Kan garderober utgöra byggnadstillbehör?

2015-11-01 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Har en fråga angående några lösa garderober som fanns under husvisningen som även kunde avskilja 2rum (vägg borttagen). Vi skrev kontrakt och sen fick jag en fråga på sms om jag vill köpa samtliga garderober i huset eller om dem ska sälja bort allt. Vi trodde såklart att garderoberna följer med huset under byggnadstillbehör. Sen har dem velat fram och tillbaka och vill nu ha med minst 2 stora garderober.Vi har inflyttning om en månad så hade velat få klara besked på om man får sälja bort garderober utan att meddela oss redan på visningen vad som skall behållas. För det måste väl ändå räknas som stadigvarande bruk?Vi köpte huset privat så har ingen mäklare som kan hjälpa till.
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det kommer till vad som ingår i ett husköp utgör Jordabalken (JB) tillämplig lagstiftning. För att ett föremål ska vara bestående genom ett fastighetsförvärv krävs att det utgör endera ett fastighets- eller byggnadstillbehör, jfr JB 2:1-2. Som du mycket riktigt definierat är frågan här huruvida garderober utgör byggnadstillbehör eller inte. För att en inredningsdetalj ska anses som fast, och därmed ett byggnadstillbehör, kräver lagen att ”det är ägnat för stadigvarande bruk för byggnaden”. Vad som sedan anses vara för stadigvarande bruk är inte vidare definierat i lagrummet annat än genom en uppräkningskatalog som inte ger allt för mycket vägledning. Svaret på frågan vad som således utgör ”stadigvarande bruk” får sökas något djupare i rättskällorna. Att ett föremål tillförts en fastighet för stadigvarande bruk ska först ske genom en objektiv bedömning. Det är således inte uppfattningen hos den som försett byggnaden med föremålet som först och främst ska råda. En första gränsdragning som bör göras är om garderoberna varit löst stående eller fast inmonterade. I juridisk doktrin diskuteras att det inte får avse ett genomgripande ombyggnadsarbete att avskilja ett tillbehör för att det ska utgöra lös egendom och således inte byggnadstillbehör. En annan gränsdragning är att föremålet ska kunna anses ha en generell nytta, alla som brukar fastigheten ska kunna tänkas ha nytta utav föremålet. Sammanfattningsvis kan konstateras att de eventuella garderober som är fast inmonterade bör utgöra byggnadstillbehör. Åtminstone om inget annat påtalats iaf senast vid visningen och att de inte kunnat avskiljas utan genomgripande ombyggnadsarbete. Garderober som inte är fast inmonterade bör härvid utgöra dubbletter och således utgöra lös egendom istället, dvs. inte byggnadstillbehör. Med vänlig hälsning

Vägran att flytta ut ur hyresrätt

2015-10-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Har en fråga gällande hyresavtal, Om man säger upp en hyresgäst, och hyresgästen i fråga har skrivit under ett avtal där han godkänner detta och kommer flytta vid angivet datum. Vad händer om han inte gör detta?
Ronny Hussein |Hej och tack för din fråga!Om hyresgästen vägrar flytta har hyresvärden möjlighet att ansöka om avhysning/vräkning hos kronofogdemyndigheten. Vad detta slutligen medför i praktiken är att hyresgästen får ett brev från kronofogdemyndigheten med angivet datum då vräkning kommer att ske. Lägenheten kommer att på angivet datum besökas av hyresvärden och kronofogdemyndigheten och hyresgästens lösöre kommer att flyttas och magasineras av kronofogdemyndigheten. Kostnaderna för flytten och flyttstäd etc. kommer eventuellt att bekostas av hyresgästen.Vänligen,

Rätt att måla om hyreslägenhet även utan hyresvärds samtycke

2015-10-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag och min pojkvän har fått ett förstahandskontrakt, men det är en studentlägenhet. Det står tills vidare på kontraktet men avtalet har en extra bilaga där det står att vi måste studera för att få bo där och ska lämna in studieintyg varje år.I hyresvärdens (den största i Göteborg...) vanliga lägenheter är det tillåtet att måla i lägenheterna. Vi utgick ifrån det när vi tackade ja till lägenheten men på den extra bilagan står det även att man inte får måla väggarna i studentlägenheterna. Lägenheten vi ska flytta in i har en mörkbrun och en mörkröd fondvägg, vilket vi inte anser är standardfärger och vill måla vitt. Vi blev rådda att prata med husvärden som vägrade diskutera saken och sa nej, oavsett vilka förslag vi lade fram (som att återställa fondväggarna när vi flyttar ut).I hyreslagen 12 kap står såhär:24 a § Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.Tänker också på att det står att "reglerna i detta kapitel är tvingande till hyresgästens fördel och parterna kan inte avtala om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen, om inte annat uttryckligen anges"Gäller detta vår lägenhet? Finns det särskilda regler för studentlägenheter? Eller har vi ingen rätt att måla?
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Som du mycket riktigt angett står det i 12 kap 24 a § i Jordabalken "Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan." I andra stycket anges då denna rätt får avtalas bort, men något av förhållandena som tas upp där är inte aktuella i ditt fall. I 12:1 JB st 5 anges följande; "Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges." Hyreslagens karaktär av skyddslag tar sig bl.a. uttryck i att flertalet av lagens regler är tvingande dvs. inte får sättas ur spel till nackdel för hyresgästen genom bestämmelser i hyresavtal. En lagbestämmelse är dispositiv endast när detta uttryckligen anges, i 12:24a finns möjligheter att avtala bort rätten att måla om, men som sagt, ingen sådan omständighet föreligger i detta fall.Detta innebär att hyresvärdens förbehåll är utan verkan och du som hyresgäst har således lagligt stöd för att måla om i lägenheten.Vänligen,

Nekat medlemskap i bostadsrättsförening

2015-10-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejJag har fått en gåva 85% av lägenheten. (bostadsrätt) har skickat all info till föreningen kring detta och fått svaret att då man inte vet ifall jag kommer att bo där permanent så nekades jag inträde och detta utan att få ett svar ifrån mig gällande ifall jag ska bosätta mig där eller inte.Hur på verkar detta min den gåva jag fått? Kan man överklaga och få rätt om man avser att bosätta sig där permanent och bli godkänd eller kan man nekas igen?Tack på förhand
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Enligt 2 kap.10§ BRL kan den som vägrats inträde i föreningen inom en månad från den dag han fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Det krävs tydligen allvarlig misskötsamhet för att hyresnämnden inte ska bevilja medlemskap, t.ex. omfattande boenderelaterade skulder som dessutom fortfarande är obetalda vid prövningen i nämnden. Men hyresnämndens bedömning kommer trots allt att bygga på intresseavvägningar mellan dina och föreningens intressen. Blir man nekad även av hyresnämnden kan man överklaga beslutet till Svea hovrätt. Jag hoppas rådgivningen har varit behjälplig. Du är alltid välkommen att höra av dig till oss om du har några ytterligare funderingar kring frågan.

Bestämmelser beträffande ersättning för utebliven/sen reparation i hyresrätt, bl.a. åtgärdsföreläggande.

2015-11-01 i Hyresrätt
FRÅGA |De har gått ett år sen jag gjorde en anmälan på att ett fönster va dåligt. De är först nu dom kommer och ska bytta ut fönstret. Kan jag begära att jag får en grattis hyra nu när de har gått så lång tid. De är först nu dom ska fixa de.
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det kommer till hyreslägenheter är den s.k. Hyreslagen (JB kap. 12) primärt tillämplig lagstiftning. Som jag tolkar din fråga rör den en överenskommelse mellan dig och din hyresvärd, där hyresvärden varit sen med en åtgärd ni kommit överens att hyresvärden ska stå för. Att hyresvärden lovat dig en reparation definieras juridiskt som att den gjort en s.k. utfästelse. Har hyresvärden gjort en utfästelse att reparera en brist kan du som hyresgäst gå till hyresnämnden om hyresvärden inte håller vad den lovat. Hyresnämnden kan då utfärda ett åtgärdsföreläggande, vilket får förenas med vite, och innebär att hyresvärden bara får viss ytterligare tid på sig att reparera bristen, jfr JB 12:16. Hyresnedsättning för tid som lägenheten varit bristfällig kan komma ifråga i vissa fall. Först krävs att det inte är du eller någon i ditt hushåll, gäst som boende, som orsakat fönstrets nedsatta funktion. Kommer härefter nedsättning på fråga ska den då vara skälig i relation till bristen. Det framgår inte helt vilket typ av men du lidit av att fönstret varit dåligt. Det är därför inte helt lätt att avgöra hur stor en skälig nedsättning därför skulle kunna vara, jfr JB 12:11 och 12:24. En förutsättning för att kunna kräva hyresvärden på nedsättning av hyra är att hyresgästen inte betalt hyran utan att i någon mån protestera under tiden och dessutom då begärt att bristen ska avhjälpas under tiden den har förelegat. Tid före dess att hyresvärden uppmärksammats på bristen bör inte gå att få nedsättning för överhuvudtaget. Sammanfattningsvis kan konstateras att om du eller någon i ditt hushåll inte är ansvarig för det bristfälliga fönstret, och att du under den tiden bristen har förelegat har protesterat och framställt begäran om nedsättning av hyran till hyresvärden, bör du ha möjlighet att få en skälig hyresnedsättning för den tid som förflutit sedan du gjorde anmälan till hyresvärden om bristen. Detta eller i vart fall för tiden sedan ni kom överens om att hyresvärden skulle åtgärda den. Ett liknande krav kan vara komplicerat att utforma och framställa retroaktivt. Behöver du hjälp att framställa ett krav gentemot din hyresvärd rekommenderar jag att du kanske tar hjälp av en erfaren jurist. För att komma i direkt kontakt med en sådan kan du boka tid direkt på http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Uppsägning av privat hyresvärd

2015-10-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag flyttade in i min lägenhet för en månad sedan (avtal gäller från 150916), hos privat hyresvärd. Idag blev jag uppsagd för att hyresvärden själv ska flytta in i lägenheten (pga ansträngd ekonomi). Hon äger alltså både min och sin egen lägenhet, men hyr ut den här. Får hon göra så?
Odysseas Georgakakis Paulsson |Hej och tack för att du vänder dig till LAWLINE med din fråga!Eftersom att du inte nämner någon avtalad uppsägningstid mellan dig och hyresvärden så utgår jag från att det är ett hyresavtal på obestämd tid.Enligt lagen om uthyrning av egen bostad så gäller ett hyresavtal på obestämd tid om ingen bestämd hyrestid har avtalats för att upphöra att gälla. Det finner du i 3 §: https://lagen.nu/2012:978Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter från uppsägningen.Hyresvärden får alltså säga upp lägenheten men du har tre månaders uppsägningstid från och med nästa månadsskifte från tidpunkten då hyresvärden säger upp dig. Detta är för att skydda hyresgästen vilket i ditt fall innebär att hyresvärden inte kan flytta tillbaka till sin lägenheten förrän uppsägningstiden är över.Jag hoppas att det löser sig!Hälsningar,

Kan förening avslå förfrågan om andrahandsuthyrning?

2015-10-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag äger en bostadsrätt och vill hyra ut sen i andrahand på grund av att jag har fått arbete utomlands på ett år. Styrelsen avslår utan att ge någon motivering. Har jag inte rätt att hyra ut i andra hand med tanke på situationen?
Joakim Wahlgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om andrahandsuthyrning och vilka rättigheter samt skyldigheter man har hittar du i Bostadsrättslagens 7 kap som du hittar HÄR. Andrahandsuthyrning föreligger när bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet till någon annan som ska använda den självständigt. En bostadsrättshavare kan upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand om bostadsrättsföreningen samtycker till det. Skulle föreningen inte lämna sitt samtycke, kan bostadsrättshavaren söka tillstånd hos hyresnämnden. Det kan du göra HÄR. En bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand utan att ha samtycke eller tillstånd riskerar att förverka bostadsrätten.Detta innebär att styrelsen kan avslå din förfrågan men du kan söka tillstånd hos hyresnämnden. Då arbete utomlands vanligtvis utgör ett skäl för andrahandsuthyrning tycker jag att du ska ansöka hos hyresnämnden. Hoppas att du fick svar på din fråga. Du är välkommen att kontakta oss igen.

Vem betalar för att ta bort grenar som växer över tomtgränsen?

2015-10-29 i Fastighet
FRÅGA |Grannens ek växer in på min tomt över mitt hus. Han hänvisar till jordabalken och menar att jag ska ta bort grenarna själv. Beräknat till 3000kr. Vem skall betala och vem äger grenarna?
Tatjana Johansson |Hej! Tack för din fråga och för att du har valt att ställa den till oss på Lawline.När det gäller rättsförhållanden rörande fast egendom aktualiseras precis som du har nämnt Jordabalken, vilken du kan ta del av och läsa här. Du har enligt Jordabalken rätt att ta bort en rot eller gren som tränger in på din fastighet om detta medför en olägenhet för dig. Lagen anger emellertid att om åtgärden kan väntas medföra betydande skada för din granne, måste du först ge honom möjlighet att själv vidta den planerade åtgärden innan du gör det (se här). Din granne ska då få skälig tid på sig att göra detta, vilket tidigare har ansetts vara cirka sex månader. Om din granne inte vidtar åtgärden inom sex månader är det alltså fritt fram för dig att ta bort grenar eller rötter som tränger in på din tomt. Eftersom din granne har gett klartecken för dig att ta bort grenarna verkar det inte som att åtgärden kommer att innebära någon skada för honom. Jag vill dock påpeka att det är viktigt att du är försiktig när du bort grenarna så att du inte skadar eken mer än nödvändigt eftersom ett sådant förfarande kan medföra skadeståndsskyldighet för dig. Ett tips är därför att anlita någon som arbetar professionellt med att beskära träd, något du redan verkat ha tänkt på eftersom du har angett att det kommer att kosta 3000 kr. Jordabalkens bestämmelser ger emellertid inte uttryck för att den drabbade grannen ska kunna begära ersättning, vilket innebär att du inte kan begära ersättning för arbetet av din granne, utan är en åtgärd som du får bekosta själv. Eftersom trädet står på din grannes tomt äger han det och då också dess grenar. I förarbetsuttalanden finns det ett exempel med fruktträd där lagstiftaren framhåller att frukter som hänger på överskjutande grenar, torde tillkomma trädägaren men att så snart frukten fallit ned på grannens mark så ägs den av denne. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om det är något mer du undrar över så är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen. Med vänliga hälsningar