Pantbrev vid fastighetsägarbyte

2016-03-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Pantbrev följer med fastighet när fastighet byter ägare
Martin Persson Thurén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige finner man bestämmelserna om panträtt i fast egendom i 6 kap. Jordabalken. Här stadgas enligt 6 kap. 1 § att en ägare av en fastighet som säkerhet för en fordran kan upplåta panträtt i fastighet. Pantsättningen går till så att fastighetsägaren erhåller inskrivning i fastigheten, vilket kallas inteckning. Beviset för denna inteckning kallas i sin tur för pantbrev. Vid ägarbyte av pantsatt egendom är pantsättaren betalningsskyldig även om äganderätten till den pantsatta egendomen övergått till annan. Det är således viktigt att köparen undersöker huruvida det finns något förhållande, till exempel pantbrev, som belastar fastigheten vid ett förvärv. Dessa förhållanden framgår av gravationsbeviset.I praktiken går det oftast till så att fastighetsförvärvet genomförs på köparens bank. Banken kan då flytta eventuella pantbrev från säljarens bank till köparens bank. Samtidigt lånar köparen pengar till köpeskillingen som säljaren då kan lösa de gamla lånen med.

Fråga om besittningsbrytande uppsägning av hyreskontrakt och nedsättning av hyra pga hinder i hyresrätten

2016-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!!Jag frågar åt en vän som för tillfället är helt förtvivllad..Hon bor i ett gårdshus tillhörande en villa.Allt hyrs ut.Det är tre lgh i villan och vi har vårat boende i gårdshuset (5rok).Dom har bott här i fem år.Två vuxna med två små barn.Alltid betalt i tid och aldrig ställt till med något eller så..Vanligt kontrakt med tre månades uppsägning (från båda håll)Nu är det så att han som äger detta vill totalrenovera gårdshuset för att flytta dit själv med sin familj.Han har hittat en annan lägenhet till ddom,också en femma,ungefär samma pengar.Dock utan trädgård som de har nu.Mina frågor är,(Dom sitter här lite i chock nu.)Får man göra så här?De bli liksom utslängda och har inte så mycket val.Hur lång tid har dom besittningsrätt?Måste dom ta denna lägenheten han erbjuder eller får han leta upp fler?Han kommer ha hela trädgården som byggarbetsplats hela sommaren,får dom som bor i Villan kompensation för det?Och han kommer ju även skära av trädgården,så han får största delen och lägenheterna i villan minimalt.Har han rätt till det?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Frågor om bostadshyra besvaras med hjälp av Jordabalkens (JB) 12 kap. För att klaga på hyresvärdens agerande i ett hyresförhållande vänder du dig till hyresnämnden. Vid uppsägning av ett hyresavtal avseende bostadslägenhet gäller, som uppgett, tre månaders uppsägningstid såvida inte längre uppsägningstid varit avtalad, JB 12:4. Sker uppsägningen måste uppsägningen vara skriftlig för att i detta fall ha giltig verkan, JB 12:8. Trots uppsägning kan en hyresgäst ha s.k. besittningsrätt, som innebär att denna har rätt till förlängning av avtalet såvida inte vissa förutsättningar föreligger.Dessa förutsättningar framgår av JB 12:46 och omfattar bland annat situationen då huset ska genomgå en större ombyggnad eller om hyreshuset utgör del av ett en- eller tvåfamiljshus och uthyrningen inte bedrivs affärsmässigt, exempelvis då det är en privatperson som hyr ut ett hus denne äger, jfr samma paragraf punkterna 4 och 6. Vad beträffar situationen då huset ska genomgå en större ombyggnad bryts besittningsrätten först då det är uppenbart att hyresgästen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om det är så att ombyggnationen kan ske under förutsättning att endast en del, eller en del i taget, av lägenheten kan lämnas av hyresgästen kan hyresgästen ha rätt till förlängning ändå. Beträffande hur det i dessa situationer kan anses oskäligt gentemot hyresgästen att behöva avflytta är beroende av en sammantagen bedömning där, hyresnämnden i detta fall, anser att det skulle vara oskäligt för hyresgästen att flytta. För att det inte ska utgöra en oskälig uppsägning kan hyresvärden om den vill ta fram och erbjuda ett skäligt alternativ i form av en ersättningslägenhet. Det föreligger således inget krav för hyresvärden att tillstå med en ersättningslägenhet, men det kan i dessa situationer tillstå att uppsägningen ändå anses som skälig. Eftersom det skulle röra sig om en permanent avflyttning skulle större krav komma att ställas på att ersättningslägenheten är likvärdig med den lägenhet de tidigare haft, men jag är osäker om endast det faktum att de haft tillgång till en trädgård kommer att komma att väga över till hyresgästens fördel i detta fall. Vad gäller de kvarvarande hyresgästernas minskade tillgång till trädgården under ombyggnationen så kan detta vara föremål för nedsättning av hyran under denna tid. Avgörande för om det kan finnas sådana belägg är om det av hyresavtalet framgår att tillgång till trädgården eller del av den ingår i hyran, JB 12:16 punkt 3. Finns fog för hyresnedsättning men hyresvärden ändå nekar detta kan skälig del av hyran deponeras hos länsstyrelsen, varvid hyresvärden får väcka talan hos hyresnämnden huruvida denna del ska utbetalas eller dras av, JB 12:21. Sammanfattningsvis får jag tyvärr konstatera att det kan vara så att uppsägningen är skälig. Ytterst kommer denna bedömning behöva göras utav hyresnämnden, där den ersättningslägenhet som erbjudits kan komma att utgöra fokus för huruvida skälighet föreligger för avflyttning. Beträffande nedsättning av hyra i och med ombyggnadsarbeten beror möjligheten av detta på om det i hyresavtalet finns föreskrivet att tillgång till trädgården ska ingå i hyran. Behöver ni hjälp att driva ärendet beträffande uppsägningen i hyresnämnd eller vidare hjälp hur ni praktiskt går tillväga såvitt hyresvärden nekar rätt till avdrag på hyran p.g.a. att ni hindras tillträde till trädgården rekommenderar jag att ni kontaktar oss på Lawline för fortsatt vägledning. Detta gör ni enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Fråga om utformning av köpehandling för fast egendom

2016-03-14 i Köpavtal
FRÅGA |jag behöver en mall för ett köpeavtal för fastighet
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din frågeställning! När det kommer till köp av fast egendom är det Jordabalkens 4 kap. (JB) som reglerar detta. För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt fordras att det upprättats en köpehandling som uppfyller de s.k. formkraven i JB 4:1. Där föreskrivs bl.a. att köpeavtalet måste undertecknas såväl av säljare som av köpare, att köpeskillingen framgår samt därtill en förklaring att säljaren överlåter egendomen på köparen. Såvitt man avser att villkora köpet måste även vissa slag av villkor som står att utläsa i JB 4:3 upptas i köpehandlingen. Dessa villkor avser om köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, om säljaren inte ska bära s.k. hemulsansvar eller som avser köparens rätt att bl.a. vidare överlåta fastigheten. Med hemulsansvar förstås säljarens ansvar för att fastigheten verkligen är dennes, jfr JB 4:21. En exakt utformning av en mall för köpeavtal är dessvärre inget som ingår i Lawlines gratisrådgivning, eftersom detta är en tjänst som Lawline explicit säljer. Är du intresserad av att upprätta en köpehandling genom Lawline kan du använda dig av vår prisvärda tjänst för just detta som du hittar här. Med vänlig hälsning,

Ge bort andel i fastighet

2016-03-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag äger 1/4 del i ett fritidshus med totalt tre delägare. Jag tänkte nu ge bort min andel till min far. Skriver man ett gåvobrev? Måste de två andra delägarna Godkänna det?
Cornelia Najafi |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Gåvobrev behöver man när man vill ge bort något som är värdefullt, t.ex. som i ditt fall en del av en fastighet. Med gåvobrevet kan du reglera själva överlåtelsen och skriva villkor som skapar en trygghet för både dig och din far. Vd överlåtelse av fastigheter krävs det att ett gåvobrev upprättas för att gåvan ska bli juridiskt giltig. Detta på grund av att det finns särskild formkrav vid fastighetsköp enligt 4 kapitlet i Jordabalken. I andra fall, då det inte handlar om en gåva i form av fastighet, brukar det räcka med att gåvan överlåts genom en besittningsövergång från gåvogivaren till gåvotagaren. Lawline tillhandahåller en tjänst där du kan få hjälp med att formulera gåvobrevet och vad det ska innehålla - det hittar du genom att klicka här. Eftersom du äger fastigheten tillsammans med två andra ska man tillämpa samäganderättslagen gällande frågan om de andra delägarna måste samtycka till din gåva. Av den lagen framgår det att om någon av delägarna vill förfoga över fastigheten i dess helhet så krävs samtliga delägares samtycke. Detta innebär alltså att det inte är möjligt för dig att ge bort hela fastigheten.Det framgår dock inte av lagen att det krävs samtliga delägares samtycke när en delägare endast vill förfoga över sin andel i fastigheten. Det är därför möjligt för dig att ge bort din andel till din far utan att de andra två delägarna godkänner gåvan. Om du är intresserad av en mer detaljerad paragrafhänvisning så följer detta av 2 § Samäganderättslagen. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att återkomma till oss. Mvh,

Grind i anslutning till servitutsväg

2016-03-15 i Servitut
FRÅGA |Vi bor i en fastighet och vår granne har ett servitut som ger dem rätten att köra över vår tomt.Nu vill vi sätta upp en grind mot vägen samt en grind mot grannen eftersom vi har en hund som vi vill hindra att kunna springa ut på vägen och även hindra att springa in till grannens tomt.Grindarna kommer inte vara låsta men det kommer förstås bli "jobbigt" för grannen att behöva öppna och stänga två grindar när de ska lämna sin tomt. Har vi rätt att göra detta?
Daniel Nykvist |Hej och tack för er fråga!I egenskap av ägare till den tjänande fastigheten, det vill säga den fastighet som upplåter rätt till grannen på den härskande fastigheten att utnyttja vägen genom servitut, så har ni en skyldighet att inte hindra grannen från att kunna använda vägen genom att lägga ut hinder och liknande. Om hinder läggs ut så har ni skyldighet att ta bort dessa och ersätta eventuell skada på grund av den begränsade framkomligheten. Detta framgår av Jordabalk (1970:994) 14:7.Frågan om uppsatta grindar i anslutning till en servitutsväg har dock behandlats i rättspraxis. Exempelvis rättsfallet i NJA 1962 s. 704 behandlade en situation där ägaren till en härskande fastighet hade rätt att utnyttja en gångväg till vilken denne lämnade fritt tillträde för turister. Eftersom turisterna använde gångvägen i ökande omfattning så medförde det obehag för den tjänande fastighetens ägare, varvid denne försökte freda sig från denna typ av användning genom att uppställa grindar med hänglås över vägen. Domstolen ansåg dock inte att utnyttjandet av servitutet hade förhindrats, primärt mot bakgrund av att den härskande fastighetens ägare hade fått tillgång till nycklar för att öppna grindarna. Att servitutsavtalets ändamål inte omfattade turism och att det inte fanns något annat sätt än att uppställa låsta grindar för att hindra ständig genomströmning av turister tillräknades också betydelse för bedömningen, liksom faktumet att gångvägen inte var den enda vägen till den ängsmark som turisterna önskade besöka. Ett annat exempel är rättsfallet NJA 1974 s. 621 varav en haspad grind utan lås uppställdes på servitutsvägen av den tjänande fastighetens ägare för att motverka obehörig biltrafik. Eftersom hindret endast skapade ringa men för bilisters framkomlighet, och intresset av att motverka obehörig biltrafik ansågs berättigat, så godtogs grinden av domstolen. Sammanfattningsvis så är den viktigaste frågan i sammanhanget om den härskande fastighetens ägare fortfarande har möjlighet att använda sig av servitutsvägen utan större problem efter att grinden har ställts upp, vilket också understöds av ett rättsfall av nyare datum från förra året (mål T 11034-13 i Svea Hovrätt).Eftersom era tilltänkta grindar inte kommer att vara låsta, utan fullt möjliga att öppna och stänga för grannen med någon form av hasp så som jag förstår det, så förhindrar de inte utnyttjandet av servitutet och är därmed godtagbara mot bakgrund av nyss nämnda rättspraxis. Därmed kan han inte yrka med framgång på att ni ska ta bort dem. Eftersom ni ställer upp grindarna i syfte att hindra er hund från att springa ut på vägen eller in på grannens tomt så får ert intresse av att ställa upp grindarna dessutom anses som berättigat och därmed ytterligare tala för godtagbarheten, mot bakgrund av att ni som hundägare enligt Lag (2007:1150) om tillsyn över hundar och katter 1 § första stycket har tillsynsansvar för er hund med skyldighet att förebygga skador och avsevärda olägenheter. Med andra ord så finns det inga hinder för att sätta upp sådana grindar. Med vänlig hälsning

Fråga om bostadsrättsinnehavares skyldighet att reparera elkablar pga föreskrift i föreningens stadgar

