Vilken uppsägningstid gäller när vi hyrt i andra hand utan bostadsrättsföreningens tillstånd?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Vi hyr idag en bostadsrätt i andrahand. Kontraktet skrevs redan 2012 och var begränsat på två år, men varken vi eller bostadsrättsägaren sa upp avtalet.Nu fick vi kännedom om att bostadsrättsföreningen inte har godkänt dvs. Inte har fått in någon ansökan om andrahandsuthyrning av bostadsrättsägaren. I vårt hyresavtal finns dock ett paragraf som säger att det är hyresvärdens ansvar att kontakta bostadsrättsföreningen för godkännande.Är vårt andrahandshyreskontrakt giltig? Kan vi säga upp lägenheten med en månads uppsägningstid och hänvisa till kontraktsbrott (då bostadsrättsägaren inte har ordnat med godkännande för andrahandsuthyrning från brf)?Annars hade vi avtalat 2 månaders ömsesidig uppsägningstid. Vad är det som gäller?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni vill att jag ska utveckla svaret är ni välkomna att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Att ni hyrt i andra hand utan bostadsrättsföreningens tillstånd leder inte till att själva avtalet med bostadsrättsinnehavaren automatiskt blir ogiltigt. Däremot kan föreningen vidta rättsliga åtgärder för att ni ska lämna lägenheten, vilket formellt sett är en annan sak. Utgångspunkten är alltså att avtalet mellan er och ägaren fortfarande gäller.Vid uthyrning av egen bostad gäller en särskild lag (som heter just lagen om uthyrning av egen bostad och som jag hädanefter refererar till). Grundförutsättningen för att lagen ska vara tillämplig är dock att uthyraren inte hyr ut fler än en bostad samtidigt (1 §).Givet att lagen faktiskt ska tillämpas, vilket ter sig troligast i ert fall, gäller att hyresgästen alltid har en uppsägningstid på en månad (3 §). Ni är m.a.o. inte tvungna att efterleva den uppsägningstid som föreskrivs av kontraktet. För övrigt går det, enligt samma paragraf, inte att med bindande verkan avtala om kortare uppsägningstid för hyresvärden än tre månader.Sammanfattningsvis kan ni alltså säga upp lägenheten idag och vara befriade från betalningsskyldighet efter den 31 december.Med vänlig hälsning,

Blir det automatiskt andrahandsuthyrning när en bostadsrätt ägs av en juridisk person?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om en juridisk person äger en bostadsrätt, vem får bo i lägenheten utan att det räknas som andrahandsuthyrning? Min bostadsrättsförening har infört en avgift för andrahandsuthyrning och menar att då en juridisk person inte kan bo i lägenheten blir det en automatisk andrahandsuthyrning. Kan det verkligen stämma och kan man bestraffa en ägandeform på det här sättet?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska utveckla mitt svar är du välkommen att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.En bostadsrätt, som inte är av fritidskaraktär och som ägs av en juridisk person, får endast användas genom att hyras ut i andra hand som permanentbostad (7 kap. 6 § bostadsrättslagen). Enligt samma paragraf kan dock den juridiska personen och bostadsrättsföreningens styrelse komma överens om andra villkor, exempelvis att lägenheten får disponeras som övernattningsbostad för anställda. Det enkla svaret på din fråga är således, tyvärr, ja. Föreningen har rätt att ta ut en avgift motsvarande 1/10 av rådande prisbasbelopp (7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Avgiften förutsätter dock att det skrivits in i förenings stadgar (vilket kan vara värt att kontrollera).Jag har förståelse för att detta kan uppfattas som orättvist. Samtidigt ska man komma ihåg att det, även om man t.ex. är enda ägaren till ett aktiebolag, inte är samma sak att äga något privat som genom ett bolag. Bostadslägenheter är huvudsakligen avsedda för fysiska personer och därför har lagstiftaren valt att göra det lite strängare för juridiska personer. Ett skäl till detta är att juridiska personer generellt sett inte har möjlighet att engagera sig i husets löpande förvaltning på samma sätt som de fysiska medlemmarna.Med vänlig hälsning,

Måste hyresparten bo i hyresrätt eller kan närstående bo där?

2017-11-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |måste hyreskontrakts ägaren bo i lägenheten, kan dottern bo där
Oskar Forsberg |Hej!Om du vill behålla ditt kontrakt till lägenheten kan du hyra ut den i andra hand till din dotter. För att kunna hyra ut lägenheten i andra hand ska du först fråga hyresvärden om det godkänns. (12 kap. 39 § jordabalken). Om din hyresvärd skulle säga nej kan du vända dig till hyresnämnden för att få tillstånd till det. (12 kap. 40 § jordabalken)

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt ännu ett år

2017-11-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Jag hyr nu ut en bostadsrätt i andra hand som jag fått tillåtelse för i ett år. Jag vill gärna fortsätta hyra ut den efter ett år till någon person (kan lika gärna vara en nära vän till familjen eller liknande) eftersom jag inte vill sälja lägenheten än men jag vill heller inte flytta till den själv. Bostadsrättsföreningen säger att jag bara får hyra ut ett år. Finns det något sätt att ändå få tillåtelse att fortsätta hyra ut eller måste jag sälja lägenheten trots att jag verkligen inte vill då jag troligen vill ha den i framtiden men inte än?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Andrahandsuthyrning av bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen 7 kap. 10 och 11 §. Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid.Hyresnämnden har nämnt som exempel att en bostadsrättshavare kan ha rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand till en närstående person eller upplåta en lägenhet som han eller hon har köpt för att bosätta sig i vid sin pensionering. Bostadsrättshavaren kan också ha rätt att upplåta sin lägenhet om den tillfälligtvis är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder. I så fall kan man normalt sett få upplåta sin lägenhet under högst ett år. Det ligger i en bostadsrättsförenings intresse att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Särskilt i en mindre förening där det redan pågår många andrahandsupplåtelser, kan detta få betydelse när hyresnämnden gör en avvägning mellan föreningens och bostadsrättshavarens intressen. Läs vidare om andrahandsuthyrning på hyresnämndens hemsida.Beroende på omständigheterna i ditt fall kan hyresnämnden göra bedömningen att det inte föreligger tillräckliga skäl för upplåtelsen eller så kan hyresnämnden bedöma att bostadsrättsföreningen har befogad anledning att vägra samtycke.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!Med vänlig hälsning

Kan jag säga upp företaget som hyr min villa i förtid när hyran inte blivit betald?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut ett hus till ett företag, som använder huset som boende till sina anställda då de är på jobb här. Kontraktet är skrivet som "hyreskontrakt för uthyrning av villa enligt lag om uthyrning av egen bostad". Företaget är sent med att betala hyran. Första hyran betalades efter 1,5 månader och hyran för denna månad har jag ännu inte fått! Vi har skrivit ett hyreskontrakt på 1 år. Kan jag säga upp hyresavtalet i förtid? Och hur ska jag gå till väga i sådana fall?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska vidareutveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Precis som du är inne på gäller lagen om uthyrning av egen bostad, vars lagrum jag i det följande refererar till. Enligt 1 § är lagen dock endast tillämplig vid uthyrning av en bostad. Om man hyr ut fler än en bostad gäller således de vanliga hyresrättsliga reglerna i 12 kap. jordabalken (som brukas kallas "hyreslagen").Uppsägningstiden är en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden (3 §). Även om kontraktet föreskriver en viss hyrestid är det alltså möjligt att genomföra en uppsägning i förtid (vilket är en stor fördel jämfört med "vanliga" hyreslagen). Det är dock tillåtet att avtala om en längre uppsägningstid för hyresvärden (hyresgästen har således alltid rätt att säga upp avtalet med en månads framförhållning).Mot den korta bakgrunden blir min rekommendation att du skriftligen meddelar företaget att du, om de inte genast betalar den förfallna hyran och sedan börjar betala punktligt, kommer att säga upp dem. Företaget är då skyldigt att lämna villan den 1 mars 2018 (under förutsättning att uppsägningen, som bör vara skriftlig, sker innan utgången av november).Om det då finns förfallna hyror kan du vända dig till Kronofogden eller gå direkt till domstol och kräva att det blir betalt. I en sådan situation råder jag att du vänder dig till en jurist för fortsatt assistans (exempelvis någon av mina duktiga och färdigutbildade kollegor på Lawline).Med vänlig hälsning,

