Rättigheter för hyresgäst svart i andra hand

2016-01-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, min kompis sitter i en liten knipa.Hon hyr svart och hyresvärden har skrivit i deras kontrakt emellan att hon inte får säga till någon att hon hyr lägenheten. Får man skriva så i kontrakt då hyresvärden inte får hyra ut lägenheten svart i andrahand?Har min kompis gjort ett avtalsbrott när hon berättade att hon hyr svart?Mvh fundersam person
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Rent krasst kan man säga att din vän har begått avtalsbrott. Avtalsbrottet kommer dock inte ha någon betydelse för din väns trygghet som hyresgäst. Eftersom din kompis hyr i andra hand har hon ingen så kallad besittningsrätt. Det innebär att hyresvärden (förstahandshyresgästen) kan säga upp avtalet utan att ange något särskilt skäl. Hyresvärden måste dock ändå beakta lagens regler om uppsägningstid, enligt 12 kap 4 § JB. Om det inte är överenskommet att hyresavtalet upphör att gälla vid en viss tid gäller avtalet på obestämd tid. Då får hyresvärden inte säga upp hyresavtalet att gälla tidigare än det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresvärden tex 27 januari får för sig att säga upp din kompis kontrakt, kan hyresvärden tidigast ange att hyresavtalet ska sluta gälla vid månadsskiftet april/juni. Om hyresvärden tar ett tidigare datum är uppsägningen ogiltig.Reglerna om uppsägningstid är tvingande till hyresgästens förmån och kan inte åsidosättas av att hyresgästen bryter mot ett tystnadsavtal. Endast de omständigheter som finns uppräknat i 12 kap 42 § JB kan ge hyresvärden rätt att säga upp avtalet omedelbart. En av dessa regler är att man inte får hyra ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Detta är något som din kompis hyresvärd bryter mot. Om din kompis skulle berätta för den riktiga hyresvärden att hon hyr i andra hand så skulle din kompis hyresvärd (förstahandshyresgästen) i värsta fall kunna bli av med sitt boende. Detta kan din vän påtala för sin hyresvärd om denne skulle vilja tumma på lagens regler om uppsägningstid. Säger den riktiga hyresvärden upp förstahandsgästens kontrakt har dock inte heller din vän någon rätt att bo kvar.Om din vän vill veta mer om sina rättigheter som hyresgäst eller vill stämma sin hyresvärd rekommenderar jag att hon kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Hon kan boka tid på ett kontor nära sig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Mvh

Återbetalning av deposition vid andrahandsuthyrning

2015-12-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har hyrt andra hand bostads och hon vägrar att betala tillbaka depositionen. Måste vi lämna tillbaka nycklarna eller när må vi göra det?
Theresa Ermstål | Hej!En deposition ska fungera som ett skydd för uthyraren och ska normalt betalas tillbaka till hyresgästen vid hyrestidens utgång. Undantag från det här är när hyresgästen orsakat skada på lägenheten, då kan depositionen anses förverkad. Enligt 12 kap. 24 § JB (här) har hyresgästen en vårdplikt vilket innebär att denne ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av bostaden. Hyresgästen har även en skyldighet att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande, vårdslöshet eller försummelse. Har er uthyrare inte uttryckt att det föreligger några sådana omständigheter för innehållande av depositionen har ni en fordran på uthyraren som ni har rätt att få utbetald.Jag skulle inte råda er att innehålla nycklarna då det kan vara en omständighet som berättigar uthyraren att inte återbetala depositionen. Vägrar uthyraren att betala kan ni istället få hjälp med att få tillbaka pengarna genom att få skulden fastställd. Ni måste då få ett bevis på att skulden existerar. Det här kan du få antingen genom att väcka talan mot personen i tingsrätten genom att skicka in en stämningsansökan, regler om det hittar ni i rättegångsbalken (här) eller kan ni ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten, se 2 § lag om betalningsföreläggande (här). När skulden blivit fastställd kan ni få hjälp av kronofogden att driva in skulden. Hoppas ni fick svar på er fråga!Vänliga hälsningar,

Besittningsskydd efter två års andrahanduthyrning

2015-12-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min son har hyrt en lägenhet i andra hand i 2år. Har han ngn rätt till hyresavtalet efter så lång tid? Personen som står för hyresavtalet avser inte att flytta tillbaka.Vänliga hälsningar Ewa Sandin
Yesim Konduk |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din son som är andrahandshyresgäst har ingen laglig rätt att ta över förstahandskontraktet men då förstahandshyresgästen inte är intresserad av att flytta tillbaka kan din son försöka förhandla med hyresvärden om att möjligen ta över hyreskontraktet på lägenheten.Besittningsskyddet är svagt vid andrahandsuthyrning men efter två år får andrahandshyresgästen rätt att bo kvar gentemot förstahandshyresgästen. Denna rätt gäller dock inte i förhållandet mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden, alltså innebär skyddet att efter två år har din son rätt att bo kvar i andrahand. Han kan dock bli uppsagd om förstahandshyresgästen vill flytta tillbaka eller blir uppsagd.Hoppas detta besvarar din fråga!Vänligen,