2016-03-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en bostadsrättsförening kräva att en bostadsrättsinnehavaren drar om elen i sin bostadsrätt?Styrelsen i föreningen menar att elkablarna är gamla så kallade tygkablar och därför farliga. Medlemmarna har underhållsansvaret över elen i lägenheten enligt stadgarna.
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga! Den initiala lösningen till din fråga kommer att besvaras med hjälp av Bostadsrättslagens (BRL) 7 kap. I BRL 7 kap. 12 § regleras bostadsrättsinnehavarens ansvar för bostadsrättens skick. I andra stycket samma paragraf framgår att bostadsrättsinnehavaren inte svarar för reparationer av ledningar för elektricitet om föreningen har försett lägenheten med ledningarna eller om ledningarna utgör del av stam som tjänar fler än en lägenhet. En bostadsrättsförening kan förvisso inta ansvarsområden inom vilka den påtar sig mer eller mindre ansvar i förhållande till de boendes bostadsrätter. När det kommer till just ansvaret som regleras i BRL 7:12 2 st enligt ovan så är detta dock rättsligt tvingande. En bostadsrättsförening kan med andra ord inte, med giltighet, anta stadgar där de ålägger bostadsrättsinnehavaren att svara för reparationer av elledningar som föreningen själv har tillfört bostadsrätten. Komplexiteten i den här frågeställningen utgörs huruvida dessa gamla tygkablar kan anses tillförda av bostadsrättsföreningen eller om de ska anses tillförda av bostadsrättsinnehavaren. Jag har för egen del svårt att tro att tygkablar varit rådande byggnorm vid tiden för föreningens bildande, varvid jag vill anta att dessa kablar varit de som ”följt med” föreningens förvärv av fastigheten – på så vis försedda av föreningen i relation till en bostadsrättsinnehavares senare förvärv av bostadsrätten. Detta är inte en helt solklar gränsdragning men jag tror det med framgång går att hävda att föreningens stadgar inte kringgår den tvingande effekten av BRL 7:12 2 st på så vis som beskrivet ovan. En enkel härledning för att styrka ovanstående resonemang vore att kontrollera vilket år föreningen bildades samt vilka typer av kablar som då användes för elarbete, alternativt om elen någonsin dragits om efter det att fastigheten var nyproducerad. Behöver ni hjälp att driva det här ärendet vidare rekommenderar jag att ni kontaktar oss på Lawline. Detta gör ni enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Uthyrning av rum i lägenhet

2016-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en vanlig hyresrätt på 3 rum och kök. Jag är pensionär och hyran är dryg. Har jag rätt att hyra ut ett rum för längre tid eller måste jag fråga hyresvärden först?
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Som utgångspunkt så kan inte hyresvärden hindra att du hyr ut en del av lägenheten medan du bor kvar i bostaden (så kallad partiell sublokation). Du har med andra ord rätt att hyra ut ett rum utan hyresvärdens samtycke. Eftersom denna regel är tvingande så är inte heller en eventuell bestämmelse i hyresavtalet som förbjuder uthyrning av rum till inneboende giltig. Om uthyrningen av rummet däremot kan medföra men för hyresvärden så kan denne med framgång motsätta sig uthyrningen, vilket framgår av Jordabalk (1970:994) 12:41. Sådana men kan exempelvis vara att din inneboende vanvårdar lägenheten med skador som följd eller stör grannarna i påtaglig utsträckning. Med vänlig hälsning

Uppsägning av tidsbestämt hyresavtal

2016-03-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag hyr en bostadsrätt i andrahand. Vi har ett tidsbestämmt kontrakt. I kontraktet står det att båda parter har en månads uppsägningstid som gäller från och med månadsskiftet.Enligt hyresnämndens hemsida är det tre månaders uppsägningstid för hyresvärden gentemot hyresgästen (jag). Nu har hon sagt upp avtalet i Mars och förväntar sig att jag ska flytta ut senast sista Aapril, som för övrigt är en lördag. Kan hon verkligen kräva det?Mvh Petter
Fanny Karlsson |Hej, och tack för din fråga!Vid hyresfrågor tillämpas Jordabalken (JB) 12 kap., du hittar lagen här. Enligt JB 12 kap 3 § andra stycket kan hyreskontrakt ingås på bestämd tid. Avtalet upphör då att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd ska det dock alltid sägas upp för att sluta gälla. Som du skriver har ni avtalat om en månads uppsägningstid för båda parter. I JB 12 kap. 4 § stadgas dock att ett hyresavtal som ingåtts på bestämd tid måste sägas upp minst tre månader i förväg, om hyrestiden är längre än tre månader. Om hyresavtalet däremot avser en kortare tid än tre månader gäller vad ni avtalat om, nämligen en månad. Svaret på din fråga är därmed att om hyrestiden är längre än tre månader kan din hyresvärd inte kräva att du flyttar ut med en månads uppsägningstid, eftersom lagen är tvingande till förmån för hyresgästen. Om det istället hade varit du som hyresgäst som hade sagt upp hyreskontraktet hade er avtalade tid på en månad gällt, eftersom lagen skyddar den svagare parten, dvs. hyresgästen.För övrigt gäller enligt JB 12 kap 7 § att om den dagen då lägenheten ska lämnas infaller på en lördag, söndag eller annan allmän helgdag, ska överlämnandet istället ske nästa vardag, senast klockan 12. Hoppas du fick svar på din fråga, och lycka till!Med vänlig hälsning,