Kontraktsbrott eller misskötsel vid andrahandsuthyrning

2017-11-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag bor i en lgh med 2 separata entréer utifrån trapphuset och har i en egen avstängd "del" av lgh två st inneboende. Efter mycket besvär med deras renlighet (vilket har diskuterats med hyresgästerna utan framgång) måste jag säga upp dem snarast och undrar om jag måste följa lagen om 3 månaders uppsägning. Jag skrev ett standardavtal för andrahandsuthyrning med dem, men det skrevs ingen bestämd tid för uppsägning av hyresgäster utan bara att hyresvärd "när som helst kan bryta kontraktet om hen har saklig anledning till att göra detta".Tack på förhand
Hanna Karlsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid en vanlig uppsägning stämmer det att det är 3 månader om ni inte har avtalat om något annat, enligt 12 kap. 4 § 1 st. 1 p. jordabalken. Om en hyresgäst missköter sig kan de i vissa fall förverka sin hyresrätt. Antingen görs det genom avtalsbrott om det finns avtalat om vissa skyldigheter eller förbud, eller enligt lag.I regel ska man följa avtalet, men man kan ifrågasätta om det är utformat på ett otydligt sätt som gör det svårt för hyresgästen att följa. Det är ju du som har utformat avtalet så om det är otydligt ska det tolkas till den andra partens fördel (oklarhetsregeln). Vad är saklig anledning till exempel? Finns sådana anledningar exemplifierade i kontraktet och om det gör det, är listan uttömmande eller ger bara förslag? Om det blir en tvist kring tolkning av avtalet kan det behöva lösas i allmän domstol.Om de har brutit mot någon punkt i kontraktet kan hyresrätten förverkas enligt 12 kap. 42 § 8 p. jordabalken. Det kan exempelvis röra sig om att hyresgästen har tagit in ett husdjur i ett allergianpassat hus.Om det inte finns avtalat förverkande går det att använda lagen, men det är ganska starka rekvisit för att det ska uppfyllas. Förverkande sker med stöd av 12 kap. 42 § 1 st. 5-6 pp. jordabalken och då kan det krävas att de har varit så orenliga att de dragit in ohyra i lägenheten. Innan förverkande får ske måste hyresgästen få möjlighet till rättelse, vilket stadgas i 12 kap. 43 § 1 st. jordabalken, men det verkar de redan ha fått möjlighet till som jag har förstått det.Vänligen,

Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning

2017-11-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr en bostadsrätt i andrahand, jag har fått veta att min hyresvärd inte har tillstånd av föreningen att hyra ut den. Vi har skrivit ett kontrakt som han själv har skrivit ut, och jag har undertecknat det. Jag har sagt upp lägenheten men jag måste hitta en ny hyresgäst själv. Jag vill flytta ut men står även i kontraktet att det är 3 månaders uppsägningstid. Vad är det som gäller? Kan jag anmäla honom till bostadsrättsföreningen och vad händer då med mig? Är det ett giltigt skäl att 3 månaders uppsägningen inte gäller då?
Johan Håkansson |Hej,Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga,Även om det i ditt kontrakt står att du har 3 månaders uppsägningstid, så finns det en lag som säger annorlunda; Lag om uthyrning av egen bostad - som du hittar här. I lagens 3 § 2st stadgas att du som hyresgäst endast har 1 månads uppsägningstid, och denna bestämmelse är s.k. tvingande till din fördel. Det betyder att din hyresvärd inte kan avtala bort denna regel, så länge den inte är förmånligare för dig. Det som gäller är alltså att du har rätt till 1 månads uppsägningstid enligt lag, oavsett vad ert kontrakt säger. När börjar uppsägningen gälla?Tänk dock på att det är speciella regler vid uppsägningen och uppsägningen börjar först gälla tidigast vid kalenderskiftet en månad efter uppsägningen, dvs. uppsägningen är egentligen en månad plus de dagar som är kvar i månaden. Exempel Om uppsägningstiden är en månad och uppsägningen sker den 13 november, räknas uppsägningen från den 1 december. Utflyttningsdatum blir då 31 december.Behöver du ytterligare hjälp är du varmt välkommen att vända dig till vår juristbyrå. Du når dem genom att klicka på fliken till höger - kontakta jurist.Allt gott och stort lycka till med uppsägningen,

