Säga upp hyresavtal

2015-09-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Har ett hyr-köps-avtal (som löpt under 2 år) som går ut nu i oktober. Personen som hyr huset betalar sällan och aldrig hyran, och mer vanligt än sällan kommer inkassokrav på vatten/avlopp och el som han inte betalt. Nu vill jag ju såklart att avtalet inte längre ska fortlöpa. 1: Hur ska jag göra för att avtalet ska sluta gälla? Enligt han som hyr kommer avtalet fortsätta gälla, vilket låter konstigt. När det uttryckligen står att det går ut i oktober 2015.2: Hur går man rent praktiskt tillväga? Skulle verkligen uppskatta svar då det nästan är omöjligt hitta hjälp någonstans.MVH
Henrik Ärnlöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du skriver att du har upprättat ett hyr-köps-avtal med hyresgästen. Jag vet inte detaljerna i det avtalet, men eftersom det verkar som att personen fortfarande hyr huset och du äger det så tillämpas reglerna i hyreslagen, JB 12 kap. Om något annat avtalats får avtalets lydelse dock förtur. Hyrestiden sträckte sig över en viss tid, närmare bestämt två år. När ett hyresavtal av en bostad sträcker sig över mer än nio månader krävs det att avtalet sägs upp för att det ska upphöra att gälla, 3 § 2 st. Uppsägningstiden för ett avtal på bestämd tid som varar längre än tre månader är tre månader, 4 § 2 st p 3. Eftersom avtalet ännu inte har sagts upp har det övergått till ett avtal på obestämd tid, 3 § 3 st. Det hyresavtal du och din hyresgäst har anses alltså gälla på obestämd tid framöver.Vad kan du då göra åt detta? Uppsägningstiden är fortfarande tre månader, 4 § 1 st p 1. Du måste dock ha en anledning till att säga upp avtalet, din hyresgäst måste så att säga ha förverkat sin rätt att bo där. Dessa anledningar listas i 42 §. Att inte betala hyran är grund för uppsägning, men då har hyresgästen fortfarande möjlighet till rättelse enligt 43 §. Om det är en del av avtalet att hyresgästen ska stå för el- och vattenräkningar och han inte göra det är också detta en grund för uppsägning. Uppsägningen måste vara skriftlig och ska också delges hyresgästen. Du behöver ange orsakerna till varför avtalet sägs upp, 8 § 2 st. Om hyresgästen inte motsätter sig uppsägningen och ser till att betala kommer han vara tvungen att flytta när uppsägningstiden gått ut. Pga uppsägningstiden på tre månader har det betydelse när du säger upp avtalet. Om du säger upp det 30 september är närmsta månadsskiftet efter tre månader 31 december/1 januari. Om du säger upp avtalet i oktober är närmsta månadsskiftet 31 januari/1 februari. Detta följer av 4 § 1 st p 1. Om du skulle få problem med din uppsägning och en tvist uppstår med din hyresgäst kan du vända dig till kronofogden för att få till en vräkning. Jag skickar en länk från socialstyrelsen med mer info om detta: http://www.socialstyrelsen.se/hemloshet/vrakningsforebyggandearbete/vrakningsprocessenHoppas du fått svar på dina frågor!Med vänlig hälsning,

Samägd fastighet – försäljning på offentlig auktion

2015-09-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min dotter och hennes sambo har nu gått isär. Dom har gemensamt köpt en bostadsrätt. Vad händer med den nu? Kan hon begära att den ska säljas för att sen dela på pengarna?Vart vänder man sig för att få detta gjort?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I och med att din dotter och hennes sambo har har köpt bostadsrätten tillsammans är de samägare och reglerna i samäganderättslagen är då analogt tillämpliga (jfr1 § SamägL).Såväl din dotter som hennes sambo kan då vid tingsrätten på den plats där bostadsrätten finns (18 § SamägL) ansöka om försäljning av hela bostadsrätten på offentlig auktion (6 § SamägL). Ansökan om försäljning kommer att godkännas så länge inte din dotter eller sambon kan visa synnerliga skäl för anstånd. Ett exempel på det är om det är dåligt konjunkturläge. Om tingsrätten godkänner ansökan kommer en god man att utses som tar hand om auktionen, upprättandet av köpebrev samt fördelning av inkomsten från försäljningen (8 § SamägL). Dessutom ska det, om någon delägare yrkar det, bestämmas ett lägsta pris som dock sätts lägre om tingsrätten anser att det är för högt (9 § SamägL).Återkom gärna om du har fler frågor!Med vänliga hälsningar,

