Hyra för bostadsrätt som hyrs ut i andrahand

2016-07-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan!Jag ska hyra ut min bostadsrätt i andrahand. Jag undrar hur det är med lagar och regler - hur mycket man får ta i hyra för den som hyr i andrahand. Jag tänker att det är skillnad på bostadsrätt och hyresrätt helt enkelt.Skulle ni kunna hjälpa mig med den frågan? :)Tack!Mvh Malin
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om uthyrning av bostadsrätter finns i lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Enligt 4 § privatuthyrningslagen har du rätt att ta ut en hyra som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaden för din bostad. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig avkastningsrätna på bostadsrättens marknadsvärde. I förarbeterna till lagen sägs att avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta, vilken nu är - 0,5 %. Avkstningsräntan är inte kopplad till faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapital bundet i bostaden. Om du lånat pengar för att köpa bostaden saknar därför betydelse. Driftkostnaden är däremot kopplad till dina faktiska kostnader för t ex el, vatten, värme och bredband. Om du tänkte hyra ut lägenheten möblerad är det tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage.Du har alltså rätt att ta en hyra som motsvarar någonstans runt 2,5 % av bostadens marknadsvärde plus driftkostnader du har för bostaden. Om din hyresgäst sedan ni har avtalat om hyra och andra vilkor blir missnöjd så kan denne ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden enligt 4 § privatuthyrningslagen. Om hyresnämnden ändrar villkoren kommer den också besluta att villkoren ska gälla från dagen för ansökan hos hyresnämnden eller, om det finns skäl, från en senare tidpunkt, dock senast från dagen för hyresnämndens beslut enligt 5 §. Detta innebär att du inte kan bli återbetalningsskyldig för att du tagit ut för hög hyra längre tillbaka än till den dagen som hyresgästen gjorde ansökan hos hyresnämnden. Detta skiljer sig från vad som gäller vid hyresrätter. Hoppas det var svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Besittningsskydd för andrahandshyresgäst

2016-06-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har haft ett vitt andrahandskontrakt i fem år. Vi har skött betalning och lägenheten fint utan problem. Nu ber förstahandshyresgästen att vi ska flytta ut om tre månader i enlighet med överenskommen uppsägningstid. Vi har inte avsagt oss rätten från besittning. Nu vill vi gärna kunna bo kvar ett tag till tills vi hittat någon annanstans att bo. Kan vi åberopa besittningsrätt och hur? Går vi till hyresvärden eller till förstahandshyresgästen? Tacksam för svar.
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.Då ni hyr er lägenhet i andra hand så uppstår ert så kallade besittningsskydd efter 2 år, och detta regleras i jordabalken (1970:994) kap. 12 § 45 punkt 1, se här. Detta besittningsskydd har alltså du och din sambo erhållit då ni bott i lägenheten i över 2 år. Besittningsskyddet för er som andrahandshyresgäster är dock emellertid relativt svagt då det endast gäller gentemot er hyresvärd, det vill säga förstahandshyresgästen eftersom ni inte har något avtalsförhållande gentemot hyresvärden (fastighetsägaren). Då det är förstahandshyresgästen som bett er att flytta ut om tre månader enligt uppsägningstiden så har denne dock egentligen inte rätt att göra detta just eftersom ni erhållit besittningsskydd gentemot honom/henne. Denna person kan alltså inte säga upp ert kontrakt hursomhelst utan att ni åsidosatt vissa förpliktelser. Om ni som andrahandshyresgäster nte lämnar lägenheten på förstahandshyresgästens begäran, så måste denne ta tvisten till hyresnämnden som sedan tar ett beslut om avtalet ska sägas upp eller fortsätta att löpa. Detta som jag sagt nu gäller dock endast om andrahandsuthyrningen gjorts enligt lag.Hoppas detta gav svar på er fråga.Vänligen

Upplåtelse av hyresrätt i andra hand

2016-06-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag skall studera utomlands i 6 månader.Har frågar min hyresvärd om jag kan få hyra ut min lgh under dessa 6 månader.Hyresvärden svarar att man får endast hyra ut i andra hand i 3 månader för studier utomlands!Stämmer verkligen detta?Ser fram emot ert svar!HälsningarChristina
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler av intresse för ditt fall finns i jordabalken (JB). Enligt 12:40 JB krävs hyresvärdens tillstånd för att få hyra ut en lägenheten i andra hand. Ett sådant tillstånd ska hyresvärden lämna t.ex. om hyresgästen på grund av studier på annan ort har beaktansvärda skäl för att hyra ut i andra hand och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Ett sådant samtycke ska enligt samma bestämmelse begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Lagen säger således inte att det är 3 månader som gäller för studier utomlands men enligt 12:1 st 5 får hyresvärden avtala med hyresgästen om villkor som inte strider mot 12 kap. JB. Huruvida 3 månader strider mot 12 kap JB är svårt att söga utan mer information.Hoppas att svaret hjälpte och tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga!

Uthyrning i andra hand

2016-05-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hyr ut en hyresrätt i andrahand (på 1 år) pga testa ett jobb på annan ort. I hyreskontraktet har vi skrivit 1 mån ömsesidig uppsägningstid (Något som båda parter från början förstod som 1 mån för just båda parter). Nu skulle jag behöva flytta tbx med mindre än 2 mån kvar tills flyttdatum (1 jul-16) Vad gäller?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att både förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen är bundna under hela avtalstiden. Du som hyresvärd (förstahandshyresgäst) kan alltså inte säga upp avtalet till en tidigare dag än hyrestidens utgång. Det finns undantag vid allvarliga avtalsbrott från hyresgästens sida, (se Jordabalken 12 kap. 42-44 §§) men det verkar inte vara aktuellt i ditt fall. Hyreslagen är tvingande för den som är hyresvärd och enligt lagen är kortast möjliga uppsägningstid för ett ettårigt hyresavtal tre månader före hyrestidens utgång. Däremot har andrahandshyresgästen rätt att när som helst under avtalstiden säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen, detta följer av JB 12 kap. 5 §. Har parterna istället avtalat om en uppsägningstid som är fördelaktigare än den som följer av lagen har andrahandshyresgästen då rätt att utnyttja den kortare uppsägningstiden i hyreskontraktet (JB 12 kap. 4 § andra stycket 3 punkten och 1 § femte stycket).Värt att nämna är också att om ingen av er säger upp avtalet vid avtalstidens utgång så löper det vidare på obestämd tid (tills vidare). Detta följer av JB 12 kap. 3 § tredje stycket 1 punkten. Det är ditt ansvar att se till att hyresavtalet upphör när ditt samtycke eller tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand löper ut och därför säga upp hyresavtalet i god tid.För att sammanfatta mitt svar har du som hyresvärd inte rätt att säga upp hyresavtalet i förtid, du måste dessutom förhålla dig till tre månaders uppsägningstid för att hyresavtalet inte ska fortsätta löpa på obestämd tid vid avtalstidens utgång. Andrahandshyresgästen har istället rätt att när som helst säga upp hyresavtalet med den mest fördelaktiga uppsägningstiden, vilket i det här fallet är en månad.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt utan föreningens samtycke och beskattning av hyresintäkter

2016-07-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand i strax över 2 år nu, det har fungerat utan problem samt har haft godkännande från föreningen. Nu funderar jag dock på att hyra ut den på nytt i ett år, minst ett halvår, då jag och sambon ska köpa hus förhoppningsvis inom ett år och jag vill ha kvar den som en investering. Hur illa är det att hyra ut den utan föreningens godkännande? Vad kan hända? Hur noga är det att meddela föreningen och få deras godkännande? Jag äger ju min lägenhet. Till detta ska nämnas att hyran dras från mitt konto och el, tv/bredband med mera står i mitt namn. Nyttjar fortfarande ett förråd i huset. Jag har heller inte skattat på den "vinst" jag gör för uthyrningen.. Den vinsten uppgår som mest till 26000 per år. Hur fungerar sådant? Med vänlig hälsning,
Lars Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bostadsrättsföreningens godkännandeSom jag förstår det är din lägenhet en bostadsrätt. Då måste bostadsrättsföreningens styrelse samtycka till din andrahandsuthyrning, enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) (förkortad BrL). Det spelar ingen roll att t.ex. årsavgiften betalas från ditt konto eller att du fortfarande nyttjar ett förråd. Styrelsens godkännande krävs dock inte för t.ex. inneboende, varför det finns ett visst gränsdragningsproblem mellan totala och delvisa uthyrningar. Att bara undanta förrådet lär dock inte vara nog för att styrelsens tillstånd inte ska behövas (för vidare läsning, se rättsfallet NJA 2001 s. 241 I och II).Om du hyr ut din bostadsrätt utan styrelsens godkännande är din bostadsrätt som huvudregel förverkad, enligt 7 kap. 18 § andra punkten BrL. Det betyder att föreningen kan säga upp dig till avflyttning, efter att den har gett dig tillfälle till rättelse (7 kap. 20 § första stycket BrL). Föreningen måste dock inte säga upp dig.Efter att du har sagts upp ska din bostadsrätt i princip tvångsförsäljas enligt 7 kap. 30 § BrL. Att din bostadsrätt förverkas innebär alltså inte att bostadsrättsföreningen beslagtar den, utan endast att du tvingas flytta ut och sälja den. Observera dock att du, föreningen och de kända borgenärer som berörs av en tvångsförsäljning kan komma överens om något annat.Ett undantag från huvudregeln att din bostadsrätt är förverkad finns i 7 kap. 19 § BrL. Om din underlåtenhet att söka samtycka från styrelsen är av ringa betydelse är din bostadsrätt inte förverkad. Vad som är av ringa betydelse beror av en konkret bedömning i det enskilda fallet. I rättsfallet NJA 1953 s. 518 var det dock inte av ringa betydelse att en bostadsrätt hade hyrts ut i andra hand utan styrelsens samtycke, trots att hyresgästen hade köpt den uthyrda bostadsrätt.Även om din bostadsrätt är förverkad enligt 7 kap. 18 § andra punkten BrL går det att förhindra en uppsägning från föreningen. I t.ex. 7 kap. 20 § andra stycket BrL står det att uppsägning pga en otillåten andrahandsuthyrning inte får ske ”om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd till [uthyrningen] och får ansökan beviljad”.Skatt på hyranInkomsten från att du hyr ut din bostadsrätt beskattas som inkomst av kapital, enligt 41 kap. 1 § och 42 kap. 1 § inkomstskattelagen (1999:1229) (förkortad IL). Din bostadsrätt torde dock vara en privatbostad, enligt 2 kap. 8 § andra stycket och 17 § IL. Det innebär att du enligt 42 kap. 30 § andra stycket IL får dra av upp till 40 000 kr av hyresintäkterna (observera dock att du inte kan dra av så mycket så att dina hyresintäkter blir negativa).Eftersom dina hyresinkomst bara uppgår till 26 000 kr behöver du då alltså inte skatta på något. Det skulle krävas en hyresintäkt på mer än 40 000 kr per år för att du ska behöva skatta på något. I sådana fall blir också ytterligare ett avdrag relevant (se 42 kap. 31 § tredje stycket IL).SammanfattningOm du hyr ut din bostadsrätt i andra hand utan styrelsens tillstånd är den förverkad. Det betyder att föreningen kan säga upp dig till avflyttning och tvångsförsälja din bostadsrätt. Hyresintäkterna ska beskattas som inkomst av kapital, men då det rör sig om en privatbostad är din inkomst så liten att du kan dra av allt.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med andrahandsuthyrning av bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning bostadsrätt

2016-06-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min bostadsrättslägenhet i andra hand till en familj, men medlemmarna som sitter i styrelsen vill inte att jag ska hyra ut den längre. Min fråga är om jag kan flytta in med denna familj och ha dem som inneboende?Mvh/ Deniz
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrättslagen är tillämplig i den situation som du beskrivit.Det är bara sk. total sublokation (uthyrning av hela bostadsrätten i andra hand) som omfattar skyldighet att ha styrelsens samtycke till uthyrningen, 7 kap. 10-11 §§ bostadsrättslagen. Om det istället rör sig om inneboende hyresgäst, sk. partiell sublokation behövs inte sådant samtycke. Även om du i praktiken har hyrt ut majoriteten av lägenheten kan det rent juridiskt inte anses vara en total sublokation om hyresgästen inte fått en självständig kontroll (uthyrning till självständigt brukande) över lägenheten. Högsta domstolen har i två fall prövat var gränsen går vid självständig kontroll, se NJA 2001 s. 241 I och II. Enligt domstolen var det tillräckligt för att uthyrningen skulle anses vara partiell, och därmed inte innefatta skyldighet att inhämta samtycke från styrelsen, om viss del av lägenheten undantagits uthyrningen och bostadsrättsinnehavaren någon gång i månaden övernattade där, samt i samband med detta utnyttjade toalett och kök. Om du haft ett liknande förhållande med dina hyresgäster har dessa inte fått en tillräckligt självständig kontroll över lägenheten och uthyrningen anses då inte vara total.I det fall uthyrningen faktiskt varit total kan du välja att flytta in i lägenheten tillsammans med hyresgästerna så att den totala sublokationen upphör och samtycke från styrelsen inte behövs. Detta kan göras under förutsättning att uthyrningen inte kan leda till men för föreningen eller annan föreningsmedlem, 7 kap. 8 § bostadsrättslagen. Att urhyrningen leder till men kan t.ex. vara sådant som nämns i 7 kap. 18 § 4 p. bostadsrättslagen, dvs att andrahandshyresgästen genom vårdslöst vållande orsakat att ohyra har kommit in i lägenheten.Slutsats: Ja, att ha familjen som inneboende är en möjlighet för dig och skulle leda till att du inte behöver ett samtycke från föreningens styrelse.Jag hoppas att du fått svar på din fråga och om ytterligare funderingar uppkommer så återkom gärna i kommentarsfältet nedan!Vänligen

Förverkande av andrahandskontrakt

2016-06-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min hyreslägenhet (med värdens godkännande) under sex månader. Andrahandshyresgästen har varit sen med båda hyrorna (för maj och juni). Jag har fått ringa och tjata. Han har dessutom inte betalt fullt belopp på junihyran, utan det fattas 300 kronor.Dessutom har jag fått indikationer att han använder mitt privata telefonabonnemang (det har jag nu sagt upp i förekommandesyfte.)Jag tycker det känns mycket jobbigt och har ingen tillit kvar till honom. Jag vill att han flyttar ut före sin hyrestid (sista oktober 2016). Jag vill att han flyttar omgående.Vi har skrivit ett sedvanligt andrahandskontrakt (som man kan köpa hos bokhandeln) där jag kryssat för tidsbegränsad hyresavtal. Kan jag säga upp honom i förtid?Hur bär jag mig åt?VänligenKristina
Sara Bengtsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett andrahandskontrakt gällande uthyrning av bostad är ett civilrättsligt avtal där parterna, dvs. du och din hyresgäst, kan avtala om nästintill vad som helst. När ett avtal har ingåtts gäller principen om att avtal ska hållas, vilket givetvis gäller båda parterna. Hela situationen beror alltså på vad ni har stadgat i hyresavtalet er emellan. Om ni har stadgat en viss uppsägningstid så är det den som gäller. Väljer du således att säga upp hyresavtalet nu i förtid så kommer hyresgästen ha rätt att bo kvar under uppsägningstiden. Med tanke på att din hyresgäst däremot inte har betalat den avtalade hyran så har denne begått ett avtalsbrott. Vad konsekvenserna av avtalsbrottet ska bli i detta fall beror också på vad ni har avtalat. Kanske är det så att ni har skrivit i avtalet vad som ska hända om hyran mot förmodan inte betalas enligt överenskommelse. Om ni inte har avtalat något kring detta, torde det inte vara helt ogrundat att häva andrahandskontraktet utan någon uppsägningstid, eller i vart fall, en kortare uppsägningstid. Hyresgästen har ju trots allt begått ett avtalsbrott genom att inte betala avtalad hyra samt betett sig på ett felaktigt sätt genom att använda ditt privata telefonabonnemang.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Lycka till!Med vänlig hälsning

Andrahandsuthyrning bostadsrätt

2016-05-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag vill köpa en lägenhet i investeringssyfte, och vill ha hyra ut den i andra hand under en långperiod. Finns det något bra sätt jag kan göra detta på - tänker att jag vill undvika "besvär" med föreningen efter att initialt fått lov (enligt "de vanliga klassiska orsakerna, tex separation") att hyra ut den 24 månader...Tack
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag förstår din fråga rätt så undrar du hur det går till vad gäller uthyrning av bostadsrätt en längre tid.Bestämmelserna kring detta finns i bostadsrättslagen, (BrfL). I 7 kap. regleras bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. I 7:10 BrfL klargörs vad gäller upplåtelse i andra hand. Det krävs att styrelsen samtycker till att du ska få upplåta lägenheten. Samtycke krävs dock inte om du istället väljer att ha någon inneboende, alltså upplåtelse av viss del av lägenheten. Har lägenhet hyrts ut i andra hand utan samtycke kan uthyrningen förverkas och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 7:18 p. 3 BrfL. Det krävs dock att föreningen ”varnar” och meddelar bostadsrättshavaren innan uppsägning, 7: 20 BrfL. Om föreningen inte vill ge sitt samtycke till uthyrning i andra hand kan du vända dig till hyresnämnden, och låta de besluta i frågan. Tillstånd ska ges så länge bostadsrättshavaren har skäl för sin uthyrning, skäl utöver intjänad hyra, samt att föreningen inte har någon befogad anledning till att vägra samtycke, 7:11 BrfL. Skäl som skulle kunna räcka är: att en närstående till dig behöver lägenheten under en tid, att rådande marknadsförutsättningar för försäljning är väldigt dåliga för tidpunkten. Studier eller arbete på annan ort, samt prova på samboskap är andra skäl som anses godtagbara i vissa fall. Att komma ihåg är att en bedömning alltid görs i det enskilda fallet. Regeln ovan ändrades 2014, för att ge bostadsrättshavaren större frihet att hyra ut lägenheten. Tidigare krävdes beaktansvärda skäl för att uthyrningen skulle anses okej. Värt att nämna är att bostadsrättshavarens uppkomna skäl väger allt lättare med tiden. När bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter något års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Bedömningen måste göras i varje enskilt fall. Är det tex. Fråga om studier på annan ort, kan tänkas att en längre upplåtelsetid kan komma i fråga, det så att studierna kan färdigställas. Sammanfattningsvis så kan du som bostadsrättshavare hyra ut lägenheten en tid, om du har skäl för det, vilka några jag har listat ovan. Dock ska en bedömning göras i varje enskilt fall, varvid jag inte kan rådge dig mer precist i din situation.Jag hoppas att du är nöjd med mitt svar. Har du ytterligare frågor är det bara att du återkommer.Ha en fortsatt bra dag.Vänligen,