Visning av hyresfastighet

2017-06-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har sagt upp mitt hyreskontrakt gällande en villa. Hur lång tid i förväg måste hyresvärden informera om att visning av tilltänkta hyresgäster kommer att ske? Mvh
Maia Bishop |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga, Regler om hyresgästers rättigheter och skyldigheter finner du i 12 kap. Jordabalken (här). Hyresgästen är skyldig att bereda hyresvärden tillträde för att visa ett ledigt hyresobjekt på lämplig tid (12 kap. 1 st. JB). Med detta menas att hyresvärden har rätt att visa lägenheten när det är bestämt att den nuvarande hyresgästen ska flytta ut. Begreppet "lämplig tid" innefattar dag- eller kvällstid. Om någon särskild tid är olämplig för dig har du rätt att motsätta dig att lägenheten visas på just den tiden. Det finns ingen särskild angivelse om tidsfrist innan visning. Observera dock att hyresvärden inte har rätt att utan ditt medgivande ta sig in i lägenheten under hyrestiden. Om du inte frivilligt går med på att släppa in hyresvärden eller helt enkelt inte är hemma måste alltså hyresvärden antingen kontakta dig för att frivilligt öppna eller kontakta Kronofogdemyndigheten om handräckning (12 kap. 26 st. 5). Det ligger alltså i hyresvärdens intresse att meddela dig i god tid för att undvika byråkratiska senvägar. Hoppas att svaret var till hjälp och tveka inte att höra av dig om du har några fler frågor!Vänlig hälsning,

Bostadsrätt förverkad när ägaren dömts för brott?

2017-05-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vad händer om en bostadsrättsinnehavare begår våldsbrott (våldtäkt med fängelsedom som följd). Kan föreningen kräva att bostadsrättsinnehavaren säljer och flyttar?Tack på förhand.Med vänlig hälsning,Annika
Jenny Ångström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att bostadsrättsinnehavaren har begått brott är inte skäl för förverkande. Om det däremot är i bostadsrätten som den brottsliga verksamheten pågått är det skäl för uppsägning (Se 7 kap. 18 § Bostadsrättslagen).Hoppas du fick svar på din fråga!

Uppsägning av hyresavtal mot hyresgästens vilja

2017-05-31 i Hyresrätt
FRÅGA |HejMin hyresvärd har sagt upp min lägenhet pga andrahands uthyrning. Men jag har aldrig hyrt ut i andra hand. Jag förklarade för de att min vän är hos mig vissa dagar. Problemet är att några månader var jag inte folkbokförd på adressen där jag bor. Mina post blev stulna så istället för att ändra postadressen jag ändrade folkbokföringd adressen. Jag har alltid betalat min hyra. Aldrig fått klagomål från grannarna. Bott i den här lägenheten på 7 år. Nu är ord mot ord så jag är rädd att förlora min lägenhet när hyresnämnden ska avgöra. Jag försökte förklara för min hyresvärd men de lyssnar inte. De gav mig inte någon chans att även rätta till situationen. De sagt upp min lägenhet direkt . Vet inte vad jag ska göra!!!!!!
Björn Gunnarsson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din rätt som hyresgäst att inte bli av med din hyresrätt brukar kallas din besittningsrätt. För bostadslägenheter är besittningsrätten mycket stark, och det är endast i ett begränsat antal situationer som hyresvärden har rätt att ensidigt säga upp avtalet.I 12 kap 42 § Jordabalken hittar du de bestämmelser enligt vilken en hyresvärd har rätt att säga upp ett hyresavtal. Speciellt viktigt där är 12 kap 42 § 3e punkten Jordabalken, vilket är den grund din hyresvärd skulle kunna använda för att säga upp dig. Att som de påstår, olovligen ha en andrahandshyresgäst, är något som kan läggas till grund för en uppsägning. Men, detta är bara sant i de fall då du efter tillsägelse inte rättar dig efter tillsägelsen. Dvs, skulle du ha haft en andrahandshyresgäst är det bara då du låter den bo kvar i din lägenhet efter att du fått en tillsägelse som grund för uppsägning finns. Det låter inte som att din hyrevärd har gett dig någon sådan möjlighet i det här fallet. Att inte vara folkbokförd på en lägenhetsadress är inte en grund för uppsägning av hyreskontrakt, alltså är det enda din hyresvärd har att rättsligt luta sig mot att du skulle ha haft en andrahandsgäst. Om du skulle få in ett dokument från kronofogden om summariskt förfarande för vräkning så är den grund du ska åberopa för att få ha kvar din hyresrätt att du inte haft en hyresgäst, och att i det fall du skulle haft det inte haft möjlighet att rätta ditt beteende. Det blir då upp till din hyresvärd att bevisa att de omständigheter som han åberopar faktiskt finns. Detta får han göra i en rättegång. Ingenting går såklart att garantera i en potentiell tvist i rättegång, vilket är vad som skulle behövas för att du ska kastas ut om du har en laglig grund för att stanna kvar och inte kronofogdens summariska förfarande kan användas. Risken med detta är sålkart att du kan behöva stå för höga kostnader för rättegång och avhysning. Därför kan det alltid bra om du kan tala med din hyresvärd och lösa det hela utan att rättsväsendet behöver blandas in. Det enklaste vore ju såklart om de kunde acceptera att du garanterar att du inte tar in några andrahandshyresgäster i framtiden. Du kan också ta kontakt med hyresgästföreningen för att få råd om din situation. Men jag hoppas att du hittar en lösning som fungerar för dig, skulle du ha fel frågor eller något vara obesvarat är det bara att vända sig till Lawline igen. Med vänliga hälsningar

