detta framgår hyresvärdens så kallade underhållsskyldighet, medförande att hyresvärden ska utföra "sedvanliga reparationer" med "skäliga tidsmellanrum" (se 15 § hyreslagen här).Rätt till nedsättningGenom 16 § 1 st. p.3 (se här) som hänvisar till 10 - 12 §§ hyreslagen, framgår att hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran för brister eller annat hinder i nyttjanderätten uppstår. Avtal om inskränkning av rätt till nedsättningHyreslagen tillåter dock även att det i hyreskontraktet träffas avtal om inskränkning av denna rätt till ersättning till följd utav brister eller hinder i nyttjanderätten, rätten till att avtala om sådan inskränkning framgår i 16 § 3 st. Man kan då avtala om, som i ditt fall, att hyresgästen inte har rätt till ersättning för sedvanligt underhåll.Nytt kontraktVad gäller det nya kontraktet så ska hyresvärden, om denne vill att hyresvillkoren ska ändras, skriftligen meddela hyresgästen detta och överenskommelse kan träffas. Hyresvärden kan inte ensidigt ändra villkoren i ett slutet avtal. Så giltigheten av det nya hyreskontraktet förutsätter att ni träffat överenskommelse om de nya villkoren och slutit ett nytt avtal (se 54 § hyreslagen här). Om överenskommelse träffats om de nya avtalsvillkoren gäller att du inte har någon rätt till nedsättning av hyran.

Försäkringsvillkor vid hyra av släp

2017-04-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyrde släp från en bensinstation och fick olyckligt nog EN skada på släpet under hyrtiden. I hyresavtalet står detta:4. FörsäkringsvillkorSamtliga släpvagnar är försäkrade. Hyresmannens självrisk gentemot uthyraren är per skada 1 000:-. Hyresmannen friskrivs ej från ansvar för reparationskostnader avseende skador som uppkommit genom vårdslöshet eller slarv, t.ex att stödhjul/ben inte fällts upp.Finns det något som säger att jag skulle behöva betala något annat än 1000 kr?Tack på förhand.
Malin Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som jag förstår din fråga har du genom en olyckshändelse orsakat släpet en skada. Har skadorna uppkommit genom vårdslöshet, alltså genom att du på något sätt inte varit tillräckligt försiktig, kan du bli skadeståndsskyldig för reparationskostnaderna också. Eftersom skadan på släpet uppkom genom en olycka bör du inte vara skyldig att betala mer än självrisken, d.v.s. 1000 kr. Dock kan du få vara beredd på att bevisa att skadan inte skedde på grund av din vårdslöshet. Vänligen,

Fråga angående köp av bostadsrätt tillsammans med vänner.

2017-04-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, På grund av de extremt höga priserna i Stockholm är det 4 stycken vänner (unga men med fasta anställningar) som fundera på att tillsammans köpa en bostadsrätt men där bara två av de kommer att bo. Finns det några lagliga hinder?
Elin Gustavsson |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid köp av bostadsrättDet finns inget lagligt hinder att köpa en bostadsrätt ihop som kompisar, men när man köper en bostadsrätt så innebär det att man blir delägare i en bostadsrättsförening. Det innebär att innan köpet går igenom så måste bostadsrättsföreningen godkänna en som köpare. De flesta bostadsrättsföreningar har som regel att man måste flytta in i bostadsrätten som köpare, annars kommer de inte godkänna er. Det betyder alltså för er att bostadsrättsföreningen har rätt att neka er som köpare eftersom att endast två av er avser att bosätta sig i bostadsrätten. Förutsättningarna är självklart inte likadana i alla bostadsrättsföreningar, men det kan vara bra att kolla upp föreningens regler innan ni lägger ett bud på en bostadsrätt. Lycka till med allt! Vänligen

Fråga om deposition

2017-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej . Vi har hyrt ett vila som andrahand och vi har bort där i 6 månader men avtalet ståt för 2 år men vi har sagt upp det. Vi har uppsägning i 3 månader . Vi har betalat 2 månader och frågan är kan hyrsägare ta de deposition som jag betAlade i början för skador som hyresmånad kostnad. Eller måste man betala. Och sen när man flyttar ta man tillbaka deposition . Tack
Emelie Ström |Hej och vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Grundregeln är att depositionen ska vara till som säkerhet för hyresvärden om det skulle finnas skador i huset när ni som hyresgäster flyttar ut (se här). Men den kan också användas för obetalda hyror. Går ni som hyresgäster med på att depositionen används för sista hyran ni ska betala så får den användas för det. Annars betalar ni sista hyran som vanligt och får tillbaka depositionen när ni flyttar ut (om det inte uppstått skador då som ni måste ersätta).Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Fråga om underhåll av uthyrd lokal.

