Uthyrning i andra hand

2016-05-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hyr ut en hyresrätt i andrahand (på 1 år) pga testa ett jobb på annan ort. I hyreskontraktet har vi skrivit 1 mån ömsesidig uppsägningstid (Något som båda parter från början förstod som 1 mån för just båda parter). Nu skulle jag behöva flytta tbx med mindre än 2 mån kvar tills flyttdatum (1 jul-16) Vad gäller?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att både förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen är bundna under hela avtalstiden. Du som hyresvärd (förstahandshyresgäst) kan alltså inte säga upp avtalet till en tidigare dag än hyrestidens utgång. Det finns undantag vid allvarliga avtalsbrott från hyresgästens sida, (se Jordabalken 12 kap. 42-44 §§) men det verkar inte vara aktuellt i ditt fall. Hyreslagen är tvingande för den som är hyresvärd och enligt lagen är kortast möjliga uppsägningstid för ett ettårigt hyresavtal tre månader före hyrestidens utgång. Däremot har andrahandshyresgästen rätt att när som helst under avtalstiden säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen, detta följer av JB 12 kap. 5 §. Har parterna istället avtalat om en uppsägningstid som är fördelaktigare än den som följer av lagen har andrahandshyresgästen då rätt att utnyttja den kortare uppsägningstiden i hyreskontraktet (JB 12 kap. 4 § andra stycket 3 punkten och 1 § femte stycket).Värt att nämna är också att om ingen av er säger upp avtalet vid avtalstidens utgång så löper det vidare på obestämd tid (tills vidare). Detta följer av JB 12 kap. 3 § tredje stycket 1 punkten. Det är ditt ansvar att se till att hyresavtalet upphör när ditt samtycke eller tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand löper ut och därför säga upp hyresavtalet i god tid.För att sammanfatta mitt svar har du som hyresvärd inte rätt att säga upp hyresavtalet i förtid, du måste dessutom förhålla dig till tre månaders uppsägningstid för att hyresavtalet inte ska fortsätta löpa på obestämd tid vid avtalstidens utgång. Andrahandshyresgästen har istället rätt att när som helst säga upp hyresavtalet med den mest fördelaktiga uppsägningstiden, vilket i det här fallet är en månad.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Uppsägning av andrahandskontrakt innan tillträdet

2016-05-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Kan man utan svårigheter säga upp ett 2 andrahands kontrakt innan hyresgästen fått tillträde? Jag skall hyra ut min bostadsrätt och misstänker att hyresgästen kommer få svårt att betala hyran. Tillträdet är planerat till den 1/7. Kan mao riva kontraktet?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett andrahandskontrakt gällande uthyrning av bostad är ett civilrättsligt avtal där parterna, dvs. du och din hyresgäst, kan avtala om nästintill vad som helst. När ett avtal har ingåtts gäller principen om att avtal ska hållas, vilket givetvis gäller båda parterna. Detta innebär att om ni t.ex. har avtalat om en uppsägningstid på tre månader så är det också det som gäller. Du kan därför inte helt plötsligt riva andrahandskontraktet och se det som upphört eftersom du troligen har en uppsägningstid att ta hänsyn till.I detta fall är det dock inga problem att istället säga upp hyresavtalet innan tillträdet har skett, såtillvida ni inte har avtalat något annat gällande detta. Om du väljer att säga upp avtalet redan nu så bör du vara medveten om att den uppsägningstid ni har avtalat om gäller. Det kan därför vara klokt att så snabbt som möjligt säga upp avtalet, om du inte vill att hyresgästen ska hinna flytta in i lägenheten den 1 juli. Jag hoppas att du fick den hjälp du behövde!

