Angående grunder för uppsägning av hyresavtal från hyresvärdens sida och besittningsskydd

2015-06-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor i en hyreslägenhet i en privat fastighet. Gjort i ca 12 år, inte varit några problem tidigare. I nuläget finns 6 lägenheter (tidigare fanns 8 stycken) och hyresvärdens kontor. Förra året gjorde hyresvärden en renovering av husets utsida, tak, fönster samt kontoret, 2 lägenheter på andra våning gjordes om till kontor oxå.I samma veva tillfrågades jag om att flytta upp till tredje våning för dom ville ha min lägenhet som kontor oxå då dom blivit trångbodda. Tittade på lägenheten som är likadan fast spegelvänd men upplevde att jag byter ner mig i förhållande till den lägenhet jag har och då menar jag inte skicket på lägenheten utan själva utseendet,för smaken är ju olika, frågade även om dom kan tvinga mig att flytta i och med att jag inte vill flytta. Det blev ingen flytt. Nu har frågan åter lyfts upp då lägenheten blivit ledig återigen.Nu till mina fråga: Kan hyresvärden tvinga mig att flytta? Det finns ju en anledning till varför jag bor där jag bor, trivs med lägenheten och hur den ser ut och vill inte ha något annat. Det har nu blivit en stor klump i magen och jag känner mig i stort sett tvingad i och med att hyresvärden tar upp frågan igen, jag har ju fortfarande inget annat svar än att jag vill bo kvar där jag bor, men frågan är vilka skyldigheter och rättigheter jag har.Med vänlig hälsning
Adam Karttunen Bark |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Av din fråga framgår att ditt hyresavtal löper på obestämd tid. Av 4 § 1 stycket 1 punkten hyreslagen (12 kap. jordabalken, se här) framgår beträffande ett sådant hyresavtal, att det kan sägas upp för att upphöra att gälla med 3 månaders uppsägningstid. Eftersom hyreslagen enligt 1 § 5 stycket är tvingande till hyresgästens förmån, så gäller alltså minst 3 månaders uppsägningstid om hyresvärden vill säga upp kontraktet. Bara för att hyresvärden kan säga upp ditt hyreskontrakt med en uppsägningstid på 3 månader, betyder det emellertid inte att du kan tvingas att flytta från lägenheten som huvudregel. En hyresgäst har nämligen som utgångspunkt ett så kallat besittningsskydd enligt 46 § hyreslagen, vilket innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet i fall då hyresvärden har sagt upp detta. I 46 § stadgas dock även s.k. besittningsbrytande grunder, som fråntager hyresgästen sin rätt till förlängning av hyresavtalet om de är uppfyllda. Den grund på vilken besittningsskyddet i ditt fall främst kan komma att brytas, är enligt min bedömning 5 punkten i 46 §. Där stadgas att om lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, så har inte hyresgästen någon rätt till förlängning av hyresavtalet.Vad som menas med att det inte får vara ”oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör” uttrycks inte i anslutning till just denna punkt direkt i praxis eller lagkommentarerna. Samma formulering används emellertid i både punkt 3 och 4 i 46 §, och i anslutning till de punkterna har uttalats i praxis och lagkommentererna att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, om hyresvärden tillhandahåller en annan bostad som hyresgästen rimligen kan nöja sig med. Det kan t.ex. vara fråga om att hyresgästen erbjuds en likvärdig bostad i samma hus. Mot bakgrund av detta och den information du gett i frågan gör jag bedömningen att 46 § 5 punkten hyreslagen är tillämplig i ditt fall, vilket alltså dessvärre bryter besittningsskyddet och rätten till förlängning av hyresavtalet för det fall din hyresvärd säger upp detta. Det ska dock tilläggas att om det föreligger en tvist mellan dig och din hyresvärd angående rätten till förlängning av avtalet så är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Detta framgår av 49 § hyreslagen.Hoppas att ovanstående besvarade din fråga. I annat fall är du välkommen att återkomma med ytterligare frågor i formuläret nedan.Med vänliga hälsningar,

Föreligger dolt fel?

2015-06-25 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, i november gjorde vi en besiktning av ett hus vi sedan köpte. Vid besiktningen noterades en oidentifierbart lukt (typ träskyddsmaterial eller liknande) på mellanplanet. Säljaren tillät inte vidare utredning. Nu har vi sedan 1,5 v fått tillträde till huset och lukten kvarstår. Vi anlitade Ocab som konstaterat att väggarna innehåller en typ av väggpapp som utsöndrar kemiskt lukt och att väggar och ev golv bör rivas och saneras. Har ni några rättigheter gentemot säljare och kan hävda dolt fel?
Gabriella Lundqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Vad gäller köp av fastighet föreligger en relativt långtgående undersökningsplikt. Enligt praxis ska man undersöka alla utrymmen som finns även om det innebär att man tex. måste bryta sig upp på vinden eller liknande. Att ni känt en konstig lukt talar för att undersökningsplikten utökas ytterligare. Får man någon slags hint om att något är fel måste man undersöka detta. Att säljaren motsätter sig det spelar ingen roll. Man kan dock fråga sig hur säljaren betett sig under köpet. Har säljaren försökt tona ner det hela och försäkrat er om att inget är fel? Vad står i köpekontraktet? Står det något om att säljaren friskriver sig från dolda fel eller liknande? Mycket talar för att ni borde ha undersökt och därmed inte kan åberopa felet men det kan finnas en liten chans att försöka hävda att säljaren förfarit illojalt. Kontakta gärna vår telefonrådgivning som är gratis för att få ett mer ingående svar!

Inneboende

2015-06-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag har en bostadsrätt och har en inneboende sedan ett år. Under det närmaste året kommer jag att resa mer i studiesyfte och därmed kommer min vän att bo själv under stora delar och betala hyran själv, kanske 10 av 12 månader. När jag är hemma delar vi på hyran och jag kommer att behålla mitt rum och mina saker under hela tiden. Hur fungerar det med bostadsrättsföreningen, behöver jag söka tillstånd för detta även fast jag också bor där men i mindre utsträckning? Tack på förhand för den här servicen och för ert svar!
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som huvudregel krävs ett godkännande från bostadsrättsföreningen vid uthyrning av bostadsrätt, se bostadsrättslagen 7:10. Som jag förstår din fråga kommer din inneboende ha tillgång till hela din bostadsrätt, (förutom det rum som du har) under större delen av året. Som lagen uttrycker i nämnd paragraf krävs ett sådant intygande när annan självständigt ska bruka bostadsrätten. I lagkommentaren till 7:10 bostadsrättslagen förklaras att sådant samtycke från bostadsrättsföreningen också behövs när lägenheten hyrs ut även om bostadsrättshavaren låst ett rum som hyresgästen inte kommer åt. Jag skulle råda dig att prata med din bostadsrättsförening och be dem om ett godkännande. Värt att nämna är att har du skäl att hyra ut och bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att neka dig upplåtelse ska det vanligen inte vara något problem. Skulle din bostadsrättsförening neka dig utan anledning kan du överklaga till hyresnämnden som istället kan ge dig tillstånd att hyra ut om de anser bostadsrättsföreningen sakna sådan befogad anledning, se 7:11 bostadsrättslagen. Jag hoppas att du känner dig nöjd med svaret.Har du ytterligare frågor är det bara att du återkommer.Ha en bra sommar!Vänligen,

Fel i objektbeskrivning

2015-06-22 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vad gäller för att få ersättning vid ett husköp där det finns felaktigheter i objektsbeskrivningen? Vi trodde att huset skulle byggas på en betongplatta. Nu visar det sig att mäklaren har skrivit fel och säljaren har inte sett det när vi skrev på. Huset kommer byggas på en krypgrund. Säljaren vägrar att göra avdrag på priset och säger att vi får häva köpet om vi inte kan leva med det.
Michelle Brodin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. En köpare ska kunna lita på avtalet vid köp av fastigheten och har ni avtalat att objektbeskrivningen stämmer är den del av avtalet. Om fastigheten inte stämmer in med objektbeskrivningen har ni därmed rätt att få prisavdrag och om det är ett väsentligt fel har ni rätt att häva avtalet enligt 4 kap. 19 § JB. Det är allstå en rätt för köparen och ni har i första hand rätt att få prisavdrag. För att beräkna vad prisavdraget ska bli utgår man från marginalen mellan vad fastigheten är värt i avtalsenligt skick jämfört med det felaktiga skicket. Mäklaren har ingen direkt undersökningsplikt på de uppgifter som framgår av objektbeskrivningen utan det är säljarens ansvar att se till att uppgifterna denne lämnar är korrekta. Om mäklaren dock på egen hand lämnat felaktiga uppgifter kan denne bli skadeståndsskyldig både mot dig som köpare och säljaren enligt 25 § fastighetsmäklarlagen om han brustit i sin omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Det innebär att ni har rätt få prisavdrag om säljaren gett mäklaren fel uppgifter. Om mäklaren själv ändrat uppgifter kan ni kräva skadestånd av denne. Med vänliga Hälsningar,

