Besittningsskydd för andrahandshyresgäst

2016-06-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har haft ett vitt andrahandskontrakt i fem år. Vi har skött betalning och lägenheten fint utan problem. Nu ber förstahandshyresgästen att vi ska flytta ut om tre månader i enlighet med överenskommen uppsägningstid. Vi har inte avsagt oss rätten från besittning. Nu vill vi gärna kunna bo kvar ett tag till tills vi hittat någon annanstans att bo. Kan vi åberopa besittningsrätt och hur? Går vi till hyresvärden eller till förstahandshyresgästen? Tacksam för svar.
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.Då ni hyr er lägenhet i andra hand så uppstår ert så kallade besittningsskydd efter 2 år, och detta regleras i jordabalken (1970:994) kap. 12 § 45 punkt 1, se här. Detta besittningsskydd har alltså du och din sambo erhållit då ni bott i lägenheten i över 2 år. Besittningsskyddet för er som andrahandshyresgäster är dock emellertid relativt svagt då det endast gäller gentemot er hyresvärd, det vill säga förstahandshyresgästen eftersom ni inte har något avtalsförhållande gentemot hyresvärden (fastighetsägaren). Då det är förstahandshyresgästen som bett er att flytta ut om tre månader enligt uppsägningstiden så har denne dock egentligen inte rätt att göra detta just eftersom ni erhållit besittningsskydd gentemot honom/henne. Denna person kan alltså inte säga upp ert kontrakt hursomhelst utan att ni åsidosatt vissa förpliktelser. Om ni som andrahandshyresgäster nte lämnar lägenheten på förstahandshyresgästens begäran, så måste denne ta tvisten till hyresnämnden som sedan tar ett beslut om avtalet ska sägas upp eller fortsätta att löpa. Detta som jag sagt nu gäller dock endast om andrahandsuthyrningen gjorts enligt lag.Hoppas detta gav svar på er fråga.Vänligen

Upplåtelse av hyresrätt i andra hand

2016-06-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag skall studera utomlands i 6 månader.Har frågar min hyresvärd om jag kan få hyra ut min lgh under dessa 6 månader.Hyresvärden svarar att man får endast hyra ut i andra hand i 3 månader för studier utomlands!Stämmer verkligen detta?Ser fram emot ert svar!HälsningarChristina
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler av intresse för ditt fall finns i jordabalken (JB). Enligt 12:40 JB krävs hyresvärdens tillstånd för att få hyra ut en lägenheten i andra hand. Ett sådant tillstånd ska hyresvärden lämna t.ex. om hyresgästen på grund av studier på annan ort har beaktansvärda skäl för att hyra ut i andra hand och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Ett sådant samtycke ska enligt samma bestämmelse begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Lagen säger således inte att det är 3 månader som gäller för studier utomlands men enligt 12:1 st 5 får hyresvärden avtala med hyresgästen om villkor som inte strider mot 12 kap. JB. Huruvida 3 månader strider mot 12 kap JB är svårt att söga utan mer information.Hoppas att svaret hjälpte och tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga!

Uthyrning i andra hand

2016-05-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hyr ut en hyresrätt i andrahand (på 1 år) pga testa ett jobb på annan ort. I hyreskontraktet har vi skrivit 1 mån ömsesidig uppsägningstid (Något som båda parter från början förstod som 1 mån för just båda parter). Nu skulle jag behöva flytta tbx med mindre än 2 mån kvar tills flyttdatum (1 jul-16) Vad gäller?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att både förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen är bundna under hela avtalstiden. Du som hyresvärd (förstahandshyresgäst) kan alltså inte säga upp avtalet till en tidigare dag än hyrestidens utgång. Det finns undantag vid allvarliga avtalsbrott från hyresgästens sida, (se Jordabalken 12 kap. 42-44 §§) men det verkar inte vara aktuellt i ditt fall. Hyreslagen är tvingande för den som är hyresvärd och enligt lagen är kortast möjliga uppsägningstid för ett ettårigt hyresavtal tre månader före hyrestidens utgång. Däremot har andrahandshyresgästen rätt att när som helst under avtalstiden säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen, detta följer av JB 12 kap. 5 §. Har parterna istället avtalat om en uppsägningstid som är fördelaktigare än den som följer av lagen har andrahandshyresgästen då rätt att utnyttja den kortare uppsägningstiden i hyreskontraktet (JB 12 kap. 4 § andra stycket 3 punkten och 1 § femte stycket).Värt att nämna är också att om ingen av er säger upp avtalet vid avtalstidens utgång så löper det vidare på obestämd tid (tills vidare). Detta följer av JB 12 kap. 3 § tredje stycket 1 punkten. Det är ditt ansvar att se till att hyresavtalet upphör när ditt samtycke eller tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand löper ut och därför säga upp hyresavtalet i god tid.För att sammanfatta mitt svar har du som hyresvärd inte rätt att säga upp hyresavtalet i förtid, du måste dessutom förhålla dig till tre månaders uppsägningstid för att hyresavtalet inte ska fortsätta löpa på obestämd tid vid avtalstidens utgång. Andrahandshyresgästen har istället rätt att när som helst säga upp hyresavtalet med den mest fördelaktiga uppsägningstiden, vilket i det här fallet är en månad.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Uppsägning av andrahandskontrakt innan tillträdet

2016-05-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Kan man utan svårigheter säga upp ett 2 andrahands kontrakt innan hyresgästen fått tillträde? Jag skall hyra ut min bostadsrätt och misstänker att hyresgästen kommer få svårt att betala hyran. Tillträdet är planerat till den 1/7. Kan mao riva kontraktet?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett andrahandskontrakt gällande uthyrning av bostad är ett civilrättsligt avtal där parterna, dvs. du och din hyresgäst, kan avtala om nästintill vad som helst. När ett avtal har ingåtts gäller principen om att avtal ska hållas, vilket givetvis gäller båda parterna. Detta innebär att om ni t.ex. har avtalat om en uppsägningstid på tre månader så är det också det som gäller. Du kan därför inte helt plötsligt riva andrahandskontraktet och se det som upphört eftersom du troligen har en uppsägningstid att ta hänsyn till.I detta fall är det dock inga problem att istället säga upp hyresavtalet innan tillträdet har skett, såtillvida ni inte har avtalat något annat gällande detta. Om du väljer att säga upp avtalet redan nu så bör du vara medveten om att den uppsägningstid ni har avtalat om gäller. Det kan därför vara klokt att så snabbt som möjligt säga upp avtalet, om du inte vill att hyresgästen ska hinna flytta in i lägenheten den 1 juli. Jag hoppas att du fick den hjälp du behövde!

Andrahandsuthyrning bostadsrätt

2016-06-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min bostadsrättslägenhet i andra hand till en familj, men medlemmarna som sitter i styrelsen vill inte att jag ska hyra ut den längre. Min fråga är om jag kan flytta in med denna familj och ha dem som inneboende?Mvh/ Deniz
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrättslagen är tillämplig i den situation som du beskrivit.Det är bara sk. total sublokation (uthyrning av hela bostadsrätten i andra hand) som omfattar skyldighet att ha styrelsens samtycke till uthyrningen, 7 kap. 10-11 §§ bostadsrättslagen. Om det istället rör sig om inneboende hyresgäst, sk. partiell sublokation behövs inte sådant samtycke. Även om du i praktiken har hyrt ut majoriteten av lägenheten kan det rent juridiskt inte anses vara en total sublokation om hyresgästen inte fått en självständig kontroll (uthyrning till självständigt brukande) över lägenheten. Högsta domstolen har i två fall prövat var gränsen går vid självständig kontroll, se NJA 2001 s. 241 I och II. Enligt domstolen var det tillräckligt för att uthyrningen skulle anses vara partiell, och därmed inte innefatta skyldighet att inhämta samtycke från styrelsen, om viss del av lägenheten undantagits uthyrningen och bostadsrättsinnehavaren någon gång i månaden övernattade där, samt i samband med detta utnyttjade toalett och kök. Om du haft ett liknande förhållande med dina hyresgäster har dessa inte fått en tillräckligt självständig kontroll över lägenheten och uthyrningen anses då inte vara total.I det fall uthyrningen faktiskt varit total kan du välja att flytta in i lägenheten tillsammans med hyresgästerna så att den totala sublokationen upphör och samtycke från styrelsen inte behövs. Detta kan göras under förutsättning att uthyrningen inte kan leda till men för föreningen eller annan föreningsmedlem, 7 kap. 8 § bostadsrättslagen. Att urhyrningen leder till men kan t.ex. vara sådant som nämns i 7 kap. 18 § 4 p. bostadsrättslagen, dvs att andrahandshyresgästen genom vårdslöst vållande orsakat att ohyra har kommit in i lägenheten.Slutsats: Ja, att ha familjen som inneboende är en möjlighet för dig och skulle leda till att du inte behöver ett samtycke från föreningens styrelse.Jag hoppas att du fått svar på din fråga och om ytterligare funderingar uppkommer så återkom gärna i kommentarsfältet nedan!Vänligen