Hur lång uppsägningstid gäller vid uthyrning av bostadsrätt?

2017-11-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag har hyrt ut min bostadsrätt Till två tjejer. Dom har haft en uppsägnings tid på 3 månader det samma gäller mig om jag skulle vilja flytta in. Nu är det så att dom så till den 24 augusti att dom vill flytta ut. Enligt mig så måste dom alltså betala för oktober november december. Är det rätt tänkt av mig?. Nu har jag låtigt dom betalat september månad den 25 augusti och 25 september för oktober månad och 25 oktober för november månad. För att va snäll men egentligen ska dom betala för december månad också. Men det behövs inte. Problemet är att dom begär hyran för november månad tillbaka för dom tycker att dom inte ska behöft betalat för det.
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Sedan 2013 gäller lagen om uthyrning av egen bostad vid uthyrning av bostadsrätter. Om ni ingick hyresavtalet efter januari 2013 ska reglerna i lagen användas. Ingick avtalet innan januari 2013 ska andra regler tillämpas, så mitt svar blir beroende på hur din situation ser ut. Hyresavtalet ingicks efter januari 2013Hyresavtalet mellan dig och dina hyresgäster gäller så länge villkoren i detta inte är sämre för hyresgästerna än villkoren i lagen (2 §). Ni har avtalat om att de ska ha en uppsägningstid på tre månader. Uppsägningstiden får dock enligt lag bara vara en månad för hyresgästen (3 §). Längre uppsägningstid anses vara en nackdel för hyresgäster, och eftersom villkoren i ert avtal innebär en försämring för hyresgästerna i förhållande till lagens regler så ska dessa gälla framför ert avtal.Jag tolkar din fråga som att dina hyresgäster sade upp avtalet den 24 augusti, och 31 augusti är då det månadsskifte som inträffade närmast efter uppsägningen. Det innebär att avtalet upphör att gälla den 30 september, det vill säga 1 månad efter den 31 augusti. Dina hyresgäster ska därför endast behöva betala hyran för september och har rätt att kräva tillbaka hyrorna för oktober och november som de redan erlagt. Hyresavtalet ingicks innan januari 2013Ingick ni avtalet innan lagen trädde i kraft så gäller de gamla reglerna i Jordabalken. Där regleras en uppsägningsrätt om 3 månader, och ert avtal ska därför gälla (JB 12:4). Eftersom dina hyresgäster sade upp hyresavtalet i augusti så upphör avtalet dock att gälla den 30 november, 3 månader efter den 31 augusti. Det betyder att du har rätt att kräva att de betalar hyrorna för september, oktober och november – men inte december. Du har alltså ingen rätt att kräva att de betalar ytterligare en hyra, men de har å andra sidan inte rätt att begära tillbaka hyran för november månad. Sammanfattningsvis så beror din rätt helt på när ert avtal ingicks. Ingicks det efter januari 2013 så innebär den nya lagens minimiskydd för hyresgäster att en månads uppsägningstid gäller oavsett vad ni avtalat, och att dina hyresgäster har rätt att få tillbaka hyran för november. Ingicks avtalet innan januari 2013 ska dock avtalet stå sig, och dina hyresgäster måste betala hyra för de tre månaderna, inklusive november. Hoppas du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar