När måste hyresvärden tapetsera om?

2015-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Min hyresvärd vägrar tapetsera min hall som är redan skadad och har urgamla tapeter. Jag vägrar göra det för att jag äger inte lägenheten plus att tapeterna är halva röd och halva vitt. På den vita delen finns en del gammal grön tapet. Värden vill att jag ska anlita en målare som ska göra en professionell arbete som jag inte har råd med. Hallen är stor och kräver enorm arbete för att det är 3 lager med gamla tapeter under. Har värden rätt att göra så mot mig?HälsningarFereshteh
Emma Ragnarsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det är skicket i lägenheten som avgör när det är dags att renovera den. Hyreslagen säger att hyresvärden är skyldig att måla, tapetsera och reparera slitage som uppstår genom normal användningen av lägenheten, med ”skäliga tidsmellanrum”. Det finns idag inga bestämmelser som säger vad som menas med skäliga tidsmellanrum utan man utgår ifrån lägenhetens skick. Har dock inte lägenheten renoverats på 10-15 år kan hyresgästen oftast begära att få tapetserat och målat. Efter så lång tid räknar man med att lägenheten normalt är så pass nedsliten att det är dags att renovera den. Denna rätt kan dock avtalas bort mellan hyresvärden och hyresgästföreningen. Om hyresvärden vägrar renovera din lägenhet finns det möjlighet att vända sig till hyresnämnden, som kan utfärda ett s.k. åtgärdsföreläggande (16 § hyreslagen). I åtgärdsföreläggande stadgas att värden är skyldig att reparera lägenheten inom en viss tid.Hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen,

Behöver överlåtelse av fastighet genom gåva bevittnas?

2015-03-15 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Fick ett svar rörande gåvobrev på fastighet. I svaret stod att gåvobrevet inte behövde bevittnas. Jag har fått annan information som säger att brevet måste vara bevittnat för att gåvomottagaren ska kunna få lagfart på fastigheten. Vilket besked är rätt? Undrar också om mor har rätt formulering i gåvobrevet. Hon skriver att gåvan ska träda i kraft när hon av praktiska eller hälsoskäl väljer att sälja huset och att lagfarten ska skrivas över på oss två döttrar före försäljningen. Är detta juridiskt korrekt? Min syster och jag är enda bröstarvingar. Tacksam för svar
Peter Holmer |Hej!Till att börja med stämmer det att gåvohandlingen måste vara styrkt av två vittnen för att du ska kunna få lagfart på fastigheten (Jordabalken 20 kap. 7 §). Man kan säga att ett förvärv av fastighet görs i två steg, dels genom den skriftliga överlåtelsen (i ert fall i form av gåvobrev), och dels genom registrering hos lantmäteriet (ansökan om lagfart). Det första steget kräver inga vittnen, men det andra steget gör det. Beträffande formuleringen i gåvobrevet så håller jag med om att den är tämligen otydlig. Min rekommendation till er är att ta kontakt med en fastighetsmäklare och/eller en advokat som kan hjälpa er med formaliteterna och formuleringen i gåvobrevet.Vänliga hälsningar,

Överlåtelse av fast egendom genom gåva

2015-03-13 i Köpavtal
FRÅGA |Vår pappa har flyttat in på ett äldreboende från sitt egna hus. Hur gör man för att skriva över huset på sina barn?
Peter Holmer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Er far kan ge er fastigheten i gåva enligt reglerna i jordabalken kap 4. Överlåtelsehandlingen måste vara skriftlig och innehålla en överlåtelseförklaring, fastighetsbeteckning, underskrifter av er och er far, samt köpeskilling (eller förklaring att överlåtelsen sker i form av gåva). Se reglerna i JB 4 kap. 1 § och 29 § för närmare beskrivning hur överlåtelsen ska gå till. Efter överlåtelsen måste ni söka lagfart på fastigheten enligt JB kap. 20. Jag rekommenderar att ni kontaktar en fastighetsmäklare som kan tänka sig att hjälpa er med formaliteterna (det borde inte innebära några stora kostnader).Tillägg: Notera att överlåtelsehandlingen även måste vara styrkt av två vittnen för att lagfart ska kunna erhållas (JB 20 kap. 7 §)Vänliga hälsningar,

Avgift för andrahandsupplåtelse

2015-03-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag ska åka utomlands och studera under fem månader och kommer att hyra ut min lägenhet i andrahand. Föreningen har informerat mig om att jag ska betala en avgift på 4450 kr per person jag hyr ut till. Kan de verkligen ta ut en avgift per person? I föreningens stadgar står det att upplåtelseavgift, pantsättningsavgift och överlåtelseavgift kan förekomma. Det står inget om upplåtningsavgift vid andrahandsuthyrning (vilket det står om i Bostadsrättslagen 7 kap § 5.) Kan de verkligen ta ut avgiften? Tack på förhand! /Emma
Elisabet Leth |Hej! Tack för din fråga och tack för att du vänder dig till oss på Lawline.Vad som gäller för bostadsrätter anges precis som du säger i bostadsrättslagen som du hittar (https://lagen.nu/1991:614). I 7 kap 14 § 1 st. bostadsrättslagen (se https://lagen.nu/1991:614#K7P14S1) framgår det att föreningen har rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om det anges i stadgarna. Står det ingenting i stadgarna om "avgift för andrahandsupplåtelse" har föreningen således ingen laglig rätt att ta ut en avgift för en andrahandsupplåtelse. Skulle det vara så att de angivits i stadgarna så tänkte jag i alla fall berätta hur avgiften beräknas. I samma paragraf i 5 st. (se https://lagen.nu/1991:614#K7P14S5) så framgår hur stor en sådan avgift får vara i så fall. Där framgår att: "Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten." Ett prisbasbelopp för 2015 är 44 500 kr, det innebär att avgiften maximalt får uppgå till 4 450 kr per år (10%). Är det så att en lägenhet bara upplåts för en del av ett år så beräknas beloppet istället utifrån de kalendermånader lägenheter är upplåten. I ditt fall upplåts lägenheten i 5 månader, alltså ska avgiften beräknas genom att man räknar 4 450 kr/12 * 5 = 1 854 kr. 1 854 kr är alltså den avgiften som är den högsta tillåtna avgiften om lägenheten upplåts i 5 månader kalendermånader. Jag hoppas att jag med detta besvarat din fråga. Har du fler frågor är du alltid välkommen att kontakta oss på Lawline igen. Med vänliga hälsningar

Strider installation av grind mot servitutsavtal?

2015-03-15 i Servitut
FRÅGA |Hej. Vi äger en sommarstuga och till den kommer vi genom att köra över grannens tomt genom ett servitut vi har. Har han rätt att sätta upp en grind mot stora vägen utan att fråga oss? Vi är visserligen inte där ofta men det hör väl inte till saken? Hur hävdar vi vår ev rätt? Tack!
Peter Holmer |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Jag förutsätter att det föreligger ett skriftligt servitutsavtal som omfattar den aktuella vägen (se jordabalken (JB) 14 kap. 5 §). Fastighetsägarens åtgärd att sätta upp en grind utan att meddela kan mycket väl strida mot servitutet och utgöra intrång i era rättigheter enligt servitutet, såvitt inte annat framgår av avtalet. I synnerhet om åtgärden innebär att ni inte längre har omedelbart tillträde till vägen, exempelvis om grinden kräver nyckel för att öppnas och ni inte får en sådan. Om ni tilldelas nyckel och därmed får direkt tillträde är det dock inte säkert att det anses vara ett avtalsbrott, eftersom utövandet av servitutet då inte skulle påverkas. Ett liknande fall har tidigare prövats i hovrätten (HovR T 11034-13). Då konstaterade hovrätten att det avgörande ligger i om grinden hindrar utövandet av servitutet. Om så är fallet strider åtgärden mot JB 14 kap. 11 § om att servitutet inte får belastas utöver vad som följer av upplåtelsen. Fastighetsägaren ska då anses ha åsidosatt sina skyldigheter enligt avtalet. Då åligger det fastighetsägaren att återställa det som rubbats (JB 14 kap. 7 §).Eftersom det såvitt jag känner till inte finns någon särskild domstol avsedd för tvister om servitut (till skillnad från arrenden som handläggs av arrendenämnden) så hävdar ni bäst er rätt genom att lämna in en stämningsansökan hos behörig tingsrätt (rätten i den ort svaranden (grannen i ert fall) har sin hemvist). Vänligen,

Brister i objektbeskrivningen vid fastighetsköp

2015-03-14 i Fastighet
FRÅGA |Köpte fastighet med två tvättmaskiner samt en torktumlare. Samliga maskiner nämns i objektsbeskrivningen. 14 dagar efter överlåtelse tvättar jag första gången, ingen maskin fungerar. Fastigheten har tidigare varit uthyrd, säljarna säger att de trodde maskinerna var hela.Mäklaren anser att säljaren bär ansvar, säljaren vill inte vara tillmötesgående. Mäklaren menar att nästa steg är stämning. Vad gäller? Vilka § har jag rätt att åberopa?Tack
Anes Sabic |Hej,Tack för att Du vänder dig till oss med din fråga!Jag kommer nedan att redogöra för förhållandet mellan din undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt i samband med köp av fastighet. Avslutningsvis kommer jag att ge dig konkreta råd för hur Du skall ta ärendet vidare!Föreligger det någon plikt att undersöka en fastighet innan ett köp?Generellt gäller att en köpare har att förvänta sig att det han/hon köper skall stämma överens med vad som avtalats(d.v.s. oftast det som följer av objektbeskrivningen). Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på fastigheten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en fastighet med ett nyrenoverat kök torde det föreligga en presumtion om att ugn, kylskåp osv, fungerar som det ska. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt, vilket i praktiken innebär att han/hon har att förvänta sig att allting fungerar och således ej behöver göra någon djup undersökning av det som är nyrenoverat. Annat gäller om fastigheten är av det äldre slaget, då torde köparen ha att vara väldigt noggrann i sin undersökning. Som ovan nämnt kan omfattningen av undersökningsplikten skilja sig beroende på vad som köps, vilket skick köpobjektet är i, priset o.s.v.. Fanns det några symptom på att det kunde ha förelegat något fel på respektive maskin? Testade Du dem i samband med inspektionen av fastigheten? Det torde åligga dig att i samband med inspektionen undersöka huruvida dessa saker fungerade eller inte. Eventuellt skulle Du kunnat ha försökt starta maskinerna för att se om allt var i sin ordning. Detta torde nog falla in under din undersökningsplikt, framförallt om maskinerna ej var helt nya, då torde detta inte gälla.Säljaren skall både muntligt och i skrift ha uttryckt sig på ett sätt som ingjutit en tro hos dig om att tvättmaskinerna samt torktumlaren var i sin ordning. Spelar säljarens utfästelser någon roll? Svaret på den frågan är ja, det spelar helt klart en roll. Om säljaren hade sagt något i stil med att dessa saker är av det äldre slaget och att den krånglat under det senaste året, så torde detta vara att betrakta som en varningssignal för köparen. Köparen bör i detta läge vidta en djupgående undersökning! Det motsatta scenariot, d.v.s. då säljaren ger sken av att allt är i sin ordning, bör leda till att undersökningsplikten inte behöver vara lika ingående. Sedan får man ställa sig frågan om Du borde räknat- eller förväntat dig att det kunde föreligga fel på tvättmaskinerna samt torktumlaren?. Då jag inte har tillräckligt med information så kan jag inte säga mer om detta än att säljaren inte ansvarar för fel och/eller brister som Du som köpare borde ha räknat med(återigen spelar skick, ålder och användning en avgörande roll).Det råder i praxis och doktrin oklarheter om vad som är att betrakta som en utfästelse. I ett hovrättsfall har ett uttalande om en brunn att vattnet "var mycket bra och att den aldrig vållat några problem" setts som en utfästelse. I ett annat fall har ett uttalande om att avloppet fungerar bra inte ansetts kunna betraktas som en utfästelse. Om en utfästelse är för handen i ditt fall(säljaren trodde att maskinen var "hela") är svårt för mig att säga då jag har alldeles för lite information för att ta ställning till det. Det är dock fullt möjligt att så kan vara fallet om Du kan styrka att säljaren gett dig någon form av garanti, eller utfästelse av något slag, att den fungerar och att detta påverkat dig i ditt köp. Det bör observeras att en avvikelse från vad som är avtalat inte nödvändigtvis – men ofta – också innebär att det föreligger en utfästelse (som har självständig betydelse som skadeståndsgrund) om Du som köpare kan visa att uppgiften inverkat på köpet. Har säljaren en upplysningsplikt?Någon sådan skyldighet finns inte! Dock gäller att säljaren inte kan åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsskyldighet om säljaren inte upplyst dig som köpare om något väsentligt förhållande som han/hon borde ha känt till och som Du som köpare borde ha blivit upplyst om. Säljaren har i ditt fall sagt att han/hon inte kände till detta problem med tvättmaskinerna samt torktumlaren. Frågan är om säljaren borde ha känt till detta eller om det rör sig om ett så kallat "dolt fel". Säljaren ansvarar för sådana dolda fel medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Således spelar det ingen roll om säljaren kände till problemet eller inte, han/hon ansvarar ändå. Dock gäller att ett fel inte betraktas som dolt om en "tillräckligt kunnig person"(en normalt bevandrad och erfaren lekman på området) skulle ha upptäckt felet. Som jag nämnde ovan är det därför av relevans att anlita en sakkunnig på området för att genom detta uppfylla sin undersökningsplikt. SlutsatsJag är av den uppfattningen att läget är något oklart då jag inte vet tillräckligt om vad köparen har sagt och i vilket skick fastigheten och tvättmaskinerna samt torktumlaren var vid tidpunkten Du skrev på köpekontraktet. Det man skulle kunna hävda är att fastigheten inte stämmer överens med det ni avtalade om, med tanke på att tvättmaskinerna samt torktumlaren som Du betalade för ej fungerar. Således har Du betalat för någonting som inte fungerar! I praktiken innebär detta att köparen har rätt till ett avdrag i form av den summa Du betalade för sakerna som ej fungerade, d.v.s. tvättmaskinerna samt torktumlaren. Min rekommendation är att Du talar med säljaren och kräver att få ett prisavdrag för värdet av sakerna som ej fungerar. Om han/hon ej är villig att lyssna, så är nästa steg att Du genom en skrivelse innehållande grunder för ditt yrkande, prisavdraget och dess uträkning, delger säljaren den informationen. Vidare kan det vara bra att tala om att Du är beredd att vidta processuella åtgärder om han/hon ej är samarbetsvillig. Det torde vara värt att nämna att ett förfarande i domstol inte är att föredra. Det är dels tidskrävande, och kan eventuellt sluta med att Du "förlorar" målet och tvingas betala höga rättegångskostnader. Därför är det att föredra att Du i första hand tar kontakt säljaren och löser problemet på den vägen!Jag hoppas att Du är nöjd med svaret! Om Du har fler funderingar eller om Du är intresserad av vidare juridisk konsultation är Du välkommen att höra av dig till mig så kan jag hänvisa dig till en kunnig jurist på området. Med vänlig hälsning,