Besittningsrätt vid partiell sublokation

2017-05-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi hyr ut vårt hus men har precis sagt upp hyresavtalet eftersom vi ska bosätta oss själva där. Av en slump fick jag reda på att hyresgästens pappa också är folkbokförd där. Han bor dock inte där, men skulle han kunna hävda det efter vi har flyttat in? Någon form av besittningsrätt? Jag är väl ute efter worst case scenario...
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om pappan inte bor i huset är det inte säkert att det ens finns ett hyresavtal och han ska då inte kunna ställa till besvär på något sätt. Ni bör i så fall kunna flytta in obehindrat. Jag vill dock även svara för det fall att pappan har ett hyresavtal, för att ge en så bra bild av läget som möjligt.För det första saknar hyresgästen besittningsrätt i det här fallet, eftersom ni själva ska flytta in i huset. Hyresgästen kan då inte kräva att få bo kvar (jordabalken, JB, 12 kap. 46 § första stycket, sjätte punkten). När det gäller hyresgästers rätt att ha andra inneboende i lägenheten är det som huvudregel tillåtet enligt JB 12 kap. 41 §. Den inneboende blir då hyresgäst i förhållande till er hyresgäst, vilket får som följd att den inneboende får rättigheter såsom uppsägningstid och annat mot sin hyresvärd, som alltså är fastighetsägarens hyresgäst. Däremot får den inneboende inte besittningsrätt till lägenheten (JB 12 kap. 45 § första stycket, tredje punkten). Jag gör ett försök att rita upp de rättsliga förhållandena mellan parterna nedan:Fastighetsägare (HV)<------>(HG)Hyresgäst(HV)<----->(HG)InneboendeHV = hyresvärd HG = hyresgästDet är alltså klart att den inneboende pappan inte har besittningsrätt, men däremot rätt till uppsägningstid gentemot sin hyresvärd. Däremot är det inte lika klart om den inneboendes rätt till uppsägningstid gäller mot fastighetsägaren. Eftersom den inneboende härleder sin rätt att hyra från förstahandshyresgästen, borde det vara så att den inneboendes rätt att bo kvar slutar när förstahandshyresgästen måste flytta. Den inneboende får då rikta eventuella anspråk mot sin hyresvärd.Jag hoppas att svaret är till hjälp.Vänliga hälsningar,

Ersättning för normalt slitage i ugn

2017-06-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Räknas fastbränt fett i ugnen som normalt slitage i en hyresrätt när man ska flytta ut och ha städbesiktning på den? Och i såfall ingår ugnsplåtar i det också eller det är bara själva ugnen? För min hyresvärd anser att jag ska betala för fastbränt fett i ugnen och på plåtarna.Mvh
Maia Bishop |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga, Regler om hyrestagares rättigheter och skyldigheter finner du i 12 kap. Jordabalken (här). Hyresgäster är skyldiga att väl vårda lägenheten och ersätta skador som uppstår genom vårdslöshet eller försummelse (12 kap. 24 § st. 1 JB). Som du helt korrekt identifierat har hyresgäster dock rätt till "normalt slitage", eller, som det ofta kallas, "sedvanligt bruk". Överlag kan sägas att väldigt mycket faller in under kategorin sedvanligt bruk. Som exempel på sådant som bedömts vara sedvanligt bruk kan nämnas slitna golvytor och till och med rökning inomhus (!). Som exempel på sådant som faller utanför begreppet kan nämnas spruckna handfat. Utan närmare kunskap om situationen skulle jag vilja säga att fastbränt fett i ugn och på plåtar troligtvis faller in under begreppet sedvanligt bruk eftersom det knappast är något resultat av försummelse eller någon "onormal" aktivitet i hemmet. Hoppas att svaret är till hjälp och tveka inte att höra av dig ifall du har några fler frågor!Vänlig hälsning,

Är det tillåtet att hyra två lägenheter när man jobbar i annan ort?

2017-05-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Om jag har ett hyreskontrakt och bor tillsammans med min syster men jobbar på annan ort flera dagar i veckan men åker hem när jag är ledig. Innebär det att jag förlorar min hyresrätt? Eller måste hyra ut i andra hand till den personen jag bor med? Enligt min hyresvärd är det så.Men å andra sidan kan man enligt skatteverket ha dubbla bostäder.
Jenny Ångström |Hej!Av din fråga att döma verkar det inte som att din syster hyr lägenheten av dig utan att ni bor där tillsammans? Om det stämmer så behöver du inte hyra ut den i andra hand i ett sådant läge då ni istället räknas som sambos. Hyresvärden kan säga upp kontraktet på den grunden att hyresgästen inte bor i eller anses vara i behov av lägenheten. Men i ditt fall så bor du i lägenheten när du inte arbetar på annan ort. Vilket gör att du är i behov av lägenheten och det finns alltså ingen grund för uppsägning. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Fel i fastighet

2017-05-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Köpte huset i början på April 2016. Flyttade in 7 Maj 2016. Efter drygt 1 månad steg vattnet i källaren och jag konstaterade stopp i avloppet. Fick hjälp att spola med högtryck och det verkade lossna. Efter detta har jag haft spolningar av firmor 4 gånger till och filmat. Nu väntar jag på en offert som inte blir billig. Pratat med säljarna hösten 2016 och de säger sig inte haft problem. Vi har bott 2 personer i huset under denna tid. Enligt protokoll 20/4-17: Kraftig svacka på ledning samt skarvförskjutning, troligen där det brukar stoppa.
Louise Kjellberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Vad jag förstår det som så undrar du vad du kan göra för att slippa bekosta åtgärderna på huset helt själv?Då du beskriver ett köp av ett hus så förutsätter jag att det är ett köp av fast egendom som det är fråga om. Jordabalken blir då tillämplig på köpeavtalet.I 4 kap 19 § 1 st jordabalken (JB) så stadgas att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet så får köparen vidta påföljder enligt 4 kap 12 § JB. Dessa åtgärderna är avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada. Att ledningarna är så pass felaktiga att ni måste göra spolningar av rören måste anses avvika från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta och enligt 4:19 1 st och 4:12 JB kan det finnas möjlighet att få avdrag på köpeskillingen och ersättning för skada. Detta förutsätter dock att felet redan fanns när ni köpte fastigheten. Då det redan efter en månad uppdagades finns det troligtvis en möjlighet att felet förelåg redan vid köpet av fastigheten.I 4 kap 19 § 2 st JB stadgas dock en mycket långtgående undersökningsplikt av fastigheten. Om felet är av en sådan beskaffenhet att det var möjligt att upptäcka det vid en undersökning av fastigheten innan köpet genomfördes. Undersökningsplikten är mycket långtgående och omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Även svårtillgängliga utrymmen omfattas av undersökningsplikten. Det är således i princip endast sk. dolda fel som det är möjligt att göra felanspråk på.Om felet vid en undersökning av fastigheten innan köpet dock inte var upptäckbart men fanns så finns det möjlighet att göra felanspråk på fastigheten. För att kunna kräva säljaren på ersättning krävs det dock enligt 4:19 a JB att ni så snart ni fick kunskap om felet reklamerade detta till säljaren. Här kräver det att ni beskriver felet för säljaren och att det framgår att ni vill göra felanspråk gällande. Frågan är här helt enkelt när ni upptäckte svackan på ledningen och skarvförskjutningen. Reklamationen till säljaren måste nämligen göras i en omedelbar anslutning till att ni upptäckte felet. För att sammanfatta det hela: Det kan vara så att det föreligger ett fel i huset som ni enligt 4:19 1 st och 4:12 JB kan göra felanspråk gällande mot säljaren. Detta förutsätter dock att felet inte var möjligt att upptäcka vid en undersökning av fastigheten innan köpet. Var det möjligt att upptäcka så kan ni inte göra något felanspråk. Det krävs även att ni så snart som ni upptäckte felet reklamerade detta till säljarna. Har ni inte redan reklamerat felet till säljarna så råder jag er att göra detta så snart som möjligt. Det är möjligt att det redan är för sent att reklamera felet till säljarna med tanke på att ni vetat om felet sedan den 20/4-17 men ni skulle kunna hävda att det är först nu ni har fått kunskap om att det är ett fel. Om det inte går att göra felanspråk mot säljarna gällande så kanske ni har några försäkringar som täcker skadan?Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.

Lägga till en person på hyreskontrakt

2017-05-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Ändring av hyreskontraktet så att ytterligare en person tas med som hyresgäst
Johanna Ambjörn |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar om det är möjligt att skriva in en till person på ett hyreskontrakt. För att kunna skriva in ytterligare en person på ett hyreskontrakt så att den också blir hyresgäst krävs hyresvärdens samtycke. Så länge ni är överens om detta är det fullt möjligt, men utan hyresvärdens samtycke finns det dock ingen möjlighet till detta. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,