Hyra i andrahand

2015-12-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Min bror vill köpa en bostadsrätt för att hyra ut den till mig,syster vilket blir då i andra hand eftersom han kommer stå på kontraktet.Måst vi ha tillstånd av styrelsen/bostadsrättsbolaget för att jag ska få hyra i andra hand eller gäller andra regler då man hyr ut till sin syster/syskon?Kan det bli att vi får avslag?Måste vi vända oss till hyresnämnden då och kan det bli att vi förlorar där också?Mvh EN
Stina Bagge |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Att du är syster till den som vill hyra ut sin lägenhet har ingen betydelse i lagens mening. Du måste fortfarande ha tillstånd att hyra ut i andra hand, och hyresvärden kan säga nej. Om hyresvärden godkänner andrahandsuthyrningen är det en stor fördel att få godkännandet skriftligt - Det fungerar som bevis vid eventuella framtida tvister. Om hyresvärden säger nej, är det riktigt att ni kan vända er till hyresnämnden, men det krävs då ”beaktansvärda skäl” för att en andrahandsuthyrning ska godkännas. Sådana kan vara sjukdom, sambo på prov, längre utlandsvistelse eller tillfälligt arbete på annan ort. Svaret på din fråga är beror på om ni har beaktansvärda skäl eller inte.Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning - Gäller det muntliga avtalet?

2016-01-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har hyrt en lägenhet i andrahand från min brors dåvarande flickvän. min familj samt min sambo va närvarande när jag och min sambo anslöt ett muntligt avtal med henne om att hyra hennes lägenhet i andrahand i minst 6 månader nu sprack deras förhållande och hon ber oss att flytta inom 5 dagar då vi har redan bott i 23 dagar. vi hade ett annat hyres alternativ i södertälje för minst 6 månader från en blocket annons men vi förtrodde oss på henne så vi förlorade den i södertälje o nu har vi ingenstans att ta vägen. Vad har vi rättigheter?
Emilia Larson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Hyreskontrakt har inte något formkrav vilket innebär att det är möjligt att sluta avtalet muntligt. Du har alltså ett giltigt hyreskontrakt som löper på sex månader. Problemet med muntliga avtal är att göra klart, bevisa vad som avtalats. Eftersom att ni redan har flyttat in torde det dock vara klart att hon avsett att ni skulle bo i lägenhetenHon kan dock argumentera för att ni inte har avtalat om någon uppsägningstid. Ni har en avtal som löper på bestämd tid enligt hyreslagen 3 § andra stycket. Det innebär att ni har tre månaders uppsägningstid enligt hyreslagen 4 § 2 stycket tredje punkten. Hoppas att det gav svar på din fundering. Skriv gärna en ny fråga i vårt frågeformulär om det är något som fortfarande är oklart.

Ansvarsfördelning vid andrahandsuthyrning för skada

2015-12-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min bostadsrätt i andrahand. Nu är det så att det är stopp i avloppet och jag misstänker att det är hyresgästens fel så nästa vecka kommer Brf rörmokare för att se vad som gör så att det luktar så illa i toaletten. Om det nu är så att det beror på hyresgästen, kan jag kräva att hen betalar det som krävs för att åtgärda detta? Eller är det jag som ansvarar i o med min bostadsrätt? Tack på förhand.
Theresa Ermstål |Hej och tack för din fråga. Vid uthyrning av bostadsrätt blir lagen om uthyrning av egen bostad (här) tillämplig tillsammans med jordabalken (här). När du hyr ut din bostadsrätt får du samma skyldigheter och rättigheter som en hyresvärd. 12 kap. JB kallas för "Hyreslagen" och bestämmelserna där aktualiseras i ditt fall.I 12 kap. 24 § 1 st. JB stadgas att en hyresgäst är skyldig att ersätta skada som uppkommit genom vårdslöshet, försummelse eller vållande från dennes sida. Har skadan uppkommit genom normalt brukande står du för kostnaderna. Du måste således kunna bevisa att skadan uppkommit p.g.a. vårdslöshet, försummelse eller vållande för att kunna rikta skadeståndskrav mot hyresgästen. Beroende på omständigheterna kan det bli svårt för en hyresvärd att uppfylla beviskravet och därför bör du i första hand diskutera situationen med din hyresgäst och komma fram till en rimlig lösning. Om det inte leder någonstans bör du uppsöka en yrkesverksam jurist för rådgivning. Tänk dock på att i tvistemål kan den som förlorar processen bli ersättningsskyldig för sin motparts rättegångskostnader så försök i första hand att prata med hyresgästen för att slippa sådana kostnader.Lycka till!

Besittningsskydd och Avhysning av andrahandshyresgäst

2015-12-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har köpt en villa med ett andrahands hyreskontrakt med hyresgäster. Kontraktet är från 20150101 tom 20151231.har sagt upp kontraktet 3 mån innan december. Dom vill inte flytta ut , jag står själv utan bostad med min familj. Hur går jag tillväga för att få dom att flytta. Kontraktet står på mannen. Han har fru och två barn.
Yesim Konduk |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar att detta är den enda villan/privatbostaden som du äger och hyr ut. Hyresavtalet med den som hyr villan är det som styr uppsägningstiden, om igen uppsägningstid har avtalats gäller 3 månaders uppsägningstid. Det framstår dessutom som att hyreskontraktet är tidsbegränsat till 2015-12-31 då det verkar förfalla. Hyresgästen har ingen besittningsrätt om detta är den enda privatbostad du äger samt har behov av att flytta in i det själv. (Se gärna Privatuthyrningslagen samt Hyresnämndens hemsida.) Jag uppmuntrar dig att kontakta hyresnämnden och ansöka om ett beslut om avhysning. Kronofogdemyndigheten kan vidare hjälpa dig med avhysningen.Kontakta oss gärna om du vill ha ytterligare juridisk rådgivning eller representation!Hoppas att detta besvarade din fråga.Vänligen,

Avtal vid andrahandsuthyrning

2015-12-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga angående ett andrahandskontrakt på en hyresrätt. Hur det ligger till juridiskt angående att "min" hyresgäst har skrivit under ett avtal för en hyrestid som gäller 20150601-20160601 (och en uppsägningstid på 0 månader, efter dessa 12 månader). Nu ska hon plötsligt flytta ut från och med 1/1-2016 och jag står med en hyra till 1/6-2016 (om jag inte säger upp lägenheten). Min fråga är om man ska tolka detta kontrakt som ett bindande ettårskontrakt eller inte? Alltså att hyresgästen ska betala hyra fram till den 1/6-2016.
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresavtal finns i kap. 12 Jordablaken (JB). Reglerna gäller även när hyresrätter hyrs ut i andrahand.I JB görs det skillnad på lägenheter som används som lokal eller bostad. Jag gissar att det handlar om att du har hyrt ut din bostad i andra hand och kommer därför svara utifrån det. Om läget är annorlunda, skriv en kommentar så reder jag ut vad som gäller för en lokal.Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att ni båda två är bundna av ert avtal under hela avtalsperioden mellan 1 juni 2015 och 1 juni 2016, det finns dock en regel som möjliggör tidigare uppsägning för hyresgästen. Hon kan säga upp hyresavtalet för att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen enligt 5 § 12 kap JB. Hon har alltså möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, räknat i kalendermånader. Om hon sa upp avtalet den 15 november räknas uppsägningstiden december, januari och februari. Hyresavtalet upphör såldes sista februari. Detta är en tvingande regel och det hjälper inte att ni har kommit överens om att hyrestiden ska vara bestämt till ett år. Hon kommer således inte att behöva betala hyra till den 1 juni 2016 eftersom att hon sagt upp avtalet utan istället ska hon betala hyra fram till den dag avtalet upphör att gälla. Detta gör det antingen den dag ni kommer överens om eller månadsskiftet efter tre kalendermånader från uppsägningen.Viktigt att tänka på andrahand uthyrning En sak att observera är dock att ert hyresavtal på bestämd tid ska sägas upp, trots att ni avtalat att ni inte ska ha uppsägningstid, eftersom avtalet varar längre än nio månader, enligt 3 § 12 kap JB. Hur långt i förväg uppsägningen ska ske beror på hur lång hyrestiden varit. Om den varat längre än tre månader så ska hyresavtalet sägas upp tre månader i förväg vilket framgår av 4 § 12 kap JB. Om ert avtal saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp senast 1 mars 2016 så skulle det anses vara förlängt på obestämd tid enligt 3 § 12 kap JB. Detta är alltså endast en parentes till frågan då hyresavtalet nu är uppsagt men trots allt viktigt att notera vid andrahandsuthyrningar som varar längre än nio månader!Vänliga hälsningar,