Tidsbestämt hyresavtal vid andrahandsuthyrning

2017-05-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag vill hyra ut min lägenhet i andra hand i 3 månader. Jag tänkte använda ett kontrakt med tidsbestämmelse, och formuleringen lyder som följer gällande hyrestid: Fr.o.m 2017-06-01 T.o.m 2017-08-31. Hyresavtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång, Andrahandshyresgästen skall då avflytta utan uppsägning. Jag tolkar det som att i.o.m detta avtal behöver jag som hyresvärd inte aktivt säga upp avtalet, utan det sägs automatiskt upp den 31/8. Stämmer det? Det jag undrar är: kan hyresgästen säga upp kontraktet innan 31/8, och hur lång är då uppsägningstiden? Måste jag specificera detta i avtalet? Betyder det som står nu att hyresgästen är bunden till kontraktet under hyrestiden och därmed inte kan säga upp kontraktet innan? Mycket tacksam för svar, detta är en djungel. Med vänlig hälsning, Julia Johansson
Anna Ståhlklo |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag utgår i mitt svar ifrån att lägenheten du ska hyra ut i andra hand är en hyresrätt och inte en bostadsrätt. Hyresfrågor behandlas i 12 kap. jordabalken (JB) som i vardagligt tal ofta kallas för hyreslagen. Både du och din hyresgäst är bundna under hela hyrestiden Vid ett tidsbestämt hyresavtal är huvudregeln att både du och din hyresgäst är bundna under hela tiden. Det innebär alltså att du inte kan säga upp din hyresgäst tidigare än hyresavtalets utgång. Din hyresgäst har rätt att när som helst säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen (12 kap. 5 § JB). Denna regeln är tvingande vilket innebär att den inte kan avtalas bort ens i ett upprättat hyresavtal. Hyresavtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inget annat har avtalatsEtt hyresavtal som är ingånget för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inget annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 2 st. JB). Eftersom du bara planerar en hyrestid på tre månader kommer alltså avtalet upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Om din hyresgäst skulle säga upp avtalet den 1/6 (dvs. första dagen) så upphör det att gälla den 31/9 men då har ju avtalet ändock löpt ut eftersom det är tidsbestämt t.o.m. den 31/8. Detta är inget du behöver skriva ut i avtalet utan följer av reglerna i jordabalken om inget annat är avtalat. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar,

Vem har ansvar för fel vid andrahandsuthyrning?

2017-05-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo hyr en bostadsrättslägenhet i andra hand. Det har nu sedan ett tag tillbaka luktat avlopp i badrummet. Vi har gjort allt som vi har kunnat göra dvs. gjort rent alla rör, bytt vattenlås och kollat så att allt är tätt förslutet men lukten består. Lägenhetsinnehavaren verkar tycka att vi ska stå för kostnaden av att ta dit en rörmokare för att se vad som egentligen är fel och eventuella åtgärder. Själv är jag införstådd med att det ägarens skyldighet att åtgärda problemet. Vad är det som gäller i detta fall?Tack på förhand!Hälsningar
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Ert hyresförhållande regleras i 12kap jordabalken. Eftersom du hyr lägenheten i andra hand så betraktas den du hyr lägenheten av som din hyresvärd. Detta innebär att denne har ansvaret för lägenheten. En hyresgäst är dock skyldig att ersätta skada som uppkommit genom dennes vållande, vårdslöshet eller försummelse, 12:24 1st jordabalken. Frågan om ni eller er hyresvärd ska betala för att ta dit en rörmokare beror alltså på om lukten uppstått genom normalt brukade eller inte. Av din förklaring framgår att ni har testat att rensa alla rör, bytt vattenlås samt kollat så att allt är tätt, vilket pekar på att ni inte ska behöva stå för kostnaden, utan att detta borde åligga er hyresvärd. Skulle det dock vara så att ni varit försumliga, vårdslösa eller vållat lukten så är det ni som får stå för kostnaden. Hoppas du fått svar på din fråga!

Kan jag avtala bort nyttjanderätten under uppsägningstiden av en lägenhet?

2017-04-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand. Hyresgästen har en mån uppsägningstid enl kontraktet och skulle flytta in första maj men nu backat ur. Som det låter förstår hon att hon kommer behöva betala hyran för i maj, hon kommer dock aldrig att flytta in men vi vill få in i kontraktet att hon inte har "nyttjanderätt" för lgh i maj när vi skriver på uppsägningsavtalet.
Måns Lundvall |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!När du och hyresgästen skriver på ett hyresavtal så är det just nyttjanderätten till lägenheten som ni avtalar om. Denna nyttjanderätt gäller under hela den tid som ni avtalat om, även under uppsägningstiden. Nu när hyresgästen har sagt upp sin lägenhet så har hen en skyldighet att betala hyra under uppsägningstiden men hen har genom avtalet även en rättighet att nyttja lägenheten. Om du vill ändra avtalet efter att det har skrivits på så måste hyresgästen acceptera ändringen, du har ingen rätt att på eget bevåg göra ändringar i ett gällande avtal. Jag hoppas att du känner att du fått klarhet i din fråga, annars så får du väldigt gärna återkomma! MVH

Uppsägningstid vid hyresavtal för bestämd tid

2017-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejEn kompis har ett muntligt avtal på ett andrahandskontrakt med 3 månaders uppsägning. Avtalet var på ett år och det var från juli förra året (2016) och om han hade skött sig hela året skulle han få ta över den med förstahandskontrakt då. Hyresvärden var med på detta också.Nu har hon med förstahandskontraktet gjort slut med sin sambo , de flyttar isär så nu i helgen som var, den 21-23/4 säger hon att hon har rätt att få tillbaka lägenheten fr o m 1/5 nu i år. Kan hon göra så? Vad gäller? Vet att muntligt avtal gäller men undrar vad som gäller angående delen med att han skulle få ta över förstahandskontraktet efter 1 år?
Johannes Akyol |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågor om hyresavtal finns i 12 kap. jordabalken.Som du nämnt ska även muntliga avtal gälla, likt skriftliga avtal, om inte hyresgästen eller hyresvärden har begärt ett skriftligt avtal (12 kap. 2 § JB). Ett hyresavtal som är ingånget för bestämd tid, ska upphöra att gälla, om den bestämda tiden är mer än 9 månader (12 kap. 3 § JB). I detta fall har de avtalat om 3 månaders uppsägningstid och det ska därför gälla. Förstahandshyresgästen kan således inte flytta in innan uppsägningstiden eller avtalet löpt ut. Om din kompis som hyresgäst har skött sig ska det muntliga avtalet visserligen gälla och han ska därmed få ta över förstahandskontraktet. Det svåra är emellertid att bevisa den muntliga utfästelsen om att få ta över förstahandskontraktet, om det inte framgår av ett skriftligt avtal. Det rekommenderas därför att man alltid begär skriftliga avtal, om det skulle uppkomma en tvist om frågan.Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Har jag rätt att hyra ut min bostadsrätt i andra hand?

2017-05-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har köpt en bostadsrättslägenhet, som jag ska hyra ut till min son. Sonen studerar nu på annan ort och kan därför inte bo i lägenheten. Kan jag då istället hyra ut lägenheten till annan person/familj tills min son studerat färdigt om ca 2-3 år. Jag har nu hyrt ut lägenheten i ett år med tillstånd från bostadsrättsföreningen. Vill nu förlänga uthyrningen, men föreningen har då sagt nej.
Jennifer Parmlind |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Av 7 kap. 10 § bostadsrättslagen framgår att du som äger bostadsrätten får upplåta din lägenhet i andra hand endast med styrelsens samtycke. Om styrelsen inte lämnar sitt samtycke har du dock möjlighet att ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden, enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen. Får du tillstånd från hyresnämnden spelar det ingen roll om styrelsen i bostadsrättsföreningen nekat dig rätten till uthyrning.I bestämmelsen står att hyresnämnden ska lämna tillstånd "om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke". Hyresnämnden beslutar om dessa förutsättningar föreligger i ditt fall.Jag råder dig därför att kontakta hyresnämnden, förslagsvis kan du besöka deras hemsida. På denna länk (http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Bostadsratt/) finner du information om uthyrning i andra hand och kan få fram den blankett som ska fyllas i och skickas till hyresnämnden. Det kostar ingenting att ansöka om tillstånd och få tvisten prövad.Jag hoppas att du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

Fråga om uppsägningstid vid uthyrning av privat boende

2017-05-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, min dotter har hyrt ut sin bostadsrätt i andra hand i ett år med ömsesidig uppsägningstid på 3 månader under hyrestiden. Nu vill hyresgästen säga upp avtalet i förtid med 1månads uppsägningstid och hänvisar till den nya lagen som tillkom 2013. Kan hon göra det trots att dom skriftligt kommit överens om 3 månader? Gäller den lagen vid både obestämd och bestämd hyrestid?
Emelie Ström |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om avtalet ingåtts efter den 1 februari 2013 är det lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad som ska användas, se här.Hur lång är uppsägningstiden om hyresavtalet löper på bestämd tid, till exempel på ett år?Ett tidsbestämt hyresavtal upphör utan uppsägning vid hyrestidens utgång om ingen tidigare uppsägning sker. Om tidigare uppsägning ska ske är det 3 månaders uppsägningstid som gäller för hyresvärden och 1 månads uppsägningstid för hyresgästen, se här. Denna bestämmelse är tvingande till hyresgästens fördel och därför är det 1 månad som gäller för hyresgästen, även om något annat har avtalats, se här. Hur lång är uppsägningstiden om hyresavtalet löper på obestämd tid (tillsvidareavtal)?Om inte längre tid är avtalad så är uppsägningstiden för hyresvärden likaså här 3 månader och för hyresgästen 1 månad, se här. SammanfattningOavsett om avtalet löper på obestämd eller bestämd tid är det 1 månads uppsägningstid som gäller för hyresgästen som hyr i andra hand, så länge avtalet ingåtts efter den 1 februari 2013. Detta gäller alltså trots att din dotter och hyresgästen avtalat om ömsesidig 3 månaders uppsägning. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Fråga om uppsägningstid vid avtal som löper på bestämd tid

2017-04-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Uppsägningstid av en andrahandsuthyrning av en hyresrätt.Hej Jag bor i andrahand det är en tidsbegränsad kontrakt (ett år). Vi har avtalat en uppsägningstid på en månad. Jag tänkte inte på det då, men nu vill personen jag hyr ifrån flytta tillbaka innan kontraktet har löpt ut och jag har mindre än en månad. Jag försökte läsa på lite och på ganska många ställe står det att uppsägningstiden ska vara 3 månader. Har jag lyckats avtala bort den?
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att hyresavtalet är tidsbestämt spelar ingen roll, det kan ändå sägas upp i förtid. Hyreslagen syftar till att skydda hyresgästens intressen gentemot hyresvärde, inte tvärtom. Hyreslagen är därför tvingande i den mån reglerna är till fördel för hyresgästen. Det innebär att om hyresavtalet inte är mer fördelaktigt för hyresgästen än vad som sägs i hyreslagen, är det hyreslagens regler som gäller (se här). Uppsägningstiden för tidsbestämda hyresavtal ska vara 3 månader, men det förutsätter att du som hyresgäst har hyrt lägenheten i minst 3 månader (se här).Den 1 månads uppsägning som står i ert avtal kommer därför gälla för dig om du skulle vilja säga upp avtalet, medan din hyresvärd omfattas av 3 månaders uppsägningstid. Om personen du hyr av vill flytta hem tidigare har du som hyresgäst alltså tre månader på dig att hitta ett nytt boende!Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Att tänka på när man hyr ut till inneboende

2017-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag bor i en hyresrätt och funderar på att hyra ut ett rum under sommaren tex 2- 3 månader. (Då jag har möjlighet till ett sommarhus) Och åka lite fram och tillbaka till mellan hyresrätten och sommarhuset. Jag planerar naturligtvis mestadels att vara i sommarhuset.Vad skall jag tänka på vid uthyrningen av ett rum? Finns det några utmaningar förutom att jag är ansvarig för lägenheten som jag bör tänka på. Eller är det ens lagligt att göra så? (Funderar på att använda Samtrygg vilka känns seriösa både för hyresvärd och hyresgäst)Tacksam för era synpunkter!Med Vänlig Hälsning,Per Uhlin
Anna Ståhlklo |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyresfrågor behandlas i 12 kap. jordabalken (JB) som i vardagligt tal ofta kallas för hyreslagen.Hyr du bara ut en del av din bostad behöver du inte tillståndDet är skillnad att hyra ut ett rum i sin bostad och att hyra ut hela bostaden. Om du bor i lägenheten behöver du inte tillstånd från hyresvärden. Bor du inte själv i bostaden klassas det istället som andrahandsuthyrning vilket du måste ha tillstånd för. Men om du hyr ut en del av din lägenhet behöver du alltså inte fråga din hyresvärd om lov, enda kravet är att det inte medför men för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). Skulle det medföra men för hyresvärden är det en grund för uppsägning om inte rättelse sker utan dröjsmål (12 kap. 42 § 4 p. JB).Det är viktigt att upprätta ett tydligt avtal där det framgår vad som gäller.Gör avtalet så detaljerat som möjligt med bland annat hyrestid, hyresvillkor, hyra, uppsägningstid, förhållningsregler. Precis som du ovan nämner är du som hyresvärd ansvarig för att lägenheten vårdas väl.Löpande kontrakt är att rekommenderaEtt löpande kontrakt (tillsvidare) är vad som allmänt rekommenderas eftersom både du och den inneboende då har tre månaders uppsägningstid. Skulle ni istället avtala om ett tidsbegränsat kontrakt kan du inte säga upp din inneboende innan kontraktet har löpt ut. Det är viktigt att komma ihåg att uppsägningar ska ske skriftligt för att vara formellt giltiga, en hyresgäst kan dock göra en muntlig uppsägning som sedan ska bekräftas skriftligt av hyresvärden.Du har inte rätt att ta ut mer än skälig hyraDu har inte rätt att ta ut mer än vad som är skälig hyra. Det är svårt att säga hur mycket skälig hyra är för just ditt boende men utgå ifrån hur stor del av din bostad du hyr ut och jämför med vad du betalar för hela boendet. Tar du ut för mycket i hyra kan hyresgästen ansöka hos Hyresnämnden om att få sänkt hyra. Det vanliga är att hyresgästen betalar sin hyra för den kommande månaden i slutet av varje månad, det är också vanligt att hyresgästen får lämna en deposition vid inflyttningen.Lycka till!Vänliga hälsningar,