Vilken standard ska en hyreslägenhet ha?

2015-12-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej.Vilken standard och skick en hyresgäst kan kräva avseende bostadslägenhet?
Jakob Borin |Hej och tack för din fråga!Du hittar svaret på din fråga i 12 kap. jordabalken. Av 12 kap. 18a § 6 st. framgår att:"En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning,2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,3. avlopp för spillvatten,4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor." Av 12 kap. 18a § 7 st. framgår vidare att "Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas."Om du anser att din bostadslägenhet inte uppfyller de krav som framgår av bestämmelserna ovan kan du, i enlighet med 12 kap. 18a § 1 st, ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska föreläggas att vidta åtgärder för att uppnå sådan standard. Hoppas att detta besvarade din fråga!

Preskription garage över tomtgräns

2015-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad kan jag göra om del av grannens garage står på min tomt (kanske bara taköverhänget)? Gäller preskription? Från vilket datum börjar preskription räknas?
T E |Hej och tack för din fråga!Svaret på din fråga blir olika beroende på om grannen haft bygglov för garaget eller inte.Har grannen inte haft bygglov ska frågan om påföljd för överträdelsen tas upp till överläggning hos Byggnadsnämnden inom 10 år från det att överträdelsen begicks, se 11 kap. 20 § PBL (här).Har grannen haft bygglov för garaget och det byggts över tomtgränsen så är utgångspunkten att din granne inte behöver göra något åt det om det inte är ekonomiskt försvarligt att kräva det. Då det antagligen skulle kosta mycket för din granne att flytta garaget kan du sannolikt bara kräva att grannen flyttar garaget om denne har inkräktat på din tomt med avsikt eller grov vårdslöshet, 3 kap. 12 § 1 st. JB (här). Dock så har du rätt till ersättning för intrånget på din mark, detta oavsett om du kan bevisa att grannen varit medveten om sitt agerande eller inte, 3 kap. 12 § 2 st. JB (här).Lycka till!

Ansvarsfördelning vid andrahandsuthyrning för skada

2015-12-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min bostadsrätt i andrahand. Nu är det så att det är stopp i avloppet och jag misstänker att det är hyresgästens fel så nästa vecka kommer Brf rörmokare för att se vad som gör så att det luktar så illa i toaletten. Om det nu är så att det beror på hyresgästen, kan jag kräva att hen betalar det som krävs för att åtgärda detta? Eller är det jag som ansvarar i o med min bostadsrätt? Tack på förhand.
T E |Hej och tack för din fråga. Vid uthyrning av bostadsrätt blir lagen om uthyrning av egen bostad (här) tillämplig tillsammans med jordabalken (här). När du hyr ut din bostadsrätt får du samma skyldigheter och rättigheter som en hyresvärd. 12 kap. JB kallas för "Hyreslagen" och bestämmelserna där aktualiseras i ditt fall.I 12 kap. 24 § 1 st. JB stadgas att en hyresgäst är skyldig att ersätta skada som uppkommit genom vårdslöshet, försummelse eller vållande från dennes sida. Har skadan uppkommit genom normalt brukande står du för kostnaderna. Du måste således kunna bevisa att skadan uppkommit p.g.a. vårdslöshet, försummelse eller vållande för att kunna rikta skadeståndskrav mot hyresgästen. Beroende på omständigheterna kan det bli svårt för en hyresvärd att uppfylla beviskravet och därför bör du i första hand diskutera situationen med din hyresgäst och komma fram till en rimlig lösning. Om det inte leder någonstans bör du uppsöka en yrkesverksam jurist för rådgivning. Tänk dock på att i tvistemål kan den som förlorar processen bli ersättningsskyldig för sin motparts rättegångskostnader så försök i första hand att prata med hyresgästen för att slippa sådana kostnader.Lycka till!

