Rätt att be granne ta bort träd som skymmer utsikt?

2016-11-27 i Fastighet
FRÅGA |Hej.Jag och min sambo ska flytta till landet.Vid tomtgränsen växer det väldigt höga träd som skymmer sol samt utsikt. Dessa träd tillhör markägaren.Har vi rätt att be han ta bort dessa träd?MVH sofia
Asta Schulz |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det finns inte någon direkt reglering vad gäller grannelagsförhållanden. I Jordabalken (JB) stadgas i 3 kap. 1 § att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. I 3 kap. 2 § stadgas att fastighetsägare under vissa förutsättningar får ta bort rot eller gren som tränger in på fastighetens angränsande område. Den sista bestämmelsen är inte fullt tillämplig på din fråga, men kan ge vägledning. I övrigt kan sägas att frågor av grannelagsrättslig natur först och främst får bedömas från vad som anses ”god ses” i grannelagsförhållanden, detta är dock inget det finns en lagbestämmelse på.Hoppas du fick svar på din fråga. Vänliga hälsningar,

Formkrav Jordabalken 4 kap. 1 §.

2016-11-21 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar vad konsekvensen alltså rättsföljden blir om man bryter mot 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994)?
John Edgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. I 4 kap 1 § Jordabalken fastslås vilka formkrav som finns för att ett köp av fast egendom ska bli giltigt. Formkraven är följande:- Parterna ska upprätta ett skriftligt överlåtelseavtal som ska undertecknas av både köparen och säljaren. - Handlingen ska innehålla uppgift om pris och en överlåtelseförklaring. Om formkraven inte är uppfyllda blir köpet ogiltigt och alla prestationer ska gå tillbaka. Om parterna har skrivit en annan prisuppgift än den som de kommit överens om är den sidoöverenskommelsen inte giltigt.

Undersökningsplikt vid fast egendom

2016-10-25 i Fastighet
FRÅGA |Hej, vi köpte en tomt för att bygga en villa. Tomten förbereds och såldes av Företaget. Företaget använde olämpliga uppfyllninsmassor på tomten (innehåller trä, humus och kvistrester). Massorna måste föras bort och ersättas med grus. Vi vill att Företaget står för kostnader, men Företaget vägrar. Vi har 2 frågor:1) Sträcker sig undersökningsplikt så långt att vi borde ha kollat lämplighet av uppfyllninsmassorna innan vi köpte tomten? Observera att man måste gräva för att göra en bedömning, olämplighet syns inte på ytan. 2) Företaget fixade tomten på egen bekostnad för en granne, som hade liknande problem. Finns det något som säger att Företaget måste behandla oss på samma sätt?
Marcus Carlsson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline.Till en början ska det slås fast att det rör sig om köp av fast egendom. Tillämplig lag är jordabalken (JB). Vidare kan 4:19 1st JB nämnas som föreskriver att påföljder får göras gällande om fastigheten inte överensstämmer vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Din fråga första fråga rör således undersökningsplikt vid fastighetsköp. 1) 4:19 2st. JB stadgar att fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten inte får åberopas. Hänsyn ska, enligt bestämmelsen, tas till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vad som räknas som en uppfylld undersökningsplikt torde skilja sig från fall till fall.Utgångspunkten är att köparen har en undersökningsplikt. Med en adekvat undersökning menas som huvudregel att en tillräckligt kunnig person har gjort en noggrann undersökning. Med tillräckligt kunnig person torde åsyftas en normalt skicklig lekman på området. Anser sig inte köparen själv vara tillräckligt kunnig bör köparen anlita en sådan person för att uppfylla sin undersökningsplikt. Undersökningsplikten ger uttryck för en ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren - fel som ska ha upptäckts genom undersökning kan inte åberopas, fel som inte kan ha upptäckts genom undersökning kan göras gällande, dessa kallas dolda fel. Dolda fel kan karaktäriseras som osynliga och symptomfria. Kort sagt så omfattas tillgängliga utrymmen av undersökningsplikten. För att exemplifiera detta snåriga område kan ledning tas i ett rättsfall (NJA 1978 s 307) tillsammans med en kommentar. I fallet konstaterades att köparen inte hade brustit i sin undersökningsplikt eftersom det föreliggande felet var ingjutet i ett betonggolv. En kommentar till fallet säger att ”det måste rent allmänt ligga utanför undersökningsplikten att undersöka sådant som är inbyggt i väggar, tak och golv. Om däremot t.ex. ett inbyggt rör börjat läcka, så att det finns spår av vatten, utökas undersökningsplikten så att köparen ska ta reda på vad förekomsten av vatten beror på.”Jag vågar inte dra en definitiv slutsats från detta, men det verkar onekligen som att det fel ni åsyftar inte är något som borde ha upptäckts genom undersökning. 2) Din andra fråga verkar röra det som jag i inledningen nämnde om påföljder enligt 4:19 1st JB. Om det föreligger fel så kan köparen ha rätt till dels avdrag på priset eller hävning av köpet. Det du nämner, som brukar kallas ”avhjälpande”, nämns inte i paragrafen. Således kan det vara något din granne och Företaget har avtalat om. Jag kan inte se att Företaget behöver behandla er på samma sätt. För att få ett utförligare svar som närmare passar just dina omständigheter så hänvisar jag dej vänligen till Lawlines betalrådgivning.Med vänliga hälsningar,

Försäljning av fastighet när delägare är oeniga

2016-10-14 i Fastighet
FRÅGA |Två bröstarvingar ärver fastighet. En vill sälja, en vill inte sälja. Vem bestämmer? Tack
Christian Sörqvist |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Om det inte finns något förbehåll i skifteshandlingen om att fastigheten ska tillskiftas en av arvingarna så tillfaller fastigheten arvingarna med samäganderätt. ÄB 23:3 2st.Eftersom arvingarna är samägare av fastigheten så är därför Lagen om samäganderätt tillämplig, i denna lag regleras vad som händer om samägare av egendom inte kommer överens. Om arvingarna inte kommer överens om fastigheten ska säljas eller behållas så kan den arvinge som vill sälja ansöka hos tingsrätten om att få fastigheten såld på offentlig auktion. 6§ SamägL. Den andra arvingen kan då normalt sett inte motsätta sig en sådan auktion. Om denne kan visa att det finns synnerliga skäl så kan dock anstånd lämnas. Ett sådant synnerligt skäl kan exempelvis vara att det är ett särskilt dåligt konjunkturläge och att det därför är en förlustaffär att sälja fastigheten vid detta tillfälle. Varje arvinge har rätt att begära att tingsrätten sätter ett minimipris vilket fastigheten inte får säljas under. Inkommer inga bud som motsvarar eller överstiger detta pris så får fastigheten inte säljas. 9§ SamägL. Kostnaden för auktionen får vardera delägare stå proportionerligt för. Arvingarna står därför för 50% var av kostnaderna. 15§ SamägL. Sammanfattningsvis kan man uttrycka det som att den arvinge som vill sälja fastigheten i slutändan bestämmer om detta ska göras. Om de båda kommer överens så kan givetvis den arvinge som vill behålla fastigheten köpa ut den andre. Om det blir en offentlig auktion så kan även samma arvinge buda hem fastigheten om denne inte vill att fastigheten ska säljas till någon utomstående.Om det är omöjligt för arvingarna att nå en överenskommelse så är det affärsmässigt bästa att sälja fastigheten på sedvanligt sätt, alltså genom en fastighetsmäklare, istället för ett förfarande med offentlig auktion. Vänligen,

Fastighetsöverlåtelse genom gåva

2016-11-22 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger en fastighet där jag vill överlåta halva fastigheten till min sambo. Vi står idag för hälften av lånen var. Om vi upprättar ett gåvobrev kan vi undvika stämpelskatt då han inte tar över lån utan redan har lån?
Alexandra Teorell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du kan absolut upprätta en gåvohandling för att överlåta halva fastigheten till din sambo så att den är registrerad på er båda. Exakt vad gåvohandlingen ska innehålla finner du här. Vid överlåtelse genom gåva betalar man ingen stämpelskatt, dock tillkommer en expeditionsavgift på 825 kr. Jag hoppas detta var svar på din fråga!

Tillämpningsområdet för samäganderättslagen

2016-11-16 i Fastighet
FRÅGA |Vi samäger ett jord- skogsbruk, det finns flera fastigheter, skog och åker med olika beteckning. Det är några km mellan huvudfastighet och skogfastighet. Vi är oense vad som ska göras med skogsfastigheten. Kan en delägare begära att lösas ut från enbart en fastighet, gäller lagen om samägande per fastighet?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det handlar om samägd egendom blir lag om samäganderätt tillämplig. Enligt dess 1 § gäller lagen för samägd fastighet, vilket således kan tolkas som att om man äger flera fastigheter så ska lagen tillämpas var och för sig för dessa fastigheter. Dock måste man först definiera vad som är en fastighet, enligt 1 kap. 1 § jordabalken så kan en fastighet bestå av ett eller flera avgränsade områden på marken. Till fastigheterna kan det sedan tillhöra byggnader osv. (som brukar kallas "fastigheter" i vardagligt tal). En fastighet utgörs därför av en avgränsad del mark, som det sedan kan uppföras byggnader på. Således, om det handlar om flera fastigheter i jordabalkens mening (inte byggnader) så bör samäganderättslagen tillämpas var och för sig på dessa fastigheter. Men om "huvudfastigheten" och "skogsfastigheten"i ditt fall i själva verket tillhör samma fastighet och enbart utgör byggnader på den fastigheten, då ska samäganderättslagen tillämpas på båda byggnaderna. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Är det möjligt att förena hyresavtal med ett avtal om rättighet att köpa fastigheten vid hyrestidens utgång?

2016-10-25 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag äger f.n. en fastighet, men ska från 21 nov hyra en lägenhet av Rikshem. Jag är godkänd att hyra men inte om jag samtidigt är ägare till fastigheten.Ska från årsskiftet hyra ut villan under 12 mån, sen är det meningen att samma person ska köpa fastigheten. Rikshem vill att jag skickar in dokument som styrker att huset först ska hyras ut, sen att jag säljer.Vad krävs för kontrakt/avtal i denna situation?MvhBjörn
Marcus Bäckström |Hej Björn!Varm tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline.Ett avtal om fastighetsöverlåtelse är enligt svensk rätt, till skillnad från avtal om köp av lös egendom, behäftat med en del tvingande formkrav. Formkraven framgår av 4 kap. 1 § jordabalken. Paragrafen föreskriver att en köpehandling, innehållande nedanstående komponenter, ska upprättas för att ett giltigt köp ska ha ägt rum:1. Uppgift om att egendomen överlåtes på köparen.2. Uppgift om köpeskillingens storlek.3. Underskrifter av säljaren och köparen.I normalfallet omfattar ett köpekontrakt naturligtvis betydligt mer detaljerade uppgifter men det är bara ovan nämnda punkter som måste finnas med för att ett giltigt köp i och för sig ska föreligga och lagfart kunna erhållas.Av dessa minimikrav följer att s.k. optionsavtal, d.v.s avtal om att i framtiden ges möjligheten till att förvärva en tillgång, inte är bindande enligt svensk rättsordning. I egenskap av fastighetsägare kan du helt enkelt inte med juridisk verkan utlova din hyresgäst att hen får köpa loss fastigheten om så önskas när hyrestiden är till ända. Det rör sig i sådana fall om en utfästelse av mer moralisk karaktär.Jag tolkar din fråga som att din framtida hyresgäst, under det år som hyresavtalet löper, önskar få tänka över huruvida vederbörande vill köpa fastigheten eller inte. Lekmannamässigt uttryckt önskar hen således både "äta kakan och ha den kvar". Det är dock inte en framkomlig väg i rättslig mening.Som jag ser det behöver ni redan i dagsläget upprätta en köpehandling som uppfyller de krav som föreskrivs av 4 kap. 1 § jordabalken. I köpehandlingen kan naturligtvis anges att äganderättsövergångens ska ske 1 januari 2018 och att betalningen ska erläggas i anslutning till detta datum. Väljer ni att göra detta föreligger dock ett juridiskt bindande avtal som varken du eller hyresgästen kan bortse ifrån. Frågan som då uppstår är självfallet om hyresgästen accepterar detta tillvägagångssätt (vitsen med önskemålet att först få hyra torde ju vara att utvärdera huruvida hen överhuvudtaget vill bli ägare till fastigheten).Sammanfattningsvis bedömer jag att det inte finns något juridiskt utrymme att kombinera hyresavtalet med en rätt att vid hyrestidens utgång få köpa fastigheten. Överlåtelsen måste, för att du ska kunna åberopa den gentemot Rikshem, leva upp till jordabalkens minimikrav och således medföra att en försäljning, om än med uppskjuten äganderättsövergång, kommer till stånd redan nu.För ett antal år sedan besvarades en liknande fråga, på ett mycket förtjänstfullt sätt, här på Lawline av Jacob Öberg. Jag rekommenderar dig att läsa igenom svaret (som du hittar här) för att få en mer uttömmande redogörelse för de specifika regler och allmänna principer som aktualiseras. Kontentan i hans svar, att det inte går att kombinera hyresavtalet med ett optionsavtal på fastigheten, är alltjämt detsamma som jag formulerat ovan.Vänligen,

Olägenhet enligt Jordabalken

2016-10-10 i Fastighet
FRÅGA |Vad gäller i mening olägenhet i jordabalken 3 paragraf i jordabalken? Vad måste uppfyllas i begreppet?
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Precisera gärna vilket kapitel det är du avser, samt paragraf, så ska jag försöka besvara frågan nedan. Vid en genomgång finner jag nämligen inte begreppet "olägenhet" i någon paragraf 3 i något av de 24 kapitel som finns i Jordabalken. Vänligen,