Fråga om hyresvärds rättighet att tillträda hyresrätt utan samtycke

2017-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min hyresgäst gick imorse in i mitt rum när jah låg naken och sov. Detta tycker jag känns väldigt otäckt. Enligt honom var det för att stänga mitt fönster som jag hade öppet. Det är januarimånad och jag förstår att ett öppet fönster är slöseri med värme, men just denna natt och gårdag hade elementet inte fungerat varpå jag öppnade mitt fönster för att få frisk luft. Hade influensan och vinterkräksjukan när detta hände och det kändes som frisk luft var nödvändigt. Får min hyresvärd klampa in i mitt rum på detta sätt? Tack på förhand
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande hyresvärdens rätt att tillträda hyresgästens lägenhet återfinns i hyreslagens 12 kap 26 §, som regleras i jordabalken, se här. Som hyresgäst disponerar du över den förhyrda lägenheten exklusivt. Det innebär att du som hyresgäst kan neka i princip vem som helst tillträde, med några få undantag. Hyresvärden får tillträda lägenheten vid mindre brådskande förbättringsarbeten om denne meddelar detta minst en månad i förväg. Enbart vid brådskande ärenden får hyresvärden tillträda lägenheten utan hyresgästens samtycke. Brådskande ärende kan exempelvis vara vattenläckage, se här.Att din hyresvärd tillträtt lägenheten enbart för att stänga fönstret kan inte anses som brådskande och faller därför utanför vad som är godtagbart enligt hyreslagens regler. I ett sådant läge borde din hyresvärd istället prata med dig via telefon/mejl eller dylikt. Tillträde som inte tar hänsyn till hyreslagens regler är lagstridigt och kan även under vissa fall vara brottsligt. Hoppas du fått svar på din fråga, Vänlig hälsning

Skriva hyreskontrakt med inskränkning

2017-02-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur formulerar jag hyrestiden/uppsägningstiden när jag önskar 3 månaders ömsesidig uppsägning och att kontraktet för uthyrning av del i lägenhet. Jag önskar att kontraktet skall löpa tills vidare om ingen säger upp det. Om det däremot visar sig att personen inte sköter sig och vill jag ha möjlighet att säga upp henne omedelbart för utflyttning. Hur skall jag formulera det så det låter vettigt.Lägenheten jag hyr ut är ett generationsboende som hör till min lägenhet men har egen ingång, Trinett, Toa/dusch. SKALL SKRIVA KONTRAKT IMORGON 10.00 Med vänlig hälsning Anki Sellerud
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige råder avtalsfrihet innebärande att du i princip kan skriva avtalet hur du behagar. Dock är 12 kap jordabalken (s.k. hyreslagen) "tvingande" ur den synvinkeln att den inte kan försätta hyresgästen i en sämre situation än vad lagen stadgar. Det finns flertalet färdiga hyresavtal på webben att tillgå och jag rekommenderar dig att söka där. Avtal skrivs oftast bäst då de är tydliga och inte tillkrånglade. Skriv med andra ord avtalet på ett sätt som är begripligt för er båda. Eftersom jordabalken stadgar ett minimi om 3 mån uppsägningstid för löpande avtal kan du inte inskränka denna rätt, dock kan du skriva i avtalet att hen blir ex betalningsskyldig om denne förstör saker i lägenheten. Skulle det visa sig att hyresgästen stör grannar i stor omfattning (12 kap 25 §) kan hyresrätten bli förverkad enligt 12 kap 42 § 1 st 6 p JB. Att hyresrätten blir förverkad innebär att rätten att hyra bostaden upphör, och hyresvärden kan säga upp avtalet med omedelbar verkan. Hoppas att du fick svar på din fråga!Se jordabalken här https://lagen.nu/1970:994