Överlåta hyreslägenhet till sammanboende närstående

2015-12-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Min särbo är inneboende hos sin mor, som nu skall flytta till ett seniorboende. Han har varit skriven på adressen i 8 år, men står inte med på kontraktet. Nu undrar vi om det finns möjlighet för honom att "ta över" hyreskontraktet, om han har någon besittningsrätt överhuvudtaget, då han bott där och betalat hyra o.d.y.l.Det finns ingenting skrivet att han i princip är "hyresgäst".
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Sammanfattning och rådI första hand bör din särbo kontakta hyresvärden och höra om han kan skriva ett nytt hyreskontrakt på lägenheten. Om hyresvärden inte vill detta bör din särbos mor ansöka hos hyresnämnden om att få överlåta lägenheten till sin son. Observera att hyresvärden kan kräva din särbo på moderns eventuella obetalda hyresskulder om han tar över kontraktet på det viset.Blankett för ansökan om överlåtelse samt mer information hittar du på hyresnämndens hemsida här: http://www.hyresnamnden.se/Overlata-bostadslagenhet/Ansokan/Har du fler frågor rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.UtredningSom inneboende har man inte besittningsskydd. Däremot kan en hyresgäst ha rätt att överlåta sin lägenhet till en närstående som varaktigt sammanbor med denne, 12 kap 34 § JB.Det kan alltså finnas en rätt för din särbos mor att överlåta hyresrätten till din särbo. Modern måste då ansöka om detta hos hyresnämnden. Enligt Hyresnämnden bör din särbo ha delat hushåll med sin mor i minst tre år före överlåtelsen. Det är viktigt att din särbo har haft gemensamt hushåll med sin mor och inte bara har haft tillgång till ett enskilt rum som inneboende. Utifrån den beskrivning av situationen du har gett tycks det finnas goda förutsättningar för att få tillstånd från hyresnämnden.Om modern får tillstånd till och genomför överlåtelsen kommer hyresvärden i normalfallet ha rätt att kräva din särbo på betalning för hans mors gamla hyresskulder, om det finns några. Din särbo kan sedan kräva sin mor på betalning i efterhand.Det är självklart också möjligt för din särbo att höra av sig till er hyresvärd direkt och höra om han kan skriva ett nytt hyreskontrakt på lägenheten. Detta bör han göra i första hand.Mvh

Återbetalning av deposition vid andrahandsuthyrning

2015-12-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har hyrt andra hand bostads och hon vägrar att betala tillbaka depositionen. Måste vi lämna tillbaka nycklarna eller när må vi göra det?
T E | Hej!En deposition ska fungera som ett skydd för uthyraren och ska normalt betalas tillbaka till hyresgästen vid hyrestidens utgång. Undantag från det här är när hyresgästen orsakat skada på lägenheten, då kan depositionen anses förverkad. Enligt 12 kap. 24 § JB (här) har hyresgästen en vårdplikt vilket innebär att denne ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av bostaden. Hyresgästen har även en skyldighet att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande, vårdslöshet eller försummelse. Har er uthyrare inte uttryckt att det föreligger några sådana omständigheter för innehållande av depositionen har ni en fordran på uthyraren som ni har rätt att få utbetald.Jag skulle inte råda er att innehålla nycklarna då det kan vara en omständighet som berättigar uthyraren att inte återbetala depositionen. Vägrar uthyraren att betala kan ni istället få hjälp med att få tillbaka pengarna genom att få skulden fastställd. Ni måste då få ett bevis på att skulden existerar. Det här kan du få antingen genom att väcka talan mot personen i tingsrätten genom att skicka in en stämningsansökan, regler om det hittar ni i rättegångsbalken (här) eller kan ni ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten, se 2 § lag om betalningsföreläggande (här). När skulden blivit fastställd kan ni få hjälp av kronofogden att driva in skulden. Hoppas ni fick svar på er fråga!Vänliga hälsningar,

