Köpare vägrar söka lagfart, kan jag sälja fastigheten eller kräva ersättning?

2017-07-24 i Fastighet
FRÅGA |Min fastighet såldes exekutivt för över tre år sedan, köparen har inte ansökt om lagfart och jag står fortfarande kvar som ägare av fastigheten och har därmed även fått fortsätta betala fastighetsskatt. Jag har vid ett par tillfällen påtalat detta för köparen, men han verkar inte bry sig. Så min fråga är, kan jag sälja eller ge bort fastigheten utan att riskera rättsliga åtgärder?
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Den som säljer en fastighet har ett så kallat hemulansvar vilket innebär ett ansvar för att denne är rätt ägare vid tillfället för köpet. En lagfaren ägare är den som i huvudregel anses ha rätt att reglera och överlåta fastigheten. Om ett köpekontrakt däremot anger annan som rättmätig ägare så gäller istället denna äganderätten. Du som lagfaren ägare kan (inte får) sälja fastigheten till flera köpare. Om du säljer fastigheten vidare till en köpare som är i god tro (inte visste om den exekutiva försäljningen) och hinner söka lagfart före den tidigare köparen, så får den nya köparen äganderätten. Du kan då som rättslig konsekvens bli återbetalningsskyldig gentemot den tidigare köparen motsvarande värdet av den sålda fastigheten (1 kap. 5 § handelsbalken och 18 kap. 1 § jordabalken).Du bör istället ansöka om betalningsföreläggande för de kostnader du fått uppbära på grund av köparens försummelse att söka lagfart i tid. Ansökan om betalningsföreläggande sker via Kronofogden. Du kan få mer hjälp med att driva in ekonomiska skadestånd om du kontaktar en av våra jurister på telefonnummer 08-533 300 04 (vardagar 10-16) eller klickar här. Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Taxering av lantbuk

2017-07-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Hur omvandlar man en villa med 9 h mark till jordbruksfastighet? Den är från början ett gammalt torpställe från 1890-talet.
Stina Jansson |Hej, Tack för din fråga!På Skatteverkets hemsida kan man läsa att Skatteverket genomför fastighetstaxeringar varje år för olika fastighetstyper. Uppgifterna i fastighetsdeklarationen använder Skatteverket för att räkna ut ett nytt taxeringsvärde på fastigheten. Taxeringsvärdet fungerar som ett underlag för att beräkna din fastighetsskatt eller fastighetsavgift. En av de olika fastighetstaxeringarna är taxering av lantbruk. Fastigheter med skogsmark, åkermark, betesmark och ekonomibyggnader taxeras som lantbruk. Småhus på en sådan fastighet taxeras också som lantbruksenheter. Så kallad övrig mark utanför tätort taxeras som lantbruksenhet. Ett enkelt sätt att omtaxera sin fastighet är att kontakta Skatteverket genom att ringa dom och be om det. Telefonnumret till deras skatteupplysning är 0771–567 567. Lantbruk deklareras vart tredje år i en allmän eller särskild fastighetstaxering. På Skatteverkets hemsida finner du ytterligare information om fastighetstaxering generellt och där kan du klicka vidare dig för att ta reda på mer om lantbruksenhet särskilt. Där framgår det även mer detaljerad information om hur man bär sig åt för att fastställa fastighetstaxeringen och taxeringsvärdet på fastigheten.Hoppas att detta gav dig svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Grannen skyldig att bekosta flytt av staket och bärbuskar.

