Förverkande av hyresrätt vid olovlig andrahandsuthyrning

2016-11-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Min mor har hyrt ut sin Hyreslägenhet till mig under 7 års tid utan några som helst problem dock utan att meddela hyresvärden om detta då vi är familj och går under samma efternamn. Nu har hyresvärden hastigt och lustigt skickat ett uppsägningsbrev att hyreslägenheten till min Mor då det står att hon olovligen hyr ut lägenheten i andra hand och att hon står skriven på en annan adress. Min fråga är nu kan hyresvärden göra så och av vilken anledning? Hyran betalas alltid i tid och har alltid gjort och jag som bor här är 100% skötsam lugn i övrigt, spelar inte musik högt och har sällan några tillställningar. Kan min mor rädda förstahandskontraktet och kan jag bo kvar? Anledningen till att jag inte kan skriva mig på adressen är pga betalningsanmärkningar som ligger i något år till, dock inga som helst aktuella skulder till någon.MvhMathias
Jenny Ångström |Hej och tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline!Rätten att hyra ut sin bostad regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad ”Hyreslagen”. I 39 § framgår det att hyresvärden måste lämna sitt samtycke för att en hyresgäst ska få hyra ut (eller på annat sätt upplåta) sin lägenhet i andra hand. Om en hyresgäst upplåter lägenheten i andra hand utan erforderligt tillstånd är detta skäl för förverkande enligt 42 § om inte hyresgästen efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd, och får ansökan beviljad. Det innebär alltså att din mor borde ha fått en tillsägelse från hyresvärden och inte en uppsägning. Om din mor, efter tillsägelse, inte vidtar rättelse har däremot hyresvärden rätt att förklara hyresrätten förverkad. Att du är en skötsam hyresgäst är hedervärt men tyvärr inget som gör en upplåtelse i andrahand utan tillstånd tillåten. Lycka till i eran fortsatta kontakt med hyresvärden. Behöver ni mer hjälp är ni hjärtligt välkomna att höra av er igen!

Hyra ut bostadsrätt i andra hand

2016-11-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag bor f.n. utomlands pga arbete, och hyr därför sedan 1,5 år ut min BR i centrala Sthlm. Jag planerar nu att i börja på nästa år sälja min BR och köpa en mycket mindre BR, för att minska min belåningsgrad. Får jag, direkt efter köp av ny BR, omgående hyra ut den i andra hand ? Jag planerar ju att komma tillbaka till Sthlm, och vill därför ha kvar en liten lägenhet, men när detta sker beror på mitt arbete. Finns det ngn lag om att jag måste bo en tid i min nya BR innan jag får lov att hyra ut den, eller kan jag göra detta på en gång efter köp ?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 10 § så får en bostadsrättsinnehavare hyra ut i andra hand endast som bostadsrättsföreningen har gett sitt samtycke. Om bostadsrättsföreningen vägrar ge samtycke till andrahandsuthyrning så kan man ansöka om detta i hyresnämnden, 7 kap. 11 § bostadsrättslagen. Tillstånd ska då lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.Det finns alltså ingen lagstadgad bestämmelse som innebär att du måste ha bott en viss tid i din bostadsrätt innan du får hyra ut den, däremot kan det finns regler om andrahandsuthyrning i din bostadsrättsförening, exempelvis i stadgarna. Du bör därför undersöka detta först och sedan ansöka om tillstånd från din förening om att hyra ut i andra hand. Hoppas detta besvarade din fråga!Med vänlig hälsning

