Kan en markägare höja arrendeavgift hur som helst?

2016-04-30 i Arrende
FRÅGA |Kan en markägare höja arrendeavgigt hur som helst för en fritidshusägsre
Nicole Cai |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår ifrån att fråga handlar om bostadsarrende då inget annat än ett fritidshus nämnts i själva frågan. Men du är naturligtvis välkommen att ställa kompletterande frågor ifall det skulle röra sig om någon annan arrendeform. Reglerna om bostadsarrende anges bl.a. i 10 kap. Jordabalk (1970:994). Enligt 10:3 JB ska jordägaren eller arrendatorn som vill ändra arrendevillkoren för en ny arrendeperiod meddela motparten detta i den ordning som gäller uppsägning enligt 8:8 JB. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska ske senast ett år före arrendetidens utgång. I 10:6 JB anges att arrendeavgiften vid förlängning ska utgå med skäligt belopp. Blir det tvist om vilka villkor som ska gälla vid en förlängning av arrendeavtalet kan tvisten bli föremål för arrendenämndens prövning, se 10:6a § och 9:10 JB. Om arrendeavgiften inte kan bestämmas av jordägare och arrendator ska hänsyn tas till arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalet och omständigheterna i övrigt. Det är dock svårt att i lagen närmare precisera vad som ska anses utgöra skälig arrendeavgift. När det gäller att avgöra arrendeavgiftens storlek kan man dock få viss ledning genom att jämföra med vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden. I normala fall anses det inte oskäligt att arrendeavgiften är av den storleksordningen att den får förränta markvärdet. Hoppas att rådgivningen har varit behjälplig.

Fel i fastighet som getts i gåva

2016-04-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Kan man bli ansvarig att betala fel som uppstått i ett hus man har givit som gåva 2 1/2 år senare. Med vänlig hälsning,
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom din fråga rör ett hus så antar jag att huset är fast egendom. Fast egendom regleras i jordabalken (JB) och särskilt 4 kapitlet JB reglerar köp, byte och gåva. Enligt 4 kap. 29 § JB är det endast 4 kap. 1-3 §§ och 4 kap. 7-9 §§ som äger motsvarande tillämpning när det handlar om gåva av fast egendom. Exempelvis så gäller formkraven vid en gåva (det är då en gåvohandling som ska upprättas och undertecknas av både gåvogivaren och gåvotagaren) medan felreglerna inte kan göras gällande. Sammanfattningsvis så kan du alltså inte bli ansvarig för ett fel som uppstår på fast egendom om du har gett den i gåva till någon.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Uppenbart felaktig "utfästelse" vid husköp

2016-04-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Fel i fastighet - fråga om säljares uppenbart felaktiga utfästelseHej!Man talar ju mycket om vad säljaren utfäst vid fel i fastighet. Det som är utfäst eller garanterat behöver aldrig undersökas. Hur är det då om säljaren gör en utfästelse som är uppenbart felaktig? T.ex. att säljaren har specifikt angivet på köpeavtalet att husets fasad är grön. Men huset är egentligen rött, och det kan alla se vid första anblick. Köparen har också sett att huset är rött men har inte ifrågasatt säljarens utfästelse vidare. Kan köparen i efterhand framgångsrikt ställa säljaren till svars för denna uppenbart felaktiga utfästelse? Vart finns lagrum?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om säljaren av huset gör en "utfästelse" som är uppenbart felaktig är det inte en utfästelse om köparen inser eller borde inse felet (enligt tillitsprincipen, jfr 32 § avtalslagen). Säljaren blir alltså inte avtalsrättsligt bunden av sin felsägning. I det ifrågavarande fallet skulle husköpet avse köp av ett rött hus och inte ett grönt. Vänligen,

Kostnad för lagfartsändring

2016-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |vad kostar en lagfartsändring vid gåva mellan sambor
Johan Håkansson |Hej,Tack för att Du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Kostnaden för en lagfartsändring ligger för närvarande på 825kr. Blankett för lagfartsändring finner ni på Lantmäteriets hemsida.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga annars är du varmt välkommen att kontakta oss på tfn: 08-533 300 04 (Öppettider: Måndag till onsdag kl. 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Jag önskar dig en fortsatt trevlig dag och ett stort lycka till med ditt ärende,Mvh,