2017-07-03 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Efter en fastighetsbestämning har grannens staket hamnat ca 3 meter in på min fastighet eftersom den nya gränsen har flyttats in på hans fastighet. Det finns även självsådda askar samt bärbuskar som hamnat på min sida och en del buskar har hamnat mitt i gränsen.Jag vill ta bort det gamla staketet. Grannen hävdar att jag ska bekosta flytt av staketet och flytt av träd och buskar. Kan detta vara möjligt?Själv anser jag att jag äger staket, buskar och träd på min sida av den nya gränsen och jag gör vad vill där utan ekonomisk kompensation.
Emil Blomqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är vem som äger staket, buskar och träd efter att tomtgränsen flyttats vid en fastighetsbestämning. För att besvara frågan kommer jag fastställa gällande rätt och ge förslag på en lösning.Gällande rättDet avgörande för svaret på denna fråga är om grannen äger något av det som hamnat på din sida om gränsen efter fastighetsbestämningen. I fråga om de självsådda träden kan det knappast råda någon tvekan om du har äganderätten till dessa då de befinner sig på din fastighet och grannen inte planterat dessa. När det gäller staketet så blir 3 kap. 12 § jordabalken (JB) tillämpligt. Paragrafen innebär att grannen måste ta bort staketet om inte anläggningens borttagande eller förändring skulle medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare. Ett staket är knappast svårt att ta bort och bör inte medföra betydande kostnader eller olägenhet för grannen.Det finns därför inget som talar mot att grannens själv måste ta bort staketet. När det gäller buskar så är de enligt huvudregeln i 2 kap. 1 § JB fastighetstillbehör och tillhör därmed fastigheten. Det finns emellertid en regel i 2 kap 4 § JB som innebär att de inte nödvändigtvis är fastighetstillbehör om tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren. Lagrummet åsyftar inte vem som fysiskt tillfört fastigheten föremålet utan frågan besvaras genom att utreda i vems intresse föremålet tillförts fastigheten. Det kan inte finnas någon tvekan om att grannen tillfört bärbuskarna i sitt eget intresse. Egendomen är därmed lös egendom som grannen äger och är skyldig att flytta. LösningDu äger de självsådda träden ev. självsådda buskar men inte staketet och bärbuskarna grannen planterat. Det innebär att grannen måste bekosta flytt av staket och bärbuskar. Om grannen vägrar göra detta så kan du vända dig till kronofogden och begära s.k. särskild handräckning. Du måste först betala ansökningskostnaden men kan i ansökan yrka på att grannen ska betala beloppet. Särskild handräckning ansöker du om genom att fylla i följande blankett.https://www.kronofogden.se/38147.htmlFör kortare uppföljande frågor når du mig på Emil.blomqvist@lawline.seMed vänlig hälsning,

Granne vill bygga nära min tomt, vad gäller? Går det att hindra?

2017-06-30 i Fastighet
FRÅGA |På 80-talet köpte jag ett färdigbyggt hus som ligger på ett avstyckat tomt. Nyligen fick jag reda på att det finns en klausul skriven 1979 om att byggnad får uppföras på granntomten intill 1 m från min tomtgräns, samt att detta medgivande skall skrivas in i köpeavtalet för blivande ägare av fastigheten som berörs av detta (mao jag och mitt avtal). Klausul samt mitt köpeavtal underskrivet av samma person från byggföretaget. Fråga 1. Klausulen finns ej med i mitt avtal! Gäller den då?Fråga 2. Gäller denna klausul för all framtid för allt som byggs? Tillägger att en fastighet uppfördes på tomten tidigare,4,5 m från tomtgräns, samt ett garage 1,5 m från tomtgräns, vilket godkändes skriftligen av mig (inte ens grannen visste om klausulen). Han har nu nya byggplaner inom 4,5 m från gränsen. Behöver han ha vårt medgivande?
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Sammanfattat svar: Min bedömning är att din granne måste ha ditt medgivande när han bygger inom 4,5 meter från din tomtgräns. Att något tidigare medgivande inte finns i ditt kontrakt innebär enligt mig att medgivande inte finns och därför gäller istället plan- och bygglagens regler som nämns mer utförligt nedan. Om du inte vill lämna ditt medgivande till grannens bygge, och hans bygge stör dig, så kan du klaga hos byggnadsnämnden i din kommun. Byggnadsnämnden kan vid vite förelägga din granne att ta bort byggnaden eller sluta att bygga. Han behöver alltså medgivande om det inte handlar om småbyggnationer. Om hans byggplan är att exempelvis byta fasad eller liknande behövs dock inte medgivande. LÄNGRE GENOMGÅNG: Huvudregeln är att det krävs bygglov för alla byggnationer, nu framgår det inte riktigt vad det är för byggen som din granne vill göra. Huvudregeln i Plan- och bygglagen 9:2 är alltså att att bygglov krävs för allt. (Lagen förkortas PBL i fortsättningen). Vissa byggnader kräver inte bygglov, men ibland grannars medgivande: Det finns därutöver lagbestämmelser om vissa byggen som inte kräver bygglov när det är en tomt med småhus på, dvs, en vanlig villafastighet. Exempelvis altan eller plank och små byggnader som är mindre än 25 kvadratmeter. Detta berörs i PBL 9:4. I folkmun kallas detta för Attefallshus uppkallade efter Stefan Attefall på socialdepartementet. Det här handlar alltså om vissa byggnader, exempelvis altan och liknande som sker på tomten. Då krävs inte bygglov. Men om det är så att man bygger någon av de byggnationerna i 9:4 så krävs det att grannarna godtar byggnationen om den befinner sig närmre tomten än 4,5 meter. Dvs, om din granne ska bygga på sin tomt och något är mindre än 4,5 meter ifrån din tomtgräns så ska han/hon ha ditt medgivande för att få bygga där. Eftersom inte bygglov krävs så har det här alltså ansetts vara ett smidigt sätt att förvissa sig om att grannar inte bygger exempelvis extrema plank mot sin granne som förstör grannens utsikt totalt… Man behöver alltså inte skaffa bygglov för en altan, komplementbyggnad eller liknande som omfattas av PBL 9:4, men eventuellt grannes medgivande. Grannarna kommer ju antagligen vara negativt inställda till dåliga byggnationer och därmed inte ge medgivande till byggnationer som stör grannarna. Därför har det här ansetts vara ett lämpligt sätt att låta grannarna slippa störande byggnationer. Här finns alltså ”tydliga” lagregler som styr vad som gäller för situationerna du beskriver, gäller då inte dessa lagregler för dig och din granne eftersom det verkar finnas någon slags klausul om det? Blir du bunden vid ett avtal som du inte ingått? När det gäller avtal så är det så att ett avtal inte kan binda en ”tredje man”. Det innebär alltså att om din granne har ett avtal med tidigare ägare, eller det framgår i dennes kontrakt, så gäller inte det mot dig om inte du är informerad om avtalet och har godtagit det muntligen eller skriftligt. Om du godtagit det så är du helt enkelt en del av avtalet. Ett ganska naturligt sätt att se på det är att exempelvis A och B inte kan avtalat om att C ska arbeta för B. Av naturliga skäl så kan alltså inte A och B genom sitt avtal binda C till ett arbete. Om C däremot godtar avtalet, ja då gäller det mot C, men då krävs att C får lön och det föreligger då egentligen ett avtal mellan A, B och C. Eftersom någon klausul om ett evigt medgivande inte finns i DITT kontrakt så gäller det avtalet inte för dig. Min bedömning är alltså att du inte har gett ditt medgivande till byggnationen som ska ske nu, och därför krävs ditt medgivande för att din granne ska få bygga. Att hänvisa till någon gammal klausul som du inte har vetskap om är inte aktuellt, och det går inte heller riktigt att avtala bort plan- och bygglagen hur som helst… Svaret på din fråga 1 när klausulen saknas i ditt avtal: Svaret på fråga 1 är alltså rimligtvis att klausulen inte gäller för dig och att ditt uttryckliga medgivande krävs för att grannen ska få bygga. Vid en Google-sökning hittar man att mängder av kommuner har färdiga formulär på internet för den här typen av medgivande från grannar eftersom det självklart är bäst att få det skriftligt eftersom en granne som inte lämnat sitt medgivande senare kan klaga hos byggnadsnämnden och det kan skapa problem för den som byggt… Svaret på följdfrågan 2 blir då helt enkelt att klausulen inte gäller för dig och därmed gäller den inte för all framtid. Vad gäller när man gett sitt medgivande och grannen vill bygga mer senare? Om du gett ditt medgivande till en byggnation och grannen senare vill exempelvis byta ut plankorna på fasaden till sitt attefallshus eller bygga om altanen så krävs ditt medgivande igen i vissa fall kan man anta. Här får man söka ledning i PBL 9:2 som reglerar byggloven. Man behöver exempelvis inte söka bygglov för att byta fasad på sitt hus eller liknande ”smågrejer”. Detsamma bör därför gälla grannars medgivande och därmed krävs det sannolikt inte ditt medgivande om grannen väljer att måla sin altan vit eller exempelvis byta fasad på huset eller planket som finns mindre nä 4,5 meter från din tomt när du en gång tidigare godkänt att grannen får bygga altanen/huset. Vad händer om din granne bygger något som du inte godkänner för nära din tomtgräns? Om grannen bygger något som du inte vill godta så kan du klaga på detta hos din kommun hos byggnadsnämnden. Det finns möjlighet för byggnadsnämnden att förelägga den som bygger med ett rättelseföreläggande exempelvis enligt PBL 11:20. Det innebär att personen ska rätta till felet, dvs, ta bort byggnaden, eller införskaffa ditt samtycke till byggnaden… Det finns också möjlighet att ingripa tidigare för byggnadsnämnden och förbjuda fortsatt arbete enligt PBL 11:31. Din granne kan också få ett föreläggande förenat med vite, dvs, han får betala böter om han inte följer föreläggandet. PBL 11:37. Så skulle det vara så att din granne förlitar sig på klausulen och bygger något som du inte vill lämna medgivande tills å kan du klaga hos byggnadsnämnden för att din granne bryter mot Plan- och bygglagen. Sen får man ju ta hänsyn till att det, beroende på hur boendet ser ut, är omständligt att bråka med sin granne. Om inte hans byggnation stör avsevärt så kanske det inte är värt att bråka för mycket. Men det är ju upp till var och en att bedöma vilken byggnad som stör mest.Dina alternativ:1. Om du godtar grannens byggnation så är det bara att lämna skriftligt medgivande och sedan låta honom bygga. Skulle han bygga något du inte godtar och inte följer vad du blivit informerad om tidigare får du istället gå över till 2, om grannen bygger mer än du godkänt så har du ju inte lämnat medgivande till den delen... 2. Om du är missnöjd med det grannen ska bygga så behöver du inte lämna ditt godkännande, grannen kan då välja att bygga någon annanstans på sin tomt, eller bygga utan att få din tillåtelse. Om grannen bygger utan din tillåtelse kan du klaga till byggnadsnämnden för att få byggandet att avslutas eller för att få byggnationen riven i efterhand. Efter 10 år har du dock inte möjlighet att klaga längre och av naturliga skäl bör man självklart klaga så fort man kan. Mer hjälp? Om du behöver ytterliga hjälp med exempelvis att författa avtal eller få biträde vid fortsatt tvist så kan du kontakta Lawlines Juristbyrå för att få den typen av hjälp. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert. Om du skulle ha några fler frågor gällande det här svaret eller om du känner att jag missat något, eller om du kommer på något nytt som du tror kan vara väsentligt så kan du även då kontakta mig på emailadressen ovan. Det händer titt som tätt att man till viss del missuppfattar frågor lite och därför är det bra om du kontakta mig om det är något du känner att du inte riktigt fick svar på. Med vänliga hälsningar,

Lösa ut delägare i samägd fastighet

2017-07-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag och min fru äger en fastighet med 75% ägarandel.Vi står som ägare, sedan vi köpte ut en delägare för ett antal år sedan.Nu hör det till saken att våra 3 barn står som delägare med 25%tillsammans, sen före övertagandet.Nu funderar vi på att sälja huset p.g.a ekonomiska skäl.Måste vi ha de tre barnens godkännande vid en ev, försäljningeller kan vi sälja utan deras godkännande, och betala ut de25%som blir över till dem / alltså 8.3% ggr3? Mvh
Stefan Blomqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Regler gällande samägd egendom finns i lagen om samäganderätt (SamägL), se här. Eftersom lagen är dispositiv (ej tvingande), så gäller den endast om ni inte avtalat om annat. Enligt 2 § i SamägL så krävs det i regel enighet mellan delägarna för att förfoga över, i det här fallet, fastigheten. Det finns dock undantag i 6 § där det står att om ni inte kan komma överens om fastigheten ska säljas eller inte så går det att ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Så om ni inte kan komma överens om ni ska sälja fastigheten eller inte så kan 6 § eventuellt användas för att få den såld på offentlig auktion. Ska den säljas på offentlig auktion krävs det enligt 9 § kan rätten bestämma om ett minimipris.För att sammanfatta: Det vore lättast om ni fick era barns godkännande då det eventuellt skulle kunna leda till en offentlig auktion av fastigheten annars. Men eftersom ni äger en så pass stor majoritet i fastigheten borde ni kunna sälja fastigheten utan problem; dock bör delägarna underrättas om det. Det kan vara viktigt att poängtera att barnen har rätt till sin andel vid försäljning hur som helst. De kan dock välja att avstå den om de vill.Jag hoppas att jag lyckats besvara era frågor.Mvh,

Taxering av lantbruk

2017-07-10 i Fastighet
FRÅGA |Hur bär man sig åt för att omvandla torpet med 9 hektar där vi bor till Jordbruksfastighet?
Stina Jansson |Hej, Tack för din fråga! På Skatteverkets hemsida kan man läsa att Skatteverket genomför fastighetstaxeringar varje år för olika fastighetstyper. Uppgifterna i fastighetsdeklarationen använder Skatteverket för att räkna ut ett nytt taxeringsvärde på fastigheten. Taxeringsvärdet fungerar som ett underlag för att beräkna din fastighetsskatt eller fastighetsavgift. En av de olika fastighetstaxeringarna är taxering av lantbruk. Fastigheter med skogsmark, åkermark, betesmark och ekonomibyggnader taxeras som lantbruk. Småhus på en sådan fastighet taxeras också som lantbruksenheter. Så kallad övrig mark utanför tätort taxeras som lantbruksenhet. Ett enkelt sätt att omtaxera sin fastighet är att kontakta Skatteverket genom att ringa dom och be om det. Telefonnumret till deras skatteupplysning är 0771–567 567. Lantbruk deklareras vart tredje år i en allmän eller särskild fastighetstaxering. På Skatteverkets hemsida finner du ytterligare information om fastighetstaxering generellt och där kan du klicka vidare dig för att ta reda på mer om lantbruksenhet särskilt. Där framgår det även mer detaljerad information om hur man bär sig åt för att fastställa fastighetstaxeringen och taxeringsvärdet på fastigheten. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänliga hälsningar

Utgör luftvärmepump fastighetstillbehör om hyresgäst tillfört föremålet?

2017-06-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag hyrde ett hus privat och anlitade ett företag som installerade en luftvärmepump på fastigheten under tiden jag bodde där. Jag fick ok från hyresvärd som avböjde inblandning i installationen och dess kostnader. Jag stod själv för alla kostnader. När jag flyttar från huset finns redan en ny hyresgäst klar att flytta in. Jag säljer luftvärmepumpen till honom. Nu har den senare hyresgästen flyttat och tagit med sig pumpen till sitt nya hus. Hyresvärden menar att pumpen är fast installation och hör till fastigheten!
Johanna Ambjörn |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillbehör till fastighet regleras i 2 kap. jordabalken (JB). Allmänna fastighetstillbehör är sådant som hör till fastigheten och utgörs av föremål som anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk som t.ex. byggnader, stängsel och träd (2:1 JB). Byggnadstillbehör är sådant som hör till byggnad och utgörs av fast inredning och annat som byggnaden har blivit försedd med om det är ägnat för stadigvarande bruk för byggnaden (2:2 JB). Detta innebär att tillbehöret måste finnas i eller på byggnaden och med stadigvarande bruk menas med att det ska vara till nytta för byggnaden oavsett vem som äger den. Exempel på byggnadstillbehör är hissar, värme - och vattenledningar, värmepannor och kamin. En luftvärmepump skulle enligt detta ses som ett byggnadstillbehör och därmed höra till fastigheten. Dock gäller att föremål som en nyttjanderättsinnehavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten, hör inte till fastigheten, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand (2:4 JB).Alltså eftersom att du hyrde huset av fastighetsägaren ses du som nyttjanderättsinnehavare och föremål som du tillfört fastigheten blir därför inte fastighetstillbehör. Detta gäller såvida du inte köper fastigheten eller fastighetsägaren köper föremålet, och eftersom att du sålt luftvärmepumpen till den nye hyresgästen, verkar detta inte ha skett. Den nya hyresgästen har därför rätt att ta med sig pumpen till sitt nya hus, då pumpen är lös egendom eftersom den inte kommit i samme ägares hand. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Skillnad mellan överlåtelse och gåva av fastighet

2017-06-27 i Fastighet
FRÅGA |Vad är skillnaden mellan överlåtelse och gåva av fastighet?
Julia Johansson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! En fastighet kan övergå från en ägare till en annan genom olika former av överlåtelser, exempelvis genom försäljning, byte, gåva, bodelning testamente, arv mm. Gåva För att det ska vara fråga om en gåva av fastighet krävs att tre kriterier är uppfyllda. Gåvan ska bygga på frivillighet, det ska finnas en gåvoavsikt, och det ska ske en förmögenhetsöverföring från givaren till gåvomottagaren. En gåva ses som en benefik överlåtelse, och medför inte kapitalvinstbeskattning. För att gåva av fastighet rent skattemässigt ska räknas som gåva krävs att eventuell betalning understiger fastighetens taxeringsvärde för det år som överlåtelsen sker. ÖverlåtelseEn överlåtelse av en fastighet kan som beskrevs ovan ske på flera olika sätt, men ofta är det gränsdragningen mellan köp och gåva som kan vara problematisk. För att avgöra om en fastighetsöverlåtelse ska betraktas som köp eller gåva tillämpas huvudsaklighetsprincipen. Enligt denna princip ska hela överlåtelsen behandlas som gåva, om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde. Om ersättningen för fastigheten motsvarar fastighetens taxeringsvärde, eller överstiger detta, betraktas överlåtelsen i stället som ett köp och vinsten beskattas då i inkomstslaget kapital. För att en kapitalvinst eller en kapitalförlust ska uppkomma krävs en avyttring. Som avyttring anses försäljning, byte eller liknande överlåtelse.Med vänliga hälsningar,