Löfte om köp av fast egendom

2015-06-25 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Det jag undrar om är om ett löfte om köp, är bindande eller kan avtalas om att det ska vara bindande? Ett exempel är om jag av någon anledning vill slippa räntan som tillkommer när man tar ett bolån från en konventionell bank eller vill slippa bli skuldsatt överhuvudtaget, och därför vänder mig till en alternativ finansiell institution. Denna institution är berett att köpa den bostaden jag önskar mig, om jag ger löfte om att jag i sin tur köper den från dem. De säljer den sedan vidare till mig på avbetalning, fast till ett högre pris, vilket är vinsten de gör, jag slipper bli skuldsatt och slipper räntan. Institutionen har nödvändigtvist inte ett bostadsbestånd i sin ägo, utan de köper bostaden, när kunden vänder sig till dem och pekar på ett specifikt objekt, med löfte om att köpa. Är ett sådant löfte bindande eller kan det göras bindande, genom överenskommelse? Är det eller kan det göras bindande enbart från kundens sida? Enbart från institutionens sida? Eller båda sidorna?
Emil Forssell |Hej och tack för din fråga.I svensk rätt är det inte möjligt att lova att sälja fast egendom i framtiden. Inte heller är det möjligt att lova att köpa fast egendom. Se bland annat https://lagen.nu/dom/nja/1984s673 och https://lagen.nu/dom/nja/1987s726 samt https://lagen.nu/dom/nja/2002s46. Det framkommer delvis av formkravet i 4:1 Jordabalken https://lagen.nu/1970:994.Vad avser bostadsrätter är situationen annorlunda, i ett fall från 1992 konstaterade HD att det var möjligt att upprätta ett optionsavtal och kom fram till att optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det är upprättat i skriftlig form. Se https://lagen.nu/dom/nja/1992s66.Vänligen

Uppsägningstid, hyresrätt

2015-06-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Min hyresvärd har sagt upp vårt kontrakt eller vad man ska säga, han vill att vi flyttar iaf och han säger att vi har 3 månader på oss att flytta ut. Det står i kontraktet vid uppsägning har man 3 mån uppsägningstid men gäller det samma när hyresvärden vräker? Eller är det kortare eller längre tid, eftersom det ej står i kontraktet?
Denise Peters |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt Jordabalken 12:4 § framgår det att om inget annat avtalats är uppsägningstiden för hyresvärden 3 månader. Hyresvärden har i detta fall gjort rätt. Vad som kan vara viktigt att påpeka är dock att en hyresgäst i regel har ett så kallat besittningsskydd till sin bostad som innebär att man har rätt till förlängning av hyresavtalet. Det finns undantag från besittningsskyddet vilka du hittar i Jorbalken 12:45-46 §§. Här gäller t.ex. att man inte har rätt till förlängning om man hyr i andra hand eller om man misskött sig i förhållande till hyresvärden osv. Tvist om rätt till att få bo kvar tas upp hos hyresnämnden. Vänligen,

Överlåtelse av hyresavtal

2015-06-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Bor i en hyreslägenhet.Mitt 22 åriga barnbarn är skriven hos mig medan han söker bostad. Sedan några år står jag i kö hos ett kommunalt bostadsbolag här, mest av nyfikenhetsskäl! Har nu fått erbjudande om en bostad hos dem.Den är inte intressant för mig men kan mitt barnbarn överta kontraktet på den?Han har fast inkomst och är skötsam! Tacksam för svar.
Alfred Petersson |Hej, och tack för du vänder dig till oss med din fråga!Det finns inget generellt juridiskt svar på din fråga, utan detta förhållande kommer sannolikt regleras i det avtal du kommer upprätta med hyresvärden, varför jag rekommenderar dig att ta kontakt med densamme! Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Om fällning av träd på samägd fastighet m.m.

