Gåva / Avyttring av fastighet

2016-09-22 i Fastighet
FRÅGA |Min far vill skänka sitt sommarhus i gåva till mig och min bror. Avsikten är sedan att en av oss tar över hela fastigheten. Marknadsvärdet bedöms vara 2 000 000 SEK, taxeringsvärdet 1 200 000 SEK och inköpspris plus förbättringar/investeringar är 600 000 SEK. Kan min far ge oss 50% var i gåva och att ena brodern köper ut den andra brodern för 1 000 000 SEK, hur beräknas då lagfartsavgift/stämpelskatt?Finns det något annat och bättre sätt att genomföra transaktionen? Målet är att undvika onödiga kostnader samt att nuvarande och framtida skattesituation blir likvärdig bröderna emellan.
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Så länge en fastighet överlåts och mottagaren betalar mindre än taxeringsvärdet (eller ingenting) räknas överlåtelsen som en gåva. Vid gåva av fastighet gäller kontinuitetsprincipen som följer av 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen. Den innebär att gåvotagaren inträder i samma skatterättsliga situation som gåvogivaren. Gåvogivaren behöver därför inte betala någon kapitalvinstskatt. Stämpelskatt utgår endast om gåvotagaren erlägger mer än 85 % av taxeringsvärdet i ersättning. Vid varje ägarskifte måste den nye ägaren ansöka om lagfart hos lantmäteriet och betala en expeditionsavgift på 825 kr (läs mer om detta på lantmäteriets hemsida).När din far överlåter fastigheten till dig och din bror som du beskrivit, kommer ni endast att behöva betala expeditionsavgiften för ansökan om lagfart. Vid den senare överlåtelsen måste vid bedömningen om gåva eller köp föreligger, halva taxeringsvärdet beaktas (600 000 kr enligt din beskrivning) eftersom det endast är halva fastigheten som överlåts. För att din bror ska slippa betala någon stämpelskatt eller kapitalvinstskatt får ersättningen inte överstiga 85 % av halva taxeringsvärdet (510 000 kr). Om ersättningen ligger mellan 510 000 och 599 999 kr kommer stämpelskatt att utgå. Denna uppgår i så fall till 1,5 % av halva taxeringsvärdet (9 000 kr). Allt över 600 000 kr kommer att beskattas som ett köp med kapitalvinstskatt. För att beräkna hur hög denna skulle bli rekommenderar jag dig att vända dig till skatteverket.Jag hoppas du har fått svar på din fråga! Om du vill ha ytterligare rådgivning kan du vända dig till vår expresstjänst, där du får en juridisk utredning av din fråga inom 3 dagar. Expresstjänsten hittar du här: http://lawline.se/ask_a_question/express

Sämjedelning

2016-09-05 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Vi är fyra delägare i en fastighet som vardera har egen lagfart på 1/4-del.Behövs ett samägandeavtal skrivas för att precisera vem som äger vilken del och hur underhåll skall skötas?Med vänlig hälsningBengt
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det avtal som du beskriver är enligt jordabalkens regler utan verkan, dvs. får ingen rättslig betydelse. I 1 § 2 st jordabalken sägs att "sämjedelning är utan verkan". Med sämjedelning avses avtal mellan ideella andelsägare om utläggande av särskilda ägolotter som svarar mot andelstalen. Hela fastigheten, och dess tillbehör (byggnader osv), äger ni alltså tillsammans i form av andelar. Det går inte att dela upp fastighetens delar enligt vad som sagts ovan. Det sagda hindrar dock inte er från att rent faktiskt dela upp och använda olika delar av fastigheten i enlighet med era önskemål, samt göra upp om underhåll.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Är fastskruvade sängar byggnadstillbehör?

2016-08-20 i Fastighet
FRÅGA |Vi har köpt ett fritidshus. Tillhörande gäststugor hade fastskruvade sängar. Får säljaren ta med dessa? Kan nämna att det är ett köp gjort utan mäklare.
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad som följer med fastigheten vid köp är helt beroende av vad man har avtalat, då det alltid går att bestämma att vissa saker ska inkluderas eller exkluderas och det är upp till parterna att komma överens om. Det finns dock vissa saker man som köpare kan förvänta sig vid fastighetsköp om inte annat avtalas. Det kan vara beroende av vad som finns med på visningen (om det förekommit en sådan). Om man har haft tillfälle att få titta på huset innan köpet så brukar man även då kunna förvänta sig att vissa ”fasta” saker på huset ska finnas med, s.k. fastighetstillbehör som anses komma med själva fastigheten, om inte annat avtalas.Vad som utgör fastighetstillbehör regleras i Jordabalken 2 kap 1-2 §§ (samt 3 §, men den avser endast industribyggnader). Här är 2 kap 2 § JB aktuell, s.k. byggnadstillbehör (en form av fastighetstillbehör), föremål som anses utgöra tillbehör till en byggnad genom sin mer eller mindre påtagliga anknytning till den. Där räknas fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om den är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Exempel som tas upp i paragrafen är fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning (se hela uppräkningen här, den är dock inte uttömmande). Det är därmed en bedömningsfråga om dessa fastskruvade sängar ska anses vara byggnadstillbehör eller ej. De rekvisit som måste vara uppfyllda är: Byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet (sängarna), det ska vara ägnat till stadigvarande bruk Att byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet åsyftas att det ska ha tillförts byggnaden på sådant sätt att det ska vara svårt att flytta på. Sängarna uppfyller det här kriteriet då de bör räknas som ”fast inredning”. Att det ska vara ägnat till stadigvarande bruk menas att det måste vara av den typen att det måste kunna anses vara till nytta även för framtida ägare av fastigheten.För att de ska anses vara byggnadstillbehör gäller dock också att det är fastighetsägaren som försett byggnaden med föremålet, om det är någon annan utomstående person som inte äger fastigheten så kan läget bli ett annat, likaså om fastighetsägaren inte är ägare till föremålet denne försett byggnaden med (2 kap 4 § JB).Det är svårt för mig att direkt svara på huruvida sängarna kan anses vara byggnadstillbehör och därmed ingå i köpet, men det finns en del faktorer som talar för att så är fallet. Det hänger mycket på vad ni har haft fog att förvänta er när ni tittade på och köpte huset och därmed även vad säljaren har sagt innan köpet. Om säljaren innan köpet har nämnt att sängarna inte ingår, eller att de inte fanns där vid visningen så gäller naturligtvis det. Om ett föremål som räknas som byggnadstillbehör inte ska ingå vid köp av en fastighet så bör detta dock framgå tydligt.Jag hoppas att du fick svar på din fråga, om inte så är du välkommen att komma in med en ny.Vänligen,

Vad gäller när granne sågat ned häck utan tillåtelse?

2016-08-09 i Fastighet
FRÅGA |Min granne har sågat ner delar av min häck utan att fråga mig.häcken står helt klart på min tomt .efter som jag äger infarten som är 2.5 m bred som hon också nyttjar .och häcken står på min sida. Den var ett insyningsskydd plus så tät att min hund inte kom igenom den .nu är den gles och lägre .Hon har tagit ner ca 30 -50 bred vid roten och ca 3 meter lång.häcken var ca 1.80 hög
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I jordabalkens 3 kapitel regleras rättsförhållandet mellan grannar. I kapitlets 2 § regleras specifikt reglerna kring rötter och grenar som tränger över tomtgränserna. Där stadgas att om gren eller rot tränger över tomtgränsen från område intill denna och detta orsakar olägenhet får fastighetsägaren ta bort dessa. Dock ska den ägare till tomten som träden står på först ges möjlighet att själv vidta åtgärder om bortförandet kan befaras medföra skada av betydelse för honom eller henne.Din granne har således rätt att klippa din häck om grannen är av den uppfattningen att häcken är till olägenhet för honom eller henne. Innan din granne vidtar sådana åtgärder måste skälig tid ha passerat innan han eller hon kan klippa häcken, vilket har ansetts vara cirka sex månader. Du som ägare av häcken ska nämligen få tid på dig att själv utföra handlingen innan det är fritt fram för grannen att ta bort grenar eller rötter som är till olägenhet för honom eller henne. Dessutom vill jag påpeka att grannen ska klippa häcken med stor försiktighet. För skulle häcken dö eller helt förlora sitt syfte som resultat av grannens ingrepp kan han eller hon bli ersättningsskyldig. Av den information du beskrivit i din fråga har jag svårt att tänka mig att häcken medfört olägenhet för din granne och inneburit att grannen fått någon rättighet att klippa ner den. Att grannen helt på eget intiativ, vilket verkar ha hänt i ditt fall, vidtar åtgärder på häcken kan utgöra en brottslig handling i form av egenmäktigt förfarande eller skadegörelse som dels kan innebära skadestånd och dels även böter eller fängelse. Vad gäller ersättningsskyldigheten finns den rättsliga grunden i 2 kap 1 § skadeståndslagen. Dock kan det bli svårt att avgöra hur stor sakskada du har åsamkats och därmed hur mycket din granne är ersättningsskyldig dig. Som nämnt ovan kan du kan också polisanmäla grannen för egenmäktigt förfarande (8 kap 8 § brottsbalken) eller skadegörelse (12 kap 1 § brottsbalken). Min rekommendation är dock att försöka komma överens om skadeståndsersättning innan en eventuell polisanmälan, för att så långt som möjligt försöka undvika en eventuell grannsämja.Jag hoppas att jag kunde bringa klarhet i frågan och om du har någon ytterligare fundering, kommentar eller synpunkt får du gärna lämna en kommentar i kommentarsfältet nedan.Med Vänliga Hälsningar,

Ge sin del av huset i gåva till andra maken vid äktenskapsskillnad

2016-09-15 i Fastighet
FRÅGA |Jag är skild sedan juli 2016 och vi har inte gjort någon bodelning ännu men jag vill ge min del av vårt hus som gåva till min fd fru.Hur gör jag detta?Tacksam för svarMed vänlig hälsning Håkan
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att ge bort din del av huset som gåva krävs det att ni upprättar en gåvohandling, enligt 4 kap. 1 § jordabalken (det står "köpehandling" i lagen, men bestämmelsen gäller även vid gåva, se 4 kap. 29 § jordabalken. Av handlingen ska det framgå att det är en gåva och en förklaring från dig att din del av huset överlåts på din fd fru. För att din fru ska få lagfart för huset ska gåvohandlingen bevittnas av två personer.Annat som kan vara bra att tänka på är att det inte ger några skattekonsekvenser för dig att ge din del av fastigheten i gåva (vilket det gjort om du valt att sälja din del för ett belopp över taxeringsvärdet). I stället kommer man i framtiden beräkna skatten vid en eventuell kapitalvinst, om din fd fru säljer huset, genom att använda sig av det anskaffningsvärde som ni köpte huset för. Vill du veta mer om detta finns ett utförligt svar på en annan fråga här på Lawline, se lawline.se/answers/10625Hoppas du känner att detta gett svar på din fråga, annars är du välkommen att höra av dig igen.Med vänlig hälsning,

gåva i form av fastighet

2016-08-23 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar vem som är juridiskt godkänd att bevittna namnteckning vid undertecknande av gåvobrev.Gåvan gäller fastighet.Gåvomottagare är barn till gåvogivaren.Är barnbarn över 18 år godkända ?Är bevittnande i efterhand juridiskt hållbart??Tacksam för svar!!
Amanda Härle |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om gåvor regleras i gåvolagen (GåvoL) och vissa specialregler gällande gåvor i form av fastigheter finns i 4 kap. jordabalken (JB). Av 4 kap. 29 § JB framgår att när en fastighet överlåts genom gåva gäller samma formkrav som vid "vanlig" överlåtelse av fastighet, dessa formkrav hittas i 4 kap. 1-3 §§ JB. För att gåvan ska bli giltig krävs att de formkrav som framgår av 1 § 1 stycket iakttas, av 1 § 3 stycket framgår nämligen att om formkraven inte är uppfyllda är förvärvet inte giltigt. I 1 § 1 stycket står det att handlingen "underskrives av säljaren och köparen", detta innebär att inga vittnen behövs vid förrättandet av avtalet. Vittnen behövs däremot för att få lagfart, detta stadgas i 20 kap. 7 § 1 punkten JB. Svaret på frågan om "bevittnande i efterhand" är därför att detta är okej eftersom att bevittningen inte behöver ske förrän ansökan om lagfart görs. Gåvobrevets giltighet påverkas således inte av om det är bevittnat utan det är bara formkraven (4 kap. 1 § 1 stycket JB) som du behöver tänka på. Vad jag kan se finns det inga särskilda krav på vilka som får eller inte får vara vittnen vid lagfartsansökan. I lagen (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar stadgas att rättshandlingar inte får bevittnas av någon som är under 15 år eller som lider av en psykisk störning. Det finns med andra ord inte något som tyder på att ditt barnbarn inte skulle kunna bevittna lagfarten. Skulle vittnet ej accepteras kommer din ansökan om lagfart bara att vilande förklaras (se 20 kap. 7 § JB) vilket innebär att själva gåvoöverlåtelsen fortfarande är giltig. Det som händer vid en vilandeförklaring är att du som överlåter fastigheten ges tillfälle att överklaga förvärvet i domstol (alltså om du inte vill att lagfarten ska gå igenom). Om du väljer att inte göra det kommer lagfarten att gå igenom utan att bevittningen är korrekt, detta enligt 20 kap. 8 § JB. Förutsatt att du inte överklagar till domstol spelar det ingen större roll om bevittningen blir korrekt. Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du välkommen att höra av dig igen!

Hur långt ner i marken äger man sin fastighet?

2016-08-15 i Fastighet
FRÅGA |Hur "djupt ner" äger jag min mark?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Olika former av fastighetsbegränsning regleras bl.a. i Jordabalken 1 kap 1-1 a §§. Det finns olika former av avgränsningar för fastigheter, men den traditionella formen är en tvådimensionell fastighet som är avgränsad horisontellt. Det betyder att fastigheten är avgränsad ”på marken”, men inte upp i luften eller ner i jorden. Sedan finns det också s.k. tredimensionella fastigheter som kan inskränka på tvådimensionella fastigheter. Dessa tredimensionella fastigheter är avgränsade både horisontellt och vertikalt, och är liksom en avgränsad del från en tvådimensionell fastighet. Kort och gott kan man säga att en tvådimensionell fastighet, som alltså endast är avgränsad horisontellt, ger ett obegränsat ägande uppåt och nedåt, såvida inte en tredimensionell fastighet ”är i vägen”. Sen så betyder inte det att man har en oinskränkt rätt till all mark enda ner till jordens mitt, utan det kan ändå förekomma krav på olika former utav tillstånd för t.ex. borrning osv. Men någon egentlig gräns för var äganderätten ner i marken upphör finns inte.Hoppas det gav svar på din fråga, du är alltid välkommen att komma in med nya frågor till oss på Lawline.Vänligen,

Grannens körsbärsträd hänger över på vår tomt

2016-08-08 i Fastighet
FRÅGA |Hej,läste svaret angående överhängande träd på annans mark. Jag har en följdfråga; över min radhustomt som är 5 meter bred hänger ett körsbärsträd in cirka 4 meter över min tomt. Körsbären tas inte om hand av grannen utan kladdar ner och färgar våra sittdynor mm vilket gör den sittgrupp som vi har obrukbar under större delen av sommaren. Jag har påtalat det för grannen men inget händer så vad ska jag göra?
Sara Welin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Om du har läst ett svar angående överhängande trädgrenar på annans mark så vet du att om du upplever körsbärsträdets grenar som störande för dig har du rätt att ta bort dem, men endast om du först har gett dina grannar tillfälle att själva ordna till situationen, se här. Hur länge sedan var det du påtalade problemet? De ska nämligen få omkring tre månader på sig att själva ta bort de störande grenarna. Om detta inte sker har du rätt att beskära trädet, dock på ett försiktigt sätt så att det inte förstörs eftersom du då skulle kunna bli skadeståndsskyldig gentemot grannarna. Problemet med körsbären som faller ner på era sittdynor utgör det problemet att så fort de faller ifrån trädet och ner på er tomt tillhör de er. Detta gäller all sorts fallfrukt. Jag undrar om ni till exempel skulle kunna komma överens med era grannar om att ni får rätt att skörda körsbären så att de inte förstör era sittdynor och så att ni kan sitta ute och njuta av er trädgård? Det finns säkerligen flera olika lösningar som ni kan avtala om. Men om det visar sig vara omöjligt kvarstår er rätt enligt det jag skrev ovan, dvs. ni har rätt att ta bort de grenar som hänger in på er tomt (efter att grannarna har fått skälig tid på sig att själva göra det), så länge trädet inte förstörs. Hoppas att du fick svar på din fråga!Allt gott!Med vänlig hälsning,