Belåna del i samägd fastighet

2015-09-29 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag och min bror äger en fastighet, 50% var. Kan jag belåna min del av fastigheten?
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga!Eftersom du äger fastigheten tillsammans med din bror så är det Samäganderättslagen som blir tillämplig. Enligt 2 § i lagen krävs samtliga ägares samtycke när man ska vidta en åtgärd som rör förvaltning av i detta fall fastigheten. Så du kan belåna din del av fastigheten om din bror samtycker till det. Gör han inte det så kan du inte mot hans vilja belåna din del.Vänligen,

Gåva av fastighet – tillvägagångssätt

2015-09-28 i Fastighet
FRÅGA |Hej jag och min bror äger lite mark, ingen fastighet utan vanlig mark. Nu vill han ge mig det i Gåva. Hur funkar det? Och kostar det något?Med vänlig hälsning Kim
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det är främst två saker ni behöver tänka på när din bror ska ge dig fastigheten (dvs. marken): dels ska ni skriva ett gåvobrev och dels måste du söka lagfart på fastigheten för att bli registrerad som ägare till den.1. GåvobrevDet första som ska göras är att ni ska upprätta ett skriftligt gåvobrev (4:29 och 4:1 jordabalken) som skrivs under av dig och din bror och där din brors namnteckning bevittnas av två personer. I gåvobrevet ska det framgå bl.a. fastighetsbeteckning (ex. fastigheten Kyrktorp 1:1 ), vem som är gåvogivare och gåvomottagare och om det är hela fastigheten som ges bort. Ni ska även skriva om du ska ta över några skulder som din bror har på fastigheten. Ett gåvobrev kan du enkelt upprätta via vår avtalstjänst, se http://lawline.se/vara_tjanster/avtal .2. LagfartInom tre månader från det att ni har skrivit under gåvobrevet ska du söka lagfart (20:1-2 jordabalken), dvs. ansöka om att bli inskriven som ägare till fastigheten. Ansökan görs till Lantmäteriet och till ansökan ska gåvobrevet bifogas (20:5 jordabalken).Den enda kostnaden som som måste betalas är en expeditionsavgift på 825 kr för handläggningen av lagfartsärendet. I och med att det är du som gåvomottagare som söker lagfart är det du som är skyldig att betala avgiften. Om det istället hade varit ett köp av fastigheten hade du även behövt betala en stämpelskatt på 1,5 % av antingen köpesumman eller taxeringsvärdet på fastigheten.Återkom gärna om du har fler frågor!Vänligen,

Inteckning i fastighet och pantbrev

2015-09-29 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! För mig är det lite oklart med pantbrev och inteckningar. Jag har förstått att man kan belåna sin bostad (bostadsrätt och fastighet) med ett pantbrev som säkerhet för lånet. Men vad jag inte förstår är om man belånar fastigheten/bostadsrätten utöver bolånet, när exempelvis fastigheten/bostadsrätten är värderad högre än vad den köptes för? För att få pengar till något annat, t.ex. renovering. Eller om man tar ut pantbrev som en säkerhet för bolånet?/ Julia S
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När man tar till exempel ett bolån för en fastighet vill banken ofta ha en säkerhet för lånet, till exempel ett pantbrev. För att få ett pantbrev måste man göra en inteckning i fastigheten. Inteckning i fastighet regleras i jordabalkens (JB) 22 kapitel (se här). Fastighetsägaren gör en inteckning i fastigheten på ett visst belopp (inteckningen behöver inte vara på hela fastighetens värde) och som ett bevis på inteckningen får fastighetsägaren ett pantbrev enligt 6 kapitlet 1 § JB. Det är detta pantbrev som lämnas till banken som säkerhet. Vill man belåna fastigheten ytterligare (till exempel efter en värdeökning) kan man göra en ny inteckning på ett nytt belopp och på så sätt få ytterligare ett pantbrev.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Rättsförhållandet mellan grannar, 3 kap. jordabalken.

2015-09-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En gren av vår hängbjörk har vuxit så att den skuggar grannens trädgårdsland. För att kapa grenen måste vi anlita en arborist. Vem skall betala?
Jakob Borin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Rättsförhållandet mellan grannar regleras i 3 kap. jordabalken. Av 3 kap. 2 § JB framgår att "Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom." Om jag har uppfattat din fråga rätt tränger dock inte grenen från er hängbjörk in på er grannes tomt, utan skuggar endast grannens trädgårdsland. Mot bakgrund av detta har ni ingen skyldighet att gå med på att grenen kapas. Om ni ändå går med på detta är det enligt min mening rimligt att grannen står för kostnaden att kapa grenen. Med vänlig hälsning,