När är ett hyresavtal ogiltigt?

2015-03-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,jag ska hyra ett rum och har varit dum nog att skriva på ett kontrakt där mina personuppgifter står med och skicka till uthyraren. Den här rumuthyraren, visar det sig efter att jag googlat, är en riktig lurendrejare. Som i efterhand har krävt hyresgäster på hyror och anmält dem till kronofogden. (http://www.sydsvenskan.se/lund/kronofogden-verktyg-for-okand-hyresvard/)Jag har inte betalat något alls än, men jag vill ju inte ha något mer med den här personen att göra. Men det finns alltså ett kontrakt. Kan jag på något sätt ogiltigförklara det här kontraktet?Det är nästa två veckor till dess att jag skulle flytta in, vilket jag alltså inte vill.Tack så mycket för hjälpen.
Viktor Persson |Hej och tack för att ni kontaktar LawLine med era frågor!För det första vill jag säga att det inte i sig självt är någon fara att få ett krav från Kronofogden. Så länge ni bestrider kravet kan inte kronofogden meddela ett utslag och om hyresvärden efter det fortfarande önskar ha betalt måste han föra processen vidare i tingsrätt. Och det stora flertalet näringsidkare, med undantag för de allra minsta, är skyldiga att ge sin kund ett kvitto. Ni kan alltså hänvisa till skatteförfarandelagen och säga att lagen ger er en rätt att få ett skrivet kvitto på hyresinbetalningen. På så vis kan ni försäkra er om att ni har tillräcklig bevisning för att kunna vinna ett eventuellt mål i tingsrätten.Vad det då gäller frågan om ni har några möjligheter att ogiltigförklara kontraktet. Det är svårare än vad man kan tro att få ett avtal ogiltigt eller overksamt. Huvudregeln i Sverige är att avtal ska hållas. Men det finns ett par regler som gör det möjligt för en part att komma bort från ett avtal. Om avtalet innehåller ett avtalsvillkor som är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst eller senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt får avtalsvillkoret jämkas eller lämnas utan avseende. Om avtalsvillkoret är viktigt för avtalet i sin helhet kan hela avtalet lämnas utan avseende.Men det går antagligen inte att hävda att det ni fått veta om hyresvärden skulle göra ett avtalsvillkor i ert kontrakt oskäligt. Möjligtvis skulle de nyheter ni fått om hyresvärden kunna utgöra en sådan övrig omständighet som göra hela avtalet oskäligt. Men här ska man komma ihåg att rättssystemet ofta inte önskar lägga hinder i vägen för den som använder sig av de verktyg samhället tillhandahåller för att man ska kunna få sina skulder betalda. Att hyresvärden använt sig av kronofogden för att driva in betalningar är därför med stor sannolikhet inte någonting som gör avtalet oskäligt.Det finns sedan ett par ytterligare rättsregler och rättsgrundsatser som tillåter en att frångå ett avtal. Men enligt min uppfattning går det inte att utifrån dem hämta något klart stöd för att ni skulle ha rätt att frånträda avtalet. Vidare är många av dessa regler som avgör när ett avtal är ogiltigt öppet formulerade, och det är därför svårt att förutse utgången i en eventuell process.Därför, vad jag rekommenderar er att göra, är att fortsätta avtalsförhållandet. Men för att säkra er mot framtida processer ska ni kräva kvitton, spara intyg på bankuttag om ni betalar kontant, och eventuellt betala er hyresvärd tillsammans med en kompis som då kan bevittna transaktionen. Allt det gör att ni står tryggt om ni mot all förmodan skulle få ett krav riktat mot er vid en senare tidpunkt. Vidare har ni all rätt att säga upp avtalet, men i sådant fall måste ni ta i beaktande den uppsägningstid som gäller för avtalet. Det är normalt 3 månader räknat från och med närmaste följande månad.Det kan också vara som så att distansavtalslagen är tillämplig på ert avtal och i sådana fall har ni en ångerrätt som sträcker sig 14 dagar från det att ni ingick avtalet. Om ni kan ge mig en kort beskrivning av hur avtalet ingicks, hur ni fick reda på hyresvärden och hans tjänster, så kan jag ge en ungefärlig prognos om distansavtalslagen äger tillämpning i ert fall.Hoppas ni fått den hjälp ni behöver.Vänligen,

Återpantsättning och panträtt i fast egendom

2015-03-10 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej!Jag har två frågor som berör pantbrev: 1. Låt säga att en kreditgivare lånar ut pengar och får ett pantbrev i fast egendom som säkerhet för lånet. Kan kreditgivaren återpantsätta det här pantbrevet? Hur går det till i praktiken?2. När det gäller pantbrev i fast egendom finns väl en särskild förmånsrätt. Om det är OK att återpantsätta pantbreven, följer den särskilda förmånsrätten då med till den nya panthavaren? Tack för en bra sajt.
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Återpantsättning avser när en panthavare pantsätter sin panträtt som säkerhet för egen skuld, utan samtidig överlåtelse av den fordran för vilken den första panträtten svarar. Eftersom panträtt till fastighet endast kan upplåtas av fastighetens ägare enligt Jordabalk (1970:994) 6:2 första stycket så anses det generellt i rättspraxis att återpantsättning av fastighetspant i egentlig mening inte kan göras. Därmed faller även frågan om den särskilda förmånsrätten följer med i återpantsättningen. Med vänlig hälsning