2015-06-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag samäger en fastighet med mina två syskon. Tomten är inte styckad utan vi äger 1/3 var av fastigheten. Min ena syster bor i mina föräldrars hus som finns på en angränsande tomt. Den fastigheten ägs av min mor. Nu har denna syster bestämt sig för att förändra. Hon ska sälja alla möbler som min mor äger och som är ett arv efter vår far. Min mamma vill naturligtvis inte detta men hon är gammal och sjuk och orkar inte säga ifrån. Samma syster har också låtit såga ner alla träd på den tomt som vi samäger. Hon ska sälja veden och ta pengarna själv. Detta har skett utan mitt godkännande. Mitt andra syskon har dock varit positiv till förödelsen och gett sitt muntliga godkännande. Min fråga är nu, vilka rättigheter har jag? Vad kan jag göra för att stoppa hennes framfart? I framtiden kommer jag att lämna in en klyvningsansökan för att få slut på samägandet men det är definitivt inte aktuellt nu av hänsyn till min mor.Vänliga hälsningar
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Jag behandlar här först frågan om er samägda fastighet och därefter frågan om er mammas möbler.Huvudregeln är att alla delägares samtycke krävs för att en åtgärd i förvaltningen av fastigheten ska kunna komma till stånd. Det innebär att om två av tre delägare vill hugga ner träden på fastigheten men den tredje inte godkänner detta så kan inte åtgärden vidtas. Undantaget till denna regel är om fastighetens bevarande är i akut behov av åtgärden och samtligas samtycke inte kan inhämtas på grund av sjukdom, frånvaro eller annan orsak. I ett sådant fall kan åtgärd vidtas av de delägare som har möjlighet att utöva förvaltningen, vilket framgår av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt 2 §. Situationer där fastighetens bevarande kräver brådskande och nödvändiga åtgärder brukar oftast vara sådana som föreskrivs i lag eller påbjuds av myndighet och för att skydda egendomen mot hastig värdeminskning.Eftersom dina två systrar har gått emot dig genom att låta hugga ner träden på er samägda fastighet utan ditt samtycke så kan du i egenskap av delägare väcka talan i domstol mot dem för att pröva saken (jämför domen i NJA 1990 s. 184). En strategi för att lösa oenighet i hur fastigheten ska förvaltas i fråga om framtida åtgärder är att du, i egenskap av delägare, hos rätten ansöker om att fastigheten istället ska förvaltas av god man på bestämd tid (Lag om samäganderätt 3 §). Den gode mannens uppdrag omfattar reparation, bevarande och handlingar som syftar till att förbättra det ekonomiska utnyttjandet av fastigheten, men utöver detta kan han inte förfoga över egendomen om inte samtliga delägare samtycker till detta. Ett undantag är dock att god man har möjlighet att hyra ut den egendom som han förvaltar, men inte för längre tid än vad hans uppdrag omfattar (Lag om samäganderätt 4 § första stycket).I fråga om er mammas möbler så kan inte din syster sälja dessa utan er mammas godkännande i egenskap av ägare. Eftersom din syster bor hos er mamma så utgår jag ifrån att hon, liksom mamman, har en nyckel till hennes hus. Eftersom hon har en nyckel till mammans hus så kan hon anses vara i sambesittning tillsammans med er mamma av husets möbler. Eftersom din syster är i besittning av er mammas möbler, men tänker sälja dem utan er mammas samtycke, så kan straffansvar för olovligt förfogande aktualiseras om hon vidtar denna åtgärd. Detta framgår av Brottsbalk (1962:700) 10:4. I första hand kan du därför påtala risken för straffansvar för din syster för att övertyga henne om att inte sälja möblerna utan er mammas samtycke.I andra hand kan det vara en god idé att ansöka om anordnande av godmanskap. Eftersom din mamma är gammal och sjuklig med svårighet att säga ifrån, samt att den av dina systrar som bor hos henne avser att sälja hennes möbler utan hennes samtycke, så finns det en god chans att rätten anser att det är behövligt att besluta om godmanskap för er mamma för att bevaka hennes rätt. Ett sådant beslut förutsätter dock din mammas samtycke, såvida hennes tillstånd inte hindrar henne från att uttrycka sin mening i frågan. Detta framgår av Föräldrabalk (1949:381) 11:4 första stycket. En god man kan ha ett förordnande som omfattar antingen hantering av alla din mammas rättshandlingar och förvaltning av alla hennes egendomar, eller några specifika aspekter, exempelvis förvaltning av enbart vissa avgränsade egendomar. En sådan fungerar som ett biträde och kan varken handla för er mammas räkning utanför sitt förordnande eller utan hennes samtycke, även om han i det senare fallet avser att agera inom förordnandet, vilket ger din mamma kontroll över sina angelägenheter i förhållande till den gode mannen (Föräldrabalk 11:5 första stycket). Eftersom du är din mammas bröstarvinge så räknas du till kretsen av närmaste släktingar och har därför rätt att ansöka om anordnande av godmanskap för din mamma hos rätten (Föräldrabalk 11:15 första stycket). Med vänlig hälsning