Bedömning om andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2016-04-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag har en lägenhet i Lund som jag bott i drygt 5 år. Nu doktorerar jag, fortfarande inskriven i Lund, men behöver inte vara närvarande på avdelningen på dagarna utan det räcker med att jag träffar min handledare 1 gång per 4-6 veckor. Jag har flyttat tillbaka till Stockholm men har kvar ett rum i min lägenhet och hyr ut 2 rum till studenter. När jag är i Lund stannar jag 2-3 nätter. Nu anser bostadsrättsföreningen att jag hyr ut i andra hand. Vad finns det för lagar och bestämmelser på hur ofta och hur länge man måste besöka lägenheten? Om jag måste ansöka om andrahandsuthyrning har jag ju inte tillgång till min egen lägenhet, vilket är iden eftersom jag behöver någonstans att bo när jag är i Lund? Med vänliga hälsningar
Emma Modig |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid uthyrning av bostadsrätt blir Bostadsrättslagen tillämplig. De lagrum som blir särskilt tillämpliga i frågan om andrahandsuthyrning är främst 7 kap. 10-11 §§, samt 18 § punkt 2 om förverkande av bostadsrättslägenheten vid otillåten andrahandsupplåtelse, samt 20 § stycke 2.I 7 kap. 10 § stadgas att en bostadsrättsinnehavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande, endast om styrelsen godkänner detta. Nyckelordet för bedömningen om det är fråga om andrahandsupplåtelse eller inneboende är alltså termen ”självständigt brukande”. För att avgöra om det är självständigt brukande tittar man på olika faktorer, men det är främst frågan om lägenhetsinnehavaren fortfarande brukar lägenheten som bostad och den som inhyses i lägenheten inte kan råda över bostaden själv. Dessa olika förhållanden brukar i juridiska termer kallas för total sublokation i det fall bostaden upplåts för självständigt brukande, och partiell sublokation i det fall hyresgästen inhyser en utomstående som inneboende.Två domar från Högsta domstolen (HD), NJA 2001 s. 241 I och II agerar vägledning för vad som ska ses som ”självständigt brukande”. I det första målet ansåg HD att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och bedömde upplåtelsen som total sublokation. Visserligen hade ägaren vid ett par tillfällen vistats i lägenheten men detta först efter att ha fått tillåtelse av hyrestagaren. Utgången blev den motsatta i det andra målet. HD ansåg att eftersom ägaren bl.a. övernattade i lägenheten någon gång i månaden och vid dessa tillfällen utnyttjade dels köket , dels ett undantaget rum, kunde inte hyresgästen anses ha haft självständig nyttjanderätt till lägenheten.Det framgår inte av din frågeställning om du ber dina hyresgäster om tillåtelse att vistas i lägenheten, men jag kan tänka mig att så inte är fallet i och med att du undantagit ett rum från uthyrningen. Det faktum att du undantagit ett rum talar också för att det är fråga om partiell sublokation och alltså inte en direkt andrahandsuthyrning som du skulle behöva tillstånd för. Försök kontakta styrelsen och berätta hur du ser på saken. Fungerar inte kommunikationen där så kan du vända dig till hyresnämnden. Skulle du behöva hjälp med något av detta är du välkommen att kontakta någon av våra jurister här på Lawline för vidare hjälp, se länkarna till höger.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Uppsägningstid vid "svart" andrahandsuthyrning

2016-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min dotter hyr en lägenhet i andra hand svart, sen en och en halv månad tillbaks. Hon har fortfarande inte fått skriva på ett avtal som hon bett om. Nu har hon som står för kontraktet sagt upp lägenheten hos sin hyresvärd. Måste min dotter betala för 3 månader till? Hon vill nu bara ha 1 månads uppsägning och flytta.
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ett hyresavtal måste inte upprättas skriftligt, utan ett muntligt avtal gäller lika mycket. Om hyresgästen eller hyresvärden begär att få skriva på ett avtal ska det dock göras, enligt 12 kap. 2 § jordabalken. Att personen som hyr ut lägenheten vägrar skriva avtal leder inte till några sanktioner enligt jordabalkens bestämmelser, utan då får hyresgästen föra talan vid domstol och yrka förpliktande för motparten att vid vite fullgöra sin skyldighet att upprätta skriftligt avtal. Detta kanske inte spelar någon roll för din dotter i nuläget, eftersom hon vill flytta. Enligt 12 kap. 5 § jordabalken får en hyresgäst alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Den kortaste uppsägningstiden enligt lagen är alltså tre månader, vilket även gäller för din dotters och hennes hyresvärds muntliga hyresavtal. Att lägenheten hyrs ut svart har ingen betydelse för giltigheten för dotterns och kontraktsinnehavarens avtal. Det finns vissa undantag när ett hyresavtal kan upphöra utan uppsägningstid. Det gäller främst situationer när lägenheten är skadad eller bristfällig, men också den situationen att en hyresgäst hyr ut sin lägenhet i andra hand utan tillstånd från hyresvärden, enligt 12 kap. 42 § första stycket punkt 3 jordabalken. Din dotter kan därför prova med att säga till kontraktsinnehavarens hyresvärd att lägenheten hyrs ut svart. Om hyresvärden då väljer att säga upp kontraktsinnehavaren omedelbart har inte din dotter heller rätt att bo kvar, och då behöver hon inte betala hyra för fler månader. Enligt lagen måste dock hyresvärden ge hyresgästen viss tid på sig att ansöka om att få hyra ut lägenheten i andra hand, innan hyresvärden får lov att säga upp avtalet. Enligt ett avgörande från hovrätten är 9 dagar inte tillräckligt lång tid (se RH 1999:134). Din dotter bör därför vara beredd på att tvingas betala hyra i alla fall någon månad till.Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning bostadsrätt

2016-05-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag vill köpa en lägenhet i investeringssyfte, och vill ha hyra ut den i andra hand under en långperiod. Finns det något bra sätt jag kan göra detta på - tänker att jag vill undvika "besvär" med föreningen efter att initialt fått lov (enligt "de vanliga klassiska orsakerna, tex separation") att hyra ut den 24 månader...Tack
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag förstår din fråga rätt så undrar du hur det går till vad gäller uthyrning av bostadsrätt en längre tid.Bestämmelserna kring detta finns i bostadsrättslagen, (BrfL). I 7 kap. regleras bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. I 7:10 BrfL klargörs vad gäller upplåtelse i andra hand. Det krävs att styrelsen samtycker till att du ska få upplåta lägenheten. Samtycke krävs dock inte om du istället väljer att ha någon inneboende, alltså upplåtelse av viss del av lägenheten. Har lägenhet hyrts ut i andra hand utan samtycke kan uthyrningen förverkas och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 7:18 p. 3 BrfL. Det krävs dock att föreningen ”varnar” och meddelar bostadsrättshavaren innan uppsägning, 7: 20 BrfL. Om föreningen inte vill ge sitt samtycke till uthyrning i andra hand kan du vända dig till hyresnämnden, och låta de besluta i frågan. Tillstånd ska ges så länge bostadsrättshavaren har skäl för sin uthyrning, skäl utöver intjänad hyra, samt att föreningen inte har någon befogad anledning till att vägra samtycke, 7:11 BrfL. Skäl som skulle kunna räcka är: att en närstående till dig behöver lägenheten under en tid, att rådande marknadsförutsättningar för försäljning är väldigt dåliga för tidpunkten. Studier eller arbete på annan ort, samt prova på samboskap är andra skäl som anses godtagbara i vissa fall. Att komma ihåg är att en bedömning alltid görs i det enskilda fallet. Regeln ovan ändrades 2014, för att ge bostadsrättshavaren större frihet att hyra ut lägenheten. Tidigare krävdes beaktansvärda skäl för att uthyrningen skulle anses okej. Värt att nämna är att bostadsrättshavarens uppkomna skäl väger allt lättare med tiden. När bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter något års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Bedömningen måste göras i varje enskilt fall. Är det tex. Fråga om studier på annan ort, kan tänkas att en längre upplåtelsetid kan komma i fråga, det så att studierna kan färdigställas. Sammanfattningsvis så kan du som bostadsrättshavare hyra ut lägenheten en tid, om du har skäl för det, vilka några jag har listat ovan. Dock ska en bedömning göras i varje enskilt fall, varvid jag inte kan rådge dig mer precist i din situation.Jag hoppas att du är nöjd med mitt svar. Har du ytterligare frågor är det bara att du återkommer.Ha en fortsatt bra dag.Vänligen,

Uppsägningstid vid uthyrning i andra hand

2016-04-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej; Min dotter hyr en lägenhet i andra hand och ar haft ett kontrakt som löper på ett år. För ca två månader sedan gick kontraktet ut. Fast hon tryckt på om nytt kontrakt har hon inte fått svar på detta. Hans svar muntligen har varit att hon skulle kunna bo kvar åtminstone året ut. I veckan kom ett mail att lägenheten skulle säljas och att hon skulle vara ute om tre månader. I mailet fanns ett nytt kontraktet med en hyrestid på tre månader.Detta vill hon så klart inte skriva på. Hon hittade turligen omgående ny lägenhet. Är hon bunden att betala tre månaders uppsägning fast det inte finns ett ett påskrivet nytt gällande kontrakt. Borde inte lägenhetsägaren varit noga med att ha ett nytt kontraktserbjudande innan det gamla löpte ut?
Melanie Ascough |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresavtal finns i 12 kap. Jordabalken (JB). Reglerna gäller när hyresrätter hyrs ut i andra hand. Enligt Jordabalken 3 § 12 kap. tredje stycket kan ett avtal som har haft en bestämd slutdag omvandlas till att löpa tills vidare. Detta sker om hyresgästen fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång, vilket din dotter har gjort i det här fallet. Då anses hyresavtalet vara förlängt på obestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, se Jordabalken 4 § 12 kap.Det finns alltså möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, räknat i kalendermånader, vilket hyresvärden också har gjort i det här fallet. Så trots att det inte finns ett nytt påskrivet kontrakt så är din dotter skyldig att betala för de tre återstående månaderna eftersom hyresavtalet är att anse som förlängt på obestämd tid.Det enda som möjligtvis skulle kunna korta av uppsägningstiden för din dotters del är om hyresavtalet innehåller en klausul som uttryckligen ger din dotter rätt att bryta avtalet tidigare. Detta är ett undantag från lagen och gäller alltså endast hyresgästens rätt till uppsägning. Finns det inget i avtalet som reglerar detta så är regeln att uppsägningstiden är tre månader, både för hyresgästen samt hyresvärden. Regeln är tvingande och är till för att skydda hyresgästen.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, tveka inte att höra av dig till oss igen om du har fler frågor.

Hur länge en bostadsrätt kan hyras ut i andra hand

2016-04-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag hyr ut min bostadstätt i andrahand. Jag har nu hyrt ut den i ett år och ska förlänga uthyrningen ytterligare ett år med samma hyresgäst. Problemet är att jag fått berättat för mig att min hyresgäst efter 2år får köpa lägenheten. Stämmer detta? Jag har inga tankar på att sälja min bostadsrätt utan vill hyra ut den så länge det bara går. Så min fråga är, hur länge får man hyra ut en bostadsrätt i andrahand och har hyresgästen rätt till att köpa lägenheten efter en viss tid?
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.I ditt fall gäller lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (se här), vilket kan vara bra att känna till och läsa igenom vid uthyrning av egen bostadsrätt. Här finns regler om bland annat uppsägning av hyresavtalet om det ingåtts på obestämd tid och hur hyresvillkoren kan ändras. Ett hyresavtal kan löpa antingen på bestämd tid eller på obestämd tid.När det gäller uthyrning av egen bostad så får hyresgästen inte besittningsskydd till bostaden exempelvis en viss tid, detta är alltså inte något som måste avtalas bort (som är fallet vid andrahandsuthyrning av hyresrätt). Detta betyder att andrahandshyresgästen har rätt att bo kvar så länge avtalet löper om det är på bestämd tid. Om det gäller på obestämd tid, har hyresgästen en uppsägningstid på en månad och hyresvärden på tre månader. Om ni inte har avtalat något annat, så har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet när detta gått ut.Alltså, hyresgästen kommer inte att ha rätt att köpa lägenheten efter en sammanlagd hyrestid av två år. Du kan alltså hyra ut din bostadsrätt i andra hand, så länge som samtycke till detta finns från bostadsrättsföreningen.Hoppas detta gav svar på din fråga!Vänliga hälsningar

Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid.

2016-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en bostadsrätt i andra hand där vi skrev kontrakt.Kontraktet lyder såhär:Från och med 18/12-2015 t.o.m 30/6-2016Med 1 månads uppsägningstid. Vid utebliven uppsägning förlängs kontraktet med 1 månad(er) för varje gång. Nu har han sålt lägenheten och vi vill flytta ut den 31/5 istället för den 30/6. Han säger dock att vi ändå måste betala för juni månad men hur funkar det då det står att vi har 1 månads uppsägning i avtalet?
Sara Ellefors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Hyresavtal kan vara lite krångliga då det finns olika tillämpliga lagar beroende på hur situationen och omständigheterna ser ut. I ditt fall förstår jag det som att du har hyr bostadsrätten i andra hand av ägaren, som är en privatperson. Det gör att Lagen om uthyrning av egen bostad, https://lagen.nu/2012:978, är tillämplig utöver hyreslagen i 12 kap Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. I hyreslagen finner du regleringar kring t.ex. i vilket skick lägenheten ska lämnas i.Lagen om uthyrning av egen bostad gäller när en privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet under förutsättning att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet. Detta förutsätter alltså att din hyresvärd är en privatperson som inte har detta som en verksamhet och att det rör sig om en bostadsrätt och inte en hyresrätt. I mitt svar kommer jag att utgå från att så är fallet. Ni har avtalat om ett hyresavtal på bestämd tid, alltså från och med 18/12- 2015 t.o.m. 30/6-2016. Detta innebär att avtalet upphör när avtalstiden gått ut. Dock finns det möjlighet att säga upp avtalet i förtid, 3 §, https://lagen.nu/2012:978#P3S1. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen, 3 § 2 stycket, https://lagen.nu/2012:978#P3S2. Detta innebär att om du som hyresgäst säger upp avtalet t.ex. den 12 april så upphör det att gälla den 31 maj. Om du har sagt upp avtalet i tid och ni dessutom har avtalat om 1 månad uppsägningstid så har du både lagen och avtalet på din sida. Du ska således inte behöva betala för juni månad. Sammanfattningsvis: Under förutsättning att din hyresvärd i rollen som privatperson hyr ut sin egen bostadsrätt till dig, så blir Lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Detta innebär att du som hyresgäst har rätt att säga upp ett hyresavtal på bestämd tid med en månads uppsägningstid. Du ska alltså, enligt lag och enligt ert avtal, inte behöva betala hyra för juni månad förutsatt att din uppsägning skett i rätt tid. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar