Formkrav för samtycke till andrahandsuthyrning

2017-07-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har i ett e-mail från min hyresvärd fått tillstånd att hyra ut min lägenhet i andra hand. I e-mailet är avtalsnumret skrivet. Räcker det juridiskt sätt eller behöver tillståndet vara på ett separat dokument? Min e-post adress är annadegroat@icloud.comMed vänlig hälsningAnna de Groat
Jesper Forsgren |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lagen kräver endast att hyresgästen har hyresvärdens samtycke för att få hyra ut i andra hand, 12 kap. 39 § jordabalken. Det ställs inga krav på hur detta samtycke ska vara utformat. Ett muntligt samtycke skulle alltså kunna vara tillräckligt även om ett skriftligt samtycke är att föredra då det blir lättare att bevisa vad som sagts ifall en tvist skulle uppstå. Ett e-mail med uppgifter som gör att det är lätt att förstå vilken hyresgäst/lägenhet som samtycket avser bör därmed räcka gott. Du behöver alltså inte upprätta ett ytterligare separat dokument.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh,

Fråga om godtagbara skäl för uthyrning i andrahand

2017-07-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Nekad att hyra ut i andra hand då jag och tjejen bott tillsammans i gamla lägenheten i ett år. Finns det möjlighet att få ett annat godtagbart skäl då jag inte vill riskera att stå utan lägenhet om vi gör slut.
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det inte framgår av frågan om det gäller en bostadsrätt eller hyresrätt, så har jag i mitt svår utgått ifrån att det är en hyresrätt. Om så inte är fallet är du välkommen att återkomma! Beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningOm hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.Hyresnämnden kan lämna tillstånd till uthyrning om det finns beaktansvärda skäl, dessa skäl kan vara:- Hyresgästens ålder (en äldre person har alltså lättare att hyra ut sin lägenhet i andrahand)- Sjukdom - Tillfälligt arbete på annan ort- Studier på annan ort- Längre utlandsvistelse (exempelvis utlandstjänstgöring)- Om hyresgästen ska provbo med sin partner(För lagstöd, se här) Hur länge får man hyra ut? Ett år åt gången brukar i regel vara tiden som hyresnämnden godkänner andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden inte går med på fortsatt uthyrning kan du som förstahandshyresgäst sedan göra en ny ansökan om nytt tillstånd hos hyresnämnden, varpå en ny prövning görs. Vid speciella förhållanden, exempelvis vid en längre utlandstjänstgöring, kan dock tillstånd ges för hela tjänstgöringstiden. Men i regel lämnar nämnden inte tillstånd för längre tid än tre år sammanlagt. Sammanfattning Ovan finner du alltså skäl för när en andrahandsuthyrning bör godkännas. Sedan kan det även finnas andra skäl som hyresnämnden finner som godtagbara, men dessa kan inte jag svara på då det beror på det enskilda fallet. För vidare hjälp är mitt råd därför att du hör av dig till hyresnämnden direkt. Här kan du kontakta dem. Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Fråga om andrahandsuthyrning pga studier på annan ort

2017-07-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Vi har en kvinna född 1951, hon är 65 år , hon har haft 2 godkända andrahandsuthyrningar för studier. Vi har nu begärt in intyg från skolan, och kan vi neka henne? Alltså 2 år har hon fått beviljad redan, sedan undrar jag hur länge kan man studera och få det beviljat med tanke på hennes ålder?
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Studier på annan ort anses vara godtagbart skäl för giltig andrahandsuthyrning. Om ni som hyresvärdar inte går med på fortsatt uthyrning kan förstahandshyresgästen söka nytt tillstånd hos hyresnämnden. I regel lämnar inte hyresnämnden tillstånd längre än ett år åt gången, eller 3 år sammanlagt (se här). Det finns dock undantag för när längre tid kan vara godtagbart, men dessa kan jag inte svara på då det beror på fall till fall. Sammanfattning En riktlinje att gå efter är alltså 1 år åt gången, men 3 år sammanlagt. Åldern på personen spelar ingen roll, att studera anses vara ett godtagbart skäl oberoende av ålder. För mer rådgivning tipsar jag om att vända er till hyresnämnden, det kostar ingenting! Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Om hyresvärd vägrar andrahandsupplåtelse

2017-07-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag sökte lägenhet. . Fick kolla på en 2a hands lägenhet som skulle hyras ut.. nuvarande hyresgäst o jag skrev på kontraktet och hyresvärden skulle godkänna det.. Men gjorde inte det pga av att jag hade skulder och betalningsanmärkningar hos kronofogden. . I annonsen stod det inget om detta.. Hur gör man nu?. Jag skrev på kontraktet och hon som bor där oxå.. Sen skulle ägaren av lägenheten godkänna det men gjorde inte det.. Är det giltigt ändå eller hur går man tillväga. . Jag har inte betalat ngt än.. Skulle flytta in 1 augusti
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline! Som huvudregel gäller att om en andrahandsupplåtelse inte godkänns av hyresvärden, är upplåtelsen inte giltig. Detta framgår ofta direkt av hyresavtalet, men annars av 12 kap. 39 § jordabalk.Eftersom hyresvärden vägrat, finns det möjlighet för förstahandshyresgästen att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden om att de ska bevilja andrahandsupplåtelsen. Detta gör de om;1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.Om ni inte uppfyller vad som står i punkt 1 och punkt 2, finns tyvärr inget att göra. Men om ni gör det, har hyresnämnden företräde framför hyresvärden. Hoppas du fått svar på din fråga. Med vänlig hälsning,

Fråga om tvist gällande skadad möbel vid utflytt

2017-07-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har under ett år hyrt en lägenhet i andrahand. Kontaktet var godkänt från hyresvärden och vad gäller uthyrningen så är den laglig. Vid ingående av hyreskontraktet så upprättades en inventarielista som är påskriven av båda parter. Skicket på möblerna är dock inte ditskrivet då det mesta är av second hand karaktär. Vi gjorde ingen genomgång av listan heller. Bland möblerna fanns ett elektriskt piano. Jag har inte under hyrestiden använt pianot eller kontrollerat huruvida det fungerade när jag flyttade in eftersom jag inte kan spela piano. Jag flyttade ut nu den fjärde juni 2017 och fick tillbaka min deposition efter fjorton dagar a' 6000 kr. Den 25te hörde dåvarande hyresvärd av sig och anser att pianot inte längre fungerar (vissa tangenter) och kräver mig på reparationen. Om jag inte betalar så vill hon ta detta vidare till hyresnämnden. Jag vill inte betala då jag inte anser att jag kan ha åstadkommit skadan på instrumentet och dessutom inte tror att den uppkommit inom min hyrestid. Vid utflyttningen gick vi inte igenom inventarielistan eller skrev på den igen. Skulle vara väldigt tacksam för hjälp i ärendet!
Emelie Ström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som hyresgäst är man skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom ens eget vållande eller genom försummelse och vårdslöshet av någon som gästar lägenheten (se här). Om hyresvärden påstår att hyresgästen vållat någon skada så ligger sedan bevisbördan på hyresvärden. En sådan skada kan bevisas om hyresvärden besiktigat lägenheten och skrivit ett besiktningsprotokoll vid in och utflytt. Om din hyresvärd har sådan dokumentation kommer du behöva motbevisa detta. Finns däremot ingenting dokumenterat vid in och utflytt blir det dock desto svårare att bevisa och istället kommer det vara ord mot ord. Men för att du ska bli ersättningsskyldig behöver din hyresvärd ha tydliga bevis på att pianot faktiskt fungerade när du flyttade in. Du tog inga bilder eller dylikt vid in och utflytt? Om du gjorde det kan du använda dem för att motbevisa hyresvärdens påstående om att du vållat skada. Om inga bilder finns så får du hoppas på att hyresvärden inte heller har någon dokumentation för in och utflytt eftersom det vore till din nackdel. Något mer konkret tips kan jag tyvärr inte ge dig, mer än att nästa gång verkligen ta kort eller filma hur det ser ut när du flyttar in samt hur det ser ut när du flyttar ut. Det är ditt starkaste bevis om hyresvärden skulle anklaga dig för att ha vållat skada som du är medveten om att du inte gjort. Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Fråga om trasig dusch i lägenhet som hyrs privat

2017-07-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr en lägenhet i andrahand där det för 7 månader sedan uppstod en vattenskada i duschen. Sedan dess har jag inte kunnat använda duschen och hyresvärden har heller inte velat ge mig hyresavdrag för detta. Min hyresvärd ligger i skillsmässa och påstår att vattenskadan inte kan fixas så länge hon ligger i skilsmässa och bodelning pga. huset är en privat bostad. Vattenskadan uppkom pga. att hennes dåvarande man (som hon ligger i skilsmässa med) inte byggde badrummet på rätt sätt. Vad har jag för rättigheter i det här fallet och kan hon hyra ut en privat bostad som hyresrätt och t.ex. inte fixa min dusch pga. en skilsmässa och bodelning? Kom gärna med fler tips/info, om det finns, som jag kan ha användning av.
Emelie Ström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Under hyrestiden ska hyresvärden hålla bostaden i sådant skick att den enligt en allmän uppfattning är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (se här). Lägenheten ska alltså vara möjlig att bo i. Det ska även finnas en viss godtagbar lägsta standard. Här ingår bland annat kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien samt dusch (se här).I ditt fall fungerar inte duschen, vilket skulle kunna innebära att bostaden inte uppfyller kraven för den lägsta godtagbara standarden. Att din hyresvärd befinner sig under skilsmässa är ingen godtagbar ursäkt för att inte fixa din dusch.Vad du kan göra är att ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska vidta de åtgärder som behövs för att uppnå lägsta godtagbara standard. Efter ansökan kommer hyresnämnden förelägga hyresvärden med ett upprustningsföreläggande (se här). För den tid som bostaden varit och fortfarande är i detta bristfälliga skick har du som hyresgäst även rätt till en skälig nedsättning av hyran (se här). HÄR hittar du information om hur du går tillväga med en anmälan. Om du vill ringa och prata med någon från hyresnämnden innan kan du kontakta dem här.Hoppas du fick svar på din fråga och att det ordnar sig!Vänligen,

Om hyresvärden vägrar andrahandsuthyrning

2017-07-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Det var ju tyvärr inte svar på min fråga. Det kanske var jag som förklarade frågan dåligt!?Jag undrade om man redan haft sin hyreslägenhet uthyrd 3 perioder, om ca 8 månader/period, och haft tillstånd för detta, och fått avslag för en fjärde gång. Hur lång tid, antal månader/år måste gå innan man har rätt att hyra ut i andra hand på nytt? (Hoppas ni förstår min fråga?)Med vänlig hälsning,
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline! Det framgår inte av din fråga om det är hyresvärden eller hyresnämnden som avslagit din ansökan om andrahandsupphyrning, så jag redogör för båda. Som hyresgäst har man egentligen aldrig en ”rätt” att hyra ut sin lägenhet i andrahand. Det är upp till hyresvärden vem man vill acceptera som andrahandshyresgäst och hyresvärden har rätt att neka detta trots att du hyrt ut förut. Det har alltså inte specifikt något att göra med hur lång tid som måste passera, även om detta kan vara anledningen till att hyresvärden gett avslag. Detta framgår ofta direkt av hyresavtalet, annars av 12 kap. 39 § jordabalk.Om hyresvärden gett avslag och du anser att det är ogrundat har du rätt att ansöka om att hyresnämnden godkänner andrahandsupplåtelsen. Detta gör de om;1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.Om ni inte uppfyller vad som står i punkt 1 och punkt 2, finns tyvärr inget att göra. Men om ni gör det, har hyresnämnden företräde framför hyresvärden. Om det istället är så att det är hyresnämnden som avslagit ansökan är det antingen för att de anser att någon av punkterna 1 och 2 ovan inte är uppfyllda eller för att ett tidigare tillstånd redan pågår. De lämnar som huvudregel inte tillstånd mer än ett år åt gången eller nya tillstånd under pågående uthyrningstid. Men du kan efter avslag ansöka om ett tillstånd på nytt när du få försökt avhjälpa vad de anser är problemet. Hoppas du fått svar på din fråga. Med vänlig hälsning,

Hyresvärds rätt till tillträde av garage

2017-07-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Bor i bostadsrätt. Har även hyrt (hyresrätt) garage. Får föreningen brandbesikta garagen när dom vill, hur dom vill utan att meddela mig?Även om det är garage så är det en hyresrätt. Inget står o kontraktet om regelbundna besiktningar.De åberopar brandfara och att föreningen är skyldig till att bedriva förebyggande brandarbete.Med vänlig hälsning,Helena NumminenHelsingborg
Julia Johansson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan regleras i 12 kap Jordabalken (JB), som ofta kallas hyreslagen i vardagligt tal. Hyresvärdens rätt till tillträde Enligt huvudregeln ska hyresvärden inhämta samtycke från hyresgästen för att få tillträde till lägenheten/lokalen. En hyresvärd har dock enligt 12 kap 26 § JB rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten eller lokalen för att utföra nödvändig tillsyn, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Med nödvändig tillsyn menas exempelvis besiktningar som sker med visa tidsmellanrum, för att förvissa sig om bostadslägenhetens eller lokalens skick. Om det gäller mindre brådskande förbättringsarbeten som inte medför väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, ska en tillsägelse göras till hyresgästen en månad i förväg. Om inte hyresgästen ger hyresvärden tillträde till lokalen när denne har rätt till det, kan kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning.Nödvändig tillsynI ditt fall rör det sig troligtvis om sådan tillsyn som avses i 12 kap 26 § JB, och därför kan din hyresvärd besiktiga garaget utan ditt samtycke. Om detta sker orimligt ofta och du upplever att besiktningen går utöver vad som omfattas av ”nödvändig tillsyn” kan du alltid prata med din hyresvärd och komma överens om något som fungerar för er båda.Jag hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,