2017-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag är en företagare som hyr ut en lokal i huset där jag bor där de bedriver en lunchrestaurang. Min fråga är : Hur ofta kan de begäras att de tapetsererar och målar? Ligger det på oss? Eller ska de stå för det? I avtalet står där att de ska underhålla tak, golv, väggar.MvhCamilla Lindskog
Elin Gustavsson |Hej Camilla, vad kul att du hört av dig till Lawline med din fråga!Vem ansvarar för underhåll? Om hyresgäst och hyresvärd inte har träffat en överenskommelse så ska hyresvärden stå för det fulla underhållsansvaret. Eftersom att det står i ert avtal att hyresgästen ska underhålla tak, golv och väggar så är det denne som ska stå för det inre underhållet av lägenheten. Med andra ord så är det deras ansvar att tapetsera och måla när det behövs. När ska underhåll göras? Det vanligaste är att det är hyresvärden som bestämmer när underhåll ska ske. Det kan antingen vara på bestämda tidsintervaller som målning och tapetsering sker, eller så kan det vara när värden bedömer att lokalen är tillräckligt sliten för att behöva en uppfräschning. Det är svårt att säga exakt hur ofta man kan begära att målning eller tapetsering behövs, men man brukar säga att en lägenhet ska hålla ett sådant skick, att den, enlingt det allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, se lagrum här.Lycka till med allt! Vänligen,

Benefikt hyresavtal.

2017-04-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Att avhysa ett barnbarn som är 21 år och fyller 22 i år. Fick bo hos mig tillfälligt. Vi har inget kontrakt. Hon flyttade hit 9 januari i år. Har endast betalt 500 kr för mat samt 1500kr som avbetalning på stor skukd. Vi har skrivit en skuldförbindelse som är bevittnad. Hon har jobb och får sin första lön den 25/4 17. Hon mår inte bra psykiskt och jag är rädd för henne då hon är aggressiv. Som mormor har jag velat hjälpa henne. Jag är 70 år och sjuk.Min fråga: kan jag ställa henne på gatan utan att få repremand. Hon har inte mycket saker här. Kan jag förvara hennes saker hos min son? Hon Har vägrat hjälp på psyk. Även hjälp hos soc.Tacksam för rådMVH Ylva Tönnvik
Elin Gustavsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga! Ett barnbarn som inneboendeTill att börja med så kan det vara bra att reda ut att det i svensk lag inte finns någon skyldighet att ta hand om myndiga släktingar som inte har möjlighet att tillvarata sina egna behov. Det som däremot kan vara värt att se närmre på är huruvida ditt barnbarn har rätt till en uppsägningstid. Själva avtaletVad gäller hyresavtal så regleras de i 12 kap. Jordabalken, den kan du läsa här. Men för att reglerna i kapitlet ska vara tillämpliga så måste en ersättning utgå från hyresgästen till hyresvärden. Vad jag förstår så har de 500 kronorna hon betalat varit avsedda endast för mat och inte för att hon fått bo hos dig. Resterande 1500 kronorna har inte heller ett samband med hyresavtalet vilket betyder att hyresavtalet är ett så kallat benefikt hyresavtal. Föregående innebär att uppsägningstiderna i 12 kap. Jordabalken inte blir tillämpliga.Benefika hyresavtalDessa avtal regleras delvis i 7 kap. Jordabalken, den kan du läsa här. Vad gäller uppsägandet av en nyttjanderätt så finns inget mer reglerat än att det ska finnas en skälig uppsägningstid. Ofta har man sagt att denna kan vara mellan 6-12 månader. På grund av omständigheterna i ditt fall så tror jag att uppsägningstiden kan bli väsentligt kortare. För att inte hamna i en rättslig tvist skulle jag ändå rekommendera dig att ge ditt barnbarn någon månad för att försöka hitta annat boende. Men utöver en skälig uppsägningstid så har du ingen skyldighet att ha hennes om inneboende.Lycka till med allt! Vänligen,

Rätt att rikta ansvar gentemot säljaren vid fel i fastighet

2017-04-22 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Vi köpte en nybyggd fastighet 2014 med klinkergolv i kök, vardagsrum och hall. Nu måste vi byta ut allt golv i huset pga av att alla plattor håller på att lossna och fogen spricker. Är det att räkna som ett dolt fel? Kan jag skicka ett kravbrev till säljarna på kostnaden att göra om allt?
Lovisa Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När det kommer till fastighetsköp har man som köpare rätt att kräva ersättning för de kostnader som uppstår på grund av skada på fastigheten om skadan beror på att säljaren varit försumlig eller om fastigheten vid köpet avviker från vad säljaren kan anses ha utfäst. Dock har köparen vid fastighetsköp en ganska omfattande undersökningsplikt. Detta innebär att de fel som köparen insåg eller borde ha insett vid undersökning av fastigheten inte kan göras gällande gentemot säljaren. Se 4 kap 19 § jordabalken.Vidare har man som köpare rätt att göra anspråk gällande fel på fastighet mot säljaren i 10 år. Se 4 kap. 19 b § jordabalken. Då du säger att fastigheten köptes år 2014 har inte denna tidsfrist ännu löpt ut och du har rätt vända dig mot säljaren.Huruvida du kommer få rätt i denna tvist eller inte är jättesvårt för mig att säga utan att ha alla omständigheter, vad som skett innan köp och hur undersökningen gått till m. m. Men då du säger att fastigheten var helt nybyggd skulle jag säga att du har ganska stora chanser att få ut ersättning och att du borde rikta krav mot säljaren. Du kan alltid boka en tid hos våra jurister för vidare rådgivning. Tid kan du boka här.Hoppas att detta svar hjälpte dig och lycka till! :)Med vänliga hälsningar,