Hur kan gemensamma områden och anläggningar regleras?

2016-10-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har ett fritidshus som står på en samägd fastighet, vi är tre delägare med varsitt hus. Några vill att vi ska klyva fastigheten så vi får varsin egen tomt. Kvar blir dock delar som inte kan delas, tex gemensam parkering, ett uthus och en markremsa vid vattnet. Jag undrar om man skulle kunna bilda en bostadsrättsförening i stället? Var och en äger då sitt eget hus, men marken ägs fortfarande gemensamt. Vad bör man isf tänka på? Måste man ha protokollförda möten? Skicka in årsredovisning och bokslut? Vi lär nog inte ha vare sig utgifter eller inkomster gemensamt. Mvh Lena Persson
Sara Ellefors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och reglerna för en sådan hittas i lagen om ekonomiska föreningar. En ekonomisk förening måste ha minst 3 medlemmar, 2 kap 1 § https://lagen.nu/1987:667#K2P1S1 och ska registreras hos bolagsverket, https://lagen.nu/1987:667#K1P2S1. Det finns massa regleringar kring hur bostadsrättsföreningar ska skötas, bl.a. ska föreningsstämmor hållas 7 kap 9 § (tidigare 7 kap 4 §), https://lagen.nu/1987:667#K7P4S1, och en styrelse ska utses. Bokföring och bokslut ska skötas av medlemmarna i föreningen, vilket i så fall skulle vara du och dina grannar. Svaret på denna del av din fråga är alltså att ja, ni måste ha protokollförda möten i form av föreningsstämmor och skicka in årsredovisningar och bokslut. Det är en del jobb med en bostadsrättsförening och jag skulle inte rekommendera det som ett alternativ till klyvning av fastigheten. Jag uppfattar det som att problemet du ville komma runt genom att forma en bostadsrättsförening är hur era gemensamma områden ska delas in och förvaltas. Detta går dock att lösa på olika sätt genom fastighetsreglering eller fastighetsbildning. Om ni väljer att klyva fastigheterna kan ni göra avtal om så kallade servitut dvs. rätten att utnyttja t.ex. en väg eller liknande. Bestämmelser om servitut hittar man i 7 kap fastighetsbildningslagen, https://lagen.nu/1970:988#K7P1S1 och du kan även läsa mer om det på lantmäteriets hemsida här.Det finns även ett annat sätt detta kan regleras på och det är genom gemensamhetsanläggningar. Då äger ni en varsin del av det gemensamma utrymmet för förvaltar detta tillsammans genom en samfällighetsförening. På detta sätt äger ni alltså eran egen fastighet där huset står men de gemensamma utrymmena som är nödvändiga för er kan alltså regleras genom att ni delar det mellan er och förvaltar det tillsammans. Även detta finns det mer information om på lantmäteriets hemsida här. Sammanfattningsvis, jag skulle inte rekommendera att skapa en bostadsrättsförening i detta fall utan istället använda sig av de juridiska konstruktioner som skapats just för att reglera dessa gemensamma områden. Ni kan antingen avtala med varandra om rätten att utnyttja t.ex. parkeringen och således upprätta ett servitut på den fastigheten där parkeringen ligger. Alternativt kan ni bilda en gemensamhetsanläggning som ni då blir delägare av och förvaltar gemensamt. Det finns inte utrymme i detta forum att gå in mer i detalj kring dessa bestämmelser men du kan ringa eller kontakta lantmäteriet för mer praktisk information över hur man kan gå tillväga. Hoppas att du har fått svar på din fråga, Med vänliga hälsningar

