Nedsättning av hyra pga. dålig luft

2015-01-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Pga undermålig ventilation har min sambo och jag inte kunnat sova i vårt sovrum i vår tvåa. Då vi anmälde detta till fastighetsägaren har det efter lång tid kommit ett flertal olika sk experter som alla direkt dömer ut luftkvaliten och föreslår olika insatser av högst olika art. Tyvärr så finns noll kommunikation mellan dem och fastighetsägaren så inget händer. Ansvarig fastighetsskötare har själv inte ens varit här! Vi är nu trötta på att sova i soffan och undrar om vi har rätt till hyresnedsättning.
Katarina Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. En hyresvärd är skyldig att ombesörja vissa reparationer och liknande när lägenheten inte är fullt brukbar, enligt den allmänna uppfattningen på orten, för det avsedda ändamålet. Dock så går det att avtala om annat (12 kap. 9 och 15 §§ jordabalken). Vad som anses som fullt brukbar varierar beroende på lägenhet, men en hyresvärd har bland annat en skyldighet att bistå med underhåll av tapetsering och målning inom skälig tidsmellanrum. Uppfyller inte hyresvärden sin plikt att se till lägenheten är fullt brukbar, kan hyresgästen har rätt till hyresnedsättning (12 kap. 11 § 3 p.). Hyresnedsättning kan ske även om hyresvärden inte varit vållande till lägenhetens bristfällighet (se NJA 1950 s. 131). En lägenhet anses bristfällig om till exempel fukt- och mögelskador kan konstateras, om påtagligt buller förekommer och om hyresvärden eftersatt sin underhållsskyldighet. Dålig luftkvalitet till följd av undermålig ventilation torde vara en sådan brist som ger rätt till skälig nedsättning av hyran. Det finns fall från domstolen där hyresgästen fått nedsättning av hyran när ventilationen varit bristfällig och hyresvärden negligerat att åtgärda felet trots att hyresgästen påtalat bristen. En hyresvärd måste således ges en rimlig möjlighet att åtgärd en brist. Vidare har du som hyresgäst, enligt rättspraxis, inte rätt till hyresnedsättning under den tiden du inte lämnar in en klagomål till hyresvärden. Detta innebär att du endast har rätt till en nedsättning av hyran från den dagen du protesterade om de undermåliga förhållandena i lägenheten och samtidigt begärde att felet skulle avhjälpas. Om du har rätt till hyresnedsättning kan du maximalt få hela hyran nedsatt. Hur stor nedsättningen blir beror på hur omfattande felaktigheten varit. Är det exempelvis så att du endast kan använda halva lägenheten, bör nedsättning bli femtio procent av hyran. Sammanfattningsvis så har en hyresgäst rätt till en fullt brukbar lägenhet. Hyresvärden måste ombesörja reparationer och renoveringar när detta anses behövligt. Om lägenheten är bristfällig, kan nedsättning av hyran komma i fråga. Emellertid måste hyresgästen påtala bristen och ge hyresvärden en chans att åtgärda bristen. Från den dagen du, till hyresvärden, klagar över den dåliga luftkvalitén, kan du få hyresnedsättning. Om hyresvärden vägrar att åtgärda felet, kan du begära ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden (12 kap. 11 § 5 p.). Då kan hyresvärden förläggas av avhjälpa bristen. Min rekommendation är att du så fort som möjligt berättar om den dåliga luften i lägenheten till hyresvärden och samtidigt begär att detta åtgärdas.Vänliga hälsningar,

Sen betalning av hyra

2015-01-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har blivit vräkt från min lägenhet p.g.a. försenad betalning. Finns det någon möjlighet att jag kan återfå min lägenhet vid betalning? Hur länge kan jag vänta med att betala hyran i vanliga fall? I vilka paragrafer står detta? Tack på förhand.
Tatjana Johansson |Hej,Tack för att du har valt att ställa dina frågor till oss på Lawline.Om det framgår av hyreskontraktet när hyran ska betalas är det detta datum som gäller för hyresinbetalningarna. Skulle det emellertid vara så att betalningsdatum inte framgår av hyreskontraktet ska hyran betalas senast den sista vardagen före varje kalendermånads början enligt 12 kap. 20 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P20S1). Ett hyresavtal gäller enligt 12 kap. 3 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1) för obestämd tid, om man inte har ingått ett hyresavtal på bestämd tid. Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att det inte längre ska gälla och enligt 12 kap. 4 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1) ska det upphöra att gälla vid månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. En hyresvärd kan dock enligt 12 kap. 42 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1) säga upp hyreskontraktet i förtid om vissa omständigheter har inträffat och uppsägningen gäller då med omedelbar verkan enligt 12 kap. 6 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P6S1). En sådan omständighet är exempelvis om du har väntat med att betala hyran i mer än en vecka efter förfallodagen. Om du emellertid betalar hyran innan din hyresvärd har sagt upp avtalet, kan din hyresvärd inte längre säga upp avtalet i förtid enligt 12 kap. 43 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P43S1). Jag har dock tolkat din fråga som att hyreskontraktet först har blivit uppsagt och att du därefter funderar på vad en eventuell betalning kan bidra med, varför just denna bestämmelse inte blir aktuell i ditt fall. Däremot kan du få tillbaka hyresrätten om du betalar den förfallna hyran inom tre veckor från det att du har blivit meddelad om uppsägningen enligt 12 kap. 44 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P44S1). Om dessa tre veckor har gått och betalning fortfarande inte har inkommit måste hyresvärden vänta ytterligare två vardagar innan de har rätt att avhysa dig från hyresrätten. Jag hoppas att jag, genom detta, har besvarat dina frågor. Om det är något mer du undrar eller funderar över är du välkommen tillbaka till Lawline med dina frågor. Med vänliga hälsningar,

Sätta upp lapp innan fest i hyresrätt

2015-01-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag tänkte höra om det finns några rätt och fel, för att undvika klagomål, innan man har fest i sin hyreslägenhet.Om lite drygt en månad fyller jag 30 och har bjudit till fest som startar 18.00. En fest där det kommer säkert runt 20-30personer. Vi kommer äta, dansa, stoja och stimma! Vi har bott i lägenheten sen mars 2014 och har aldrig har någon fest eller störande tillställning tidigare. Hur fungerar det med lappar, någon sa till mig att om man varnar grannar redan två veckor innan festen så har man rätten på sin sida om klagomål kommer. Stämmer det?
Linn Kanter Pergament |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är inte tillåtet att störa sina grannar i vilken utsträckning som helst. I 12 kap jordabalken finns "hyreslagen". Störande grannar regleras i 25§. Där stadgas det att en hyresgäst ska se till att de som bor i hans/hennes omgivning inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.Att vid ett enstaka tillfälle ha fest lär inte kunna falla under inte skäligen bör tålas. Det skulle vara om festen urartar och på ett mer allvarligt sätt stör eller skadar. Det är till er fördel att ni inte haft fester förut eftersom den kommande festen då inte blir en i raden av flera störningsmoment för era grannar. Dock finns det inga rättsliga fördelar med att sätta upp en lapp. Det är däremot en förvarning för grannarna vilket kan anses som ett hänsynstagande och kanske ökar dina grannars tolerans. Hoppas du fick svar på din fråga och att festen blir fantastisk!

Syskon som vittne till fastighetsöverlåtelse

2015-01-05 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är tre bröder A, B och CBroder A skall köpa en fastighet av broder B.Fråga: Kan broder C bevittna köpekontraktet utan att vara jävig?Med vänlig hälsning,Göran Stolpe
Caisa Carlsson |Hej!Fastighetsköp regleras i Jordabalken (här). Av formkraven i 4 kap 1§ JB framgår bland annat att köpehandlingen ska skrivas under av både köpare och säljare samt att viljeförklaring om överlåtelse skall finnas med. För själva fastighetsöverlåtelsens giltighet finns det inget krav på att varken köpebrev eller köpeavtalet ska bevittnas. Däremot kommer lagfarten att förklaras vilande om inte överlåtarens underskrift har bevittnats av två personer (se 20 kap 7§ 1st 1p JB), varför det kan vara lämpligt att redan från början låta överlåtarens underskrift bevittnas.Vem som får bevittna en rättshandling regleras i Lag med särskilda bestämmelser med angående vittne vid vissa rättshandlingar (här). I denna lag framgår att de som inte är behöriga att bevittna en rättshandling är; den som rättshandlingen företas mot, den som är under femton år samt den som på grund av psykisk störning saknar insikt om betydelsen av sådan bekräftelse. Vidare finns det inte några jävsbestämmelser i Jordabalken angående vittnen av rättshandling vilket innebär att broder C endast på den grund att han är bror till överlåtaren, inte kan anses jävig som vittne till överlåtelsen. Således torde broder C vara behörig att bevittna överlåtelsen så länge han ej är obehörig enligt ovan nämnda lag.

Tolkning av uppsägningstid i avtal

2015-01-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag undrar vad som egentligen gäller. Handlar om ett avtal för stallplats och uppsägningstid. När det kommer till stallavtal har jag rätt mycket egen erfarenhet då jag både drivit en mindre verksamhet och själv stått inackorderad under många många år. När det gäller uppsägningstider av hyresavtal för stallplats finns det inte någon standard. det skiljer sig helt från stall till stall hur man har sin uppsägningstid. En del har kalendermånader andra månader( dvs att man är uppsagd antal mån från det datum man sa upp sig). Är dessutom rätt olika hur många månader uppsägningstiden är på. I Sthlm brukar dock det normala vara 2 mån oavsett om det är kalendermånader eller månader. Så undrar vad som gäller? Jag tycker ju att det rimliga är att man skriver tydligt i avtalet vad som gäller och om det inte skulle vara tydligt informerar om det muntligt vid kontraktsskrivningen vad som gäller. Har nu en konflikt med mitt gamla stall där hon skrivit att uppsägningstiden är två månader. För mig innebär det två månader och inte två kalendermånader som hon nu hävdar. vad gäller och hur ska man resonera?
Josefin Grönkvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Gällande uppsägning av hyresavtal är det vanligaste att något är avtalat, vilket även är fallet i din situation. Ert avtal säger att uppsägningstiden är två månader, vilket även gör att det är två månader som gäller eftersom ni båda är bundna till avtalet. Hade du haft en lagstadgad rätt till en kortare uppsägningstid hade dock denna gällt, men det finns inte i ditt fall. Det är alltså två månader som gäller för båda parter. När man talar om uppsägningstid talar man alltid om kalendermånader. Detta är praxis sedan länge inom alla typer av hyresavtal. Det kan givetvis avtalas annat mellan parterna, men då måste det tydligt framgå i avtalet att det inte är kalendermånader som åsyftas, vilket inte verkar ha framgått i ditt fall. Anledningen till att man syftar på kalendermånader är helt enkelt för tydlighetens skull. Det blir enklare och tydligare för parterna eftersom det blir ostridigt vilken dag för utflyttning det är som ska gälla. Om uppsägningstiden är två månader och avtalet sägs upp 15 januari upphör alltså hyresförhållande att gälla sista dagen i mars. Hoppas du har fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Felansvar, undersökningsplikt och påföljder vid överlåtelse av bostadsrättslägenhet.

2015-01-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Finns det möjlighet att häva ett köp eller begära skadestånd på en bostadsrätt som köpts i slutet av oktober men som jag flyttat till nyligen när man knappt kan sova pg a lyhördhet. De har byggt om så att kök och sovrum bytt plats. Väggarna de byggt över rören verkar dock vara alldeles för tunna så att man hör minsta droppen fr grannarnas lgh. Det är allmänt mycket lyhörd och jag håller på att bli galen pg a sömnbrist. Kan ni hjälpa mig?
Filip Redin |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om en bostadsrätt har en lägre standard än vad köparen har rätt att kräva, föreligger ett fel i juridisk mening. Om det kan anses att säljaren är ansvarig för felet, har du som köpare rätt till prisavdrag. Om felet är av väsentlig art har du som köpare t.o.m. rätt att häva köpet, se 37 § - 39 § Köplagen (KöpL). Innan prisavdrag eller hävning blir aktuellt har säljaren dock alltid rätt att ges möjlighet att avhjälpa felet (36 § KöpL). Säljaren kan därutöver bli skadeståndsskyldig för felet om hen sålt lägenheten med kännedom om att den är felaktig (40 § 2 meningen KöpL). Den storlek som skadeståndet i så fall kan uppgå till beräknas enligt de kriterier som anges i 67 § 1 st. KöpL.För att någon av påföljderna ovan ska aktualiseras måste det dock inledningsvis konstateras huruvida de tunna väggarna kan anses utgöra ett fel i juridisk mening. I det fall de kan anses utgöra ett fel, ska det i nästa steg avgöras om det är säljaren som ansvarar för felet, eller om det ska anses omfattas av din (köparens) undersökningsplikt. Om det anses ingå i din undersökningsplikt att uppmärksamma felet har du alltså inte möjlighet att rikta några krav mot säljaren på grund av felet.Som nämndes ovan anses ett fel föreligga i bostadsrättslägenheten om den håller en lägre standard än vad du som köpare har rätt att kräva. Standarden kan framgå genom konkreta formuleringar i överlåtelseavtalet, t.ex. att säljaren uttryckligen har utfäst (garanterat) att en viss inventarie ska ha en viss standard eller kvalitet. Om det däremot saknas underlag för en konkret felbedömning är man hänvisad till en abstrakt bedömning. Enligt en abstrakt bedömning för köparen som fel åberopa avvikelser från vad denne haft fog att förutsätta. Vad en köpare har "fog att förutsätta" varierar naturligtvis beroende på faktorer såsom husets och lägenhetens ålder och övergripande skick. I denna kontext kan du föra en argumentation där du hävdar att det under alla omständigheter måste anses vara fråga om ett fel när ljudisoleringen är så bristfällig att ljudet från vattenledningarna gör det omöjligt att sova.Om du får gehör för din åsikt att de tunna väggarna utgör ett fel, måste du sedan även argumentera för att det är säljaren som ansvarar för felet. Säljaren bär i detta sammanhang inte ansvar för ett fel om det är upptäckbart vid en besiktning. Denna ansvarsfrihet gäller dock bara du faktiskt gjorde en undersökning av lägenheten i samband med köpet eller om säljaren uppmanade dig till att göra en sådan. Det som sedan återstår att ta ställning till är huruvida du borde ha upptäckt felet eller inte i samband med att du besiktade lägenheten. Här kan du argumentera för att du inte har eftersatt din undersökningsplikt eftersom att felet i princip bara går att upptäcka när vatten spolas genom rören. Därtill kan du poängtera att felet i princip endast går att upptäcka på natten (då det i övrigt är tyst i lägenheten) och att du därigenom inte rimligen kan förväntas ha noterat felet vid en besiktning under dagtid.Om det är något i mitt svar som du uppfattar som otydligt och därför vill få förtydligat, är du välkommen att höra av dig till mig via e-post till filip.redin@lawline.se.Ifall du framöver önskar en närmare och mer kontinuerlig rådgivning beträffande ditt ärende kan jag rekommendera vår nylanserade konsulttjänst Lawline Consulting. Denna verksamhet fungerar som en vanlig juristbyrå som erbjuder prisvärd rådgivning i mer komplicerade eller omfattande ärenden. Om detta låter intressant är du välkommen att kontakta mig så återkommer jag med offert.Vänligen,

Förverkande av hyresrätt

2015-01-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan man säga upp hyresgäst om han/hon sköter inte sin belalning?
Matilda Karlsson |Hej! Tack för Er fråga.Avtal som avser hyra av hus eller del av hus som upplåts mot ersättning regleras i 12 kapitlet jordabalken (JB). Enligt 12 kap. 42 § JB kan hyresrätten vara förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet mellan parterna i förtid (det vill säga utan att hyrestiden har gått ut) i vissa fall. Gällande fall där hyresgästen har uteblivit med hyra kan hyresvärden säga upp hyresgästen inom olika tidsintervall beroende på vilken form av hyresrätt det rör sig om.Gäller hyresavtalet en bostadslägenhet kan hyresvärden säga upp hyresgästen om hyresgästen har dröjt med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen.Gäller hyresavtalet en lokal kan hyresvärden säga upp hyresgästen om hyresgästen har dröjt med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen.Det ska även tilläggas att om hyran ska betalas i förskott för en längre tid än en månad gäller för hyresavtal för lokal att hyreskontrakt enbart kan sägas upp med anledning av utebliven hyresavgift om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyra för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.I vissa fall kan särskilda regler gälla, exempelvis om hyra deponeras hos länsstyrelsen. Skulle särskilda förhållande råda i Ert fall är Ni välkomna att ställa ytterligare frågor till Lawline och då även inkludera sådana omständigheter som skulle kunna påverka reglerna gällande uppsägning av hyresavtal för att vi ska kunna ge ett så precist svar som möjligt.Jordabalken finner Ni https://lagen.nu/1970:994#K12R13Vänligen,

Bostadsrättsfrågor: Jäv vid entreprenadbesiktning, spekulationsköp m.m.

2014-12-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |En ledamot i en styrelse i en bostadsrättsförening är anställd som byggledare/kontrollant i det företag som byggt föreningens bostäder. Han har köpt två lägenheter på spekulation och hyr ut dessa. Han bor inte själv i föreningen men valdes av stämman till styrelseledamot. I frågor som rör besiktning, klagomål etc mot byggföretaget kan ledamoten då anses vara jävig? Är det tillåtet att köpa en bostadsrätt på spekulation? Är det lämpligt att han sitter i styrelsen överhuvudtaget?
Filip Redin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ingen av dina frågeställningar är reglerade i bostadsrättslagen eller lagen om ekonomiska föreningar. Regleringar av dessa slag återfinns istället vanligen i stadgar, vilka antas av föreningsstämman.Mitt råd blir således att du söker svaren på dina frågor genom att läsa igenom de reglerningar som framgår av stadgarna. Beträffande besiktningsfrågan kan styrelseledamoten anses jävig om det är han som är besiktningsman för entreprenaden. Det är dock inte olagligt att ha honom som besiktningsman. Det kan däremot vara olämpligt att han s.a.s. bedömer sin egen prestation. Detta särskilt med tanke på att ansvaret för entreprenaden övergår på föreningen efter godkänd besiktning (med undantag från garantifel). Om det däremot är en oberoende besiktningsman som genomför besiktningen torde det inte utgöra några bekymmer att den aktuella styrelseledamoten även representerar byggföretaget. På motsvarande sätt finns det inget direkt lagreglerat förbud mot att köpa en bostadsrätt på spekulation. Det är istället föreningens stadgar som bestämmer vilka ändamål lägenheterna ska få användas till. En vanlig formulering är att de endast får användas för stadigvarande bostadsändamål för lägenhetsinnehavaren. Om så är fallet i er förening så är det inte tillåtet för honom att enbart använda lägenheterna för uthyrning. Om det däremot saknas sådana regler så torde det däremot vara tillåtet.Beträffande personens position i föreningens styrelse så är det upp till föreningsstämman att avgöra om det är lämpligt att han ingår i styrelsen. Detta sker genom röstning, i regel vid varje årsstämma. Om det inte framgår av stadgarna att varje styrelsemedlem måste äga en andel och/eller vara bosatt i föreningen finns det inget som hindrar att stämman väljer in personen i styrelsen. Generellt sätt är det ju dock en fördel att de som ingår i styrelsen också är bosatta i föreningen, eftersom det ligger nära till hands att anta att dessa personer är mer måna om föreningens förvaltning än personer som inte är bosatta i föreningen.Vänligen,