Tolkning av hyresavtal

2015-05-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi, Hälsans Hus (HH), är en stiftelsen som hyr en fastighet av Stadsholmen (Ett bolag inom Stockholms Stad). Vi hyr sedan ut till småföretagare (terapeuter) med enskilda firmor, mindre aktiebolag och föreningar inom hälsa och miljö. HH är alltså förstahandshyresgäst och de Hälsans Hus hyr ut till blir andrahandshyresgäster som har kontrakt med oss inte med Stadsholmen.En av dessa andrahandshyresgäster har med stiftelsens tillstånd avskilt en del av en korridor från resten av korridoren med en vägg och en dörr. Detta skedde 1998. Den delen av korridoren som är "innanför" väggen har vi aldrig debiterat för, även om det endast är den ovannämnde andrahandshyresgästen som kan nyttja den. "Innanför" väggen hyr denna andrahandshyresgäst 4 rum, två på vardera sidan av korridoren. Stiftelsen vill nu gärna demontera väggen.Fråga: Har vi rätt att demontera denna vägg?
Viktor Persson |Hej och tack för att ni kontaktar Lawline med era frågor!Det finns tyvärr ingenting i lagen som reglerar en dylik situation. Men trots det torde man kunna nå ett par slutsatser.Ett hyresförhållande grundar sig på ett avtal. Det är i hyresavtalet som de flesta av hyresgästens och era egna rättigheter och skyldigheter klargörs. Om ett hyresavtal inte har fastställts skriftligt eller muntligt, kan avtalet komma till stånd konkludent. Det betyder att avtalet uppstår genom att parterna handlar eller underlåter att handla under en viss tid. Och på så vis agerar parterna som om att det fanns ett avtal dem emellan. Följden av detta är att ett juridiskt bindande avtal kan ha kommit till stånd, blivit mer omfattande, eller mindre, utan att parterna är medvetna om det. En av de frågor som bör och nästan alltid regleras i hyresavtalet är hyresobjektet, dvs. vad är det som hyresgästen får använda mot betalning? Det första ni bör undersöka är därför om hyresobjektet finns tydligt specificerat i avtalet med hyresgästen. Och om korridoren som är ”innanför” väggen inte finns i avtalet tyder det på att hyresgästen inte hyr denna del av fastigheten. Om man kan anse att han inte enligt avtalet har rätt till korridoren har han ingen möjlighet att hindra er från att ta bort väggen. Det är inte hans ensak.Men även om korridoren ”innanför” inte finns preciserad i avtalet kan man se det som om att ni och hyresgästen konkludent ingått ett avtal om att den omtvistade biten av huset ska räknas till hyresgästens hyresobjekt. Under sådana förhållanden har hyresgästen ett flertal ingripande rättigheter och ni som hyresvärd flertalet skyldigheter. Det går då inte att utan rättsliga efterverkningar ta bort väggen, eftersom det skulle innebära ett kontraktsbrott.Om korridoren ”innanför” inte finns preciserad i det skriftliga avtalet, och ni inte heller muntligen diskuterat om den delen av fastigheten skulle tillfalla hyresgästen, kan som sagt denna del ändå anses vara en del av hyresgästens lokal. Fråga om så är fallet avgörs genom avtalstolkning. Tyvärr är avtalstolkning en mycket oförutsebar affär. Det är därför svårt att på förväg säga hur en domstol skulle resonera i frågan. Men trots det har ni enligt mig några lösningar att välja mellan.Först och främst kan ni kontakta hyresgästen och meddela han eller hon om hur ni tolkar avtalet och vad ni anser omfattas av hyresobjektet. Om hyresgästen inte är överens med er version kan ni väcka fastställelsetalan i domstol. En fastställelsetalan drar i de flesta fall inte särskilt stora rättegångskostnader. Till sist har ni en möjlighet att kräva nya villkor vid förlängningen av hyresavtalet. I ett nytt avtal har ni möjlighet att skriva i klartext att korridoren ”innanför” väggen inte ska anses vara en del av hyresobjektet. Och att stiftelsen därför kan bruka korridoren som den önskar. Det ofördelaktiga med en sådan lösning är att om hyresgästen vägrar förlängning på dessa nya villkor, och avtalet därmed sägs upp, har hyresgästen rätt till skadestånd som omfattar en årshyra.Hoppas detta besvarar era frågor.Vänligen,

Upplåtelse av jakträtt på fastighet

2015-05-05 i Jakt
FRÅGA |Om jakträttHar förstått att att varje delägare i en fastighet har rätt att jaga på marken. Men har man som delägare rätt att ta med gäster eller upplåta jakt till andra utan tillstånd från övriga delägare? Det handlar alltså inte om en samfällighet utan om en vanlig fastighet med flera delägare.
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Enligt 10 § första stycket första meningen Jaktlagen har fastighetsägaren jakträtt på den mark som hör till fastigheten.Jakträtt som har upplåtits i andra fall än i samband med jordbruksarrende får enligt 14 § första stycket Jaktlagen inte överlåtas eller upplåtas utan fastighetsägarens samtycke.Mot bakgrund av dessa två bestämmelser kan konstateras att, då det finns flera delägare till en fastighet, det krävs att samtliga fastighetsägare samtycker till en upplåtelse av jakträtt på fastigheten. Detta förutsatt att jakträtten inte upplåts i samband med ett jordbruksarrende, vilket dock inte verkar ha skett i det fall du beskriver.Den som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet olovligen jagar på annans jaktområde kan, enligt 43 § första punkten Jaktlagen, dömas för jaktbrott. Påföljden för detta brott är böter eller fängelse i upp till ett år.De övriga fastighetsägaren kan således inte, utan att du samtycker, upplåta jakträtt på fastigheten. Om de likväl gör en sådan upplåtelse och den person som jakträtten upplåtits till är medveten om att du inte samtyckt till jakten, men denne likväl jagar på fastigheten, kan denne dömas för jaktbrott.Vad som menas med att "upplåta" jakträtt kan dock i praktiken vara svårt att avgöra. Att endast någon enstaka gång ta med sig en vän eller en bekant på jakten utan att denne deltar i själva jakten i någon större utsträckning bör inte anses som en upplåtelse.Att däremot ge vänner eller bekanta möjlighet, utan att en fastighetsägare är med, att fritt jaga på fastigheten bör dock helt klart ses som en upplåtelse. Detsamma bör vara fallet när vänner eller bekanta till en utav fastighetsägarna regelbundet följer med fastighetsägaren på jakt på fastigheten och dessutom deltar i jakten. Hoppas detta ger svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Hur söker jag ensam lagfart som gift?

2015-05-03 i Fastighet
FRÅGA |Jag är gift och köpte ett hus för två år sedan. Jag tror aldrig att vi skrev en lagfart eftersom huset skulle renoveras och det skulle göras en ny värdering. Nu är det dags för denna värdering och lagfart men det är endast jag som ska stå på huset. Lånet och köpekontraktet står redan på mig men vilka dokument måste jag och min man ha skrivit för att endast jag ska kunna stå på lagfarten?
Gabriella Lundqvist |Hejsan!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Lagfart ska sökas senast 3 månader efter köpet enligt 20:3 JB se https://lagen.nu/1970:994#A2. Det är därför bra om ni ringer och dubbelkollar att lagfart verkligen inte söktes vid köpet. Det är köparen som kan söka lagfart på köpet. Om du därför köpt fastigheten ensam är det du som ensam får lagfarten. Det är viktigt att skilja på när man är gift och när skilsmässa äger rum. Så länge man är gift och inte i en skilsmässa äger varje maka sin egendom ensamt. Vid en skilsmässa utgör det istället giftorättsgods och man delar upp det, men dessförinnan är du ensam ägare till all din egendom.Hoppas detta var svaret på din fråga!

Skyldighet att betala hyra under uppsägningstiden - samboförhållande

2015-04-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag och min Sambo har gått ifrån varandra. Vi bodde i en hyresrätt tillsammans som jag nu skall ta över men vi har ändå tre månaders uppsägningstid på lägenheten och jag måste skriva ett nytt kontrakt att lägenheten står på mig, men under dessa tre månaderna så står han skriven på denna lägenheten och min fråga är, har han inga skyldigheter att betala halva sin hyra tills vårt gemensamma kontrakt har löpt ut? För just nu vägrar han betala halva hyran. Med vänliga hälsningar Kim
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Då frågan handlar om ett hyresförhållande och hyresgästernas skyldighet gentemot hyresvärden, blir 12 kap. Jordabalken tillämplig. Det innebär att din sambo som fortfarande betraktas som hyresgäst under uppsägningstiden har en skyldighet att betala hans del av hyran tills ert gemensamma kontrakt har löpt ut. Detta gäller oavsett om han bor kvar i lägenheten eller ej. Han ska således betala sin del av hyran även under uppsägningstiden.

Förköpsätt till fast egendom genom samäganderättsavtal

2015-05-05 i Fastighet
FRÅGA |Vi är 7 syskon som deläger en fastighet/landställe, där vår Far har skrivit att det är bara vi syskon som kan äga detta,(ingen partner el syskonbarn) och att om någon vill sälja, så gäller taxeringsvärdet plus 25 proc. Som utlösen. Samt att det ska vara en majoritet som säger ja, för en försäljning. Nu har en syster/delägare avlidit, och hon har3 barn, vad gäller? Har vi rätt att bara lösa ut dom till Taxeringsvärde plus 25 proc. El kan dom tvinga till Försäljning, el kräva en 7 del, och begära nytt marknadsvärde , och en 7del av detta??? Hur ser lagen IT vid dödsfall av delägande fastighet ? mvh Eleonore Murray
Fredrik Norberg |Hej och tack för att ni använder våra tjänster!Delägarnas rätt att lösa ut arvtagarna (dödsboet)Enligt det samäganderättsavtal ni delägare till fastigheten har ingått (och som du skickade till oss per email) framgår det klart och tydligt enligt punkt 5 i detta avtal, att för de fall delägare avlider eller försätts i konkurs äger övriga delägare rätt att förvärva dennes andel. Vidare framgår det i avtalet punkt 6 till vilket pris denna inlösning ska ske. Som utgångsläge torde det därav inte vara några hinder för överlevande delägare att köpa avlidnes andel till den på förhand bestämda köpeskilling från dödsboet, med samäganderättsavtalet som underlag. Arvtagarnas (dödsboets) rätt att inte bli utlöstaDäremot så går det inte med säkerhet förutse att detta förfarande inte går att angripa. Det är inte uppenbart, men eventuellt möjligt för dödsboet att yrka att punkt 5 utgör ett ogiltigt villkor då det eventuellt strider mot praxis. Skulle dödsboet vinna med ett sådant yrkande så skulle det leda till att arvtagarna träder i den avlidne delägarens ställe och blir förpliktigade/berättigade till samäganderättsavtalet i övrigt. Punkt 5 i ert samäganderättsavtal utgör en förköpsrätt till övriga delägare som ger dem rätt att köpa ut annan delägare under vissa omständigheter. I NJA 1987 s. 726 uttrycker sig HD;I rättspraxis har fastlagts att en utfästelse om en framtida överlåtelse av fast egendom liksom avtal om förköpsrätt till sådan egendom inte är bindande (se senast NJA 1984 s 673). Undantag från denna princip har gjorts för ett i samband med gåva uppställt förbehåll om förköpsrätt (seNJA 1981 s 897).I ovanstående rättsfall så var det fråga om fast egendom som hade förvärvats efter en bodelning, och precis som HD påpekade så har det betydelse för i vilken form fastigheten förvärvats. Benefika avtal (arv, gåva) kan man förena mer inskränkande villkor i äganderätten än vid onerösa avtal (köp, byte). I ert fall är det däremot inte fråga om ett förvärv, utan ett avtal om samägande och i bedömningen irrelevant hur ni andelsägare förvärvat fastigheten. I ljuset av detta är det oklart för huruvida ni kan avtala om förköpsrätt andelsägare emellan med bindande verkan. Tyvärr kan vi inte ge ett bestämt svar på frågan utan får helt enkelt lämna det vid att det i så fall är dödsboet som måste upptäcka detta och göra invändningen gällande mot er överlevande delägare. Rättsläget för samäganderättsavtal i detta avseende är oklart. Kan delägarna tvinga igenom en försäljning?Vad gäller punkt 1 och delägarnas rätt till att begära godset till försäljning så har avtalet bindande verkan och förhindrar någon delägare att begära godset att försäljas på offentlig auktion (Samäganderättslagen (1904:48 s.1) 6§). Därmed måste delägarna i majoritet besluta om att fastigheten ska säljas, i enlighet med samäganderättsavtalet punkt 9. Jag hoppas rådgivningen har varit till hjälp och om någonting har varit oklart, eller om dödsboet gör gällande deras rätt till andel i fastigheten, så får ni gärna återkomma till mig.Med vänliga hälsningarfredrik.norberg@lawline.se

Fel i fastighet

2015-05-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Jag har köpt en villa (en fastighet med ett hus på avsett för privatbostad). Efter jag flyttat in efter någon månad upptäcker jag att luktar konstigt i tvättstugan. Jag tar tid en fukttekniker som konstaterar att golvbrunnen är felaktigt monterad och att golvet under plastmattan är fuktskadat och uppvisar mögelpåväxt. Jagtycker inte att detta är rätt när du betalt så dyrt för villan.Hur går jag till väga om jag vill kräva säljaren på något? Vad kan jag kräva, det vill säga vad kan jag yrka på mot säljaren? Vad gäller kring reklamation i det här läget, vid så kallat fel i fastighet?
Anna Backman |Hej, och tack för din fråga!Reglerna om köp av fastigheten finns i jordabalkens (nedan kallad JB) 4:e kapitel, som du hittar här.Felregeln i JB återfinns i 4 kap 19 § och innebär att om en fastighet avviker från vad som följer av avtalet (s.k. konkret fel) eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (s.k. abstrakt fel) svarar säljaren för felet och köparen kan då kräva prisavdrag eller, om felet är väsentligt, häva köpet (4 kap 19 § med hänvisning till 4 kap 12 §). Dock får en köpare inte åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, felet är då ”öppet” (4 kap 19 § 2 st). Vad som krävs avseende denna så kallade undersökningsplikt beror på fastighetens skick och omständigheterna i det enskilda fallet men generellt gäller att undersökningsplikten reduceras om säljaren lämnat en uttrycklig garanti avseende en viss egenskap eller ett visst förhållande och att den utökas om det finns tydliga och synliga symptom på fel (exv. lukt eller fuktfläckar). Som utgångspunkt ska man inte behöva riva upp eller förstöra något för upptäcka ett fel utan felet anses då som ett sådant dolt fel som säljaren som huvudregel ansvarar för, men det kan krävas att köparen klättrar upp på vinden eller tar sig in i andra trånga utrymmen. Värt att påpeka är att det är möjligt för en säljare att friskriva sig från felansvaret vilket innebär att det då, med vissa undantag, inte är möjligt för en köpare att åberopa felet. Om det konstateras att fastigheten har ett dolt fel, det vill säga ett fel som köparen inte borde ha märkt vid undersökningen och som säljaren svarar för, kan köparen kräva prisavdrag (4 kap 12 § och 4 kap 19 c §). Det är dock bara det direkta felet som omfattas av prisavdraget, inte så kallade följdskador (typiskt sett fuktskador). För att köparen ska få lov att åberopa felet måste han reklamera i skälig tid (4 kap 19 a §). Det finns inget formkrav på reklamationen vilket innebär att det räcker att köparen muntligt berättar för säljaren att han avser göra säljaren ansvarig för fel i fastigheten men på grund av bevissvårigheter rekommenderas alltid en skriftlig reklamation. Vad gäller innehållet i reklamationen räcker det att köparen beskriver felet och att han vill göra gällande felanspråk. Vad som avses med ”inom skälig tid” beror på omständigheterna i det enskilda fallet men bör alltid göras så snart som möjligt. HD har i ett fall (NJA 2008 s 1158) funnit att en reklamation som skett 4,5 månader efter att köparen borde ha märkt felet var ”inom skälig tid” men det betyder inte att det är rekommenderat att vänta så länge.Som framgår ovan medger reglerna i jordabalken att säljaren har ett visst ansvar för fel i fastighet. Eftersom det är mycket som spelar in för att avgöra om det i ditt fall föreligger rätt till prisavdrag (exv eventuell friskrivning från säljaren) eller inte kan jag tyvärr inte göra en slutgiltig bedömning i frågan. Jag skulle dock rekommendera att du reklamerar till säljaren så snart som möjligt. För vidare konsultation rekommenderar jag dig att därefter kontakta Lawlines samarbetspartner Familjens jurist, de har lång erfarenhet av fastighetsrätt och kan titta närmare på omständigheterna i ditt fall. De kan dessutom företräda dig som ombud i en eventuell tvist. Vill du boka en tid kan du göra direkt genom att klicka här eller alternativt på knappen till höger.Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar,

Kan man lova en framtida försäljning?

2015-05-03 i Köpavtal
FRÅGA |HejJag har kommit överens med min farbror att köpa hans hus. Vi skulle vilja ha ett papper att vi är överens om köpet om det skulle hända något med honom. Så det inte blir några problem då, han ska bo kvar så länge han kan. Vad behöver vi skriva för papper på att vi är överens om köpet?Vem kan hjälpa oss med dessa paper?M.V.HTommi MagnussonPS skicka gärna mail, jag har svårt att svara dagtid
Gabriella Lundqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt svensk lagstiftning är det inte tillåtet att i förväg lova att sälja fast egendom. Ett sådant avtal skulle därmed inte vara giltigt. Det enda jag kan komma på just nu är att testamentera bort egendomen för att vara säker på att få den om något skulle hända med din farbror. Skulle inget hända så kan du köpa den såsom ni kommit överens om, men när din farbror är redo, utan att ha något förhandsavtal. Hoppas detta löste några av era funderingar!

Åldersklausul bostadsrätt

2015-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag undrar om en bostadsrättsförening verkligen kan ställa krav på att minst en av köparna av en bostadsrätt måste vara över 50 år? Har de verkligen rätt att ställa krav på åldern av köparen, jag menar är inte det diskriminering?
Sara Enerbäck |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Gällande bostadsrättsföreningar så är det föreningen själv som i sina stadgar bestämmer vad som ska gälla för den specifika föreningen. Ett vanligt krav är till exempel att den som äger lägenheten också måste bo i den. Att sätta ett krav som i ditt fall, med en undre åldersgräns för minst en av ägarna, är något som föreningen då skrivit in i sina stadgar. Enligt 2 kap 2 § 3 punkten Bostadsrättslagen så säger lagen att stadgar inte får innehålla sådana villkor som kan anses oskäliga gentemot den som vill köpa bostadsrätt. I ditt fall kan man anse att detta är just ett oskäligt villkor, så länge det inte rör sig om speciella seniorboenden, då ålderskravet är accepterat. Således får inte föreningen ha ett sådant villkor i sina stadgar utan att ha särskilda skäl. Jag hoppas du har fått svar på din fråga.Vänligen,