Förverkande av andrahandskontrakt

2016-06-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min hyreslägenhet (med värdens godkännande) under sex månader. Andrahandshyresgästen har varit sen med båda hyrorna (för maj och juni). Jag har fått ringa och tjata. Han har dessutom inte betalt fullt belopp på junihyran, utan det fattas 300 kronor.Dessutom har jag fått indikationer att han använder mitt privata telefonabonnemang (det har jag nu sagt upp i förekommandesyfte.)Jag tycker det känns mycket jobbigt och har ingen tillit kvar till honom. Jag vill att han flyttar ut före sin hyrestid (sista oktober 2016). Jag vill att han flyttar omgående.Vi har skrivit ett sedvanligt andrahandskontrakt (som man kan köpa hos bokhandeln) där jag kryssat för tidsbegränsad hyresavtal. Kan jag säga upp honom i förtid?Hur bär jag mig åt?VänligenKristina
Sara Bengtsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett andrahandskontrakt gällande uthyrning av bostad är ett civilrättsligt avtal där parterna, dvs. du och din hyresgäst, kan avtala om nästintill vad som helst. När ett avtal har ingåtts gäller principen om att avtal ska hållas, vilket givetvis gäller båda parterna. Hela situationen beror alltså på vad ni har stadgat i hyresavtalet er emellan. Om ni har stadgat en viss uppsägningstid så är det den som gäller. Väljer du således att säga upp hyresavtalet nu i förtid så kommer hyresgästen ha rätt att bo kvar under uppsägningstiden. Med tanke på att din hyresgäst däremot inte har betalat den avtalade hyran så har denne begått ett avtalsbrott. Vad konsekvenserna av avtalsbrottet ska bli i detta fall beror också på vad ni har avtalat. Kanske är det så att ni har skrivit i avtalet vad som ska hända om hyran mot förmodan inte betalas enligt överenskommelse. Om ni inte har avtalat något kring detta, torde det inte vara helt ogrundat att häva andrahandskontraktet utan någon uppsägningstid, eller i vart fall, en kortare uppsägningstid. Hyresgästen har ju trots allt begått ett avtalsbrott genom att inte betala avtalad hyra samt betett sig på ett felaktigt sätt genom att använda ditt privata telefonabonnemang.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Lycka till!Med vänlig hälsning

Andrahandsuthyrning bostadsrätt

2016-05-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag vill köpa en lägenhet i investeringssyfte, och vill ha hyra ut den i andra hand under en långperiod. Finns det något bra sätt jag kan göra detta på - tänker att jag vill undvika "besvär" med föreningen efter att initialt fått lov (enligt "de vanliga klassiska orsakerna, tex separation") att hyra ut den 24 månader...Tack
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag förstår din fråga rätt så undrar du hur det går till vad gäller uthyrning av bostadsrätt en längre tid.Bestämmelserna kring detta finns i bostadsrättslagen, (BrfL). I 7 kap. regleras bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. I 7:10 BrfL klargörs vad gäller upplåtelse i andra hand. Det krävs att styrelsen samtycker till att du ska få upplåta lägenheten. Samtycke krävs dock inte om du istället väljer att ha någon inneboende, alltså upplåtelse av viss del av lägenheten. Har lägenhet hyrts ut i andra hand utan samtycke kan uthyrningen förverkas och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 7:18 p. 3 BrfL. Det krävs dock att föreningen ”varnar” och meddelar bostadsrättshavaren innan uppsägning, 7: 20 BrfL. Om föreningen inte vill ge sitt samtycke till uthyrning i andra hand kan du vända dig till hyresnämnden, och låta de besluta i frågan. Tillstånd ska ges så länge bostadsrättshavaren har skäl för sin uthyrning, skäl utöver intjänad hyra, samt att föreningen inte har någon befogad anledning till att vägra samtycke, 7:11 BrfL. Skäl som skulle kunna räcka är: att en närstående till dig behöver lägenheten under en tid, att rådande marknadsförutsättningar för försäljning är väldigt dåliga för tidpunkten. Studier eller arbete på annan ort, samt prova på samboskap är andra skäl som anses godtagbara i vissa fall. Att komma ihåg är att en bedömning alltid görs i det enskilda fallet. Regeln ovan ändrades 2014, för att ge bostadsrättshavaren större frihet att hyra ut lägenheten. Tidigare krävdes beaktansvärda skäl för att uthyrningen skulle anses okej. Värt att nämna är att bostadsrättshavarens uppkomna skäl väger allt lättare med tiden. När bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter något års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Bedömningen måste göras i varje enskilt fall. Är det tex. Fråga om studier på annan ort, kan tänkas att en längre upplåtelsetid kan komma i fråga, det så att studierna kan färdigställas. Sammanfattningsvis så kan du som bostadsrättshavare hyra ut lägenheten en tid, om du har skäl för det, vilka några jag har listat ovan. Dock ska en bedömning göras i varje enskilt fall, varvid jag inte kan rådge dig mer precist i din situation.Jag hoppas att du är nöjd med mitt svar. Har du ytterligare frågor är det bara att du återkommer.Ha en fortsatt bra dag.Vänligen,

Uppsägningstid vid uthyrning i andra hand

2016-04-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej; Min dotter hyr en lägenhet i andra hand och ar haft ett kontrakt som löper på ett år. För ca två månader sedan gick kontraktet ut. Fast hon tryckt på om nytt kontrakt har hon inte fått svar på detta. Hans svar muntligen har varit att hon skulle kunna bo kvar åtminstone året ut. I veckan kom ett mail att lägenheten skulle säljas och att hon skulle vara ute om tre månader. I mailet fanns ett nytt kontraktet med en hyrestid på tre månader.Detta vill hon så klart inte skriva på. Hon hittade turligen omgående ny lägenhet. Är hon bunden att betala tre månaders uppsägning fast det inte finns ett ett påskrivet nytt gällande kontrakt. Borde inte lägenhetsägaren varit noga med att ha ett nytt kontraktserbjudande innan det gamla löpte ut?
Melanie Ascough |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresavtal finns i 12 kap. Jordabalken (JB). Reglerna gäller när hyresrätter hyrs ut i andra hand. Enligt Jordabalken 3 § 12 kap. tredje stycket kan ett avtal som har haft en bestämd slutdag omvandlas till att löpa tills vidare. Detta sker om hyresgästen fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång, vilket din dotter har gjort i det här fallet. Då anses hyresavtalet vara förlängt på obestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, se Jordabalken 4 § 12 kap.Det finns alltså möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, räknat i kalendermånader, vilket hyresvärden också har gjort i det här fallet. Så trots att det inte finns ett nytt påskrivet kontrakt så är din dotter skyldig att betala för de tre återstående månaderna eftersom hyresavtalet är att anse som förlängt på obestämd tid.Det enda som möjligtvis skulle kunna korta av uppsägningstiden för din dotters del är om hyresavtalet innehåller en klausul som uttryckligen ger din dotter rätt att bryta avtalet tidigare. Detta är ett undantag från lagen och gäller alltså endast hyresgästens rätt till uppsägning. Finns det inget i avtalet som reglerar detta så är regeln att uppsägningstiden är tre månader, både för hyresgästen samt hyresvärden. Regeln är tvingande och är till för att skydda hyresgästen.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, tveka inte att höra av dig till oss igen om du har fler frågor.