Uppsägning av hyreskontrakt

2016-11-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr ut en bostadsrätt till en hyresgäst. Jag vill bli av med hyresgästen och sälja bostadsrätten. * Vi har ett standardkontrakt som gäller från "1 april 2012 - tills vidare". Det står inget om uppsägningstid.* Hyrsegästen bodde i lägenheten när den förvärvades. (hon har bodd där i 40+ år)* Vi har sedan januari 2014 upplyst hyresgästen om att vi vill sälja lägenheten och då hon inte vill köpa, bett henne att se sig om efter annat boende. Hur kan jag gå tillväga för att säga upp min hyresgäst?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer först gå igenom gällande rättsläge och sedan ge dig en sammanfattning och rekommendation av hur du bör gå tillväga.Gällande rättslägeTillämpliga regler när det handlar om uthyrning av bostadsrätter är 12 kap. jordabalken (även kallad "hyreslagen") samt i vissa fall även lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Privatuthyrningslagen är en lex specialis och det innebär att om det finns regler i privatuthyrningslagen och i 12 kap. JB som är motstridiga så ska privatuthyrningslagen gälla, se 1 § 2 st. privatuthyrningslagen. Enligt 12 kap. 4 § JB ska sett hyresavtal som löper på obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla. När det gäller bostadslägenhet så upphör avtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Samma sak gäller enligt 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. En uppsägning ska även vara skriftlig om hyresförhållandet varat i längre än tre månader, 12 kap. 8 § JB. Rekommendation Du bör alltså meddela din hyresgäst skriftligen att du har för avsikt att säga upp hyresavtalet. Då kommer hyresgästen ha en uppsägningstid på ca tre månader (beroende på när du säger upp avtalet). Exempelvis om du säger upp avtalet idag den 10 november 2016 så upphör avtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, alltså 28 februari 2017. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Inneboende som kvarlämnat egendom

2016-09-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har haft en inneboende hos mig som flyttat ut, men hans saker står kvar och han kommer inte och hämtar dom, vad kan jag göra?
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! I 12 kapitlet jordabalken (JB), som kallas för hyreslagen, reglerar hyra av hus eller delar av hus. Svaret på din fråga återfinns i kapitlet och närmare bestämt i 12:27 st. 2 JB. Där stadgas att om det har gått mer än sex månader från det att hyresgästen lämnade eller avhystes från lägenheten eller mer än tre månader efter anmaning från hyresvärden att hämta egendomen tillfaller den egendomen som fortfarande är kvar i lägenheten hyresvärden utan lösen. För att sätta lagrummet i kontext på din fråga är du att betrakta som hyresvärd i det här fallet eftersom du haft en inneboende i din lägenhet. Således var din inneboende din hyresgäst. Den egendom som din inneboende kvarlämnat tillfaller därmed dig såvida förutsättningarna som paragrafen uppställer är uppfyllda.Jag hoppas att jag kunde bringa en viss klarhet i frågan och om du har någon ytterligare fundering, kommentar eller synpunkt får du gärna lämna en kommentar i kommentarsfältet nedan.Vänliga hälsningar,

Besittningsrätt vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2016-11-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag äger en lägenhet och har hyrt ut den i snart två år till en vän. Jag önskar hyra ut lägenheten (till samma vän) ytterligare ett år kan hen ta min lägenhet/få besittnings skydd? Jag äger inga fler lägenheter och hyr inte heller ut något rum eller liknande i den hyresrätt jag bor i nu. Tacksam för svar!/Mvh C.
Daniel Scharff |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Den 1 februari 2013 började en ny lag för uthyrning av bostadsrätter att gälla, privatuthyrningslagen, se här. Enligt 3 § stycket 3 p i nyss nämnda lag har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte kommit överens om något annat. Detta innebär att den som hyr en bostadsrätt inte får något besittningsskydd.Om du hyr ut flera lägenheter, gäller detta endast den första lägenheten. Sammanfattningsvis kan sägas att den som hyr en bostadsrätt i regel inte kan få besittningsskydd. Det är däremot möjligt att få besittningsskydd om hyresvärden hyrt ut till en annan inneboende först alternativt även hyrt ut en annan lägenhet.Med vänliga hälsningar

En bostadsrätt har hyrts ut i andra hand utan att uthyrningen godkändes av bostadsrättsföreningens styrelse – föreningen vill nu avhysa andrahandshyresgästen. Också om ingående av muntliga avtal

2016-11-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har fr.o.m 1 december 2015 hyrt en bostadsrätt i andra hand. När vi skrev kontraktet kom vi överens muntligen att vi skulle förnya kontraktet efter 1 år. När vi i år skickar in en förnyelse på kontraktet godkänd inte detta av föreningen och dess styrelse. Vi får också reda på att vårt första kontrakt aldrig godkänts. Föreningen vill att vi flyttar ut men vi får inget klart besked när från de vi hyr av. Vi vill nu flytta ut och sa upp vårt kontrakt. Vi menar med att kontraktet går ut 1 december då det var skrivet för ett år. men i första kontraktet står det "tills vidare" med två månaders uppsägningstid (slutet av januari). Gäller kontrakten som aldrig godkändes av föreningen? Gäller det muntliga som var sagt för ett år? Och måste vi betala hyra till slutet av januari om föreningen kastar ut oss i december? Tacksam för svar!
Simon Göransson |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Som jag förstår er fråga undrar ni om1. Om hyreskontraktet är giltigt, trots att andrahandsuthyrningen aldrig godkändes av föreningen2. Om det muntliga villkoret om förnyelse gäller, trots att det i kontraktet står att det gäller tills vidare – samt vad det muntliga villkoret egentligen innebär.3. När löper hyresavtalet ut?4. Om ni måste betala hyran tills slutet på januari, även om ni kastas ut i december.DispositionJag har valt att disponera mitt svar enligt följande ordning:1. Betydelsen av att föreningen aldrig godkände andrahandsuthyrningen.2. Relevant lagstiftning för de senare delarna.3. Om föreningen över huvud taget kan kasta ut er i december.4. Om det muntliga villkoret gäller, och dess betydelse för ert hyresavtal.5. Om ni måste betala hyra för det fall att föreningen lyckas kasta ut er i december.6. En sammanfattningVilken betydelse har det att föreningen aldrig godkände andrahandsuthyrningen?I ett fall som ert är det viktigt att ha klart för sig att det rör sig om två separata rättsliga förhållanden:1. Ert förhållande till er hyresvärd.2. Er hyresvärds förhållande till bostadsrättsföreningenDessa två förhållanden måste man skilja mellan, rättsligt sett. I förhållande 1 är bostadsrättsföreningen helt utomstående. I förhållande 2 är ni helt utomstående.Av det jag nu har sagt följer att giltigheten av ert hyreskontrakt i princip inte påverkas av att föreningen aldrig godkände andrahandsuthyrningen. En annan sak är att ni kan riskeras att berövas lägenheten av föreningen, se vidare nedan – det innebär dock inte att ni inte kan göra gällande anspråk mot er hyresvärd.Relevant lagstiftningDet finns tre lagar som är särskilt relevanta för ert fall.I förhållandet mellan er hyresvärd och bostadsrättsföreningen är det bostadsrättslagen (1991:614) som gäller.I förhållandet mellan er och er hyresvärd gäller dels 12 kap. jordabalken (1970:994) (förkortad JB), dels lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (här kallad ”privatuthyrningslagen”).12 kap. JB gäller för avtal genom vilka del av hus upplåts mot ersättning enligt dess 1 §. Detta innefattar uthyrning av bostadsrätter i andra hand.Om det är så att er hyresvärd bara har hyrt ut en enda bostadsrätt (dvs., den som ni hyr) gäller också privatuthyrningslagen enligt dess 1 §.Kan föreningen kasta ut er i december?För att föreningen ska kunna tvinga er att flytta bort med lagliga medel krävs att den har en lagakraftvunnen dom (eller motsvarande) som innebär att er hyresvärds bostadsrätt är förverkad. En sådan dom kan verkställas för att få bort såväl er som er hyresvärd. Föreningen kommer då att behöva anlita kronofogdemyndigheten för att verkställa en tvångsavflyttning.Om föreningen självmant (dvs., utan hjälp från t.ex. kronofogdemyndigheten) skulle tvinga bort er skulle de personer som försöker att tvinga bort er med all sannolikhet begå någon form av brott.Som jag förstår det har föreningen ingen lagakraftvunnen dom (eller motsvarande) på att er hyresvärds bostadsrätt är förverkad. Föreningen kan då inte med tvång avhysa er – än. Om den får en lagakraftvunnen dom i tid, kommer den dock kunna tvinga er att flytta ut i december.Det muntliga villkoret och hur det påverkar er rätt till uppsägningI svensk rätt kan avtal ingås på många olika sätt, såväl skriftligen som muntligen. Vissa kontrakt måste dock t.ex. vara skriftliga för att vara giltiga. Ett hyresavtal måste dock inte vara skriftligt.Frågan blir då bara kring vad ni har avtalat. Det framgår inte helt för mig av er fråga om det muntliga villkoret avtalades om före eller efter ni avtalade om det som står i det skriftliga kontraktet. Som jag förstår det avtalade ni om det muntliga villkoret i efterhand, såsom en modifiering av ert redan ingångna kontrakt. Då är det självklart det muntliga villkoret som gäller.Problemet som ni kan få är att bevisa det muntliga villkoret. Det är ni som kommer att behöva bevisa att det muntliga villkoret finns, vilket jag inte tror att ni kommer att nå framgång med om er hyresvärd förnekar det.Om det som står i det skriftliga kontraktet gäller är ert hyresavtal ingånget på obestämd tid.Enligt 3 § andra stycket privatuthyrningslagen kan hyresgästen säga upp hyresavtalet att upphöra vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Alltså, om ni t.ex. säger upp kontraktet i december upphör det att gälla vid månadsskiftet januari–februari.I ert kontrakt står det dock att uppsägningstiden är två månader, vilket oftast är en längre tid än vad som gäller enligt privatuthyrningslagen. Enligt 2 § privatuthyrningslagen går dock uppsägningstiden enligt privatuthyrningslagen före. Det spelar alltså ingen roll att uppsägningstiden i ert kontrakt är längre.Om det muntliga villkoret istället gäller, upphör ert hyresavtal att gälla den 1 december 2016. Det följer av 3 § första stycket privatuthyrningslagen. Ni kan dock enligt samma lag säga upp avtalet tidigare, men då gäller den uppsägningstid som jag nyss redogjorde för.Hur påverkas er skyldighet att betala hyran om föreningen lyckas kasta ut er i december?Att ni inte kan nyttja lägenheten torde utgöra ett hinder i er nyttjanderätt, i enlighet med 12 kap. 16 § första stycket tredje punkten JB. Eftersom hindret leder till att ni inte på något sätt kan nyttja lägenheten bör ni vara berättigade till nedsättning av hyran till noll, under tiden då ni inte kan nyttja lägenheten (se 12 kap. 11 § första stycket tredje punkten JB, läst tillsammans med samma kapitels 16 §).Nedsättning av hyra kräver dock att ni uppmärksammar hyresvärden på hindret – ni kan bara kräva nedsättning av hyra för tiden efter att ni uppmärksammar hyresvärden på hindret.Det kan också vara bra att veta att ni som hyresgäst eventuellt kan ha rätt till skadestånd av er hyresvärd för hindret, om ni orsakas skada, se 12 kap. 16 § första stycket fjärde punkten JB.SammanfattningHyresavtalet gäller i och för sig, trots att uthyrningen aldrig godkändes av föreningen. En annan sak är att ni riskerar att bli avhysta av föreningen i samband med att den säger upp er hyresvärd. Det muntliga villkoret gäller i och för sig, men det kan kanske bli svårt för er att bevisa det i händelse av tvist. Ni måste inte betala hyra under den tid då ni inte har kunnat nyttja lägenheten pga. att föreningen har avhyst er.Jag hoppas att det var svar på er fråga!Behöver ni vidare hjälp med andrahandsuthryning av bostadsrätter, är ni välkomna att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Uppsägning av andrahandskontrakt bostadsrätt

2016-09-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har hyrt ut min BR under hösten eftersom jag är i en annan stad denna termin. På kontraktet skrev vi uppsägningstid på 1 månad samt förlängning på 0 månader om inget sägs. Är detta ok?Ingen aning hur det är med detta men jag tar faktiskt en BR/HR-juridikkurs just nu och vi kom precis till delen om hyreslagen och de nämner att hyresvärden har uppsägningstid på minst 3 månader och det spelar ingen roll vad som står på kontraktet. Vad bör jag göra om jag vill ha tillbaka lägenheten i mitten av januari? Skickar jag min uppsägning på 3 månader nu i september eller i oktober? Och hur skickar man? Vad är ok, e-mail, post, facebook, sms etc?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förutsätter att du träffade ett avtal om att hyra ut din lägenhet efter den 1 februari 2013 och att du endast hyr ut en (1) lägenhet. I det fallet blir den förhållandevis nya ”lagen om uthyrning av egen bostad” tillämplig eftersom det är fråga om en bostadsrätt som hyrs ut i andra hand. Lagen är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att den inte kan avtalas bort. Enligt 3 § (se här) upphör ett avtal som ingås för bestämd tid att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp före denna tidpunkt. Om avtalet istället har ingåtts på obestämd tid måste det sägas upp för att upphöra att gälla.Gällande uppsägningstiden måste du som hyresvärd enligt 3 § 2 stycket (se här), säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Säger du upp avtalet i september blir alltså din uppsägningstid oktober, november och december, och du får tillträde till lägenheten 1 januari. Eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån spelar det alltså ingen roll att ni har avtalat om en månads uppsägningstid, för din del är det tre månaders uppsägningstid som gäller. Observera att uppsägningstiden endast blir aktuell om ni har avtalat om uthyrning på obestämd tid eller om du önskar att säga upp ett avtal på bestämd tid tidigare än vad ni avtalat om.För att undvika oklarheter rekommenderar jag att skicka uppsägningen i ett rekommenderat brev där det klart och tydligt framgår från vilket datum uppsägningen gäller samt är daterat och undertecknat.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Förstahandshyresgästs ansvar för skador orsakade av andrahandshyresgäst