Inrymma utomstående - Hyresrätt

2016-10-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en inneboende i min lägenhet. Det är en 2:a på 60 kvm. Han hyr ett rum på 9 kvm. Till gång till kök badrum. Får personen ifråga låta andra sova över där utan mitt tillåtelse.
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I hyresförhållanden gäller inom svensk rätt avtalsfrihet. Det innebär att ett hyresavtal kan innehålla i princip vilka bestämmelser som helst. Om hyresavtalet inte reglerar ett visst förhållande eller en viss situation finns utfyllnadsregler i 12 kap. Jordabalken. Dessa bestämmelser är dispositiva, de gäller alltså endast om inget annat följer av avtalet.I 41§ av Jordabalkens 12 kap. finns en bestämmelse som säger att en hyresgäst in te får inrymma utomstående personer om det kan medföra men för hyresvärden.Om du och din hyresgäst inte har avtalat om just den situationen gäller bestämmelsen i 41 §. Det innebär att din hyresgäst får låta folk sova över så länge det inte är till men för dig, medför skador eller störningar etc.Jag hoppas du har fått svar på din fråga! Om du vill ha ytterligare rådgivning kan du vända dig till vår expresstjänst, där du får en juridisk utredning av din fråga inom 3 dagar. Expresstjänsten hittar du här: http://lawline.se/ask_a_question/express

Överlåtelse av bostadsrättsandel mellan sambor

2016-10-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, 2014 köpte jag själv en lägenhet till mig och min sambo eftersom han studerade. Nu har han köpt in sig på lägenheten men jag äger fortfarande mer än honom. Bostsdsrättsföreningen behöver ett underlag på att han äger en andel. Är det ett gåvobrev jag ska skriva till min sambo då på hans andel? Vi har också skrivit ett samboavtal där vi säger att sambolagen inte gäller utan det som står hos föreningen är det som gäller. Har vi gjort rätt?
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Allmänt om överlåtelser:Det finns tre olika alternativ för att överlåta en bostadsrättsandel nämligen, gåva, försäljning under marknadsvärde och försäljnings till marknadsvärde. Gåva innebär att inget vederlag överhuvudtaget ges i utbyte för andelen, den är m.a.o. grattis. Däremot, försäljning under marknadsvärde räknas skattemässigt både som gåva och köp, vilket kallas för blandat fång. Överlåtelsen delas upp så den betalda delen räknas som köp medan den överstigande delen (skillnaden mellan det betalda priset och marknadsvärdet) anses som gåva. T.ex. om marknadsvärdet på andelen är 1 mkr men den säljs för 800 tkr, då är 800 tkr köp och 200 tkr gåva. Detta gäller enligt praxis och är betydelsefullt vid beräkning av skatt.Försäljning till marknadsvärde är en ‘vanlig’ försäljning, oavsett om du har sålt till din sambo eller någon utomstående. Vad gäller i er situation:Eftersom du säger att din sambo har köpt in sig antar jag att han har gett dig vederlag i utbyte på hans andel. Därför handlar det om en försäljning och inte en gåva. Ni ska skriva ett köpeavtal (också kallas för överlåtelseavtal) som visar den försäljningen ni har genomfört. Avtalet ska innehålla uppgift om vem säljaren och köparen är, den lägenhet som försäljningen avser, vilken andel överlåts och priset. Se 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Säljaren och köparen ska underteckna avtalet. Upprätta gärna avtalet i tre exemplar så att ni kan skicka ett till bostadsrättsföreningen samt du och din sambo kan behålla en kopia var. Ifall det faktiskt handlar om en gåva då din sambo inte betalade något vederlag ska ni skriva ett gåvobrev istället. Formalia och informationskrav är det samma som för köpeavtal, se återigen 6 kap. 4 § bostadsrättslagen.Om ni har gjort en försäljning under marknadsvärde är den information ovan om blandat fång inte någonting ni behöver agera på just nu. Som sagt, det blir betydelsefullt senare när ni deklarerar er skatt.Angående samboavtalet, det verkar som ni har gjort rätt om ni har skrivit att vid en eventuell bodelning, bostadsrätten inte ska delas enligt sambolagen utan enligt de faktiska andelarna. Se 9 § sambolagen för mer information om samboavtal. Kolla gärna också på vår avtalstjänst där vi erbjuder hjälp med att upprätta olika avtal, inklusive samboavtal och köpeavtal.Med vänlig hälsning,