Störningar i boendet

2016-04-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Det gäller en vanlig hyrd lägenhet av Stångåstaden i Linköping. En väninna har bott i 43 år i samma lägenhet. Nu har familjen ovanför henne startat tvättinrättning i lägenheten ovanför henne. Dom använder 3-4 tvättmaskiner kopplar in dom i köket på nätterna och håller på och tvättar hela nätterna.Väninnan har hållit på i snart 2 år , hon har vänt sig till alla instanser hon vet om, men får ingen hjälp.Detta går henne på nerverna hon vet inte vad kan göra för att få slut på detta. Hon börjar bli nervklen eftersom hon aldrig får sova ifred på natten.Hon vill inte flytta och tycker inte att det är hon som måste göra det. Frågan är : Vad ska hon göra, vart kan hon vända sigHyresbolaget har tagit händerna ifrån henne.Har skrivit m detta förut, men hoppas nu på svar
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De relevanta bestämmelserna i frågan återfinns i 12 kap. Jordabalken, den s.k. ”hyreslagen”.Enligt 25 § hyreslagen ska en hyresgäst ”se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas”. Om störningar förekommer ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse att upphöra med störandet och om störningarna är särskilt allvarliga har hyresvärden till och med rätt att säga upp hyresavtalet.Vad som utgör en störning måste bedömas utifrån en skälighetsbedömning. Oväsen som medför att du inte kan sova ostört borde dock definitivt ses som en störning.I och med att din hyresvärd inte verkar ta problemet på allvar kan du som hyresgäst vända dig till Hyresnämnden och kräva att de ålägger din hyresvärd att göra något åt saken. Du kan även kräva att få nedsatt hyra för den tiden du har störts av oväsendet. Det är viktigt att du kan bevisa att störningarna ägt rum med hjälp av t.ex. vittnesmål från andra grannar. Genom denna länk kan du hitta hyresnämnden i Linköpings kontaktuppgifter: http://www.hyresnamnden.se/Kontaktuppgifter/Hyres--och-arrendenamnden-i-Linkoping/Hoppas du fick svar på din fråga! Har du ytterligare frågor kan du gärna vända dig till vår expresstjänst, där du får svar inom 3 dagar! Expresstjänsten hittar du genom den här länken: http://lawline.se/ask_a_question/express

Ledningsrätt

2016-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! På den fastighet jag köpte nyligen står en transformator. Det finns inget servitut, bara ett muntligt avtal med tidigare ägare från 70-talet. De som äger transformatorn stödjer sig på att Lantmäteriet låtit den få stå där. Den står 11 meter från bostadshuset och ledning till grannen går under mitt hus. De som äger transformatorn vill skydda sig med att jag köpte fastigheten med vetskap att den finns här. Jag fick ingen upplysning av tidigare ägare vad som gällde och jag tog kontakt med en jurist för att känna mig tryggare. Jag frågade mäklaren som inte ansåg att den var obekväm på plats. Nu vill jag veta om ett gammalt muntligt avtal kan gälla hur som helst och med vilka villkor som inte går att hänvisa till. De begär även att två meter utanför och runt transformatorn ska de bestämma över.Eftersom jag är ny ägare vore det lämpligt att allt omprövas.
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga!Vad har de för rätt att befinna sig på din fastighet med ledningar och transformator? Rätten kallas för ledningsrätt och regleras i ledningsrättslagen (här). Den ger ägaren av transformatorn rätt att få plats på din fastighet för att underhålla själva anordningen och ledningarna. Det du kan göra är att begära att lantmäteriet omprövar ledningsrätten (här), och din rätt till ersättning om du anser att den sänker din fastighets värde (här). Ett alternativ är att be kommunen se över placeringen för transformatorn om det är din hälsa du är orolig för. (här)Undersökningsplikten (här) som ägaren av transformatorn hänvisar till är inte lika långt gående för rättsliga fel (här). Det du kan göra är att kontakta säljaren för avdrag på köpeskillingen eller häva köpet helt (här), men du lär då kunna visa på att säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder som paragrafen lyder. Det är i allmän domstol detta prövas.Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning för att gå vidare med transformator olägenheten, rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger (här)” Hoppas du har fått svar på din fråga!Med varma hälsningar

Uppsägning av hyresavtal och ersättning för potentiella skador

2016-04-28 i Skadestånd
FRÅGA |Jag har en inneboende (var en vän) utan avtal. Hon har bott här i 6 mån. Hon har två små barn på deltid och allt har urartat. Jag vill att hon flyttar. Har förstått att jag måste ge henne tre månaders uppsägning. Från idag blir det 24 juli. Problemet är att jag kommer att vara bortrest 25 juni till ca 20 juli och jag litar inte på den här kvinnan. Hon blir oresonligt arg och jag är rädd att hon ska förstöra saker. Hur ska jag skriva uppsägningen så att jag kan kräva ersättning för ev skador på inredning? Ska jag fota/ filma allt innan jag reser?Tacksam för svar.
Erik Claeson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt Jordabalken (JB) 12 kap. 1 § ska ett avtal ligga till grund för en hyresrelation. I 2 § framkommer dock att sådana avtal även kan vara muntliga, varför det faktum att ni kommit överens om att hyra ut ett rum eller dylikt mot betalning ofta räcker för att det ska röra sig om ett avtal. I och med att inga mer ingående uppsägningstider framkommit i ert, väldigt grundläggande, hyresavtal så gäller som du nämnt ett minimum om 3 månaders uppsägningstid, enligt JB 12 kap. 4 § 1 punkten. Uppsägningen måste även vara skriftlig, i och med att hon bott där längre än 3 månader. Avseende hur du ska skydda din egendom från skador, alternativt säkra upp ersättning för potentiella skador, så ska egentligen ingen säkerhetsåtgärd krävas utav dig. Enligt JB 12 kap. 24 § så ska en person som orsakat skada på lägenheten eller vad den tillhör (möbler osv) ersätta den uppkomma skadan. Hon ska helt enkelt ersätta dig för den egendom hon hypotetiskt kan komma att orsaka. Detta leder oss dock till bevisfrågan. För att du ska kunna påvisa att en skada skett så måste du 1) kunna göra det klart att egendomen inte var skadad sen tidigare och 2) vad egendomen faktiskt är värd. I bevishänseende är det alltså klokt att ta det säkra före det osäkra och fotografera och se till att ha kvitton på allt. Du ska dock inte behöva skriva något speciellt i uppsägningen för att hon ska bli skadeståndsskyldig ifall hon orsakar skador. Lagen är direkt tillämplig i det avseendet. Om du verkligen vill ta det säkra före det osäkra även här och upplysa henne om denna skadeståndsskyldighet så kan du förslagsvis skriva in att hon bör observera att jordabalkens regler om hyra gäller hela hyresperioden ut, det vill säga inklusive de tre månaderna av uppsägningstid, och då kanske räkna upp skadeståndsskyldigheten ifall lägenheten skadas som ett exempel på dessa regler. Jag hoppas detta har besvarat din fråga.Med vänliga hälsningar

Besittningsskydd bostadsrätt

2016-04-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag undrar vilka regler som gäller rörande besittningsrätten för min bostadsrätt som jag hyrt ut i andra hand. Kan hyresgästen bo kvar i lägenheten hur länge denne vill efter 2 års uthyrning?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förutsätter att du träffade ett avtal om att hyra ut din lägenhet efter den 1 februari 2013 och att du endast hyr ut en (1) lägenhet. I det fallet blir den förhållandevis nya ”lagen om uthyrning av egen bostad” tillämplig. Lagen trädde i kraft den 1 februari 2013 och hyresgäster som har träffat avtal om att hyra en bostadsrättslägenhet i andra hand efter att lagen började gälla saknar helt besittningsskydd och hyresgästen kan alltså inte bo kvar hur länge denne vill. Det finns dock undantag om du hyr ut fler än en (1) bostadsrätt så var uppmärksam på detta. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.