Samfälligheters rättshandlingsförmåga

2015-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Gäller ett muntligt avtal vid en fastighetsförsäljning. Säljaren som var delägare ien samfällighet lovade köparen att nyttja en del av samfälligheten. Övriga delägare isamfälligheten har ingen kännedom om detta löfte. köparen har sålt fastighetenoch den nye ägaren anser att detta muntliga avtal skall gälla för henne.Den ursprungliga säljaren som sålde marken och gav det muntliga löftet utan attmeddela övriga ägare till samfälligheten är sedan länge avliden.
Jesper Lublin |Hej och tack för att du vänder dig till lawline.Utgångspunkten för mitt svar är att ni har en korrekt, enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (nedan förkortad SFL), bildad förening. Jag vill även börja med att peka ut att det inte finns några egentliga formkrav vad gäller nyttjanderätter, de kan vara muntliga. Det är dock inte enligt min uppfattning problematiken för dig och din förening. Jag tolkar din fråga som så att det kan ha funnits ett behörighets- och eller befogenhetsöverskridande från den nu avlidne överlåtaren. En samfällighetsförening styrs av SFL, stadgar och beslut tagna av stämman. Utan att vara insatt i alla dessa delar kan jag inte ge dig ett exakt svar. Det som råder generellt är att styrelsen är behörig att företräda föreningen i förhållande till tredjeman. Samma behörighet tillkommer firmatecknare, se 6 §. Styrelsen och firmatecknaren får dock inte utan stöd av stadgarna eller beslut tagna av föreningsstämman överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år (37 § SFL).Sammanfattningsvis är min bedömning att avtalet kan vara ogiltigt om din fråga gäller att säljaren inte kunde binda föreningen. Gäller din fråga istället en nyttjanderätt, så kan det vara giltigt.Jag hoppas detta har gett dig en ingång till juridiken men vill också förmedla att lawline erbjuder via familjensjurist en mer utförlig hjälp i ärendet. Med vänlig hälsning

Försäljning av bostadsrätt, vad ingår?

2015-12-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |hej, vi sålde nyligen vår bostadsrätt till ett par som undrar eller bättre sagt mest kräver att våra IKEA garderober som vi ställt i sovrummet och som platsar där jättebra ska ingå i köpet. Vi har sagt att de är inte platsbyggda och inte fastskruvade i väggen, utan lösa garderober, inköpta för 2 år sedan( kvitto finns) och att de inte ingår i köpet. Vår mäklare verkar vara mest på deras sida (!) då hon påstår att garderober skall lämnas. I efterhand såg vi att mäklaren hade i objektbeskrivningen av vår lägenhet beskrivit sovrummet med" en hel garderobsvägg" på ett ställe och på ett annat ställe "finns utrymme för dubbelsäng eller enkel säng och garderober". Kan det vara möjligt att vi är tvungna lämna vår lösa egendom bara för att de platsar så fint och perfekt i rummet? Har mäklaren gjort fel här ?Tacksam för snabbt svar.
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bostadsrätter är lös egendom och försäljningen regleras därför i Köplagen https://lagen.nu/1990:931.I Jordabalken, som gäller för fast egendom, finns tvingande bestämmelser som anger vad som ska ingå vid en fastighetsförsäljning och vad som anses vara byggnadstillbehör. Exempelvis är platsbyggda garderober typiskt byggnadstillbehör. Men eftersom bostadsrätter är lös egendom och således inte regleras av Jordabalken kan vi inte använda oss av dessa regler utan det blir istället avtalet mellan säljare och köpare som är avgörande för vad som ska ingå i försäljningen.Hoppas att detta besvarade din frågaVänligen

Inteckning av fastighet

2015-12-29 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej,Om man gör en inteckning i en fastighet, alltså ett pantbrev, vad är det för säkerhet i en inteckning/pantbrev när huset säljs?
Max Axell |Hej och tack för att du kommer till Lawline med din fråga! Ett pantbrev (inteckning) i fast egendom består vid försäljning (Vilket kan utläsas ur 4 kap 16 § Jordabalk (JB)). Vid överlåtelse av fastighet brukar säljaren lösa ut inteckningarna alternativt att köparen övertar de eventuella lån som är kopplade i fastigheten. Pantbrevet utgör i sig inte någon belastning i fastigheten, utan det är när den kopplas till en fordran och överlåts till kreditgivaren som en panträtt uppstår, vilket utgör en belastning i fastigheten. Enligt 6 kap 2 § JB kan panträtt i fastighet som huvudregel enbart upplåtas av fastighetsägaren. Det finns emellertid undantag till detta stadgat i 6 kap 7 § JB. Där stadgas att om den förre ägaren (säljaren) efter köpet upplåter panträtt (genom att överlämna ett pantbrev till t.ex en bank för ett lån) kan denna i vissa fall bestå. Dock blir ju säljaren ansvarig mot köparen, men kreditgivaren (den med panten) nöjer sig oavsett. Slutsats: Vid försäljningen består pantbrevs giltighet. Ett pantbrev är i sig inte någon säkerhet i en fastighet, utan det är när den pantsätts som den blir relevant. Efter försäljningen kan ett pantbrev (som säljaren inte gett till köparen) i vissa fall användas av säljaren för att upplåta säkerhet i fastigheten. Ha en bra dag!