2016-09-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag har under två månader i sommar hyrt ut min hyresrätt i andra hand. kontrakt skrevs mellan mig som är förstahandshyresgäst och personen som var andrahandshyresgäst och lämnades sedan till min hyresvärd. Vid överlämning av lägenheten var den inte städad och spishällen var sönder vilket nu gör att det krävs en reparation. Vid kontakt med min hyresvärd sa de att det är jag som är skyldig att stå för dessa kostnader och att mitt försäkringsbolag isåfall får ta det med min andrahandshyresgäst. Hur kan det vara möjligt att jag ska stå för skador någon annan orsakat då vi har skrivit kontrakt? känns meningslöst att ha skrivit ett kontrakt om de ändå inte gäller vid en sådan sak?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Rättigheter och skyldigheter mellan hyresvärd och hyresgäst regleras i den s.k. hyreslagen - Jordabalkens (JB) 12 kap.Du som förstahandshyresgäst ansvarar mot din hyresvärd för skicket på lägenheten (se 12 kap 24 § 1st. JB), det innefattar även ett ansvar för skador på lägenheten som vållas av personer du inrymmer i lägenheten - så som gäster, inneboende eller andrahandshyresgäster (Högsta domstolens dom: T 2031-13), om inte du och din hyresvärd har kommit överens om annat. Att ansvarsfördelningen ser ut på det här sättet kan man säga beror på att du har ett hyresförhållande med din hyresvärd, och förhållandet mellan dig och din andrahandshyresgäst är ett annat. Din hyresvärd har inget direkt hyresförhållande med din andrahandshyresgäst (utan bara indirekt genom dig). Det yttersta ansvaret mot hyresvärden vilar därmed på dig som förstahandshyresgäst och du (eller ditt försäkringsbolag) får sedan utkräva ersättning för den som verkligen orsakade skadan, i det här fallet andrahandshyresgästen. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är alltid välkommen att komma in med fler frågor till oss på Lawline.Vänligen,