Konsekvenser av olovlig uthyrning av lokal i andra hand

2017-02-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vi har en lokal som vi har hyrt i 6 år. Nu ska vi flytta till större lokaler och har begärt att få säga upp vår nuvarande lokal. Dessvärre påpekade bostadsrättsföreningen att vi borde ha sagt upp lokalen för två månader sedan eftersom avtalet förnyas automatiskt med tre år åt gången. Enligt dem måste vi alltså sitta kvar i ytterligare tre år. De har även öppnat för att de kan tänka sig en ny hyresgäst om vi hittar en sådan. Men då vill de godkänna hyresgästen. Det här känns som ett hopplöst uppdrag för oss, då deras bedömning av hyresgästen kan vara helt godtycklig. I synnerhet då vi har en ovanligt hög hyra för det området. Så, vad händer om jag hyr ut lokalen i andra hand utan hyresvärdens godkännande? Det värsta som kan hända är att de vräker oss och det är ju precis vad vi vill. Eller har jag fel?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns dessvärre vissa aspekter i detta upplägg som kan komma att bli problematiska för er. Inledningsvis så vill jag påpeka att en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke får lov att hyra ut lokalen i andra hand, se 12 kap. 39 § jordabalken (JB). Däremot finns det möjlighet att ansöka om tillstånd från hyresnämnden att hyra ut i andra hand. Hyresnämnden ska då lämna tillstånd till en hyresgäst att hyra ut i andra hand om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, 12 kap. 40 § JB.Men om vi utgår från att hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrning och detta ändå sker, så har är hyresrätten förverkad och hyresvärden är då berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid, 12 kap. 42 § JB. Om ni skulle göra detta innebär det således precis som du säger att det finns en möjlighet för er att bli vräkta från lokalen. Dock, i ett sådant scenario där hyresrätten är förverkad så har hyresvärden rätt till skadestånd för detta, 12 kap. 42 § sista meningen JB. Skadeståndet kan utgöras av hyresförlust under återstående hyrestid. Detta är ju mycket ofördelaktigt ur er synvinkel eftersom den resterande hyrestiden är väldigt lång. Dock finns det en möjlighet att ni ändå inte är tvungna att betala hela hyran för den resterande tiden. Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer bör det åligga hyresvärden att begränsa sin skada. Brister hyresvärden i det avseendet, minskar rätten till ersättning. Hyresvärden kan således inte passivt låta en lokal vara tom utan måste vidta åtgärder för att försöka få den uthyrd på nytt. Hyresvärdens rätt till skadestånd får därför inte nödvändigtvis så stor praktisk betydelse, om det råder brist på lokaler.Ytterligare en aspekt på detta är att ifall ni olovligen skulle hyra ut lokalen till någon annan, så kommer ni troligtvis att ingå ett avtal med denna person. Ifall ni då blir vräkta från lokalen så har ni inte längre någon rätt att hyra ut den i andra hand (varken lovligt eller olovligt). Den andrahandsgäst som ni hyrde ut till i andra hand kommer då troligtvis ha rätt till skadestånd eftersom ni brutit avtalet med denna (beroende på hur avtalet är utformat).Om man då istället skulle försöka angripa själva avtalet så finns det en möjligt att jämka det enligt 36 § avtalslagen. Om själva avtalsvillkoret att hyreskontraktet förnyas med tre år åt gången anses vara oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt så finns det en möjlighet för en domstol att jämka detta villkor och istället sätta en förnyelseklausul som är skälig. För att avgöra ifall villkoret i detta fall är oskäligt så får man b.la. titta på hur sådana avtal i denna bransch brukar se ut, om parterna är jämlika samt övriga omständigheter i det enskilda fallet. Dock är det ofta svårt att uppnå en jämkning av ett avtalsvillkor i detta fall, plus att om ni vill få det prövat i en domstol så kommer det att ta både tid och pengar. Sammanfattningsvis så finns det alltså en risk att om ni olovligen hyr ut lokalen i andra hand så kan ni bli tvungna att betala skadestånd till hyresvärden för resterande hyrestiden. Dock kan detta skadestånd begränsas enligt principen om att den skadelidande (hyresvärden) ska begränsa sin skada. Men det finns fortfarande en risk att ni kan behöva få betala ett stort skadestånd avseende ett flertal månader. Utöver detta finns det en risk att er andrahandshyresgäst kräver skadestånd från er eftersom ni, genom att inte längre tillhandahålla lokalen enligt avtalet, har begått avtalsbrott. Mitt råd är därför att ni i första hand försöker hitta en andrahandshyresgäst som er hyresvärd godkänner. Om denne inte godkänner den nya hyresgästen så kan ni ansökan om tillstånd hos hyresnämnden att hyra ut i andra hand. Så länge er hyresvärd inte har befogad anledning att vägra andrahandsuthyrning så bör ni kunna få rätt hos hyresnämnden.En eventuell utväg skulle istället kunna vara att genom domstolsprövning få avtalet jämkat genom 36 § avtalslagen. Dock är detta något jag inte rekommenderar eftersom det ofta är svårt att uppnå de rekvisit som krävs. Samt att det kanske inte är oskäligt att ett sådant hyresavtal av aktuellt slag förnyas med tre år åt gången, man får helt enkelt försöka göra en bedömning och jämföra med liknande avtal inom samma bransch. I sista hand skulle ni kunna hyra ut i andra hand olovligen, men ni riskerar då att vara tvungna att betala stora skadestånd, varför jag inte rekommenderar er att göra på det sättet.Hoppas detta var svar på din fråga! Stort lycka till i ditt ärende och ha en trevlig kväll! Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning - skicka faktura till hyrestagarens arbetsgivare?

2017-02-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag ska hyra ut min hyresrätt och fått en godkänd hyresgäst. Nu vill hon att fakturan för hyran går till företaget som hyr ut henne som konsult. Hon står på kontraktet och inte företaget. Kan vi göra så? Jag tänker att fakturan birde stå på hennes namn då hon står på kontraktet. Så frågan är; kan ett företag stå på fakturan och andrahandshyresgästen på kontraktet? Med vänlig hälsning, Maja
Anna Runelöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du hyr ut din lägenhet i andra hand räknas du som hyresvärd och den som hyr i andra hand blir din hyresgäst. Detta påverkar inte det faktum att du fortfarande är hyresgäst i förhållande till din hyresvärd. Det är därför du som bär ansvaret, gentemot din hyresvärd, för att hyran betalas i tid. Det går bra att skicka fakturan till företaget. Men kom ihåg att det är ditt ansvar att hyran betalas, därför borde du försäkra dig om att det är ett seriöst företag med god ekonomi. Observera även att det är din hyresgäst som du har ett avtalsförhållande med. Det innebär att du endast kan rikta eventuella betalningskrav mot din hyresgäst, inte företaget. Du gör därför bäst i att även se till att din hyresgäst har en solid ekonomi. Jag rekommenderar att du begär att hyran betalas direkt till dig (i egenskap av hyresvärd). Då kan du se till att pengarna når fram till din hyresvärd i rätt tid.Hoppas att detta hjälpte!Vill du ha mer hjälp eller vägledning är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på lawline.se/boka.

Fråga om besittningsskydd

2017-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har jag besittningsrätt till lägenhet jag hyr i andra hand efter att ha bott i den i elva månader?Fastighetsägaren vet om att jag har bott här.Är en hyresrätt.Har skrivit kontrakt med hyresrätts-innehavaren.Jag har ej avsagt mig besittningsskyddet.Mvh Madeleine Lundberg Lindahl
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring besittningsskydd vid andrahandsuthyrning av hyresrätt återfinns i hyreslagen, vilken regleras i jordabalken. Enligt lagens regler får du som andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat i längre än två år i följd, se här. Det innebär att elva månader inte räcker för att du ska inneha besittningsrätt. Hoppas du fått svar på din fråga,Vänlig hälsning

Frånträda hyresavtal och dess uppsägningstid innan tillträde?

2017-02-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har skrivit ett andrahandskontrakt på en lägenhet i 6 månader. Tillträde är 1 mars.Nu har jag fått en annan lägenhet med förstahandskontrakt och vill därför bryta avtalet med den andra lägenheten. Finns det någon möjlighet att avbryta avtalet då jag ännu inte tillträtt lägenheten. Har svårt att tyda vad lagen säger men i jb kap.12 6 § andra stycket står det att om uppsägning sker innan hyresgästen har tillträtt lägenheten upphör avtalet att gälla direkt. Eller måste jag betala för de tre månader uppsägningstiden är?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 3 § 2 st. Jordabalken (JB) https://lagen.nu/1970:994#K12P2S3 kan hyresavtal ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, såtillvida inte annat har avtalats. I 12 kap. 5 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P4S2 står det dock att en hyresgäst, som ingått hyresavtal för bostadslägenhet, alltid får säga upp avtalet så att det upphör att gälla. Denna uppsägningsrätt kan utnyttjas av bostadshyresgästen oavsett vilken hyres- och uppsägningstid som avtalats, och skäl för uppsägningen behöver inte anges. Uppsägningstiden är tre månader enligt 12 kap. 5 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P4S2 , vilket ni även verkar ha avtalat om i andrahandskontraktet. Således är det denna uppsägningstid som gäller. I 12 kap. 6 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P5S2 regleras fall där hyresavtal genast upphör att gälla efter uppsägning, dvs. utan någon uppsägningstid trots att sådan finns avtalad. Dessa situationer är när hyresgästen säger upp avtalet på grund av brister i lägenheten samt när hyresvärden säger upp avtalet på grund av förverkande. Paragrafens andra stycke gäller andra fall av förtida frånträdande av hyresavtalet än de som jag nyss nämnt. Dessa situationer är av speciell karaktär och är därmed inte tillämpliga på de omständigheter som föreligger i ditt fall. Med det sagt är det alltså tre månaders uppsägningstid som gäller för dig. Mitt tips är att genast säga upp hyresavtalet så att uppsägningstiden börjar löpa. Möjligtvis kan du försöka förklara läget för personen som du ingått avtalet med, och på så sätt kanske komma fram till en lösning. Sammanfattningsvis kan i alla fall sägas att du är skyldig att betala hyran för de månader uppsägningstiden gäller. Detta eftersom ni har ingått ett avtal som är bindande för båda avtalsparter. Jag hoppas att du fick hjälp med det du behövde! Med vänlig hälsning

Får man hyra ut en hyresrätt i andra hand?

2017-02-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej jag undrar hur det är får man hyra hyresrätt i andrahand eller är det bara bostadsrätt man får hyra i andrahand?
Jenny Ångström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om hyresvärden har lämnat sitt samtycke är det tillåtet att hyra ut en hyresrätt i andra hand. Om hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse kan hyresnämnden ändå lämna tillstånd som gör sådan uthyrning tillåten. Hoppas att detta var svar på din fråga, annars är du välkommen att höra av dig igen.

Skyldig att visa hyreslägenhet som ska säljas?

2017-01-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan! Vi hyr ett enfamiljhus som ägaren nu vill sälja. Som jag förstått det har hyresvärden ingen rätt att kräva av oss att hålla visningar/fotografering, men dem kräver detta ändå. I samband med planering av försäljning vill hyresvärden också utföra diverse förbättringsarbeten som ska öka värdet på huset. Dessa är rent estetiska, så som att sätta upp saknade lister i tvättstugan, måla och tvätta tak. Vi har idag fått veta att allt detta + fotografering ska ske inom kommande 1,5 vecka och vill veta om vi verkligen måste ge hyresvärden tillträde till huset för detta? Vidare undrar vi om vi med anledning av ovan nämnda orsaker har rätt att säga upp hyresavtalet och lämna bostaden omgående utan att behöva ta hänsyn till de 3 månaders uppsägningstid som vi enligt kontraktet har?
Jenny Ångström |Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga!Precis som du skriver har ni ingen skyldighet att hålla visningar. Bestämmelser rörande hyresförhållanden återfinns i 12 kap. jordabalken (JB). I nämnda lags 26 § står det att hyresgästen är skyldig att visa lägenheten när den är ledig till uthyrning. Eftersom det i erat fall handlar om att huset ska säljas behöver ni inte hålla någon visning. När det gäller förbättringsarbetena som hyresvärden vill göra finns bestämmelserna även här i 12 kap. 26 § JB. Första stycket i nyss nämnda paragraf ger hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Av dina uppgifter att döma är inte något av dessa kriterier uppfyllda och hyresvärden kan därför inte begära tillträde på någon av de grunderna. Om hyresvärden säger till minst en månad i förväg får hen låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten. Det gäller däremot inte under den sista månaden som hyresförhålladet upphör om inte hyresgästen medgivit sådant arbete. Angående frågan om ni har rätt att säga upp hyresavtalet till följd av det som skett har en hyresgäst en vecka på sig att säga upp avtalet till upphörade. En sådan uppsägning faller dock inom ramen för andra uppsägningar och man måste normalt sett utgå från den avtalde uppsägningstiden.Jag önskar er lycka till och hoppas att det här svaret var till hjälp!