Störande buller, bostadsrätt

2015-02-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag undrar vad det finns för regler runt att renovera eller allmänt störa i en bostadsrätt? Har en ny granne sedan augusti och han har renoverat mer eller mindre varje dag sedan dess. Han gör det främst på dagtid men det händer även kvälls- och nattetid. I och med att jag är student är jag hemma och pluggar rätt mycket, vilket gör att all renovering, stampande, klampande, släpande, dunsanden osv (grannen bor i lägenheten ovanför) börjar gå mig på nerverna. Enligt bostadsrättsföreningen finns inget att göra, det är bara att låta det vara. Är det verkligen så? Måste jag stå ut med alla dessa störande moment oavsett tid på dygnet 7 dagar i veckan?
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaReglerna om en bostadsrättsinnehavares användning av lägenheten hittar du i bostadsrättslagen 7:9. Där framgår det att en bostadsrättsinnehavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. Bostadsrättsinnehavaren ska även rätta sig efter de regler som föreningen meddelar och som stämmer överens med ortens sed. Det är inte prövat i någon större utsträckning vad som anses vara såpass störande att det försämrar bostadsmiljön. Det finns ett rättsfall där en boende övade piano dagligen både dag och kvällstid och detta ansågs ligga inom gränsen för vad man som boende bör tåla av sina grannar. Det är relativt vanligt att boende renoverar sina lägenheter och i vart fall på dagtid ligger det förmodligen inom den gräns som du bör tåla och inom föreningens regler. Vanligt är att bostadsrättsföreningar har regler om att det ska vara tyst mellan 23-07 vilket de boende måste respektera så renoveringar på natten som du skriver om är inte tillåtet och här har föreningen en skyldighet att till att börja med ge en tillsägelse till din granne. Om du känner att du inte får respons från din förening så kan du kontakta miljöförvaltningen i den kommun där du bor och de kan eventuellt utreda om det handlar om buller som du inte bör tåla.Hoppas att detta besvarade din frågaVänligen

Varningssignaler ger utökad undersökningsplikt

2015-02-11 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag köpte ett hus hösten 2012. Huset är byggt 1974 med riskkonstruktionen platta på mark. Efter ett tag upptäckte jag en avvikande lukt i huset som sätter sig i kläderna. Jag sågade då upp en bit av golvet på olika ställen i huset för att kolla om det är syllarna som luktar. Jag såg då att syllarna ligger på syllpapp vilket gör att konstruktionen fungerar. Sedan sågade jag upp några olika hål i golvet längre in i huset. Där fann jag på ett ställe asfaboard som låg direkt på betongplattan. Denna asfaboard luktar kemiskt och jag tror detta är källan till lukten. Det jag behöver göra är att riva upp allt golv och ta bort all asfaboard och installera ventilerat golv. Är denna åtgärd något jag kan anmäla som dolt fel och i så fall få ersättning för?Besiktningsprotokollet säger: Det förekommer uppreglade golv på betongplatta, vilket betecknas som en riskkonstruktion med avseende på fukt- och mikrobiella skador. För att säkert fastställa golvkonstruktionernas kondition och utförande krävs alltid en fortsatt teknisk undersökning. Se även info sidan 7. Pos 9. Vid entré till fastigheten kändes en avvikande lukt vilket man bör utreda orsak och omfattning på. Uppreglat golv, se riskanalys.Med vänliga hälsningar.
Felicia Idbrant |Hej!Som köpare har du en undersökningsplikt då du köper en fastighet. Detta innebär att du inte i efterhand kan åberopa fel mot säljaren som kunnat upptäckas vid en undersökning av fastigheten (se 4:19 JB). För att betrakta ett fel som dolt ska det inte varit upptäckbart vid en noggrann undersökning. Dessutom ska det vara ett fel som du inte kunnat förvänta dig med tanke på fastighetens ålder, skick, pris och konstruktion. Undersökningsplikten är långtgående och omfattar bland annat att man skall ta sig in i kryputrymmen samt andra svåråtkomliga ställen. Däremot sträcker sig inte undersökningsplikten så långt så att man ska behöva bryta upp förseglade utrymmen. Detta innebär att man som utgångspunkt inte skall behöva bryta upp golv och liknande för att uppfylla sin undersökningsplikt.Undersökningsplikten kan både minskas och utökas beroende på vad man får för signaler när man undersöker fastigheten. Lugnande besked från säljaren kan göra att du inte behöver undersöka en viss del djupare, varningssignaler däremot kan göra att du måste undersöka en viss del djupare på fastigheten. Huset du köpt är byggt på 1970-talet med riskkonstruktion platta på mark. Detta i sig talar för en större risk att fel i golvet kan föreligga vilket gör att du borde undersökt det vidare. Besiktningsprotokollet stadgar också att golvet är en riskkonstruktion samt att det finns en avvikande lukt vid entrén till fastigheten. Enligt mig pekar detta på tydliga varningssignaler vilket även här skulle gett dig en utökad undersökningsplikt av golvet. Om du inte gjort någon djupare undersökning trots dessa varningssignaler bör det bli svårt att åberopa detta som ett dolt fel. Med vänliga hälsningar

Försäljning av en samägd fastighet

2015-02-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Min pappa och hans tre bröder äger ett radhus, min pappa bor i huset mot att han betalar husets kostnader, vilket bestämdes när vi flyttade in för ungefär 20 år sedan. Syskonen vill nu ha sina andelar, vilket kan leda till att vi måste sälja huset, men jag, min syster och pappa tycker det är synd att sälja huset eftersom vi bott här hela våra liv, har de rätt att tvinga oss att sälja? Finns det ingen besittningsrätt som skyddar oss mot att tvinga sälja huset och flytta ut?
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Eftersom din far äger fastigheten (radhuset) tillsammans med syskonen, är de samägare av fastigheten och lagen om samäganderätt blir således tillämplig i detta fall om inget annat har avtalats dem emellan. Detta innebär att varje delägare endast kan förfoga över sin andel av fastigheten dvs om någon av delägarna vill sälja fastigheten i dess helhet så ska samtliga delägare samtycka till det. Det är alltså inte möjligt för en delägare att sälja hela fastigheten utan att först ha erhållit övriga delägares samtycke. Däremot utgör lagens regler inget hinder för att de övriga syskonen skulle kunna sälja sina andelar i fastigheten utan din fars samtycke.Under förutsättning att det inte finns något avtal som reglerar förhållandet mellan delägarna, har varje delägare enligt 6§ samäganderättslagen rätt att ansöka om en försäljning av fastigheten på offentlig auktion. Detta innebär att hela fastigheten säljs och att varje delägare har tätt till den del av ersättningen som motsvarar sin andel i fastigheten. Sammanfattningsvis innebär det för din fars del att han inte kan motsätta sig att de övriga delägarna säljer sina respektive andelar och att han i vart fall inte kan hindra att fastigheten som helhet säljs på en offentlig auktion om någon av delägarna har ansökt om detta hos rätten. Han kan undantagsvis begära anstånd med försäljningen om det finns starka skäl för det. När det gäller frågan om besittningsrätt så gäller det tyvärr enbart i ett hyresförhållande vilket inte är aktuellt i ert fall då din far är delägare till fastigheten. En alternativ lösning i detta fall kan t.ex. vara att din far löser ut de övriga delägarna genom att erbjuda ekonomiska ersättningar som motsvarar deras respektive andelar i fastigheten.

Beräkna värde av fastighet

2015-02-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Skall deklarera för mina svärföräldrar som sålt sin fastighet förra året . Fastigheten förvärvade svärfar genom arv för ca 25-30 år sedan. Uppskattat värde var då ca 300 000 för hela fastigheten och han löste ut den andra arvtagaren ( båda har nyligen avlidit så vi kan inte säkerställa värdet). Ingen arvsskatt betalades och inga kvitton på betalning finns. Efter det totalrenoverades huset och återigen finns inga kvitton. Räcker det vi skriver uppskattat anskaffningsvärde och vad som gjorts med fastigheten. Huset såldes för 1 miljon 2013 och värdeökningen består ju av renovering och den indexhöjning som skett genom åren, ingen vinst.Fanns ett kvarvarande lån på ca 500 000 och båda makarna stod som ägare till fastigheten.Tack
Fredrik Holst |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst finns det inga schablonvärden att använda sig utav när man ska deklarera en fastighet, och man kan inte använda sig av ett uppskattad värde. Fastighet deklareras som inkomstslaget kapital enligt inkomstskattelagen. Hittas härVi kan konstatera att tomten förvärvades genom arv. Anskaffningsvärdet på den tomt som ärvdes kan svårt att beräkna. Här kan ni möjligtvis finna vägledning i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, eller om ni har kvar skifteshandlingen från tiden då arvet skiftades. I de situationer man själv bygger ett hus på en fastighet eller renoverar densamma består anskaffningsvärdet av kostnaden för tomten och utgifterna för det material man har använt. Det innebär att kostnader för eget arbete inte får tas med i anskaffningsvärdet och är således inte avdragsgilla.När man begär avdrag för något, t.ex. en anskaffningsutgift, måste man bevisa två saker: 1) Att man har haft kostnaderna, samt2) vilken summa utgifterna uppgick till. Ifall man enbart kan bevisa det förstnämnda ges man skäliga avdrag, således inte avdrag för de faktiska utgifterna. Man bevisar att man har haft de kostnader man yrkar avdrag för främst genom att uppvisa kvitton och fakturor, men även utlåtanden och intyg från t.ex. byggherrar, bygglovsanteckningar och ritningar kan vara tillräckligt för att beviskravet ska vara uppfyllt (se t.ex. RÅ 1992 not 90 samt KamR 6782-12). Kan man även bevisa den exakta kostnad man har haft (således även den andra punkten) får man självklart avdrag för de bevisade och således de faktiska utgifterna.Vad gäller materialutgifterna bör du således bevisa att du faktiskt har haft dessa utgifter (första punkten ovan) eftersom du inte har uppgifter på de exakta kostnaderna. Detta kan göras genom t.ex. bygglovsanteckningar. Du bör då få ett skäligt avdrag av Skatteverket för materialkostnaderna. Om ni inte kan styrka dina uppgifter genom kvitton eller fakturor är det viktigt att du är tydlig gentemot Skatteverket och påtalar att du har uppskattat uppgifterna för att det inte ska uppstå några missförstånd.Annat som kan vara vägledande när man inte har kvitton och dylikt är eventuella lån som kan ha upptagits vid renovering etc. Som tidigare skrivit kan, om köpet registrerades vid lantmäteriet vid tiden för arvet, deras handlingar vara vägledande här.Vänligen,

Kostnadsfördelning mellan förening och bostadsrättshavare i samband med ombyggnadsåtgärder i bostadsrättslägenhet

2015-02-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag håller på och renoverar om min bostadsrätt på våning 4/4 med en takterrass runt om hela lägenheten. Jag önskar att ersätta nuvarande fönster och balkongdörrar med hela glaspartier, samt även öppna upp delar av ytterväggen för att sätta dit glaspartier. Föreningen har godkänt ändringarna, väntar på svar gällande bygglov nu.Det enda jag och bostadsrättföreningen inte är säkra på är hur man löser det ekonomiska då enl. stadgarna är fönster och balkongdörrar föreningens ansvar. Då bör man göra en kostnadskalkyl och höja min månadsavgift med det belopp som underhållskostnaderna ökar. Jag önskar hellre att man gör en friskrivningsklausul som säger att bostadsinnehavaren ansvarar till fullo för byte och underhåll av glaspartier. Kan man göra en sån friskrivningsklausul, i så fall hur ser en sån ut? Vilken lösning är bäst?
Filip Redin |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns ingen lagregel i som hindrar att du och föreningsstyrelsen kommer överens om att du ska bekosta ombyggnationen, trots att de åtgärder du beskriver vanligen är föreningens ansvar.Det går dock naturligtvis att lösa det ekonomiska på båda de sätt som du beskriver; antingen bekostar föreningen ombyggnationen och höjer din månadsavgift i motsvarande mån, eller så kommer ni överens om att du står för alla kostnader själv och att du därigenom behåller samma månadsavgift som tidigare. Notera dock att föreningen (styrelsen) inte har någon skyldighet att godkänna dina ombyggnadsplaner. Nu verkar det ju dock som att styrelsen har lämnat sitt godkännande, så då utgör ju inte detta faktum ett problem.Ni bör förslagsvis formulera er överenskommelse i skrift så överenskommelsens omfattning framstår som tydlig för båda parterna. En sådan överenskommelse kan se ut enligt nedan:AVTAL OM ANSVARSFÖRDELNING BETRÄFFANDE KOSTNADER FÖR OMBYGGNATION AV BOSTADSRÄTTSLÄGENHET Genom detta avtal sluter Bostadsrättsföreningen (föreningens namn), (föreningens organisationsnummer) och bostadsrättshavaren (ditt namn), (ditt personnummer) följande överenskommelse avseende ombyggnation av bostadsrättslägenhet nr. (lägenhetens nummer i föreningen) i fastigheten (ange fastighetsbeteckningen här) med adressen (ange adress och postort här):(I detta stycke beskriver ni ombyggnationens omfattning så detaljerat ni kan, det vill säga vilka åtgärder du avser vidta och omfattningen av dessa.)Föreningen godkänner härmed att (ditt namn) vidtar de ovanstående ombyggnadsåtgärderna förutsatt att dessa utförs på ett fackmannamässigt sätt. Parterna är vidare överens om att (ditt namn) skall svara för samtliga kostnader som är förenade med ombyggnationen. Därmed ska paragraf X i föreningens stadgar inte äga tillämpning i fråga om de ovanstående ombyggnadsåtgärderna.Eventuella framtida avvikelser från detta avtal skall regleras skriftligen mellan parterna.Ort och datum(Din underskrift och namnförtydligande samt underskrifter från 2 av styrelsens ledamöter) Noterbart är att jag i avtalet ovan har utelämnat frågan om underhåll. Med underhåll åsyftar jag framtida utbyte av fönstren och dylikt, vilket din förening svarar för enligt era stadgar. Om även framtida underhållskostnader skulle inkluderas i avtalet uppstår nämligen en bestående avvikelse från stadgarna för just din lägenhet. Detta kan bli problematiskt för föreningen den dag du säljer din lägenhet, eftersom att den du då säljer till inte blir bunden av de skyldigheter du har åtagit dig mot föreningen avseende underhållet. Detta beror på att stadgarna föreskriver att föreningen är underhållsskyldig i dessa delar och att den som köper din lägenhet inte automatiskt blir ny avtalspart i det "sidoavtal" som du ingått med föreningen. Om föreningen anser att de framtida underhållskostnaderna kommer öka väsentligt efter ombyggnationen jämfört med innan (be dem i så fall gärna specificera på vilket sätt och i vilken omfattning) är det därför lämpligt att denna kostnadsökning regleras som en avgiftshöjning för dig, medan resten av ombyggnationen kan regleras enligt avtalet ovan. Vänligen,

Ägande/lån på fastighet

2015-02-11 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Våra föräldrar skall sälja sitt hus. Min syster och jag äger vardera 25 % av fastigheten sedan ca 20 år tillbaka. Frågan är, det finns lån på huset, skall dessa också fördelas enligt ägarandelen, eller ligger dessa kvar hos låntagaren som är mamma och pappa. Vill bara veta vad som är juridiskt riktigt. HälsningarSimon
Mattias Vilhelmsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till oss på lawline. Lånen, i detta avseende, har inget att göra med äganderätten till fastigheten. Om du och din syster äger 25 % vardera av fastigheten har ni rätt till 25 % av ersättningen efter en försäljning av fastigheten.

Tidpunkt då ansvar för fel i fastighet övergår på köparen

2015-02-10 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! I oktober 2014 sålde vi Vårat hus med stor tillhörande gård. Allt var i stort renoveringsbehov. Husen besiktigades innan försäljningen, huset har två grävda brunnar varav den ena inte funkat på länge. Nu ringer köparen och vill att vi ska vara med och betala för ny brunn då vattnet är otjänligt. Dem har inte bott i huset på ca 1 månad så vattnet har stått still och då blivit missfärgat varpå köparen själv börjar mecka med hydrofon m.m och lyckades ha sönder/spränga sönder några rör så nu är det bara lervälling. Han hotar nu med att gå till domstol om vi inte betalar. Vi gjorde en vattenkontroll december 2012 och det var då ua. Har han någon rätt att kräva oss på pengar när allt funkade som det skulle när vi flyttade?
Felicia Idbrant |Hej! Inledningsvis kan sägas att fel i fastigheten som föreligger innan överlåtelse regleras i 4:19 JB. Där kan utläsas att köparen har rätt till ersättning för skada om fel eller förlust beror på säljarens försummelse eller avvek från vad säljaren särskilt har utfäst. Det framgår vidare att köparen inte får åberopa sådant som man kunnat upptäcka vid en undersökning. Att undersöka en brunn tillhörande fastigheten faller inom köparens undersökningsplikt. Förmodligen bör köparen i ert fall redan vid undersökning av fastigheten fått en uppfattning av vilket skick brunnarna var i.Vidare ansvarar du som säljare för fastigheten så länge som fastigheten är i din besittning (se 4:11 JB). Detta innebär också att du som säljare ansvarar för fastigheten under mellantiden mellan köpekontraktet och överlåtelsen. Om fastigheten skadas under tiden som du har ansvar för denna har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller eventuellt häva köpet. Ansvar för fel övergå på köparen från och med tillträdesdagen oavsett om köparen väljer att tillträder fastigheten i dröjsmål eller inte.Du skriver att det inte förelåg något fel i brunnen så länge som ni bodde på fastigheten. Om felet i brunnen uppstod efter överlåtelsen har således ansvar för fel som uppstår på fastigheten övergått på köparen. Köparen bör då inte ha någon rätt att kräva er på pengar eftersom ni inte längre har något ansvar för fel som uppstår på fastigheten. Med vänliga hälsningar

Uthyrning i andra hand av bostadsrätt

2015-02-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan. Jag har en fråga gällande ägande av bostadsrätter. Jag har under 3 års tid snart bott i södra delarna av stockholm, och har länge kännt att de är väldigt långt bort från mina områden där jag är uppvuxcen och har alla goda vänner. Så jag funderar så här.. Finns de någon lag som säger emot att hyra ut min bostadsrätt för ett bra pris. och sen samtidigt äga en hyresrätt i annan del av sverige ? menar mer att finns de något som säger emot att äga 2 lägenheter varav en hyres och en bostadsrätt .Tack på förhand för svaret.
Joakim Wahlgren |Hej och tack för din fråga!Du har rätt att hyra ut din bostadsrätt och samtidigt bo i en hyresrätt. När det gäller hyresrätten så är detta ett hyresavtal och du äger aldrig bostaden. Bostadsrätten är en upplåtelse av en lägenhet av en bostadsrättsförening som du äger en andel i. Det är därför upp till bostadsrättsföreningen att bestämma huruvida du kan hyra ut din lägenhet till någon annan och hur länge. Kontakta din bostadsrättsförening för mer information. Skulle bostadsrättsföreningen motsätta sig en uthyrning i andra hand så finns det en möjlighet att vända sig till Hyresnämnden.När det gäller priset för att hyra ut din bostadsrätt så regleras det i Privatuthyrningslagen som du hittar här.Du har rätt till en kostnadsbaserad hyra vilket innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än summan av din kapitalkostnad och din driftskostnad. Det förutsätter att du endast hyr ut bostadsrätten till en person eller ett par (inte flera inneboende som hyr olika rum). Din kapitalkostnad är en skälig årlig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde. Enligt förarbeten till privatuthyrningslagen så är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Den är inte kopplad till dina faktiska kostnader så oberoende av vad dina faktiska kostnader är ska kapitalkostnaden räknas ut på detta sätt.Dina driftskostnader är till exempel elkostnader, avgift till bostadsrättsföreningen och dylikt. Om du hyr ut bostadsrätten möblerad kan du ta ut ersättning för möbelslitage. Till skillnad från kapitalkostnaden är driftskostnaden kopplad till dina faktiska kostnader.Om du tar ut en för hög hyra kan dena prövas av Hyresnämnden men du kan inte bli retroaktivt återbetalningsskyldig för oskäligt hög hyra.Hyr du ut bostadsrätten till flera inneboende som hyr olika rum kommer privatuthyrningslagens regler endast att gälla den första hyresgästen. För de andra gäller hyreslagens regler som du hittar HÄR. Enligt hyreslagens regler räknas hyran ut på ett annat sätt och dina faktiska kostnader tas inte i beaktan. Du kan bli retroaktivt återbetalningsskyldig för oskäligt hög hyra till de personer som omfattas av hyreslagens regler. Den hyra du får om du hyr ut din bostadsrätt räknas som skattepliktig inkomst och du blir skyldig att redovisa ersättning både i kontant och i annan form. Det finns ett schablonavdrag på 40 000 kr som du får göra avdrag för och du får även lägga till summan för erlagda avgifter till bostadsrättsföreningen. Om du tex hyr ut din bostadsrätt för 8000 kr i månaden och betalar 2000 kr i avgift till bostadsrättsföreningen så kommer du att ha en hyresintäkt på 96 000 kr som du drar av 40 000 kr + 24 000 kr (avgift) från, det innebär att du ska betala skatt på 32 000. Bestämmelser om detta hittar du i Inkomstskattelagen eller på skatteverkets hemsida. För att sammanfatta svaret på din fråga: Du kan hyra ut din bostadsrätt och samtidigt bo i en hyresrätt. Kontakta din bostadsrättsförening för att få tillstånd om det krävs. Du sätter själv hyran men denna får inte vara oskäligt hög. Du blir redovisningsskyldig till Skatteverket och du kan bli skyldig att betala skatt för dina hyresintäkter.Behöver du hjälp med att skriva avtal så erbjuder Lawline tjänster för det. Till höger på sidan så hittar du en länk. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!