Fastighet med samägare till fastigheten

2016-02-09 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Min pappa äger tillsammans med sin bror en jordbruksfastighet. Min pappa vill sälja, men det vill inte brodern. Innan pappa vänder sig till tingsrätten vill han göra en värdering av fastigheten. Kan han låta en värdering göras utan broderns medgivande och vetskap?
Hasan Erdogan |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår det att din pappa och hans bror delar ägandet till jordbruksfastigheten och båda fyller rekvisitet för samägare i lag (1904:48 sid.1) om samäganderätt, se 1 §. Vill din pappa förfoga över fastigheten i dess helhet eller för vidtagande för åtgärd i godsets förvaltning, krävs övriga samägares, dvs. din pappas brors, medgivande enligt lagens 2 §. Detta är lagens huvudregel. När en delägare/samägare vill sälja fastigheten kan denne, liksom din pappa, ansöka om detta hos tingsrätten för att fastigheten ska säljas för gemensam räkning för övriga delägare/samägare, se här 6 §. Om din pappa gör en ansökan enligt senast nämnda paragraf (§) bör du veta att innan en offentlig auktion blir aktuell görs först en ordentlig värdering av fastigheten för att ett utbudspris på fastigheten ska läggas ut. De kostnader som uppstår vid värderingen (och övriga kostnader i samband med auktionen) kommer samtliga delägare/samägare av fastigheten att stå för, med hänsyn till den lott (andel) i fastigheten delägarna/samägarna har, se lagens 15 §.För det fall din pappa vill göra en värdering innan han skickar in en ansökan till tingsrätten är det viktigt för dig och din pappa att ni iakttar redan nämnda 2 §. Huruvida en värdering av fastigheten skulle vara en inskränkning av övriga delägares/samägares rätt till samtycke är en bedömningsfråga. En inskränkning skulle troligtvis vara om din pappa ensidigt skulle vilja förfoga över fastigheten på ett sådant sätt att en viss rättshandling skulle vara bindande för samtliga delägare/samägare eller förhindra dem från att kunna utnyttja fastigheten. En värdering av fastigheten skulle dock endast ge uttryck för hur mycket fastigheten är värd. Trots detta måste man ta hänsyn till lagtexten och dess syfte. Om värderingen skulle medföra att din pappas bror under tiden för värderingen inte kommer att kunna utnyttja fastigheten kan samtycke krävas av din pappas bror. Annars borde det inte finnas något problem med värderingen av fastigheten.Din pappa kan troligtvis göra en värdering av sin andel i fastigheten utan att få något medgivande från övriga delägare/samägare. Detta förutsätter dock att din pappa inte rättshandlar på ett sätt som binder hans bror pga. rättshandlingen eller förhindrar honom från att utnyttja fastigheten.Hoppas ovan sagda ger ett svar på din fråga! Vid oklarheter eller följdfrågor är du välkommen att höra av dig igen!

Närstående vid överlåtelse av fastighet

2016-01-31 i Fastighet
FRÅGA |Vem är närstående vid en överlåtese av skogsfastihet?
Anna Pieschl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna kring skogsfastigheter, som utgör fast egendom finns i jordabalken (JB). Det finns ingen direkt bestämmelse som förklarar begreppet närstående i relationen överlåtelse av skogsfastighet. Det finns dock i lagkommentaren till regeln om överlåtelse av hyresrätt, 12:34 JB, en förklaring om vem som kan anses vara närstående. Där framgår att till närstående räknas, barn, föräldrar, andra nära släktingar, annan som hyresgästen bott med under äktenskapsliknande former, men även personer som hyresgästen annars av särskilda omständigheter kan anses ha ett nära samband till. För sistnämnda person (personer som hyresgästen annars av särskilda omständigheter kan anses ha nära samband till) krävs mer jobb för att påvisa det nära sambandet, vilket blir en enskild bedömning från fall till fall.Det är den enda definitionen av närstående som finns i JB, varvid den enligt min uppfattning bör gälla brett.Lantmäteriet är experter på allt vad gäller fastigheter, och har dessutom en väldig bra kundservice. För ytterligare frågor föreslår jag att du kontaktar dem på tel: 0771-63 63 63Jag hoppas att du är nöjd med mitt svar. Har du andra frågor är det bara att återkomma!Ha en skön söndag!Vänligen,

Rättsligt fel vid fastighetsköp

2016-01-27 i Fastighet
FRÅGA |Har nyss gjort affär på en del av en jordbruksfastighet, Kontraktet är skrivet och allt är i sin ordning,men nu har det blivit frågetecken från Lantmäteriet vid ansökan on lagfart.Säljaren hävdar att han ensam förfogar över fastigheten, efter en skillsmässa, men något bevis på detta finns inte från bodelningen. Frågan är hur är mitt köp skyddat i väntan på att det ska komma fram något som bestyrker att han äger fastigheten.
Emil Forssell |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Reglerna för fastighetsköp återfinns i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994Om det inte går att få lagfart på fastigheten är det att betrakta som ett Rättsligt fel. Rättsliga fel behandlas i 4:15-17 JB.i 4:15 JB står detKan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om skadan är av väsentlig betydelse.Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och hederDu har alltså både en hävningsrätt och en skadeståndsrätt. Dessa påföljder kan dock endast göras gällande under förutsättningen att du var i god tro vid köpet.Vidare så är reglerna om godtrosförvärv i 18:1 JB av intresse där det i första stycket står "Har fast egendom förvärvats genom överlåtelse och var överlåtaren ej rätt ägare till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, är förvärvet likväl giltigt, om lagfart på egendomen vid överlåtelsen var beviljad för överlåtaren och om förvärvaren vid överlåtelsen eller, när egendomen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren ej var rätt ägare. Vad nu sagts gäller ej förvärv som skett vid exekutiv försäljning."En godtroende förvärvare får således behålla sitt förvärv utom i fall där ogiltighetsanledningen är av särskilt allvarlig art. Dessutom kompenseras den vars förvärv får vika av staten. De allvarliga ogiltighetsanledningar som avskär möjligheterna till godtrosförvärv uppräknas i 18:3 JB. Där nämns för det första att godtrosförvärv inte är möjligt om den handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad, utfärdad av någon som saknade behörighet därtill eller är tillkommen under sådant tvång som avses i 28 § lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. För det andra saknas godtrosförvärvsmöjligheter när den rätte ägaren, vid utfärdandet av handlingen på vilken äganderätten grundats, var i konkurs, var omyndig eller handlade under påverkan av en psykisk störning. Detsamma gäller för det fall denne inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt Föräldrabalken (lag 1949:381) var förordnad för honom. För det tredje kan godtrosförvärv inte ske om förvärvet enligt lag är ogiltigt eftersom det inte skett i föreskriven form eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor. Detsamma gäller om förvärvet är ogiltigt eftersom det inte skett med samtycke av någon vars rätt beröres eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd av domstol eller annan myndighet. Ifall något var oklart i mitt svar eller du undrar över något annat når du mig påmailemil.forssell@moretime.setel0766444976 Vänligen

Lösöre till en fastighet som skänkts borta som gåva

2015-12-29 i Fastighet
FRÅGA |Min sambo fick en jordbruksfastighet i gåva av sin far och sambons bror fick en större pengagåva istället. Kort efter gåvorna gick fadern bort. Sambons mor har bott kvar på fastigheten i ett annat hus (även det min sambons). Nu efter svärmors bortgång så kräver brodern hälften av allt lösöre som finns på gården? Har han rätt till detta? Eller fick sambon det tillsammans med fastigheten?
Hanna Gustafsson |Hej tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! I detta fall beror det på vad som ingått i själva gåvan. Om det bara är fastigheten som ingår så räknas jorden samt det som hör till fastigheten som fastighetstillbehör. Alltså det tillbehör till fastigheten som räknas som fast egendom enligt lag, se 2 kapitlet i jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Så om det bara är fastigheten som ingår i gåvan så kommer det som räknas som lösöre troligtvis inte ingå i själva gåvan utan det kommer att ingå i arvet till din sambo och hans bror (samt andra arvingar om sådana finns). Om det däremot stod i gåvan att lösöret som finns på fastigheten även ska ingå i gåvan så bör din sambo även fått detta. Med vänlig hälsning

Vad är en lagfart?

2016-02-01 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Vad är en lagfart i fastighetssammanhang?
Stina Jansson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Kort kan sägas att en lagfart är ett bevis på vem som äger en fastighet. Detta innebär att när/om du har köpt en fastighet ska du ansöka om lagfart för att registrera att du är ny ägare. Denna ansökan ska göras inom tre månader från det att köpet ägt rum.Mer information om lagfart i fastighetssammanhang finner du på Lantmäteriets hemsida, se härHoppas att detta gav dig svar på din fråga.Vänligen,

Handläggningstid lagfart

2016-01-30 i Fastighet
FRÅGA |Hur lång tid tar det att få delad lagfart inkl Skvs registrering av gåvobrevet och Lantmäteriets handläggning för lagfarten.Min hustru äger själv fastigheten idag och vi funderar på att dela ägandet 50/50.
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vad gäller tiden kring hur långt förfarandet kan tänkas vara så är det svårt att ge ett exakt svar på. Handläggningstiden kan varier beroende på hur belastade Skatteverket är, samt Lantmäteriet. Då det rör sig om ett par dokument som ska skickas fram och tillbaka skulle jag räkna med ett par/tre veckor. För att få mer information hänvisar jag dig till att ringa Skatteverket.Jag hoppas att du är nöjd med mitt svar.Har du andra frågor rörande lagfarten eller något annat som vi kan hjälpa dig med är det bara att du återkommer!Ha en bra helg!Vänligen,

Överlåtelse av andel i samägd fastighet

2016-01-24 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger tillsammans med två syskon en fastighet med två hus. Vi äger en tredjedel var. Nu vill jag att min partner ska få dela min tredjedel alt få min tredjedel. Räcker det att upprätta ett gåvobrev och ansöka om lagfart?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Inledningsvis kan konstateras att du har rätt att ge bort din andel i fastigheten utan övriga delägares godkännande, om ni inte har avtalat något annat (2 § SamägL e contrario). Nedan framgår vad som krävs för att ge bort din andel av fastigheten. Om du är gift krävs, utöver gåvobrevet och lagfartsansökan, även registrering av gåvan hos Skatteverket.1. GåvobrevFör att ge bort fastigheten måste ni för det första upprätta ett skriftligt gåvobrev (4:29 och 4:1 jordabalken). I gåvobrevet ska fastighetens beteckning framgå (t.ex. Kyrktorp 1:1), vem som är gåvogivare respektive gåvotagare och era personnummer samt om det är hela din andel i fastigheten som ges bort eller om det endast är en del av din andel. Gåvobrevet måste därefter skrivas under av er två och din namnteckning måste bevittnas av två personer.Ett gåvobrev kan du enkelt upprätta via vår avtalstjänst, se http://lawline.se/vara_tjanster/avtal .2. Eventuellt registrering hos SkatteverketOm ni är gifta måste gåvan registreras hos Skatteverket för att vara giltig (8:1 och 16:2 ÄktB, se även 20:7 10 p JB). Det här görs genom att ni skickar in gåvobrevet till Skatteverket samt betalar en ansökningsavgift på 275 kr. Mer information om registrering av gåvan finns på Skatteverkets hemsida: https://www.skatteverket.se/privat/folkbokforing/aktenskappartnerskap/aktenskapsregistret/gavamellanmakar.4.8639d413207905e9480002472.html.3. Ansökan om lagfartNär ni har upprättat gåvobrevet och, om ni är gifta, när ni har registrerat er gåva, måste din partner söka lagfart för sitt förvärv, dvs. ansöka om att bli inskriven som ägare till fastigheten (20:1 JB). Mer information om lagfartsansökan finns på Lantmäterimyndighetens hemsida: https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtratt/Jag-vill-ge-bort-eller-har-fatt-en-fastighet/.Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Vilken standard ska en hyreslägenhet ha?

2015-12-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej.Vilken standard och skick en hyresgäst kan kräva avseende bostadslägenhet?
Jakob Borin |Hej och tack för din fråga!Du hittar svaret på din fråga i 12 kap. jordabalken. Av 12 kap. 18a § 6 st. framgår att:"En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning,2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,3. avlopp för spillvatten,4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor." Av 12 kap. 18a § 7 st. framgår vidare att "Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås 1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas."Om du anser att din bostadslägenhet inte uppfyller de krav som framgår av bestämmelserna ovan kan du, i enlighet med 12 kap. 18a § 1 st, ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska föreläggas att vidta åtgärder för att uppnå sådan standard. Hoppas att detta besvarade din fråga!