Tidsbegränsning av avtalsservitut

2016-10-28 i Servitut
FRÅGA |Kan man tidsbegränsa ett avtalsservitut? T ex 25 år som väl är ungefärlig hållbarhetstid för eninfiltration?
Evelina Largren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Avtalsservitut upplåts i allmänhet på obegränsad tid, men det finns inget principiellt hinder mot att tidsbegränsa ett avtalsservitut. 7 kap 6 § Jordabalken stadgar att servitut får upplåtas utan begränsning till tiden. Användningen av ordet får indikerar att det inte är något krav att ett servitut upplåts på obegränsad tid och det är därför möjligt att tidsbegränsa ett avtalsservitut. Är avtalsservitutet tidsbegränsat upphör det att gälla vid utgången av den begränsade tiden. Även när ett avtalsservitut är begränsat så måste det uppfylla de krav som ställs på ett avtalsservitut. Dessa krav går att finna i 14 kap Jordabalken. Enligt 14 kap 1 § Jordabalken får servitut bara upplåtas om ändamålet med servitutet är av stadigvarande betydelse. Det får alltså inte vara fråga om att tillgodose ett endast tillfälligt behov. Det finns dock inget som principiellt hindrar att ett stadigvarande behov finns även om avtalsservitutet tidsbegränsas. Tidsbegränsade avtalsservitut används oftast när det stadigvarande behovet planeras att tryggas på annat sätt i framtiden eller ägaren av den tjänande fastigheten (den fastighet där servitutet upplåts) planerar något, exempelvis en försäljning, som inte är förenligt med ett servitut. Sammanfattningsvis kan sägas att under förutsättning att kraven för ett avtalsservitut uppfylls så finns det inget hinder mot att tidsbegränsa servitutet. Gällande frågan hur lång hållbarheten för en infiltration är har jag tyvärr inget svar på detta. Jag skulle föreslå att du vänder dig till en expert för att få svar på denna fråga.Hoppas att detta korta, men koncisa, svar svarande på din fråga och vänd dig gärna till Lawline igen om du har ytterligare frågor.Vänligen

Arrende och fastighetsskatt

2016-10-28 i Arrende
FRÅGA |Hej! Har markägaren rätt att ta ut fastighetsskatt av arrendatorer?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om arrende regleras i Jordabalken. Allmänna bestämmelser om arrende finns i kap. 7-8. Eftersom det inte framgår av din fråga vad slags arrende det handlar om, skulle jag vilja passa på att hänvisa till kapitel 9 för jordbruksarrende (1§: "arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande"), kapitel 10 för bostadsarrende (1§: "när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående") och kapitel 11 för anläggninsarrende (1§: "när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år, föreligger dock icke anläggningsarrende") om du skulle vilja kolla vad som generellt kan vara relevant för just ditt fall. När det gäller frågan om fastighetsskatt skulle jag lyfta fram att fastighetsskatten slopades 2008. Jag tolkar därför din fråga som om den egentligen handlar om kommunal fastighetsavgift, som ersatte fastighetsskatten. Om så inte är fallet är du såklart välkommen att återkomma med följdfrågor.Den kommunala fastighetsavgiften regleras i Lag (2007:1398) om kommunal fastighetsavgift. Enligt lagens 2§ ska fastighetsavgiften betalas av ägaren. Utgångspunkten är således att markägaren, enligt lagen, inte har rätt att ta ut fastighetsavgift av arrendatorerna. Här måste man dock ta hänsyn till vad som gäller när arrendatorerna har använt sig av sin rätt att uppföra byggnad på marken arrendet gäller. I detta fall har marken och byggnaden/byggnaderna olika ägare (så kallat "småhus på ofri grund") och det handlar, i lagens mening, om olika taxeringsenheter. Detta innebär att det finns en separat avgiftsplikt för småhus/bostadslägenhet, vilket dess ägare (arrendatorrerna) är skyldiga att betala. Detta regleras i lagens 3 och 3a§§. Det har ovan konstaterats att lagen inte ger markägaren rätt att ta ut fastighetsavgift av arrendatorena (man ska dock vara uppmärksamt om fallet angående småhus på ofri grund). Det är emellertid så att lagen inte är den enda källan för individernas rättigheter: detta innebär att markägaren, trots att lagen inte ger denne en sådan rättighet, kan avtala med arrendatorerna angående frågan om fastighetsavgift. Frågan om arrendeavtalet regleras i Jordabalken: i lagens kapitel 8 3§ står att arrendeavtalet måste vara skriftligt och innehålla samtliga villkor. "Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan". Det måste således finnas något villkor i arrendeavtalet som tillåter markägaren att ta ut fastighetsavgift av arrendatorerna för att denne ska ha en sådan rättighet.Med detta sagt är det inte uteslutet att markägaren beräknar fastighetsavgiftens storlek när denne kommer överens med arrendatorerna om arrendeavgiften. För arrendeavgiftens giltighet föreskriver lagen olika slags skälighetsbedömningar beroende på vilket slags arrende det handlar om. Sammanfattningsvis har markägaren enligt lagen ingen rätt att ta ut fastighetsavgift av arrendatorerna men man kan avtala om detta i arrendeavtalet eller ta hänsyn till fastighetsavgiftens storlek när man kommer överens om arrendeavgiften, så länge som arrendeavgiften förblir skälig. Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger. Med vänliga hälsningar,

Nedsättning av hyra

2016-10-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresvärden gör ett driftstopp "några dagar ", och vi blir utan värme och varmvatten.Vi hyresgäster har nyligen lämnat in en anmälan till bolaget, som åtgärdat större delen av våra krav. Jag brukar ofta hjälp vänner med att formulera skrivelser/anmälan, men denna gång går jag bet.Hur formulerar jag en anmälan gällande krav på reducering av våra hyror?
Anna Thörne |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det stämmer att hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran om det förekommit brister i lägenheten. Denna rättighet grundas i hyresvärdens skyldighet att underhålla lägenheten och se till att den är i brukbart skick vid tillträde och under hyrestiden, vilket regleras i 12 kap 9 §, och 15 § Jordabalken, JB. Brist innebär en försämring eller hinder i boendet, exempelvis som i ert fall avstängd el och varmvatten då lägenheten inte är brukbar under denna period. En förutsättning för hyresnedsättning är att det inte är hyresgästen själv som orsakat bristen. I detta fall verkar det vara en brist som hyresvärden svarar för och ni har då rätt till nedsättning av hyran, se 12 kap 11 § JB. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Outnyttjad uppsägningstid för inneboende

2016-10-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Har i 12 månader varit inneboende blev den 28e september tillsagd att flytta ut den sista oktober. Vet att man ska ha rätt till 3 månader men lyckades ordna en ny lägenhet så jag flyttade ut den 12:e lämna nycklar och så. När jag kommer tillbaka den 14:e är mitt namn borta från dörren trots att hyran är betald månaden ut. Ber nu om att få halva månadens hyra tillbaka tycker det inte är mer än rätt då jag inte fått mina 3 månader och dom tagit bort mitt namn från dörren. Blivit nekad detta.Att tillägga: Det ända som sagts är att jag kan bo tillsvidare muntligt eller så länge du vill. Så spenderat en del pengar på möbler och saker jag inte har användning för.En fråga till under tiden har jag haft tillgång till 25% av lägenheten inkl eget badrum (som dom använt när jag varit på semester). Vi har varit 3st som bott där inkl mig. Jag har haft ett frysfack samt en hylla i kylen. Torrvaror har jag förvarat i garderoben bland mina kläder, tillgång till kök har funnits har blivit mycket mat ute då hyresvärden varit dålig på att diska. Totalhyran har varit 9500:- jag hat betalt 4000:-.FRÅGAN ÄR:1.Kan jag få tillbaks hyran för tiden jag inte nyttjat lägenheten?2.Har jag inte betalat för mycket hyra varje månad?3.Och kan man göra något åt att jag inte fått nyttja mina 3 månader och gått över på en hyra som är det dubbla?
Michelle Gaudin González |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline!Svar på fråga 1:Det avtal du har slutit med hyresvärden går bl.a. ut på att hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten till ditt förfogande i en full månad (oktober) mot en full månads betalning. Du har hållit din del av avtalet genom att betala hyran för hela oktober. Hyresvärden har däremot tagit ifrån dig rätten att nyttja lägenheten från 12 oktober till 31 oktober genom att byta namn på dörren samt att ta tillbaka nycklarna. Hyresvärden har därför gjort sig skyldig till avtalsbrott. Eftersom även muntliga avtal är juridiskt bindande har du rätt att få tillbaka din betalning motsvarande tiden för 12 oktober - 31 oktober.Svar på fråga 2:I en situation med hyresavtal som går ut på att hyresvärden hyr ut sin egen bostad är det privatuthyrningslagen som gäller. Enligt denna har du ingen möjlighet att få tillbaka en del av hyran om den varit för hög. Den enda möjligheten att göra detta verkar vara genom att jämka avtalet enligt 36 § avtalslagen om hyran anses vara oskälig. Detta är något en domstol får bedöma i varje enskilt fall.Svar på fråga 3:Enligt 3 § privatuthyrningslagen är det 3 månaders uppsägningstid som gäller då hyresvärden säger upp avtalet. Eftersom hyresvärden sa upp kontraktet den 28 september upphör kontraktet att gälla den 31 december. Det tycks inte finnas någon slags rättslig konsekvens för hyresvärden för att du, efter att du flyttat ut till annan lägenhet, inte fått utnyttja resterande av tiden till kontraktets upphörande. Det faktum att du flyttade ut och gav tillbaka nycklarna torde anses som att du gett ditt samtycke till att du flyttar ut tidigare och alltså inte utnyttjar din fulla uppsägningstid.Slutsats:Du har alltså rätt att få tillbaka en del av den hyran du betalat för oktober månad.Om du anser att hyran varit för hög skulle du kunna ta upp det till tvist inför domstol och yrka att hyran ska jämkas enligt 36 § avtalslagen. Denna bestämmelse får dock sällan genomslag och du har här att väga om det är värt att tvista om hyran mot kostnaderna för en rättslig process. Det verkar inte finnas något du kan göra åt att du inte fått utnyttja lägenheten under din fulla uppsägningstid (fram till 31 december) då du flyttat ut.Hoppas du fått svar på din fråga. Du är välkommen att vända dig till Lawline igen om du har några fler frågor.Med vänliga hälsningar

Skäl för samtycke till uthyrning av bostadsrätt

2016-10-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag undrar om det är ett godtagbart skäl i allmänhet att fråga bostadsrättsföreningen om att få hyra ut sin bostadsrätt till en studerande eller annan person som är i behov av lgh (i sthlm) pga studier eller jobb och att man själv har möjligheten att bo hos ngn annan som inneboende under tiden? Förr behövde man beaktansvärda skäl för att hyra ut, numera endast skäl men inte vilket skäl som helst är ok. Ibland går det inte att hyra ut i andra hand pga bestämmelser från styrelsen i bostadsrättsföreningen. Är det dock ett godtagbart skäl att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand till en behövande studerande eller person som fått jobb i sthlm och som är i behov av lgh? Det är ju som bekant stor bostadsbrist i sthlm och efterfrågan är ju därefter också.
Ahmet Ercin |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline!För andrahandsupplåtelse, såsom uthyrning av en bostadsrätt för självständigt brukande mot ersättning krävs styrelsens samtycke enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (BrL) (1991:614) se här. Genom att begränsa uthyrningen så att det inte utgör självständigt brukande kan din skyldighet att hämta samtycke från styrelsen begränsas. För uthyrning till inneboende krävs nämligen i regel inget samtycke från styrelsen i bostadsrättsföreningen. Huruvida bostadsrättsföreningen samtycker till en uthyrning av din bostadsrättslägenhet är upp till styrelsen att avgöra, huvudregeln som innebär att du är betalningsskyldig för bostadsrätten gentemot föreningen kan ge föreningen en viss säkerhet för sin fordran och därför lätta på kravet för samtycke. Sådana tillstånd brukar regleras i bostadsföreningens stadgar. Du som bostadsrättsinnehavare ska i din ansökan hos styrelsen ange skäl till uthyrningen, till vem du vill hyra ut och den tänkta uthyrningstiden. Grunden för uthyrning i andra hand är att man har styrelsens samtycke eller har skäl för uthyrningen. Enligt 7 kap. 11 § BrL får du hyra ut din bostadsrätt även om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke, om hyresnämnden lämnar tillstånd till uthyrningen. Tillstånd ska lämnas om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. För ett sådant tillstånd krävs godtagbara skäl såsom exv. att du inte kan bo kvar på grund av arbete i en annan ort eller liknande, kontakta hyresnämnden för vidare upplysning. Innan du hyr ut kan det dessutom vara nyttigt att se till att besittningsskyddet avtalas bort, den aktualiseras annars efter 2 års uthyrning efter vilken hyresgästen får möjlighet att bo kvar.Hoppas Du fick svar på Din fråga!Mvh