Störningsanmälan

2015-09-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur formuleras en störningsanmälan?Hur många ggr skall varning ske innan ärendet går vidare?
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! När det gäller en störningsanmälan och dess formalia finns det på internet blanketter att skriva ut och fylla i för olika hyresvärdar/föreningar. Om du inte hittar en blankett för din hyresvärd/förening kan blanketterna du finner på nätet användas som inspiration/mall på hur en störningsanmälan ska utformas. Det finns nämligen i lagen inte några exakta uppställda krav på hur en störningsanmälan ska se ut. I din störningsanmälan är det dock viktigt att du får fram vad för slags störning det handlar om samt föra en logg med datum och klockslag när störningarna äger rum. Dessa kommer sedan att användas som bevis mot den person som utfört störnignarna. När det gäller störningar är utryckning av Störningsjouren tydliga bevis. Det är dock viktigt att påpeka att störningarna måste vara av en viss grad och att de inte endast får förekomma vid enstaka tillfällen, det ska med andra ord vara tal om upprepade störningsmoment. Den vägledning man får av lagen gällande störningar finns reglerad i 12:25 JB där det stadgas att de som bor i omgivningen inte ska utsättas för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön.Innan du skickar in din störningsanmälan vill jag dock rekommendera dig att först knacka på hos den personen som stör och berätta för honom eller henne att du blir störd av den pågående aktiviteten. Många gånger är det nämligen så att han eller hon inte är medveten om att ljudet stör i den grad som en annan upplever det. Du kanske redan har pratat med den personen som stör men för att vara tydlig i mitt svar ville jag nämna den första åtgärden som bör vidtas. För att vara extra tydlig vill jag dessutom nämna att när man bor i ett flerfamiljshus är det oundvikligt att man ibland hör sina grannar och viss acceptans för störningar måste därför finnas. Däremot ska man inte behöva stå ut med återkommande störningar och förekommer det i ens närhet ska man självklart ta sig rätten att säga till den person som stör omgivningen. Om jag uppfattat din fråga rätt undrar du hur många varningar som ska lämnas till hyresvärden/föreningen för att åtgärder mot den störande personen ska kopplas in, till exempel att hyresavtalet ska upphöra eller förverkas. Om det är fel uppfattat får du mer än gärna kontakta mig så hjälper jag dig gärna vidare. För att svara på din fråga behöver du bara lämna in en störningsanmälan till din hyresvärd/förening som därefter kommer att ta kontakt med personen som stör (det förutsätter dock att störningsanmälan innehåller konkret fakta, till exempel innehållandes datum och klockslag). Om hyresvärden/föreningen kan konstatera att en störning ägt rum görs i regel hembesök eller utskickande av ett varningsbrev med uppmaning att omedelbart upphöra med beteendet. Om personen i fråga inte förbättrar sitt beteende efter att han eller hon har fått del av tillsägelsen kan bostaden sägas upp eller förverkas enligt 42 § 1 st. 6 p. JB. I regel vad gäller störningar krävs ofta fler än ett varningsbrev från hyresvärden/föreningen för att hyresgästen eller bostadsrättsinnehavaren ska tvingas flytta. Däremellan vidtas andra åtgärder, till exempel att han eller hon som stör är skyldig att betala avgiften från Störningsjouren. Räknas störningen som särskilt allvarlig, kan det dock leda till att hyresgästen sägs upp utan varningsbrev. Hoppas du fått svar på din fråga men om så inte är fallet är du mer än välkommen att kontakta mig igen! Med Vänliga Hälsningar,

Lån på fastighet

2015-09-23 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej ! Min son äger tio procent av en lägenhet. han har inga lån. Nu vill han köpa resterande 90%. Får han enl kontantinsatsreglerna låna 85% av köpesumman (för de 90 procenten) eller är det 85% av lägenhetens marknadsvärde han får låna till? Mvh//Lennart
Eric Brinck |Hej,Tack för din fråga!Man utgår här alltid ifrån bostadens marknadsvärde. Din son får alltså låna upp till 85% av bostadens marknadsvärde. De 10% han redan äger kan han alltså "tillgodoräkna" sig. Tänk dock på att detta är ett minimumkrav som lagen ställer upp. Bankerna kan ha högre krav än så. De har utöver 85% kravet en skyldighet att bedöma din sons betalningsförmåga mm och kan därför ha skyldighet att ställa upp ett högre krav än 85 % kravet. De kan även ha interna riktlinjer som anger att de ska ha en högre täckningsgrad än 85%. Men sammanfattningsvis så är det 85% av marknadsvärdet som lagen ställer som minimikrav.Hoppas det var svar nog på din fråga!Vänliga hälsningar